江西省11座城市目前處於“單核”+“三級階梯式”的發展現狀，南昌在經濟和配套等方面都要領先於其他城市。
"江西省11座城市目前處於“單核”+“三級階梯式”的發展現狀，南昌在經濟和配套等方面都要領先於其他城市。
江西省11座城市目前處於“單核”+“三級階梯式”的發展現狀，南昌在經濟和配套等方面都要領先於其他城市。
目前南昌樓市主要靠內生需求及周邊縣市客群帶動，整體成交相對平穩。
整體來看，南昌熱度雖不及大多二線城市，但在“一江兩岸”剪刀化城市發展格局下，規劃利好逐漸吸引投資客增多。
經歷了2018年下半年的市場降溫之後，今年上半年南昌市場又呈現出哪些變化和特徵呢？
01
上半年市場回暖明顯、量價齊升，供求保持均衡
近5年，南昌市場整體發展相對平穩，年均成交量基本維持在500萬平方米左右。
2015年、2016年隨著供應持續放量，樓市成交量達近5年峰值。2017年，受限購限售等調控政策影響，年成交量同比銳減19%。
2018年雖然從數據層面來看市場開始轉暖，但實際在“房住不炒”政策導向，以及毛坯限價、裝修限價制約下，住宅市場在下半年降溫是比較明顯的。
2019年上半年，南昌市場穩中有升。年初市場進入休整期，春節過後迎來傳統樓市旺季“金三”、“銀四”，成交量上漲，市場回暖明顯。部分項目案場熱度較高，譬如華僑城.萬科世紀水岸上半年在工作日的日均到訪量也可達50組左右。
另外，無論是從土地限價還是項目限價來看，南昌整體限價格局在不斷拔高，限價政策是存在一定突破可能性，部分項目通過精裝、綁車位等手段來突破限價。
"江西省11座城市目前處於“單核”+“三級階梯式”的發展現狀，南昌在經濟和配套等方面都要領先於其他城市。
目前南昌樓市主要靠內生需求及周邊縣市客群帶動，整體成交相對平穩。
整體來看，南昌熱度雖不及大多二線城市，但在“一江兩岸”剪刀化城市發展格局下，規劃利好逐漸吸引投資客增多。
經歷了2018年下半年的市場降溫之後，今年上半年南昌市場又呈現出哪些變化和特徵呢？
01
上半年市場回暖明顯、量價齊升，供求保持均衡
近5年，南昌市場整體發展相對平穩，年均成交量基本維持在500萬平方米左右。
2015年、2016年隨著供應持續放量，樓市成交量達近5年峰值。2017年，受限購限售等調控政策影響，年成交量同比銳減19%。
2018年雖然從數據層面來看市場開始轉暖，但實際在“房住不炒”政策導向，以及毛坯限價、裝修限價制約下，住宅市場在下半年降溫是比較明顯的。
2019年上半年，南昌市場穩中有升。年初市場進入休整期，春節過後迎來傳統樓市旺季“金三”、“銀四”，成交量上漲，市場回暖明顯。部分項目案場熱度較高，譬如華僑城.萬科世紀水岸上半年在工作日的日均到訪量也可達50組左右。
另外，無論是從土地限價還是項目限價來看，南昌整體限價格局在不斷拔高，限價政策是存在一定突破可能性，部分項目通過精裝、綁車位等手段來突破限價。
02
分化仍然是城市主旋律，非限購區九龍湖領跑主城區
南昌現階段各區域成交熱度分化十分顯著，主要還是受限購政策影響所致。
隨著城市板塊的擴張和中心城區樓盤稀缺，住宅成交熱度開始偏向近郊，主要集中在九龍湖、青雲譜、南昌縣及新建區，特別是非限購區九龍湖，成交量領跑主城區，上半年成交近53.83萬平方米，佔到全市成交四分之一體量，熱度可見一斑。
綜觀全市各區域成交情況，我認為可將其大致上分為三個梯隊：
第一梯隊，九龍湖、青雲譜區、灣裡區、經開區、高新區，區域內貨量充足且樓盤快銷。
第二梯隊為西湖區、青山湖、東湖區、紅谷灘，項目數量少且成交量受個盤影響較大。
第三梯隊為桑海區，主要是老盤在持續銷售。
"江西省11座城市目前處於“單核”+“三級階梯式”的發展現狀，南昌在經濟和配套等方面都要領先於其他城市。
目前南昌樓市主要靠內生需求及周邊縣市客群帶動，整體成交相對平穩。
整體來看，南昌熱度雖不及大多二線城市，但在“一江兩岸”剪刀化城市發展格局下，規劃利好逐漸吸引投資客增多。
經歷了2018年下半年的市場降溫之後，今年上半年南昌市場又呈現出哪些變化和特徵呢？
01
上半年市場回暖明顯、量價齊升，供求保持均衡
近5年，南昌市場整體發展相對平穩，年均成交量基本維持在500萬平方米左右。
