一條海棠路，半座三亞城：“海島第一路”背後蘊藏怎樣的資源密碼

亞洲最大的免稅城、1.68億的樓王、千萬起價的別墅、七星級的酒店……一條短短9.5公里的海棠路（注：下文為方便閱讀，統一將海棠南路與海棠北路統稱為海棠路），幾乎囊括了半個三亞城的奢華與財富，這條對標巴黎香榭麗舍的“海島第一路”背後蘊藏著怎樣的“資源密碼”？

一、海棠灣的區域分析

匯聚世界級高端酒店，寸土寸金的海棠路背後，是有著國家海岸之稱的海棠灣。海棠灣位於三亞東北部，距離市區28公里。由三亞市海棠灣鎮的海棠灣和陵水縣英洲鎮的土福灣合圍而成，南鄰著名的亞龍灣國家旅遊度假區，西為群山,東為南海，與蜈支洲島隔海相望。海棠灣規劃用地南北長約30公里，東西平均寬約8.4公里，規劃用地總面積約150平方公里。海棠灣與亞龍灣、大東海灣、三亞灣、崖州灣並列三亞五大名灣，長約22公里的海岸線美不勝收，擁有比肩世界著名濱海旅遊度假區的國家稀缺性旅遊資源，加上北緯18度的氣候優勢，可謂是整個海南難逢對手的高品質海濱資源。

（一）海棠灣的區域規劃

1、定位：根據中國城市規劃設計研究院2011年版的《海棠灣分區規劃及城市設計》，海棠灣總體定位為“國家海岸”—— 國際休閒度假區。

2、海棠灣職能：世界級的旅遊度假天堂，面向國內外市場的多元化熱帶濱海旅遊休閒度假區，國家海洋科研、教育、博覽綜合體。

3、分區規劃範圍：南起亞龍嶺山邊，北至三亞市行政邊界，西起東線高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區和蜈支洲島，規劃區面積約為98.78平方公里。

4、海棠灣的用地佈局結構為：“一點、一帶、三區、六片、五楔”。

其中：

一點：蜈支洲島，用地面積約1.12平方公里，構建成為具有觀光、遊覽功能的海島熱帶雨林公園。

一帶：沙壩酒店帶，世界頂級酒店及海灘公共設施集中區。

三區：南區：南起鐵爐港，北至林旺高速聯絡線，主要功能定位為綜合休閒遊憩區（遊艇港、高檔酒店、旅遊小鎮、山前度假村等）；中區：包括大小龍江塘和指狀溼地範圍，主要功能定位為高端休閒度假區（頂級酒店、國際會議中心、遊艇社區等）；北區：南起指狀溼地，北至三亞市界，包括藤橋鎮、椰洲、風塘等多個場地單元。主要功能定位為多元文化度假區（本土與異域文化主題酒店、椰洲觀光、溫泉度假、傳統旅遊小鎮等）。

六片——是指從南到北結合場地特徵劃定的各個功能片區，分別是：鐵爐港片區：區域公共服務休閒中心；林旺片區：現代旅遊服務小鎮區；龍江塘片區：高端品牌休閒度假區；風塘片區：國際主題度假社區；椰洲片區：綜合觀光休閒度假區；土福片區：海洋主題科教博覽區。

五楔：指的是順應山勢、通向海濱的五條主要綠化通廊，或結合高爾夫、或結合道路隔離綠化、或結合公園綠地，成為保障區內公共開敞空間有效落實、組團之間有效隔離的重要生態綠楔空間。

（二）海棠灣發展脈絡

1、根據《三亞市城市總體規劃（1995－2010）》，“海棠灣南段作為未來三亞市生態旅遊城市發展備用地”。當時已經確定要開發海棠灣，只不過按兵不動。

2、2004年7月，三亞提出圍繞“六個一流”助跑旅遊，海棠灣被納入範圍之內。

3、2005年3月，三亞市委、市政府正式提出了開發海棠灣旅遊度假區的設想。

4、一個多月後，三亞即開始著手編制開發規劃，邀請美國霍克建築規劃設計公司、美國SASAKI設計事務所、英國阿特金斯設計公司、上海同濟城市規劃設計研究院參與概念性規劃國際競賽。海棠灣的規劃範圍為98.78平方公里，為海南最大的開發區。4家中外公司各施所能，提出了各自的設計理念。

