前幾天，我們寫了一篇和平區和瀋河區，誰才是瀋陽第一大區？引起了粉絲的廣泛討論。從房價來看，和平和瀋河在瀋陽絕對是一騎絕塵。市內五區的皇姑、鐵西、大東相比之下就相形見絀了。

然而，前幾天，東北設計院地塊——瀋陽最好的一塊地掛牌交易，成交價格只有5200，從價格來看，僅僅比中海沈北地塊貴200塊，讓人大跌眼鏡，連平日最喜歡散播消息的中介們都啞火了。一邊是瀋河波瀾壯闊激烈爭奪溢價率79%的瀋陽地王，一邊是和平波瀾不驚雲淡風輕起價出售的大好地塊，和平地王咋就只賣了5200？

東北設計院地塊

東北設計院地塊位於南五馬路方形廣場以東，坐擁魯迅公園、南湖公園、南運河等稀缺環境資源，周邊魯迅美術學院、東北大學、音樂學院、134濱河路分校等環繞，充滿人文氣息，距盛京醫院不到1公里，交通四通八達。如果說金廊是CBD商業氛圍濃郁的城市風光，那東北設計院地塊就是鬧中取靜，城市中心稀缺的環境典範。

東北設計院地塊佔地面積24981.31平米，容積率≯5.7，商業比例53%~55%，起拍價格5200元，掛牌交易要求保留原歷史保護建築。

這歷史保護建築也就是東北建築設計院大院了，這座1954年建成的大樓很有歷史風味。看來這將是未來帶有歷史保護建築地塊的動遷解決方式——文物留著，旁邊該建就建。

5200的來由

看完了地塊的詳細信息，也許5200就容易接受的多：5.7的高容積率，50%+的高商業率，這讓設計棘手，成本也很難控制。

有傳言稱之前中海曾洽談此地塊，但經計算成本後又選擇了退出。東北建築設計院（全稱：中國建築東北設計研究院有限公司）與中海地產同隸屬於中建旗下，東北院新的辦公位置就在長白島中海國際中心，若不是太過棘手，中海也不會選擇放棄。

從設計圖來看，華潤將建兩棟相連的寫字樓，若干棟稍矮些的商業，4棟住宅。臨運河的三棟住宅位置優越，一眼能望到彩電塔，遠觀金廊最繁華區域，看來要2w5+起了...

華潤為何會拿這塊地？除了華潤豐富的商業開發經驗，肯定還有最近土拍沒pk過龍湖的原因，南陽湖地塊、南塔地塊都被龍湖壓一頭，華潤一定很難受。

但我們仔細數數，長白島華潤幸福裡的商業在建，甦家屯華潤公元九里將建商業，東瀋河河灘地將建商業，加上東北設計院地塊，華潤將有四個在建的商業，而深耕瀋陽多年的華潤現在已經開業的商業只有兩個，這還不算風傳的新市府銅鑼灣地塊將要交與華潤。

如此多的商業，在瀋陽商業過剩的大環境之下，壓力很大。沒辦法，商業多年洗牌，這麼多懷揣商業夢想的區域，可選的不是華潤就是萬達，能力越大責任越大呀！

與瀋河地王（南塔地塊）對比：

區位：東北院地塊略優。兩地塊同屬一環內，同臨南運河，同樣步行直達公園，東北院地塊區位更為核心，且受一環路影響的區域稍小。

學區：南塔地塊勝。南塔地塊預期學區七中文藝二全市知名，超越東北院地塊預期的一三四濱河路分校、望湖路小學文化路分校。

地塊屬性：南塔地塊勝。兩個地塊面積相仿（南塔地塊2.556萬平，東北院2.498萬平），但南塔地塊容積率低（不大於3.5），商業低（18-20%的商業），建築形態將更為宜居，更容易做成提升品牌影響力的高端住宅。

商業，又是商業

與其他新版塊不同，東北院地塊周邊是典型的老城區，這裡交通方便，距離商圈不遠，周邊居民並不渴求商業。再放眼四周，南湖大廈半死不活，三好街多個寫字樓不溫不火，春河裡商業即將建成，小編覺得東北院的商業實在不必要。

如果再把視線放遠些，之前我們文章裡也寫過（相關閱讀：金廊核心區只有一個項目完全落成，你能想到是哪個麼？），金廊核心區商業建成率堪憂，恆隆差個東塔沒修，寶能和華強King主塔都在緩慢攀升，金廊南側的佳兆業中心、世茂、友誼天天喊招商，瀋陽已經是寫字樓飽和的狀態。

這樣的狀態之下，與其再提高商業增量不如把商業存量去去庫存，如果一味將大好的低密度社區做成高密度高層，城市將千篇一律。不過這種趨勢還將繼續，現在老城區裡另一處受關注的拆遷地塊在卓展北，悲觀估計還是會附帶大量的商業屬性。