2015年、2016年隨著供應持續放量，樓市成交量達近5年峰值。2017年，受限購限售等調控政策影響，年成交量同比銳減19%。
2018年雖然從數據層面來看市場開始轉暖，但實際在“房住不炒”政策導向，以及毛坯限價、裝修限價制約下，住宅市場在下半年降溫是比較明顯的。
2019年上半年，南昌市場穩中有升。年初市場進入休整期，春節過後迎來傳統樓市旺季“金三”、“銀四”，成交量上漲，市場回暖明顯。部分項目案場熱度較高，譬如華僑城.萬科世紀水岸上半年在工作日的日均到訪量也可達50組左右。
另外，無論是從土地限價還是項目限價來看，南昌整體限價格局在不斷拔高，限價政策是存在一定突破可能性，部分項目通過精裝、綁車位等手段來突破限價。
02
分化仍然是城市主旋律，非限購區九龍湖領跑主城區
南昌現階段各區域成交熱度分化十分顯著，主要還是受限購政策影響所致。
隨著城市板塊的擴張和中心城區樓盤稀缺，住宅成交熱度開始偏向近郊，主要集中在九龍湖、青雲譜、南昌縣及新建區，特別是非限購區九龍湖，成交量領跑主城區，上半年成交近53.83萬平方米，佔到全市成交四分之一體量，熱度可見一斑。
綜觀全市各區域成交情況，我認為可將其大致上分為三個梯隊：
第一梯隊，九龍湖、青雲譜區、灣裡區、經開區、高新區，區域內貨量充足且樓盤快銷。
第二梯隊為西湖區、青山湖、東湖區、紅谷灘，項目數量少且成交量受個盤影響較大。
第三梯隊為桑海區，主要是老盤在持續銷售。
03
“十年紅谷灘五年九龍湖”，紅古灘、九龍湖兩區房價漲勢較猛
房價其實是判斷一個城市熱度的核心指標之一。
上半年南昌整體住宅均價約14500元/平方米，同比上漲23.37%，創下近5年新高，足以反映當前樓市的火熱的一面，當然其中受到限籤的約束，但整體影響並不會很大。價格上漲與今年高價地項目入市居多不無關係。
整體而言，目前東、西湖、紅谷灘和九龍湖的均價排在全市前列。
其中西湖主城區房價領跑全市，均價已突破1.8萬元/平方米。與部分二線城市主城區情況相似的是，同樣存在一、二手房價倒掛現象。
此外，由於南昌購房者對學區的重視，導致同一區域有無名校，項目售價差異可達3-5千元/平方米。譬如比如東湖區八一廣場板塊部分學區房均價甚至已漲到3萬/平方米，在學區房購買商，南昌人並不“輸”其他城市。
紅谷灘新區近十年發展迅猛，作為城市CBD中心，自2000年以來，房價上漲近10倍，上半年成交均價18215元/平方米，僅次於西湖區。
另外九龍湖則是由於不限購，房價在5年間同樣漲幅驚人，漲幅超過3倍。尤其是在省政府遷入後，整體均價已經接近15000-16000元/平方米，成為了繼紅谷灘之後，房價再次進入快車道的一個區域。業內人經常提到的“十年紅谷灘五年九龍湖”，我認為這是南昌樓市的縮影，也是對這兩個區域價格上最好的詮釋。
"江西省11座城市目前處於“單核”+“三級階梯式”的發展現狀，南昌在經濟和配套等方面都要領先於其他城市。
目前南昌樓市主要靠內生需求及周邊縣市客群帶動，整體成交相對平穩。
整體來看，南昌熱度雖不及大多二線城市，但在“一江兩岸”剪刀化城市發展格局下，規劃利好逐漸吸引投資客增多。
經歷了2018年下半年的市場降溫之後，今年上半年南昌市場又呈現出哪些變化和特徵呢？
01
上半年市場回暖明顯、量價齊升，供求保持均衡
近5年，南昌市場整體發展相對平穩，年均成交量基本維持在500萬平方米左右。
2015年、2016年隨著供應持續放量，樓市成交量達近5年峰值。2017年，受限購限售等調控政策影響，年成交量同比銳減19%。
2018年雖然從數據層面來看市場開始轉暖，但實際在“房住不炒”政策導向，以及毛坯限價、裝修限價制約下，住宅市場在下半年降溫是比較明顯的。
2019年上半年，南昌市場穩中有升。年初市場進入休整期，春節過後迎來傳統樓市旺季“金三”、“銀四”，成交量上漲，市場回暖明顯。部分項目案場熱度較高，譬如華僑城.萬科世紀水岸上半年在工作日的日均到訪量也可達50組左右。
另外，無論是從土地限價還是項目限價來看，南昌整體限價格局在不斷拔高，限價政策是存在一定突破可能性，部分項目通過精裝、綁車位等手段來突破限價。
02
分化仍然是城市主旋律，非限購區九龍湖領跑主城區
南昌現階段各區域成交熱度分化十分顯著，主要還是受限購政策影響所致。
