'2019上半年房企收併購凶猛，部分企業出售股權、項目求生'

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 北京報道

在今年上半年，房企間的收併購動作較之前增加，融創中國、世茂作為併購大戶，在市場上斬獲頗豐。

房企間的“馬太效應”日益顯現，融創中國、世茂等標杆房企在市場上攻城略地，粵泰股份、陽光100等中小房企則由於經營困難，需要出售資產和項目來渡過危機。

房企收併購頻繁

“大魚吃小魚”“快魚吃慢魚”一直是自然界不變的競爭法則，房地產市場也不例外。

7月16日，新湖中寶公告稱，公司向融創地產轉讓甌瓴實業90.1%的股權及其對應的平陽隆恆、南通啟仁的100%權益；分步實施並最終完成轉讓瑪寶公司90.1%的股權；平價轉讓本公司對上述公司的全部債權。本次交易的交易價款為67.04億元。

2019年上半年，融創中國延續了多年以來高效的收併購步伐。據不完全統計，2019年以來，孫宏斌至少已經發起高達200億元的併購。

2月，融創中國以125億元的代價，將北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目的100%權益納入麾下；4月，融創中國用13.34億元拿下了陽光100重慶一項目公司70%股權及相關債券。當前，收併購已經成為了融創中國最主要的拓儲方式。在上述業績發佈會上，孫宏斌曾表示，去年（2018年）融創併購的量佔了百分之七八十，其中50%是併購公司，還有20%是一二級聯動獲得的土地，併購成功的案例有200個。

除了一貫的“併購王”孫宏斌外，今年上半年，世茂在收併購市場上的步子也邁得相當大。世茂總裁許世壇在2018年全年業績會上表示，2019年世茂會將回款50%用來買地，世房會更多收購一些開發商的項目，或者與大型開發商形成戰略合作。

6月8日，粵泰股份宣佈與世茂房地產簽署了五份項目轉讓協議，加上6月5日出售的兩個項目，粵泰股份一共出售了七個項目的股權予世茂，收購金額超過了70億元。據不完全統計，世茂上半年已經完成了200億元規模的併購，收購項目超過20個，列表企業中包括泰禾、明發、萬通、開城實業、利君地產、粵泰股份等公司。

對於上半年頻繁的企業收併購，諸葛找房數據研究中心分析師孫明英在接受《華夏時報》記者採訪時表示，隨著行業併購越來越活躍，大型房企的規模也將繼續擴大，房企的集中度也將進一步提高。主要原因在於通過收併購地產項目，房企能夠快速調整自身的戰略佈局，擴大土地儲備規模，為後續發展增添動力。

在融創、世茂收併購的企業中，陽光100、粵泰、萬通、明發的日子都不太好過。尤其是粵泰股份，自2018年10月以來，粵泰股份接連爆出債務違約問題，其現金流出現危機，公司及下屬公司銀行賬戶被凍結，有多處資產被查封，其控股股東股權被輪候凍結，不得不靠出售資產“續命”。

去年業績出現了虧損的陽光100，在今年選擇了出售資產來維持經營。4月份，陽光100相繼出售了兩個項目股權，接盤方則分別為融創和佳兆業。在2018年度業績發佈會上，其管理層表示，2019年公司將進行優質土地出售來支持公司流動性缺口，併為公司未來2到3年的業務轉型作資金補充。一部分土地會全部出售，一部分土地將保留部分股權進行合作開發。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《華夏時報》記者，本身中小房企的競爭力就更弱一些，在品牌商夾縫中生存，企業遇到經營危機或者資金短缺，中小房企只能出售項目“壯士斷腕”，為企業的發展贏得喘息的時間。

孫明英則表示，部分運營能力稍弱的中小房企通過出售股權或項目融資，也是斷臂求生的一種方式，生存環境固然艱難，但對於多元化企業，如果剝離地產業務，更專注於做好主業，也可能會有更好的發展。

規模擴張大力攬儲

開發商的收併購最大的動力之一是擴大土地和項目儲備，相比於土地招拍掛的激烈競爭，二級市場拿到的土地和項目更具性價比，還可以快速進入新的城市和區域，收併購地產項目目前已成為房企的共識。

中國指數研究院提供的數據顯示，2019年上半年，二級市場拿地金額為802.7億元，同比上漲5.3%，行業收併購增多。

孫明英表示，由於部分地區的土地市場招拍掛競爭仍較為激烈，通過二級市場“收併購”地產項目有一定的優勢，成本相對較低，而且部分項目已處於開發過程中，可以有效提升接盤房企的項目開發週期，形成快速銷售。

“收併購可以快速取得優質的地塊資源，有些大體量稀缺優質地塊在一級市場可謂是可遇而不可求。”58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《華夏時報》記者採訪時表示，併購往往具備較好的性價比，一般來說被收購方往往是在資金上出現一定問題，近期融資成本整體處於高位，中小房企融資短板更為凸顯。在資金壓力之下，一些房企尤其是中小型房企會主動尋求實力雄厚的品牌房企來收購，如此一來併購方會佔據更大話語權，一些併購方式的拿地成本會遠低於市場價格。

隨著市場調控的持續，房企的規模增速放緩，行業集中度也越來越向龍頭房企靠攏。面對市場變局，房企間有“進”就有“退”，收購方通常是快速擴張的龍頭房企，被收購方通常是中小房企或者遇到經營危機的企業，收併購使得企業間的差距更加擴大。

盧文曦表示，今年市場面臨一個調整的格局，所以開啟了一個較大的收併購熱潮，行業洗牌明顯。目前市場表現尚可，但真要到了市場很差的階段，項目出售都不一定有人接盤。

孫明英提道，“收併購”是房地產集中度提升的必經之路。當前大型房企千億銷售規模之下，其土地儲備也非常雄厚，這些企業會繼續通過收併購等多種方式拿地，激烈的競爭也迫使一些運營能力稍弱的房企退出房地產市場。預計此後房地產行業收併購市場將繼續活躍，行業洗牌也在所難免。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