'重慶樓市日漸涼涼，茶園核心區居然冒出12000的品質洋房'

​

7月已經過半，繼上個月開始土拍涼涼之後，重慶樓市也開始進入傳統淡季，商品房市場供、銷持續低迷；7月前兩週，一週成交面積只有30萬方左右，成交量環比慘遭腰斬，7月最後兩週如果成交量沒有改善，這個低迷的趨勢一旦確立，新房市場就要開始逐步轉涼了。

新房市場的慘淡對應的是土拍的流拍，大家現在還記得今年3-6月，土拍市場突然爆發，新房市場火借風勢，掀起了一波小陽春行情；現在土拍的風冷了，新房市場還能持續火下去嗎？

6月份土地流拍情況統計；

從新盤去化率看也是明顯下滑。上半年剛需高層一直是市場的緊俏貨，多次上演“日光”一幕，但上週新開盤高層的平均去化率降到只有42%，較前段時間幾近腰斬，手機上賣房電話又開始響個不停了；

數據來自銘騰機構；

這不，位於茶園的中交漫山馬上要推出新一期的洋房了，據說建面才12000，會有購房者買單嗎？

不過提起中交，我倒想起了一個人——剛從綠城卸職的宋衛平。

綠城、中交和宋衛平

2019年7月11日，宋衛平辭任綠城聯席主席，在房地產業內引發的震動，不亞於王石當年讓位萬科董事會主席；很多人不知道的是，目前綠城的大股東，就是中交。

從1995年創立綠城到退出董事會，杭大歷史系畢業的宋衛平執掌綠城24年，是當之無愧的靈魂人物。他曾為綠城帶來過極高口碑，也曾差點讓公司陷入崩潰的邊緣。

曾有人評價，宋衛平是一個藝術家、一個創想家，但就不是一個好生意人。

宋衛平對產品嚴苛到近乎吹毛求疵：據說綠城的安置房，比周邊的商品房品質還好；綠城的房子裡，連一根歪的踢腳線都找不到；就連地下車庫，綠城都會用好的石材……只要房子哪裡做壞了或者只是不夠好看，宋衛平就直接下令“敲了重做”。

綠城的經典作品杭州桃花源別墅，景觀石從福建運輸到廣東打磨再拉回杭州，運費超過石材本身，完全是不計成本；

依靠傑出的產品力，2009年綠城邁上了其歷史巔峰，以520億的銷售額榮登亞軍，僅次於萬科；

對施工細節的苛求，為綠城積累了好口碑，也影響到公司存貨週轉效率；2007年至2010年，公司從拿地到資金回籠週期長達6年，比同行高出一倍；賭性頗大的宋衛平喜歡到處高價拿地，更加劇了資金緊張。

2006年，綠城以33.3億總價、7200元/㎡的樓面價拿下溫州天盛濱江地塊，建成售價4萬/㎡的頂級豪宅鹿城廣場，2010年甚至被炒到10萬/㎡，如今已跌回原價，親眼見證了溫州樓市最癲狂的那一幕；

到2011年年底，綠城的負債總額達人民幣1103億元，資產負債率已經達到了86%。另一方面，國內整個房地產行業都面臨著調控後的嚴峻形勢，綠城過於集中的項目佈局以及偏高端的產品定位，使其在銷售上受到了嚴重的衝擊。

2011年，開始有綠城將破產的流言傳出；2012年宋衛平忍痛割愛，將24.6%的股份作價51億賣給九龍倉作第二大股東；2014年經濟下行，中高端項目市場如墜冰窖；接著，綠城二號人物壽柏年的健康又出現問題……

2014年5月22日融創中國宣佈收購綠城中國24.313%股份，隨後支付63億收購款；

孫宏斌對綠城的喜愛由來已久，他甚至自己掏錢購買過綠城的房產。

不料隨後宋衛平"悔婚"重返綠城，宋衛平稱："經過這100多天，我發現把綠城賣給了一個不應該賣的人"。至於融創和綠城不能融合的原因，宋衛平說的比較客氣："孫宏斌先生內心也應該有相應的善意和理想。但他們的表現在經營企業的諸項訴求中，把所謂盈利、所謂經營的成功，放在了首選，而忽略了企業所應有的社會責任和行業理想。"