隨著城市板塊的擴張和中心城區樓盤稀缺，住宅成交熱度開始偏向近郊，主要集中在九龍湖、青雲譜、南昌縣及新建區，特別是非限購區九龍湖，成交量領跑主城區，上半年成交近53.83萬平方米，佔到全市成交四分之一體量，熱度可見一斑。
綜觀全市各區域成交情況，我認為可將其大致上分為三個梯隊：
第一梯隊，九龍湖、青雲譜區、灣裡區、經開區、高新區，區域內貨量充足且樓盤快銷。
第二梯隊為西湖區、青山湖、東湖區、紅谷灘，項目數量少且成交量受個盤影響較大。
第三梯隊為桑海區，主要是老盤在持續銷售。
03
“十年紅谷灘五年九龍湖”，紅古灘、九龍湖兩區房價漲勢較猛
房價其實是判斷一個城市熱度的核心指標之一。
上半年南昌整體住宅均價約14500元/平方米，同比上漲23.37%，創下近5年新高，足以反映當前樓市的火熱的一面，當然其中受到限籤的約束，但整體影響並不會很大。價格上漲與今年高價地項目入市居多不無關係。
整體而言，目前東、西湖、紅谷灘和九龍湖的均價排在全市前列。
其中西湖主城區房價領跑全市，均價已突破1.8萬元/平方米。與部分二線城市主城區情況相似的是，同樣存在一、二手房價倒掛現象。
此外，由於南昌購房者對學區的重視，導致同一區域有無名校，項目售價差異可達3-5千元/平方米。譬如比如東湖區八一廣場板塊部分學區房均價甚至已漲到3萬/平方米，在學區房購買商，南昌人並不“輸”其他城市。
紅谷灘新區近十年發展迅猛，作為城市CBD中心，自2000年以來，房價上漲近10倍，上半年成交均價18215元/平方米，僅次於西湖區。
另外九龍湖則是由於不限購，房價在5年間同樣漲幅驚人，漲幅超過3倍。尤其是在省政府遷入後，整體均價已經接近15000-16000元/平方米，成為了繼紅谷灘之後，房價再次進入快車道的一個區域。業內人經常提到的“十年紅谷灘五年九龍湖”，我認為這是南昌樓市的縮影，也是對這兩個區域價格上最好的詮釋。
04
“江、學區、項目配套”是買房三件套，4成購房貢獻來自郊縣
價格敏感度相對較高是南昌購房客群的特徵之一，總價段在150萬以內的產品去化明顯更快。而目前市場上剛需、剛改三房產品更為熱銷，其中90-120平方米是成交主力面積段。
價格敏感性高，一方面是其購房多為居住需求所致，隨著紅谷灘的崛起，中心老城區的客戶開始向外擴散，尤其是東西湖區地緣性客戶向其中聚集，基本都是自住需求。
另一方面，例如火熱的九龍湖，自2014年以來，周邊市縣的客戶購房比例顯著增加，外地客戶買房佔比已經接近四成。
相對來說，郊縣的客戶由於資金的限制對價格也更為敏感。
購房者作為市場買方，其需求也是各家開發商的研究的重中之重。
整體而言，“學區、江、項目配套”是當前購房者最為關注的三個方面，尤其是目前南昌大型商業綜合體並不多且相對分散，因此項目的商業配套也是左右能否熱銷的關鍵因素。
05
年度供應計劃完成率不足3成，下半年南昌縣、新建區將迎來供地潮
上半年南昌土地市場熱度較高，即使在限價情況下，上半年各區的土拍依然多以溢價成交，平均溢價率達45%。地價也較2018年上半年同期上漲69%。
從土地成交的區域上看，今年上半年南昌縣土地市場較為火爆，成交供應位於首位，其次是九龍湖、高新。
整體而言，上半年有近10家百強房企在南昌落子，其中旭輝更是首次入駐南昌。據不完全統計，目前銷售百強房企超過40家進駐南昌。
從供地節奏來看，1-6月南昌市本級供應為1554畝，年度供應計劃僅完成28.17%，南昌縣完成17.3%、新建區完成6.26%，南昌整體平均完成率不足三成。
我認為，下半年南昌將迎來一波供地熱潮，其中南昌縣、新建區將會是供應重點區域，考慮到上半年整體土地市場供大於求，隨著供應的增加地價也會逐漸趨於理性。
"江西省11座城市目前處於“單核”+“三級階梯式”的發展現狀，南昌在經濟和配套等方面都要領先於其他城市。
目前南昌樓市主要靠內生需求及周邊縣市客群帶動，整體成交相對平穩。
整體來看，南昌熱度雖不及大多二線城市，但在“一江兩岸”剪刀化城市發展格局下，規劃利好逐漸吸引投資客增多。
經歷了2018年下半年的市場降溫之後，今年上半年南昌市場又呈現出哪些變化和特徵呢？
01
上半年市場回暖明顯、量價齊升，供求保持均衡