5、2005年8月，霍克公司提出中國首個“國家海岸”的概念，得到官方及專家的認可。

6、三亞邀請美國EDSA環境景觀設計事務所作了綜合方案，定位為世界領先的專業化休閒旅遊“國家海岸新城”。

7、2006年4月，省規委會原則通過了EDSA的方案。

8、2007年5月，海棠灣規劃獲正式批覆同意，定位為“國家海岸——國際休閒度假區”。

（三）海棠灣開發之路：從財團企業到政府的主導之路

1、上海家化集團葛文耀第一個向三亞政府遞交了海棠灣的開發構想。三亞政府和上海家化共同組建海棠灣開發公司，總體規劃、包裝、招商引資，開發區域佔地約67平方公里。然而在上海家化認為海棠灣開發是由這個聯合組建的開發公司；

2、2004年7月，香港“超人”李嘉誠之子李澤楷、李兆基之子及郭氏集團祕密考察海棠灣之後，經過多次商業運作，於2005年5月21日在海南省政府召開的新聞通報會宣佈，香港和記黃埔董事局主席李嘉誠、電訊盈科總裁李澤楷兩父子決定聯手開發三亞海棠灣，這將是他們第一次在重大項目上合作。這兩家公司目前已提出希望海南省儘快安排土地，早日啟動高檔酒店建設。

3、2005年，三亞政府和以香港盈科地產、保利集團、上海家化聯合體三個集團為核心7家大財團簽署協議，由他們進行一級開發。

4、經過協商，三亞整體解除了與7家財團簽訂的協議。從此，海棠灣的開發模式發生了根本性轉變——由企業一級開發轉為政府主導一級開發。

5、2007年5月底，三亞市國土環境資源局首次公開招標，出讓海棠灣一線濱海7宗土地，出讓低價為每畝97萬元，用途只有一個——建酒店。面積最大的一塊33.33公頃，最小的19.94公頃，國內外21家企業和個人參加投標。

6、2007年6月22日，7宗土地正式出讓，共獲得土地出讓金21億元，中標價格每畝從97萬元至100萬元不等。

7、2009年，隨著國家將海南定位為國際旅遊島這一重大利好政策的出臺，特別是“亞洲最大免稅商店”最終選址落戶海棠灣後，海棠灣的開發進入真正的高潮。

從財團企業主導到政府開發，海棠灣的開發進入了由政府主導的總體規劃、高定位、高規格、超前配套的國家級開發戰略，並定位為“國家海岸”。

二、匯聚高端品牌 打造一線濱海酒店帶

海棠路以海棠廣場為分界，海棠廣場以南為海棠南路，多為在建項目，以北的海棠北路多為成熟的高端品牌項目。

從海棠路一路向北，沿途分佈的項目依次為：

三亞億隆溫德姆至尊酒店（在建），三亞海棠灣陽光國際酒店（在建）、三亞市茅臺精品度假村（在建）。國美酒店（在建）。泰康之家·三亞海棠灣度假村（在建）、三亞保利瑰麗酒店、三亞海棠灣開維萬達文華度假酒店、華爾道夫酒店、三亞理文索菲特度假酒店、三亞海棠灣萬達希爾頓逸林度假酒店、海棠灣康萊德酒店，海棠灣紅樹林度假酒店、三亞海棠灣君悅酒店、三亞海棠灣喜來登度假酒店、三亞御海棠豪華精選度假酒店、香格里拉度假酒店、三亞海棠灣亞特蘭蒂斯酒店、三亞海棠灣仁恆皇冠度假酒店、三亞艾迪遜酒店、三亞海棠灣民生威斯汀度假酒店、三亞海棠灣天房洲際度假酒店、三亞海棠灣四季度假酒店（在建）。

在建的三亞海棠灣陽光國際酒店

在建的泰康之家·三亞海棠灣度假村

在建的國美酒店

這些酒店中有很多是從海棠灣開始開發時候就存在的“元老酒店”。2007年6月，海棠灣第一次有地塊成交，也意味著海棠灣開發建設進入實質性操作階段。據網絡公開信息顯示，海棠灣首批酒店也因此誕生了，當時分別是：凱賓斯基、朱美拉、索菲特酒店、康萊德、希爾頓逸林、費爾蒙、君悅酒店、喜來登、豪華精選。但隨著海棠灣的發展和規劃以及多方面原因，部分酒店已經消失在海棠灣的版圖上。

保利財富中心

三亞理文索菲特度假酒店

目前，在海棠灣一線海岸線上，佈局有御海棠豪華精選、喜來登、康萊德、希爾頓逸林、威斯汀、亞特蘭蒂斯等10多家超五星級國際品牌酒店及旅遊項目，優越的一線海岸資源與商業聚集效應，將海棠北路打造成為了一線酒店走廊。

