朋友給作者私發了一篇某房地產大佬文章，內容是關於城市老破小的一些看法或建議，真是非常意外作為上海很有成就的房地產公眾號，圈內相當知名值得學習的前輩，居然表達這樣的觀點，莫非真像別人所說的那樣，公司形式以後會迫於業績壓力太大？

或真是為了做一點郊區新房生意，而全然不顧真實的房地產市場？信口開河胡扯幾句也在所不惜？

如果只是新人練手寫一些虛無縹緲只為譁眾取寵，用噱頭標題方便能得到更多的點擊和關注，似乎勉強也說得過去。

只是，可惜。

01

首先從租售並舉開始說起，大佬居然認為租售並舉最終會影響市場上流動硬通貨老破小，尤其是那些在市區便捷位置、配套完善、學區傍身、容易出售出租的房源，即使是上海租售比低得可憐的今天，市區老破小售比依舊讓人豔羨。

上海租賃市場這塊推進的成就確實是全國第一，超過了首都北京，更是把深圳和廣州遠遠拋在後面，而這些在上海“十三五”房地產規劃中早就明確指出。

截止到2020年上海新增供應租賃住房預期70萬套，而現在是2019年3月26日，就依其統計的數據為準租賃住宅建造面積為257萬平方米，加上新增商品住房內必須要建造的保障性住房比例，從576萬平方米中劃分不可能值20%，這裡剝出115.2萬平方米作為租賃用地。

257+115.2=372.2萬平方米。

膽子依舊放大一些，把租賃住宅的面積每套設計成80平米，這372.2萬平方米能給租賃市場提供約4.66萬套房源，取每套60平方米麵積，也不過約新增房源6.21套。

距2020年還有多遠，距70萬套還有多久？

而我堅信上海政府一定能夠如期完成目標，70萬套租賃住房會最終達成。

租賃市場的快速崛起就會讓原本買得起老房子、小房子、屬於自己的“破”房子，就因為市場上多了租賃住房的選擇，立馬放棄買房的意願，一頭扎進居住環境更好的租賃新房？

不顧居住的長期性，不管居住的產權福利，不看租賃住宅的租金支出，就因為市場上新出來的租賃住宅，而忘乎所以地投入他們所說的好生活？

在上海這樣的城市，普通人真正的好生活是擁有一套力所能及的安身之房，是能享受到房產的額外福利，是有機會讓自身財富不被稀釋有機會增值的紐帶，而不是他們說的那樣去租賃住宅尋找幸福感！

大言不慚地認為很大一部分真實自住需求的用戶，最後會選擇租賃產品。這一句話完全地否定了人性向上的追求，扼殺了為美好生活做出的持續努力！

租賃住宅的租金是不是比市場上的房東租金便宜50%，或者30%，哪怕是15%！而且可以一次性租住20年30年不上浮租金，且讓租住人的孩子享受所在區域的教育資源，讓租售並舉朝同權前進一步？

內環那麼好的位置那麼低的樓板價，這些稀有的土地轉讓輸出，每一塊每一平是被哪些開發商摘取的？長期租賃下的市場，有沒有會被特殊性改變使用範圍，是否可以為上海的基礎建設作出更大的貢獻！

如果租金不便宜到誘人，租期不能長到足夠穩定，權利不能享受到分釐。

那些假設猜測，就毫無意義。

從兔博士APP統計的數據看，上海2018年300萬以下的房源佔據成交量的51%，300萬到500萬之間的房源佔據31%。這個數據他們統計的基本相同，在上海房地產主要的成交還是普通人之間拼搏，300萬這個數據安迪說過無數次，上海並不是動輒上千萬這樣的離譜現實。

80平米以下的房源佔據60%。

相信租賃住房會以這個區間來做對比，依稀還記得那些年上海政府提倡的70/90房型設計，從某種意義上來說也許租賃住宅就會成為這個政策的延續。

我們當然知道老破小的房源令人不滿，讓人不悅，心有不甘難以下手，確實有很多年輕人拿著同等的預算去了郊區，為了滿足居住的面積、小區的環境和內部設施、年輕人的聚集。

選擇暫時與城市的隔離，忍受上班路上的擁擠和折騰，等待後續新建的商場和超市，醫療衛生和教育資源匱乏，想著大餅後的可能性存在。

這無可厚非，選擇想要的一面，就必然要放棄羨慕的一邊。

然後他們就神奇地認為，租賃住宅能滿足他們想要的一切？他們甚至不知道他們到底想要什麼，就以為租賃住宅成了最好的解藥。

於此，真是哭笑不得。

02

隨後他們拋出了另外一個啼笑皆非的理由，認為內環市區位置的老破小和周邊次新的價格差距懸殊，就認為地段已經變得不再重要了？

忍不住想發笑，這是真實的感受。

說如果只是看地段，為什麼和周邊的次新房價相差這麼多？如此偷換概念真想點個贊，卻不說在地段上的小區設施、內部環境、物業管理，還有口口聲聲的次新房年限，也被輕易地掩蓋被忽視，作為房地產公眾號的大佬居然會漏掉這些，很是驚訝。