近5年，南昌市場整體發展相對平穩，年均成交量基本維持在500萬平方米左右。
2015年、2016年隨著供應持續放量，樓市成交量達近5年峰值。2017年，受限購限售等調控政策影響，年成交量同比銳減19%。
2018年雖然從數據層面來看市場開始轉暖，但實際在“房住不炒”政策導向，以及毛坯限價、裝修限價制約下，住宅市場在下半年降溫是比較明顯的。
2019年上半年，南昌市場穩中有升。年初市場進入休整期，春節過後迎來傳統樓市旺季“金三”、“銀四”，成交量上漲，市場回暖明顯。部分項目案場熱度較高，譬如華僑城.萬科世紀水岸上半年在工作日的日均到訪量也可達50組左右。
另外，無論是從土地限價還是項目限價來看，南昌整體限價格局在不斷拔高，限價政策是存在一定突破可能性，部分項目通過精裝、綁車位等手段來突破限價。
02
分化仍然是城市主旋律，非限購區九龍湖領跑主城區
南昌現階段各區域成交熱度分化十分顯著，主要還是受限購政策影響所致。
隨著城市板塊的擴張和中心城區樓盤稀缺，住宅成交熱度開始偏向近郊，主要集中在九龍湖、青雲譜、南昌縣及新建區，特別是非限購區九龍湖，成交量領跑主城區，上半年成交近53.83萬平方米，佔到全市成交四分之一體量，熱度可見一斑。
綜觀全市各區域成交情況，我認為可將其大致上分為三個梯隊：
第一梯隊，九龍湖、青雲譜區、灣裡區、經開區、高新區，區域內貨量充足且樓盤快銷。
第二梯隊為西湖區、青山湖、東湖區、紅谷灘，項目數量少且成交量受個盤影響較大。
第三梯隊為桑海區，主要是老盤在持續銷售。
03
“十年紅谷灘五年九龍湖”，紅古灘、九龍湖兩區房價漲勢較猛
房價其實是判斷一個城市熱度的核心指標之一。
上半年南昌整體住宅均價約14500元/平方米，同比上漲23.37%，創下近5年新高，足以反映當前樓市的火熱的一面，當然其中受到限籤的約束，但整體影響並不會很大。價格上漲與今年高價地項目入市居多不無關係。
整體而言，目前東、西湖、紅谷灘和九龍湖的均價排在全市前列。
其中西湖主城區房價領跑全市，均價已突破1.8萬元/平方米。與部分二線城市主城區情況相似的是，同樣存在一、二手房價倒掛現象。
此外，由於南昌購房者對學區的重視，導致同一區域有無名校，項目售價差異可達3-5千元/平方米。譬如比如東湖區八一廣場板塊部分學區房均價甚至已漲到3萬/平方米，在學區房購買商，南昌人並不“輸”其他城市。
紅谷灘新區近十年發展迅猛，作為城市CBD中心，自2000年以來，房價上漲近10倍，上半年成交均價18215元/平方米，僅次於西湖區。
另外九龍湖則是由於不限購，房價在5年間同樣漲幅驚人，漲幅超過3倍。尤其是在省政府遷入後，整體均價已經接近15000-16000元/平方米，成為了繼紅谷灘之後，房價再次進入快車道的一個區域。業內人經常提到的“十年紅谷灘五年九龍湖”，我認為這是南昌樓市的縮影，也是對這兩個區域價格上最好的詮釋。
04
“江、學區、項目配套”是買房三件套，4成購房貢獻來自郊縣
價格敏感度相對較高是南昌購房客群的特徵之一，總價段在150萬以內的產品去化明顯更快。而目前市場上剛需、剛改三房產品更為熱銷，其中90-120平方米是成交主力面積段。
價格敏感性高，一方面是其購房多為居住需求所致，隨著紅谷灘的崛起，中心老城區的客戶開始向外擴散，尤其是東西湖區地緣性客戶向其中聚集，基本都是自住需求。
另一方面，例如火熱的九龍湖，自2014年以來，周邊市縣的客戶購房比例顯著增加，外地客戶買房佔比已經接近四成。
相對來說，郊縣的客戶由於資金的限制對價格也更為敏感。
購房者作為市場買方，其需求也是各家開發商的研究的重中之重。
整體而言，“學區、江、項目配套”是當前購房者最為關注的三個方面，尤其是目前南昌大型商業綜合體並不多且相對分散，因此項目的商業配套也是左右能否熱銷的關鍵因素。
05
年度供應計劃完成率不足3成，下半年南昌縣、新建區將迎來供地潮
上半年南昌土地市場熱度較高，即使在限價情況下，上半年各區的土拍依然多以溢價成交，平均溢價率達45%。地價也較2018年上半年同期上漲69%。
從土地成交的區域上看，今年上半年南昌縣土地市場較為火爆，成交供應位於首位，其次是九龍湖、高新。
整體而言，上半年有近10家百強房企在南昌落子，其中旭輝更是首次入駐南昌。據不完全統計，目前銷售百強房企超過40家進駐南昌。
