聚焦三四線城市棚改，“只要房價漲，就不會退潮”？
如今的三四線城市，樓市看似火熱，但危機四伏，只是末日瘋狂而已。三四線城市高房價並沒有相應的經濟、人口支撐，高房價只是棚改透支與炒房客自導自演產生的的鬧劇，雖然表面房價還在上漲，但是買房的只剩下本地剛需，而且由於房價虛高好多已經沒有了接盤能力，更雪上加霜的是一二線城市推出的人才新政，本地有潛力購買的年輕人也紛紛落戶一二線，隨著實物化安置，市場上要錢沒錢，要人沒人，擊鼓傳花的遊戲已經到了最後一棒，三四線樓市虛假繁榮或被戳破。
棚改貨幣化安置的快速推進造成了三四五線城市的房價飛漲。棚改區居民拿著大量的拆遷款，沒有住處，也沒有好的投資渠道，只能去購買商品房，加之房子又有投資的屬性，拆遷戶手中的鉅額拆遷款全部流入房地產，樓市迅速升溫，再加之不限購，一些一二線外溢投機資金渾水摸魚，房價被迅速炒高，在買漲不買跌的觀念下，本地有閒錢的居民也高槓杆買房，一時間出現恐慌性購房，小城市多年積壓的庫存一掃而空，三四線城市房價紛紛破萬。
從三年前開始，不少專家和房地產業內人士，就開始看衰三四線樓市。
原因很簡單，對絕大部分中小城市來說，人口在流出，產業結構不完善，就業機會稀少，與此同時，大量的新城區卻拔地而起，長期的供需錯配，註定了房價上漲不可持續。
不過，樓市偏偏喜歡跟人唱反調，數據顯示，從2016年開始，三四線樓市開始後來居上，漲幅反超一二線城市。截止2018年底，100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平，同比增長達8%，如果剔除一線、二線城市的數據，三線及以下城市均價高達10885元每平。
2019年行至年中，三四線樓市除了成交有所回落之外，土地溢價率、房價同環比漲幅均表現亮眼。
不少人的疑問就在這裡，明明沒有上漲基礎，為什麼三四線樓市還在飆升？何時才能迎來退潮？
有一位專家的解釋可以參考，6月7日，知名房產學者易憲容發表專欄指出，之所以2017年、2018年、2019年前4個月的住房銷售都處於過度繁榮週期，是因為三四線城市的房地產市場，開始由消費者佔主導，轉化為投資者為主導。
因此，如果三四線城市房價還在持續上漲，這些城市的住房需求，就不會因為棚改貨幣化安置減少而下降，投資需求是否退潮，關鍵看房價，而不是看棚改。
換言之，易憲容認為，棚改對當下的市場沒影響，只要三四線的房價繼續漲，當地樓市就不會退潮。
筆者認為，這個結論其實說明了當下部分中小城市房價的特點，即“擊鼓傳花”。
什麼叫“擊鼓傳花”？數人或幾十人圍成圓圈坐下，鼓響時眾人開始依次傳花，至鼓停止為止，花在誰手裡，誰倒黴。
三四線樓市就是如此，過去幾年，所有人都享受到了房價上漲帶來的財富增值效應，不管房子是不是用來住的，不管買了之後租出去能不能覆蓋月供，不管當地房地產市場供給是否過剩，當人們都沉浸在這樣的遊戲中，房子就成了不斷傳遞的“那朵花”，一旦房價開始下跌，房子在誰手裡，誰就難以從容脫身。
不過，專家有關“棚改沒影響”的論斷，筆者不敢苟同。
今年各地棚改總量僅285萬套，對比去年降幅達50%，根據經濟學家黃文濤的測算，跟以往同期相比，棚改量的下降，會拖累銷售和新開工面積降幅達63.15%、42.67%。
如果房地產銷售面積、新開工面積全線下降，那麼三四線樓市房價的下跌也就順理成章，從這個角度來看，棚改下降很有可能是“擊鼓傳花”遊戲快要結束時的“先兆”，也是樓市分為迴歸理性的先行指標。
漲價去庫存，聽起來違背常識，但房地產市場就是這樣。越降價越無人問津，越漲價越市場火熱。為了去庫存，各種政策寬鬆、貨幣放水以及信貸鬆綁，不是一天兩天，這一切都在於刺激房價上升，從而製造市場火熱。
從本質上來說，這種情況屬於變相去庫存的行為。我之前反覆談過，三四線城市人口將持續被大城市吸收，在經濟不景、人口流失的情況下，樓市是不會存在趨勢性機會的，所以小城市的樓市去庫存成效不會有大效果。殊不知現在已經無需採用刺激政策去庫存了，直接拆、貨幣補、硬性釋放剛需，而且目前這種趨勢已經到了急需補庫存的程度了。