海棠灣酒店群

今年春節期間，海棠灣後來居上，平均開房率為81.03%，在亞龍灣、三亞灣、大東海、市區中居於首位，成為人們度假休閒入住的首要選擇。而隨著亞特蘭蒂斯、海昌不夜城等大型娛樂休閒娛樂項目的興起，海棠灣免稅店的商業凝聚力，海棠南路的高端項目的完成，海棠路必將在此基礎上更上一層樓。

三、一路盡攬高端樓盤 獻給影響世界的人

海棠灣的開發模式與傳統的發展模式有所不同，先通過適度超前配套灣區基礎設施，再謀求發展高端旅遊項目，所以海棠灣在2014年以前都沒有純地產項目的入駐。根據筆者實地探盤發現，海棠灣的地產類項目以別墅為主，強調休閒度假屬性，以及量身定製的個性化、高端化品質。

目前海棠北路共分佈有國美海棠灣、國璽二十五院、海棠華著、海棠灣銀海、君御別墅、晉園、亞特蘭蒂斯棠岸、仁恆海棠灣約8家高端項目。

此次海南諸葛找房團隊深入海棠灣，著重考察的有4家項目，依次為：國璽二十五院、海棠華著、海棠灣銀海、君御別墅。

項目共同優勢：在“配套為王”的時代，海棠北路上的項目擁攬海棠灣私家海岸線，私享自家門口海灘，地處北緯18度的黃金緯度，引入高端設計理念，齊力打造服務體系健全、配套設施完善以及中國高端品質的社區，還原高端生活原態。

國璽二十五院

海棠華著

海棠灣銀海

君御別墅

在海棠路上的高端別墅群中，國璽二十五院望海盤根，在現代建築群中匠心獨運以韻味十足的中式風格脫穎而出！項目的室內設計由全球最豪華“八星級酒店”阿布扎比酋長國宮酒店的原班主創操刀，國家首批非物質文化遺產代表性繼承人陸光正擔當藝術總監，營造出中式情懷。項目內有一條人工運河貫穿整個酒店，總長1200m，設計理念參照澳門威尼斯人酒店的室內運河。這條運河採用的是海水倒灌系統，將海水引入酒店，客人可乘坐“貢多拉船”入住酒店。

國璽二十五院人工運河

作為面向高端人士打造的品質之作，海棠灣的高端項目，除了自身高端奢華的品質，項目周邊也有與之相匹配的醇熟配套。

（1）301解放軍海南分院

在2012年301醫院進駐海棠灣，是一座現代化的醫療城。海南分院佔地約900畝，建築面積38.3萬平方米，由醫療區、療養區、服務保障區三部分組成，是一座擁有58幢樓宇和一流現代化配套設施的醫學城。

（2）海棠68環球美食街

該項目總建築面積達23070平方米，將美食餐飲，商超業態完美呈現，為下榻酒店、或逛街閒步的遊客們提供精緻食惠的美食購物體驗。除卻各類海鮮精品食肆，海棠68商業街還涵括傳統川湘粵菜、海南菜、特色泰國菜，港式風格菜，西式茶飲等多種美食形態。不必繞城千里，一條街也能吃遍十座城。

（3）人大附中三亞學校

人大附中三亞學校是經海南省三亞市教育局批准，由人大附中和人大附中聯合學校總校承辦的一所全日制公立學校。學校將於2019年9月正式開學，學制包含小、初、高十二年一貫制及國際課程班。人大附中三亞學校項目是《三亞市幸福民生行動計劃（2017—2021年）》重點工程之一，學校位於海棠區龍江村旁，西鄰林旺北路，南鄰龍江路，東、北側毗鄰河道，學校佔地面積350畝，建築面積153850.07平米。該項目總體建設包括15棟樓體、游泳池及運動場等配套施工。預計2019年5月份竣工。

除此之外，海棠北路周邊還有南田溫泉、亞洲最大遊艇基地、萬達文化中心、國璽宴會廳、私人紅酒酒窖、18洞高爾夫推杆果嶺、泳池、沙灘等極品配套。

四、三亞海棠灣4大必去打卡地——海昌不夜城、亞特蘭蒂斯、海棠灣免稅店、紅樹林酒店

2014年的海棠灣，說起地標性建築，很多人第一印象就是外形酷似海棠花的免稅店，但是近幾年來，隨著隨著海棠灣的飛速發展，亞特蘭蒂斯、海昌夢幻海洋不夜城、海棠灣紅樹林等一大批風格迥異、魅力十足的商業體亮相海棠北路，成為遊客們喜愛的網紅打卡地。