從供地節奏來看，1-6月南昌市本級供應為1554畝，年度供應計劃僅完成28.17%，南昌縣完成17.3%、新建區完成6.26%，南昌整體平均完成率不足三成。
我認為，下半年南昌將迎來一波供地熱潮，其中南昌縣、新建區將會是供應重點區域，考慮到上半年整體土地市場供大於求，隨著供應的增加地價也會逐漸趨於理性。
江西省11座城市目前處於“單核”+“三級階梯式”的發展現狀，南昌在經濟和配套等方面都要領先於其他城市。
目前南昌樓市主要靠內生需求及周邊縣市客群帶動，整體成交相對平穩。
整體來看，南昌熱度雖不及大多二線城市，但在“一江兩岸”剪刀化城市發展格局下，規劃利好逐漸吸引投資客增多。
經歷了2018年下半年的市場降溫之後，今年上半年南昌市場又呈現出哪些變化和特徵呢？
01
上半年市場回暖明顯、量價齊升，供求保持均衡
近5年，南昌市場整體發展相對平穩，年均成交量基本維持在500萬平方米左右。
2015年、2016年隨著供應持續放量，樓市成交量達近5年峰值。2017年，受限購限售等調控政策影響，年成交量同比銳減19%。
2018年雖然從數據層面來看市場開始轉暖，但實際在“房住不炒”政策導向，以及毛坯限價、裝修限價制約下，住宅市場在下半年降溫是比較明顯的。
2019年上半年，南昌市場穩中有升。年初市場進入休整期，春節過後迎來傳統樓市旺季“金三”、“銀四”，成交量上漲，市場回暖明顯。部分項目案場熱度較高，譬如華僑城.萬科世紀水岸上半年在工作日的日均到訪量也可達50組左右。
另外，無論是從土地限價還是項目限價來看，南昌整體限價格局在不斷拔高，限價政策是存在一定突破可能性，部分項目通過精裝、綁車位等手段來突破限價。
02
分化仍然是城市主旋律，非限購區九龍湖領跑主城區
南昌現階段各區域成交熱度分化十分顯著，主要還是受限購政策影響所致。
隨著城市板塊的擴張和中心城區樓盤稀缺，住宅成交熱度開始偏向近郊，主要集中在九龍湖、青雲譜、南昌縣及新建區，特別是非限購區九龍湖，成交量領跑主城區，上半年成交近53.83萬平方米，佔到全市成交四分之一體量，熱度可見一斑。
綜觀全市各區域成交情況，我認為可將其大致上分為三個梯隊：
第一梯隊，九龍湖、青雲譜區、灣裡區、經開區、高新區，區域內貨量充足且樓盤快銷。
第二梯隊為西湖區、青山湖、東湖區、紅谷灘，項目數量少且成交量受個盤影響較大。
第三梯隊為桑海區，主要是老盤在持續銷售。
03
“十年紅谷灘五年九龍湖”，紅古灘、九龍湖兩區房價漲勢較猛
房價其實是判斷一個城市熱度的核心指標之一。
上半年南昌整體住宅均價約14500元/平方米，同比上漲23.37%，創下近5年新高，足以反映當前樓市的火熱的一面，當然其中受到限籤的約束，但整體影響並不會很大。價格上漲與今年高價地項目入市居多不無關係。
整體而言，目前東、西湖、紅谷灘和九龍湖的均價排在全市前列。
其中西湖主城區房價領跑全市，均價已突破1.8萬元/平方米。與部分二線城市主城區情況相似的是，同樣存在一、二手房價倒掛現象。
此外，由於南昌購房者對學區的重視，導致同一區域有無名校，項目售價差異可達3-5千元/平方米。譬如比如東湖區八一廣場板塊部分學區房均價甚至已漲到3萬/平方米，在學區房購買商，南昌人並不“輸”其他城市。
紅谷灘新區近十年發展迅猛，作為城市CBD中心，自2000年以來，房價上漲近10倍，上半年成交均價18215元/平方米，僅次於西湖區。
另外九龍湖則是由於不限購，房價在5年間同樣漲幅驚人，漲幅超過3倍。尤其是在省政府遷入後，整體均價已經接近15000-16000元/平方米，成為了繼紅谷灘之後，房價再次進入快車道的一個區域。業內人經常提到的“十年紅谷灘五年九龍湖”，我認為這是南昌樓市的縮影，也是對這兩個區域價格上最好的詮釋。
04
“江、學區、項目配套”是買房三件套，4成購房貢獻來自郊縣
價格敏感度相對較高是南昌購房客群的特徵之一，總價段在150萬以內的產品去化明顯更快。而目前市場上剛需、剛改三房產品更為熱銷，其中90-120平方米是成交主力面積段。
價格敏感性高，一方面是其購房多為居住需求所致，隨著紅谷灘的崛起，中心老城區的客戶開始向外擴散，尤其是東西湖區地緣性客戶向其中聚集，基本都是自住需求。