2014年底，與融創中國合作談崩之後，宋衛平引進了國企中交地產；根據協議，中交集團收購後將向綠城派遣部分董事和高級管理人員，參與綠城的經營和管理。

2014年年末，中交收購了宋衛平42%綠城股權中的24.288%股份，並在2015年繼續增持綠城股份至28.912%，超過九龍倉成為第一大股東。

中交漫山周邊情況

中交漫山位於茶園新區梨花大道，小區的背面靠近南山，目前周邊公交車不算多，離地鐵站也有點遠，但出門1公里即可上內環高速，更適合自駕出行。

從中交漫山到最近的地鐵口邱家灣站約2.2公里；靠兩走路周到輕軌站，還是有點吃力。

梨花大道實景，中交漫山4棟5.1層高的商業公寓也在建設中，售價大概在10000出頭，可惜目前重慶並不限購住宅，壓制了眼下公寓的升值潛力。

旁邊最近的商業配套是相距500米的魯能美麗匯商業街，目前正在招商中；旁邊還有個N37繁花之城，可以滿足日常生活之需，購物娛樂最近的是2公里外靠近城南家園的奧園城市天地；

經常有人開玩笑說，茶園的商業都是靠公租房城南家園撐起來的，看看茶園人氣最旺的商業幾乎都是在城南家園附近，城南家園作為公租房，100%的入住率和龐大的住戶量，確實也能撐起一個小體量的商業街，但整體來說茶園還缺乏一個大型集中商圈；

業主可就近入讀珊瑚小學和珊瑚中學，走路約700米；

珊瑚小學和中學在重慶也是老資格的名校，加上茶園珊瑚小學和中學的生源質量不錯，老師師資力量也還行，強過很多北區貼牌名校，口碑還算不錯，作為學區房的配套學校，含金量雖然達不到999，但好歹也能達到888；

中交漫山規劃情況

中交漫山總佔地約560畝，建築面積約67萬方，容積率僅1.33，因此整個項目以別墅洋房為主，只佈置了少量高層。

中交漫山沙盤圖，整個地塊背靠南山，呈現一個長條型；

本次擬開盤的為7棟洋房，值得注意的是旁邊有個小型變電站；

本期住宅總佔地約50畝，洋房一梯兩戶，總高是6-8層，可能會與後面待建的四棟高層共享小區，前面一排為商業門面，預計2021年底接房。開出的戶型為套內100平左右，建面12000左右，總價140-160萬，預計月底開盤。

中交漫山項目實景

其實中交漫山的外觀非常顯眼，遠遠的就能看見，前面有條梨子園河和濱河公園；

項目實景圖，整體外觀為現代風格，視覺效果比較清爽；

梨子園河實景，兩隻金屬螞蟻趴在河邊讓人忍俊不禁；

沿著河邊佈置了一條很長的商業街，但目前人氣不足商家寥寥；

中交漫山三期洋房

由於本次即將開盤的為洋房，因此小樹決定到已交付半年的三期洋房看看；

洋房組團不大，大門設計比較低調，由綠城物業提供物管服務；

外立面採用了質感塗料，但窗牆比較小，略顯呆板；頂部設計了屋簷擋水保護立面；

入戶門頭非常高，使用了大面積的金屬材質門框，比較氣派；地面鋪設了透水磚，材質比較一般；

樓棟內部實景，牆面地面都貼了磚，風格比較簡約；

地下車庫實景，地面採用了環氧樹脂地坪漆；

我對綠城的物管是抱有好感的，放眼中國開發商，能在物管上下苦功夫的屈指可數，而綠城恰恰是其中之一；綠城為了提高服務水平，還出了一首歌曲《綠城服務之歌》，每次開會都要來一曲，當然了，很多業主也吐槽綠城物業費貴，但我個人認為一分錢一分貨；

