作者：蔣峰
本文以一則法院公佈的案例為基礎，從法律和事實相結合的角度來對相關問題提出淺見。
一、基本案情
1、原告孫光輝、被告段芝琴。原告有一棟宅院位於北京市順義區南彩鎮後俸伯村××號。宅基地使用權登記在孫光輝名下。涉訴宅院買賣時孫光輝為農戶，段芝琴為非農戶。現在段芝琴及孫光輝均為非農戶。
2、1995年5月13日，孫光輝與段芝琴簽訂《買賣房屋草契》，約定孫光輝將涉訴宅院瓦房七間作價八千四百元賣給段芝琴。草契簽訂後孫光輝交付了涉訴房屋，段芝琴給付了買房款，並繳納了稅費。
3、本案涉案合同是經過鄉政府蓋章同意，在村委會的見證蓋章下籤訂的，段芝琴後依法納稅，財政局向段芝琴核發了《北京市房屋契稅》
4、孫光輝亦將涉訴宅院的產權證交付給段芝琴。涉訴宅院交付後，段芝琴翻建了涉訴宅院並一直使用至今。
5、孫光輝向一審法院提出訴訟請求： 1.判令確認孫光輝、段芝琴簽訂房屋買賣協議無效；2.判令段芝琴將購買孫光輝的涉訴宅院及院落設施騰退給孫光輝，段芝琴返還孫光輝《集體土地建設用地使用證》；3.段芝琴承擔本案案件受理費。2019年2月份20日，人民法院立案受理。後來原告自願撤銷了第二項訴訟請求。
二、本案爭議焦點：孫光輝與段芝琴簽訂《買賣房屋草契》是否有效？
三、人民法院判決結果： 孫光輝與段芝琴於1995年5月13日簽訂的《買賣房屋草契》無效。
四、評析
1、土地問題：第一個方面：依據《土地管理法》規定：我國對土地實行公有制。即全民所有和勞動群眾所有。國務院代表國家行使全民所有權。城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有。宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。第二個方面：對土地實行使用權制度。土地使用權可以依法轉讓。在城鎮土地上設立有期限的國有土地使用權制度。在農村土地上設立兩種土地使用權制度：土地承包經營權、宅基地使用權。這兩種使用權可以歸屬於村民個人或村民家庭。
2、農民房子和宅基地的問題：依據《土地管理法》第62條規定具體表述為這樣：第一：農村村民一戶只能有一處宅基地。第二：宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市的規定的標準。第三：要經地鄉政府審核、縣政府批准。第四、農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地，不予以批准。第五：符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並儘量利用原來的宅基地和空閒地。綜合上述規定：法律是允許農民出賣住房的，是允許農民出租住房的。房子的所有權應當屬於農民個所有。但是房子下面的宅基地不能屬於農民個人所有，農民個人只能擁有”宅基地的使用權“。但是對此是有限制的：再申請宅基地，不予以批准。防止有錢的農民在農村建設多棟房子。以此用來謀利。具體舉例來說：如果你想在張李鎮留樹村第三村民小組的宅基地上建設民房。你首先要符合主體資格問題：你必須是這個留樹村第三村民小組的村民。如果你是其它村的或是這個留樹村其它村民小組的村民，也不符合主體資格。如果你是城鎮戶口的居民，你要購買這個村民小組的民房。你就沒有這個主體資格，你沒有這個集體經濟組織成員的身份，你不能享有這個權利。必須注意：民房出賣的對象必須是村集體經濟組織之內的村民或村民小組內的村民，這才合法的買賣行為。
3、相關規定：《土地管理法》還有其它規定：第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地 的 通 知 》 ( 國 辦 發1999年39號）第二條規定：“ 農民 的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民佔用農民集 體土地建住宅, 有關部門不得為 違 法 建造和購 買 的 住宅發放土地使 用證和 房 產證”
4、結合本案例具體分析：被告段芝琴為非農戶。其並非涉訴宅院所在的北京市順義區南彩鎮後俸伯村的村民，且其至今仍非該集體經濟組織的成員。她沒有合法的主體資格來購買這個原告的民房，她沒有資格擁有這塊宅基地的使用權。1995年5月13日，孫光輝與段芝琴簽訂的《買賣房屋草契》當然是無效的合同。因為它違背了法律的強制性規定。儘管它有鄉政府的批准、也交了契稅。但這些行政行為本身是違法的行政行為。不能作為證據來使用。
城裡人到農村購民房要謹慎。大家要遵守法律規定。否則是“竹籃打水一場空”。
