陶望三，河南渭城人。大家族的後裔，到他父親的一代，已經破落不堪。望三聰明，學業長進，為了一心攻讀，租賃鄰居姜員外的老宅，老宅樓宇連垣，草木幽深，廢棄了多年，只有一個老家人駐守在門房。
望三灑掃庭除，擺設書案，一轉眼，書本渺然，仔細尋找，卻被壓在了床頭枕下， 正詫異間，兩個姑娘飄渺婀娜出現在了面前。
一個宮髮髻高挽，鳳眉圓眼，豐腴嫵媚，十六七歲的樣子；一個嫋嫋娜娜，亭亭玉立，嬌羞色赧，十七八的神態。
豐滿的美女說道：“我們倆是牆外松林之鬼，喜歡這裡寬敞幽靜，居住久矣，不喜歡你來打擾”。苗條的美女笑道：“你要是在這裡長住，我們倆就天天騷擾，叫你意亂心煩”。
望三大笑道：“人神之殊路，各不相擾！我們定立一個君子協議：互相遵守，秋毫無犯。我只要一室一灶一床一椅一個書案；其他的，這裡若大的樓宇，房間無數，都歸你們，不好嗎？ ”
胖的說：“我叫周小謝，她是姐姐，叫李小鶯。也不是厭煩生人，就是擔心男女一院，日久生情，意亂情迷，心生親近。我們這鬼的陰氣妨礙了你們活人” 小鶯說：”寂寞的墳墓，千百年來，誰人堪之，看見了你們男人，不只是稀奇好奇呀“。
陶望三笑道：”我是鐵石心腸，坐懷不亂“。
梆子響，二更天，望三熄燈睡覺，剛剛打盹，小謝拿草葉捅鼻孔，望三鼻子奇癢，一個噴嚏，把兩個美女嚇得遁避。剛剛睡去，耳朵像是蟲子爬，朦朧中用手摸摸，是一根小紙碾。望三索性點燈再讀，兩個小鬼頭在牆角竊竊私語。 望三笑道：”我可不怕你們，現在，我們相持到天亮吧“。
上午，望三低頭翻書，每次只一頁。小謝 看著，要幫忙翻書，一次給翻了幾頁，望三隻得用手壓書本，專心致志 。望三往硯臺加水研墨，小鶯搶了水壺，倒了滿滿的一硯。
望三笑道：”既然你們兩個都有幫助我的心思，給我煮粥好嗎？兩個女鬼你爭我搶，燒火的，洗米的，一會兒，米飯飄香，爭相一個盛飯，一個拿筷子。
望三笑道：“我現在開一個私塾，來教你們識字：”人口手目，山石田土“兩個鬼頭咿呀學語，幼稚可愛。須臾，又教寫字，小謝寫的工整，得意洋洋，小鶯滿紙塗鴉，痛哭欲啼，望三好言安慰。沒有多久，兩個小鬼頭學習得如醉如痴。
從此，人鬼和睦相處，坐著，小鬼給望三揉肩，臥著，小鬼給望三捶背。小謝又領來弟弟三郎，拜望三為老師。滿堂書聲朗朗，一室紙墨馨香。一年有餘，都能作詩對句，互相批評圈點。書齋融融，學術大進。三年期又到，國家大考，望三躍躍欲試。與同學交流文章，準備路費。
門前來了一個老翁，鶴髮童顏，自己說是雲遊的道士，也要借宿在這空曠宅第，望三也喜歡瞭解各地的風土人情，熱情歡迎，買了雞鴨魚肉果品蔬菜，招呼小謝小鶯廚房收拾。道士對望三說：”兩個小鬼丫頭都是好鬼，你要善待。你這次考場之行不吉，不但所謀不遂，還有牢獄之災“。望三說道：”受困久矣，願望出士為官，就是名落孫山，也能熟黯考場的經驗“。
望三欣然赴京，考場洋洋灑灑，揮斥方遒，不意料文章有了鍼砭時弊之嫌，被收監投獄。手中無錢，更無親進親戚送飯，飢寒交迫，乞丐一樣，乞討同牢的罪犯，天天餓得兩眼昏花，性命岌岌可危。
一天昏睡中，聽見小謝的呼喚，扶欄杆起來，小謝痛哭道：“你走後，道士指示我們前來討飯來給你送飯，半路小鶯被惡狗咬傷，寄宿在寺廟，弟弟三郎去州衙給你喊冤叫屈，官府認為是同夥，誹謗社會，也身陷囹圄。今天，我急急忙忙，還被荊棘扎傷了腳心？”望三低頭，看見小謝血流淫地。
一天，小謝送飯，告訴望三，小鶯在寺廟，被廟門前的獅子塑像劫持走了，去充當妾滕，小鶯寧死不屈，正被囚禁。
又一天，小謝來到，面露微笑說：“州宰大堂審問三郎是否與你是親戚關係，，三郎說沒有血源瓜葛，只是情同手足的朋友，路見不平，拔刀相助，見義勇為”。州宰命令大刑逼供，可是衙役一棒下去，三郎已經渺然，州宰自己卻捱了一棒。州宰醒悟三郎是鬼，此案是冤案，已經下令釋放你啦“。須臾，獄卒來到，釋放了望三。
回家途中，小謝說：”小鶯現在仍然身陷惡魔囹圄，廟宇歸城惶管轄，我得去城惶廟告狀。“遂告別。
望三義憤填膺，來到囚禁小鶯的寺廟，三石二棒，搗毀了門前的獅子塑像。寺廟中的神仙出來，對望三說：”我對麾下管束不力，塑像成妖，成了禍害，我會去降俘，深深道歉“。
望三到家，小謝小鶯已經捷足先登，大家唏噓灑淚，又喜樂開懷。晚上，望三雙擁兩個小鬼，笑道：”我是擁抱兩個佳人，願意同生同死，從此寸步不離“。
一天，道士光臨書房，對兩個小鬼說：”明天有一個機會，門前將過一夥送葬隊伍，是一個豪紳的女兒沒嫁夭折，我給你們兩個小鬼各一條符籙，你們在屋裡等待，聽見哭生，你們立即吞符籙奔出去，先頭觸棺材的，就能夠借屍還魂“。
第二天拂曉，同邑張鄉紳的女兒猝死送葬，哭聲傳來，小謝，小鶯急忙出奔，可小謝忘了吞符籙。小鶯觸棺材，隨之進入，棺材裡的少女立即呼喊開棺，說：”我是幾百年前縣令的女兒，夭折葬於姜家老宅附近的松林，現在借屍還魂。名字叫小鶯，想嫁陶望三“。張鄉紳大喜說：”不論叫什麼，還不還魂，你的肉體還是我的女兒，陶望三就是我的賢婿。大吹大擂，入贅娶， 姑爺。
新婚夜，小謝來到，在洞房的角落哭哭啼啼，望三與小鶯心大不忍，好言安慰。
第二天，望三夫婦來請求道士，救助小謝。道士說：“百里地外，有一個前幾天埋葬的姑娘，現在是隆冬，身體不會朽敗，你們只要能偷來屍體，我就再行法術”。
夜晚，一夥人偷偷掘墳盜屍，放於望三的書房，道士施術。
姑娘甦醒，說：“沉睡了百年，我小謝今天才睡醒”。
大家鼓掌歡笑。按照順序，小鶯為妻，小謝為妾，和睦融洽。