綠城服務（綠城物業公司）市值187億，綠城中國（綠城房地產公司）市值155億，這也創造了一個奇葩的現象，房地產公司居然物業比開發商值錢。在杭州有很多非綠城的盤都換了綠城物業 以後隨著大家生活水平和鑑賞水平的提高，大家對物業的要求也越來越高，綠城這家公司可能開闢出一條新的陽光大道。

變電站、高壓線和新組團

從中交漫山一期看項目實景，整個地形是個緩坡；

變電站內有個高壓塔，離小區約有30米；

從高處看變電站、高壓塔與小區的位置關係；

變電站是封閉式的，相對來說影響不大，但這個高壓塔線對住戶有多大影響呢？

根據《電磁環境控制限值》（GB8702-2014）規定，電場強度公眾暴露控制限值為4000V/m，磁感應強度公眾暴露控制限值為100ц/T。小樹取得一份重慶輻射技術服務中心在離高壓線不同距離處做過電磁強度測量報告，數據僅供參考：

1/2/3點位與高壓塔相隔的直線距離分別為70/30/10米、垂直高度約50米，輻射均未超出限值；

一般說來，高壓塔線的心理影響大於實際影響，由於電磁輻射隨距離衰減，其輻射水平甚至比不上手機；但對於改善型住宅來說，靠的太近可能就比較影響買家心情了；

周邊目前次新高層價格約在建面13000左右，中交漫山由於別墅較多拉高了均價；

中交漫山除了物業是綠城以外，其他看不出任何綠城的元素，其洋房的建築品質可以算中上，跟周邊小區一對比還是很亮眼的；小區雖然公共交通略有欠缺，但周邊環境比較清幽，生活配套也比較方便；性價比還不錯，更適合在茶園附近工作的剛需剛改人群。

綠城開始去“宋衛平”

在“融綠之爭”的2014年，宋衛平曾直言把綠城賣給融創是錯誤的決定，表示不喜歡融創董事會要求的高週轉。但分手後的融創卻頗學到了幾分綠城產品的精髓，其後的產品品質開始顯著提升，助推融創在近兩年快速崛起。

宋衛平離場後，已經不在過多幹涉綠城的具體業務，如今在中交的強勢下，綠城也開始逐步改變最初的產品力價值觀，強勢祭出高週轉、短平快策略。"綠城已經變了，被中交主導後走上了加速高週轉之路，但走的快必然會導致整體質量的下降。"

縱觀中國房地產戰國時代，湧現了多少英雄豪傑，王石，宋衛平，楊國強等等大佬，他們的個人性格也深深的植入了這些房地產公司，大浪淘沙，長江後浪推前浪，當老一輩的地產豪傑們慢慢消失在人們視野中，他們的繼任者都開始了新的征程，對應管理公司的風格也大變。

綠城創始人宋衛平用了近三十年時間將這家公司打造成中國最用心做產品、最受人尊敬的房企。現在這家房企要轉換風格，向自己曾經討厭的碧桂園式高週轉看齊。

沒有了宋衛平的綠城，還是以前的那個綠城嗎？

關注公眾號小樹聊房，瞭解更多重慶樓盤信息。

重慶踩盤大全

北區樓盤：

約克郡壹號半島 魯能泰山7號 萬科觀承 御璟湖山璟園 龍湖九里峰景 綠地新裡櫻園 新江與城悠瀾 萬瑞大平層 昱湖壹號 江北嘴壹號院 恆大御龍天峰 中交中央公園 國美江天御府 愛普新鴻府 華融現代城 舜山府 北岸江山 恆大軌道時代 華僑城 綠地克拉公館

南區樓盤：

天譽智慧城 保利觀塘 和黃御峰 京漢鳳凰城（整改後記） 榮盛華府 鉑悅瀾庭 融匯半島天瀾

西區樓盤：

融創文旅城 朵力迎賓大道