就因為差價足夠驚人，他們得出了更驚人的定論：老破小沒有地段一說！

就算是一個房地產新手來練手藝估計也不敢、也不好意思說出這樣的話來，莫不成陸家嘴附近的老破小和奉賢海灣的老破小如出一轍？平分秋色而雙手緊握互道一聲：原來你也在這裡？我們是一樣一樣的一樣！

然後延伸到其他投資客身上的獨門獨院老破小，每次看到這樣的情節都會想說能不能稍微用點心，編劇是不是下班了，獨門獨院的老破小是什麼產品，真的搞懂了嗎？

老破小確實不是最好的選項，這是普通人面對的折中現實，是資金和需求的相互妥協，是面積和戶型，是便捷和配套，是資源和環境的碰撞。

有多少錢辦多少事，沒有誰天生喜歡老破小！

但非要如此胡亂編排，且漏洞大得塞得下好幾個房地產公眾號的笑話，這不是老破小价值的岌岌可危，這是房產人的無理取鬧。

03

投資成功不是房價漲了多少，而是老破小的總價低？這麼矛盾的話也能說出來，又說到接盤俠依然在，又講後面沒有價值，那這個到底是賣給了誰？

要是真的不說漲價是成功投資，那至少也要補一句老破小的租售比收益率比較好，相對於普遍偏低不到2個點的回報，老破小這方面可謂是一路絕塵。

投資居住房產，想要快速拿租金分擔貸款壓力，最好的選擇就是市區的老破小，沒有其他。

一段不知所云後說了一句：老破小的貶值符合城市發展需要。

看到這一句真恨不得仰天長嘆，為什麼會有這般神奇的理論，隨後是老破小的宿命歸根到底會被拆，再來一句政府可能拆不起，這節奏到底是想幹啥呢！

明白了，等於是說老破小自行槍斃，自動降價到附近的5折不夠，最好是3折或更低，然後求政府或者開發商便宜拆除，這樣就變得不值錢了，皆大歡喜。

這是幼稚成群，還是異想天開？

且不說價值如何，能不能仔細看一看上面“十三五”房產規劃裡就舊住房綜合改造、中心城區二級舊裡下房屋改造面積、各類舊住房修繕改造的指示！

能隨意拆遷嗎？

有一句說一句，拆遷現在想暴富幾乎不可能了，想致富也可能性不大，但至少不會讓居住人虧本！

04

大跌眼鏡的不止是他們說到的老破小沒有地段之說，是繼續說到整個城市的地段價差會變得越來越小。

居然提出浦東的發展已經沒有很明顯的環線差別，這是不是在說陸家嘴的老破小可以和南匯的老破小一決高低，是不是說崇明和臨港的老破小馬上要一躍上天，如果是這樣的理論，那不是在表明應該趕緊去購買浦東郊區的老破小嗎？

等到環線差別不再明顯的時候，在那些偏遠地區購買的老破小將來可以和陸家嘴的老破小並駕齊驅，想一想就激動萬分！

如果這篇文章是新手編得太著急，倒是完全可以理解。

畢竟，

租賃住宅最重要的作用不是來打壓老破小的產品，是國家行政化的租賃管控，是讓租客有更多的選擇，是可以規模化地滲入租房金融，是可以讓租客一直貸款租房的遠景成為現實。

貸款買房買不起，那至少貸款租房有去處！

如果租金不便宜到誘人，租期不能長到足夠穩定，權利不能享受到分釐。

就沒有所謂租賃住宅帶來的春天。

請不要忘記，目前市場上已經存在的，以公司形式對外出租的合租房，他們的租金有便宜嗎？把原本的群租合法化了以後，租客得到了什麼實惠？

在資金不充裕的前提下，要滿足基本的居住空間，為了更好的通勤安排，想要好一點的配套設施，買一套上海老一點、小一點、破一點的房子有什麼不好？

一套屬於自己獨立的房，一個真正屬於自己的家。

卻非要說成哪怕是去伴隨租賃住宅過日子，也要遠離老破小的購入，這種極度不負責的言論，希望別再見。

在上海的朋友們一定要謹記：

老破小很多時候只是在上海立足的開始，並不是結束!

以上正文來源安迪說房市，作者安迪。

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