另一方面，例如火熱的九龍湖，自2014年以來，周邊市縣的客戶購房比例顯著增加，外地客戶買房佔比已經接近四成。
相對來說，郊縣的客戶由於資金的限制對價格也更為敏感。
購房者作為市場買方，其需求也是各家開發商的研究的重中之重。
整體而言，“學區、江、項目配套”是當前購房者最為關注的三個方面，尤其是目前南昌大型商業綜合體並不多且相對分散，因此項目的商業配套也是左右能否熱銷的關鍵因素。
05
年度供應計劃完成率不足3成，下半年南昌縣、新建區將迎來供地潮
上半年南昌土地市場熱度較高，即使在限價情況下，上半年各區的土拍依然多以溢價成交，平均溢價率達45%。地價也較2018年上半年同期上漲69%。
從土地成交的區域上看，今年上半年南昌縣土地市場較為火爆，成交供應位於首位，其次是九龍湖、高新。
整體而言，上半年有近10家百強房企在南昌落子，其中旭輝更是首次入駐南昌。據不完全統計，目前銷售百強房企超過40家進駐南昌。
從供地節奏來看，1-6月南昌市本級供應為1554畝，年度供應計劃僅完成28.17%，南昌縣完成17.3%、新建區完成6.26%，南昌整體平均完成率不足三成。
我認為，下半年南昌將迎來一波供地熱潮，其中南昌縣、新建區將會是供應重點區域，考慮到上半年整體土地市場供大於求，隨著供應的增加地價也會逐漸趨於理性。
江西省11座城市目前處於“單核”+“三級階梯式”的發展現狀，南昌在經濟和配套等方面都要領先於其他城市。
目前南昌樓市主要靠內生需求及周邊縣市客群帶動，整體成交相對平穩。
整體來看，南昌熱度雖不及大多二線城市，但在“一江兩岸”剪刀化城市發展格局下，規劃利好逐漸吸引投資客增多。
經歷了2018年下半年的市場降溫之後，今年上半年南昌市場又呈現出哪些變化和特徵呢？
01
上半年市場回暖明顯、量價齊升，供求保持均衡
近5年，南昌市場整體發展相對平穩，年均成交量基本維持在500萬平方米左右。
2015年、2016年隨著供應持續放量，樓市成交量達近5年峰值。2017年，受限購限售等調控政策影響，年成交量同比銳減19%。
2018年雖然從數據層面來看市場開始轉暖，但實際在“房住不炒”政策導向，以及毛坯限價、裝修限價制約下，住宅市場在下半年降溫是比較明顯的。
2019年上半年，南昌市場穩中有升。年初市場進入休整期，春節過後迎來傳統樓市旺季“金三”、“銀四”，成交量上漲，市場回暖明顯。部分項目案場熱度較高，譬如華僑城.萬科世紀水岸上半年在工作日的日均到訪量也可達50組左右。
另外，無論是從土地限價還是項目限價來看，南昌整體限價格局在不斷拔高，限價政策是存在一定突破可能性，部分項目通過精裝、綁車位等手段來突破限價。
02
分化仍然是城市主旋律，非限購區九龍湖領跑主城區
南昌現階段各區域成交熱度分化十分顯著，主要還是受限購政策影響所致。
隨著城市板塊的擴張和中心城區樓盤稀缺，住宅成交熱度開始偏向近郊，主要集中在九龍湖、青雲譜、南昌縣及新建區，特別是非限購區九龍湖，成交量領跑主城區，上半年成交近53.83萬平方米，佔到全市成交四分之一體量，熱度可見一斑。
綜觀全市各區域成交情況，我認為可將其大致上分為三個梯隊：
第一梯隊，九龍湖、青雲譜區、灣裡區、經開區、高新區，區域內貨量充足且樓盤快銷。
第二梯隊為西湖區、青山湖、東湖區、紅谷灘，項目數量少且成交量受個盤影響較大。
第三梯隊為桑海區，主要是老盤在持續銷售。
03
“十年紅谷灘五年九龍湖”，紅古灘、九龍湖兩區房價漲勢較猛
房價其實是判斷一個城市熱度的核心指標之一。
上半年南昌整體住宅均價約14500元/平方米，同比上漲23.37%，創下近5年新高，足以反映當前樓市的火熱的一面，當然其中受到限籤的約束，但整體影響並不會很大。價格上漲與今年高價地項目入市居多不無關係。
整體而言，目前東、西湖、紅谷灘和九龍湖的均價排在全市前列。
其中西湖主城區房價領跑全市，均價已突破1.8萬元/平方米。與部分二線城市主城區情況相似的是，同樣存在一、二手房價倒掛現象。
此外，由於南昌購房者對學區的重視，導致同一區域有無名校，項目售價差異可達3-5千元/平方米。譬如比如東湖區八一廣場板塊部分學區房均價甚至已漲到3萬/平方米，在學區房購買商，南昌人並不“輸”其他城市。
