卷首語
開封，一個歷盡繁華的舊貴族，說起來，或許大家能夠想到的就是八朝古都、清明上河圖，如果是河南人，估計還能提及菊花展，除此之外好像也真的沒有什麼了。近代以來，開封在河南省內一直處於一個較為尷尬的境地，臨近鄭州，卻沒有享受到一點便利和優惠，經濟在省內後幾位徘徊，發展停滯。然而近幾年，開封卻聲名鵲起，由一個名不見經傳的三四線小城市轉變成一個富有潛力的發展新星，逐漸進入人們的視野，這主要得益於鄭汴一體化、棚改和自貿區的設立。也正是由於這些原因，使得開封投資吸引力大增，成為河南省內房地產市場最受關注的城市之一。
鄭汴一體化
2005年4月，河南省召開中原城市群規劃開封專題座談會，並先後兩次提到“一體化”概念。2006年10月，鄭州開封兩地電信同價，取消或降低長途費用，標誌著鄭汴一體化的開始。
截止目前，鄭汴融城已走過12個年頭，這期間，鄭州和開封實現了交通、電信、金融、產業、生態同城和資源共享“五同城一共享”，開封在一體化發展過程中發生了翻天覆地的變化：便捷的城際高鐵代替了擁擠的綠皮火車；一線商業品牌進駐倒逼三毛、馬道街等傳統商業做出改變······鄭汴一體化帶動開封發展進入快車道，同時交通的便利促使鄭州大量的資金湧入開封購房投資，使得開封房價和物價上揚，一時間開封的房地產市場蓬勃發展。
棚戶區改造
棚戶區改造作為一項重要的民生工程，在改善居民居住環境、推進新型城鎮化發展、提升三四線城市房地產市場發展水平等方面發揮了重要作用。毫不例外，棚戶區改造也是近幾年開封房地產市場活躍度提升的一個重要原因。
2016-2018年開封完成棚戶區住房改造約3萬套，新建商品房銷售面積約1000萬平方米，貨幣化安置率甚至一度要求達到80%以上。在既缺乏產業，又沒有大量人口（2018年常住人口為454.93萬人，位居全省11位）作為支撐的基本面下，大拆大建加以貨幣補償的棚改政策，使得開封房地產市場內生需求大幅增加，吸引品牌房企紛紛入駐。據瞭解，恆大、萬科、碧桂園、綠地、保利等知名房企陸續進駐開封，優化了產品供應結構，並催生改善性需求，從而帶動開封房地產市場快速發展。當然，不可避免的，這在一定程度上也推動了開封房價的上漲。
自貿區設立
為打造一個以綜合交通樞紐為依託，以高端製造業和現代服務業等產業為主體的航空經濟聚集區，並以此實現分流一線城市的中轉和貨運功能的目的，2016年8月31日，國務院決定設立中國(河南)自由貿易試驗區，涵蓋三個片區：鄭州片區73.17平方公里，開封片區19.94平方公里，洛陽片區26.66平方公里。其中開封片區重點發展服務外包、醫療旅遊、文化傳媒、現代物流等服務業，以“文化+”引領帶動產業升級。在自貿區及“一帶一路”利好政策帶動下，開封吸引了大批投資者的目光，土地價值大幅提升，成交樓面均價由1000元/平方米左右上升至2000元/平方米，多宗地塊溢價率超100%，並由此掀起了一輪購房熱潮。
新的宏觀環境下的開封樓市
近幾年來，在鄭汴一體化、棚戶區改造、自貿區設立等一系列宏觀環境影響下，開封房地產市場發展勢頭迅猛，呈現出嶄新的面貌。
2016年先抑後揚、市場競爭激烈。2016年，開封積極響應國家“去庫存”的號召，控制土地出讓數量，全年共計出讓15宗地塊，從而達到減少市場供應量、去庫存的目的。然而，2016年下半年，在自貿區及“一帶一路”利好政策影響下，加之市場供應緊張及鄭州需求外溢等因素，開封房地產市場出現井噴式爆發，成交量大幅上升，部分樓盤出現無貨可售的局面。銷售價格也急劇攀升，新區高層破萬，洋房最高1.5萬元/平方米，甚至連公寓也已達9500元/平方米。據同學回憶，當時無論是朋友聚會、家庭聚餐、公司團建幾乎都會聊到樓市。
2017年調控出臺、機遇與挑戰並存。鄭州“5·3樓市新政”之後，開封、平原新區成為市場新寵，然而正當大家紛紛把錢砸向開封西之際，被稱為開封“歷史最嚴”的“汴九條”出臺，明確規定2017年5月15日以後購買的商品住房，要取得房本3年才能交易，同時成交均價不得高於2017年4月以前的成交均價，原則上一年內房價漲幅不得高於10%。在此之前，開封樓市並沒有出臺過真正意義上的調控政策，自此，“汴九條”樓市調控政策貫穿2017、2018年始終。同時隨著越來越多有實力的開發企業進駐，對產品的把控愈加精細，更讓開封樓市充滿機遇和挑戰。
2018年四季分明、市場進入調整期。2018年的開封經歷了樓市從年初“開盤搶房”到年末“0首付促銷”，從年初高層破萬到年底價格階段回落的逆轉，可以說，這一年，開封樓市四季分明。在政策調控持續背景下，購房者轉而進行觀望，開封樓市“金九銀十”集體失色，國慶假期各大售樓部去化寥寥無幾，相較去年同期，市場推盤量大幅下降，“折扣”一詞在假期期間成為樓市的常用詞，個別樓盤甚至推出低於八折的促銷。但很顯然，特價房源以及各種促銷活動也並沒有能夠打動購房者的心。
在長久持續的調控政策下，2018年開封房地產市場越來越趨於規範、平穩地發展，目前部分區域房價已迴歸到2016年8月的水平，甚至復興大道某一線樓盤精裝洋房開出了每平方米9500元的均價，而且“房子是用來住的，不是用來炒的”基調仍在持續，調控力度依然沒有放鬆的跡象。
結語
作為河南省新興副中心城市、中原經濟區核心區城市，並隨著鄭汴一體化的加速對接和自貿區的設立，近年來開封發展勢如破竹，已經成為河南省內房地產市場最受關注的城市之一，國內知名房企陸續進駐，拔高了開封購房者對房屋品質的需求和期待。加之持續收緊的調控，參差不齊的開封房地產市場，已開始了優質對劣質的驅逐，中小房企逐漸退出，產品品質及服務有所提升，市場逐漸規範。
今天的開封是一個歷盡繁華的舊貴族。繁華如過眼雲煙，開封這座城，在沉睡中逐漸覺醒。當深厚的古都文明與開放的自貿時代相碰撞，它承載著大河南的未來，成為新的城市熱土，樓市的平穩發展背後印證的是一座城市價值的提升。讓我們共同期待，開封的崛起！