（1）海昌夢幻海洋不夜城

三亞海昌夢幻海洋不夜城位於“國家海岸”海棠灣之心，是一座集文化旅遊、休閒度假、娛樂體驗、創新商業於一體的國內首個沉浸式海洋文娛綜合體。海昌夢幻海洋不夜城接待11.87萬人次（未包含夜間經營數據，預計總接待人數超15萬人次）。

（2）亞特蘭蒂斯酒店

亞特蘭蒂斯酒店坐落於國家海岸海棠灣，佔地面積達54萬平方米，酒店由80餘家國際著名的建築和設計機構聯手打造，設計風格融匯東西方特色文化以及瓊島本土文化，是集度假酒店、娛樂、餐飲、購物、演藝、物業、國際會展及特色海洋文化體驗八大業態於一體的旅遊綜合體。據統計，春節期間亞特蘭蒂斯綜合體不含酒店接待8.73萬人次。

（3）海棠灣免稅城

2014年9月1日海棠灣免稅購物中心正式開業，是全球規模最大的單體免稅店。總建築面積約12萬平方米，營業面積達70000平方米，匯聚了近300個國際知名品牌，涵蓋了服裝、首飾、香水、化妝品、手錶、太陽鏡、小皮件等21個品類。目前市政已開通多條公交線路直通免稅城，還有免費穿梭巴士為旅客提供便捷。

據三亞海關統計，2019年春節期間(2月4日-10日)，海關共監管三亞國際免稅城銷售離島免稅品46.76萬件，購物人數8.68萬人次，銷售金額4.83億元人民幣，較2018年春節黃金週分別增長26.08%、25.59%和28.96%，再創歷年春節黃金週新高。

（4）海棠灣紅樹林酒店

海棠灣紅樹林七星度假酒店是"紅樹林"品牌的高端酒店的代表之作，定位為國際級精品度假酒店。海棠灣紅樹林七星度假酒店，位於具有"國家海岸"之稱的海棠灣，總建築面積約16萬平方米，總投資額約36億元。主體建築高126米，是海棠灣的標誌性建築，其外形如一幅巨大的彩色風帆，飄逸、優雅地佇立於風景旖旎的海棠灣邊。

海棠灣因為開發晚，起步晚，因此政府能夠借鑑三亞灣、亞龍灣灣區的建設經驗。不同於亞龍灣只發展高端旅遊的發展模式，海棠灣致力於滿足不同人群的旅遊度假條件。因此除了沿海岸的高端品牌酒店外，海棠灣還在二線地段規劃建設中端酒店，三線地段建設具有當地特色的風情小鎮，這些相對低端但非常有特色的旅店，與濱海高端酒店形成互補。

在建的三亞海棠灣河心島項目

“低水平開發不如不開發，我們堅信，一流的環境資源+科學嚴謹的開發管理+更加充分實現價值的大旅遊市場，必將使海棠灣身價倍增。海棠灣的堅守，會有沉甸甸的回報！”三亞市海棠灣管理委員會總工程師曾樹鑫曾經這樣說過。優越的自然環境，清晰的定位，合理的規劃，讓海棠灣逐漸散發魅力，吸引了世界的目光。但海棠灣的魅力還不止於此，“國家海岸”之稱的海棠灣還在逐漸釋放著它的風采。

在建的四季酒店項目

目前，在海棠灣南路，國美酒店、茅臺精品度假村等高端休閒度假項目正在建設，而海棠北路的盡頭，是海棠灣免稅店二期三亞海棠灣河心島項目，旁邊是巨大的ISY國際電音節的大型橫幅，從這塊大型橫幅中還能一窺當時音樂節的盛況。2月24日，省委常委、市委書記童道馳帶隊到海棠區調研，童道馳要求，海棠灣今後要集中力量發展旅遊業、酒店業、免稅購物、康養業、會展業、金融業等優勢產業，推進經濟轉型升級，實現高質量發展。相信在政府的扶持開發下，“十年磨一劍”的海棠灣離“中國國家海岸，世界度假天堂”這一發展目標亦不遠矣。

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敬請期待：把脈“神州第一泉” ，三亞南田溫泉片區開啟旅居新時代！