紅谷灘新區近十年發展迅猛，作為城市CBD中心，自2000年以來，房價上漲近10倍，上半年成交均價18215元/平方米，僅次於西湖區。
另外九龍湖則是由於不限購，房價在5年間同樣漲幅驚人，漲幅超過3倍。尤其是在省政府遷入後，整體均價已經接近15000-16000元/平方米，成為了繼紅谷灘之後，房價再次進入快車道的一個區域。業內人經常提到的“十年紅谷灘五年九龍湖”，我認為這是南昌樓市的縮影，也是對這兩個區域價格上最好的詮釋。
04
“江、學區、項目配套”是買房三件套，4成購房貢獻來自郊縣
價格敏感度相對較高是南昌購房客群的特徵之一，總價段在150萬以內的產品去化明顯更快。而目前市場上剛需、剛改三房產品更為熱銷，其中90-120平方米是成交主力面積段。
價格敏感性高，一方面是其購房多為居住需求所致，隨著紅谷灘的崛起，中心老城區的客戶開始向外擴散，尤其是東西湖區地緣性客戶向其中聚集，基本都是自住需求。
另一方面，例如火熱的九龍湖，自2014年以來，周邊市縣的客戶購房比例顯著增加，外地客戶買房佔比已經接近四成。
相對來說，郊縣的客戶由於資金的限制對價格也更為敏感。
購房者作為市場買方，其需求也是各家開發商的研究的重中之重。
整體而言，“學區、江、項目配套”是當前購房者最為關注的三個方面，尤其是目前南昌大型商業綜合體並不多且相對分散，因此項目的商業配套也是左右能否熱銷的關鍵因素。
05
年度供應計劃完成率不足3成，下半年南昌縣、新建區將迎來供地潮
上半年南昌土地市場熱度較高，即使在限價情況下，上半年各區的土拍依然多以溢價成交，平均溢價率達45%。地價也較2018年上半年同期上漲69%。
從土地成交的區域上看，今年上半年南昌縣土地市場較為火爆，成交供應位於首位，其次是九龍湖、高新。
整體而言，上半年有近10家百強房企在南昌落子，其中旭輝更是首次入駐南昌。據不完全統計，目前銷售百強房企超過40家進駐南昌。
從供地節奏來看，1-6月南昌市本級供應為1554畝，年度供應計劃僅完成28.17%，南昌縣完成17.3%、新建區完成6.26%，南昌整體平均完成率不足三成。
我認為，下半年南昌將迎來一波供地熱潮，其中南昌縣、新建區將會是供應重點區域，考慮到上半年整體土地市場供大於求，隨著供應的增加地價也會逐漸趨於理性。
綜合而言，我認為，南昌房地產市場目前剛需和改善需求仍有待釋放，成交整體將保持穩中有升，但其樓市的發展主要是依靠本地及周邊縣市客群帶動，雖為人口流入型城市但實際增長需求有限，且市場熱度不及大多二線城市。
需要警惕新城區相應配套落地慢的問題，一旦發展跟不上節奏，城市很大可能將長期停留在目前老城擁堵新區“空城”的階段。
不過隨著各版塊的最高限價不斷提高，我認為在價格上南昌下半年房價仍有小幅上漲的空間。
— END —
"江西省11座城市目前處於“單核”+“三級階梯式”的發展現狀，南昌在經濟和配套等方面都要領先於其他城市。
目前南昌樓市主要靠內生需求及周邊縣市客群帶動，整體成交相對平穩。
整體來看，南昌熱度雖不及大多二線城市，但在“一江兩岸”剪刀化城市發展格局下，規劃利好逐漸吸引投資客增多。
經歷了2018年下半年的市場降溫之後，今年上半年南昌市場又呈現出哪些變化和特徵呢？
01
上半年市場回暖明顯、量價齊升，供求保持均衡
近5年，南昌市場整體發展相對平穩，年均成交量基本維持在500萬平方米左右。
2015年、2016年隨著供應持續放量，樓市成交量達近5年峰值。2017年，受限購限售等調控政策影響，年成交量同比銳減19%。
2018年雖然從數據層面來看市場開始轉暖，但實際在“房住不炒”政策導向，以及毛坯限價、裝修限價制約下，住宅市場在下半年降溫是比較明顯的。
2019年上半年，南昌市場穩中有升。年初市場進入休整期，春節過後迎來傳統樓市旺季“金三”、“銀四”，成交量上漲，市場回暖明顯。部分項目案場熱度較高，譬如華僑城.萬科世紀水岸上半年在工作日的日均到訪量也可達50組左右。
另外，無論是從土地限價還是項目限價來看，南昌整體限價格局在不斷拔高，限價政策是存在一定突破可能性，部分項目通過精裝、綁車位等手段來突破限價。
02
分化仍然是城市主旋律，非限購區九龍湖領跑主城區
南昌現階段各區域成交熱度分化十分顯著，主要還是受限購政策影響所致。
隨著城市板塊的擴張和中心城區樓盤稀缺，住宅成交熱度開始偏向近郊，主要集中在九龍湖、青雲譜、南昌縣及新建區，特別是非限購區九龍湖，成交量領跑主城區，上半年成交近53.83萬平方米，佔到全市成交四分之一體量，熱度可見一斑。
綜觀全市各區域成交情況，我認為可將其大致上分為三個梯隊：
第一梯隊，九龍湖、青雲譜區、灣裡區、經開區、高新區，區域內貨量充足且樓盤快銷。
第二梯隊為西湖區、青山湖、東湖區、紅谷灘，項目數量少且成交量受個盤影響較大。
第三梯隊為桑海區，主要是老盤在持續銷售。
03
“十年紅谷灘五年九龍湖”，紅古灘、九龍湖兩區房價漲勢較猛
房價其實是判斷一個城市熱度的核心指標之一。
上半年南昌整體住宅均價約14500元/平方米，同比上漲23.37%，創下近5年新高，足以反映當前樓市的火熱的一面，當然其中受到限籤的約束，但整體影響並不會很大。價格上漲與今年高價地項目入市居多不無關係。
整體而言，目前東、西湖、紅谷灘和九龍湖的均價排在全市前列。
其中西湖主城區房價領跑全市，均價已突破1.8萬元/平方米。與部分二線城市主城區情況相似的是，同樣存在一、二手房價倒掛現象。
此外，由於南昌購房者對學區的重視，導致同一區域有無名校，項目售價差異可達3-5千元/平方米。譬如比如東湖區八一廣場板塊部分學區房均價甚至已漲到3萬/平方米，在學區房購買商，南昌人並不“輸”其他城市。
紅谷灘新區近十年發展迅猛，作為城市CBD中心，自2000年以來，房價上漲近10倍，上半年成交均價18215元/平方米，僅次於西湖區。
另外九龍湖則是由於不限購，房價在5年間同樣漲幅驚人，漲幅超過3倍。尤其是在省政府遷入後，整體均價已經接近15000-16000元/平方米，成為了繼紅谷灘之後，房價再次進入快車道的一個區域。業內人經常提到的“十年紅谷灘五年九龍湖”，我認為這是南昌樓市的縮影，也是對這兩個區域價格上最好的詮釋。
04
“江、學區、項目配套”是買房三件套，4成購房貢獻來自郊縣
價格敏感度相對較高是南昌購房客群的特徵之一，總價段在150萬以內的產品去化明顯更快。而目前市場上剛需、剛改三房產品更為熱銷，其中90-120平方米是成交主力面積段。
價格敏感性高，一方面是其購房多為居住需求所致，隨著紅谷灘的崛起，中心老城區的客戶開始向外擴散，尤其是東西湖區地緣性客戶向其中聚集，基本都是自住需求。
另一方面，例如火熱的九龍湖，自2014年以來，周邊市縣的客戶購房比例顯著增加，外地客戶買房佔比已經接近四成。
相對來說，郊縣的客戶由於資金的限制對價格也更為敏感。
購房者作為市場買方，其需求也是各家開發商的研究的重中之重。
整體而言，“學區、江、項目配套”是當前購房者最為關注的三個方面，尤其是目前南昌大型商業綜合體並不多且相對分散，因此項目的商業配套也是左右能否熱銷的關鍵因素。
05
年度供應計劃完成率不足3成，下半年南昌縣、新建區將迎來供地潮
上半年南昌土地市場熱度較高，即使在限價情況下，上半年各區的土拍依然多以溢價成交，平均溢價率達45%。地價也較2018年上半年同期上漲69%。
從土地成交的區域上看，今年上半年南昌縣土地市場較為火爆，成交供應位於首位，其次是九龍湖、高新。
整體而言，上半年有近10家百強房企在南昌落子，其中旭輝更是首次入駐南昌。據不完全統計，目前銷售百強房企超過40家進駐南昌。
從供地節奏來看，1-6月南昌市本級供應為1554畝，年度供應計劃僅完成28.17%，南昌縣完成17.3%、新建區完成6.26%，南昌整體平均完成率不足三成。
我認為，下半年南昌將迎來一波供地熱潮，其中南昌縣、新建區將會是供應重點區域，考慮到上半年整體土地市場供大於求，隨著供應的增加地價也會逐漸趨於理性。
綜合而言，我認為，南昌房地產市場目前剛需和改善需求仍有待釋放，成交整體將保持穩中有升，但其樓市的發展主要是依靠本地及周邊縣市客群帶動，雖為人口流入型城市但實際增長需求有限，且市場熱度不及大多二線城市。
需要警惕新城區相應配套落地慢的問題，一旦發展跟不上節奏，城市很大可能將長期停留在目前老城擁堵新區“空城”的階段。
不過隨著各版塊的最高限價不斷提高，我認為在價格上南昌下半年房價仍有小幅上漲的空間。
— END —