K&G導讀：
海港城，位於香港尖沙咀，是香港最大型的購物中心，集購物、美食、娛樂、景觀於一身，在維多利亞港海旁聳立五十多年至今，如今已成為香港一個不可或缺的名勝。
海港城坐擁欣賞世界聞名維多利亞港夜景的最佳位置,而近在咫尺則有代表著香港的天星小輪,讓旅客總是日與夜流連忘返,亦使海港城站穩業界行內的領導地位。
如今的海港城,依舊是九龍倉置業地產投資有限公司“最賺錢”的資產。但處在“完美風暴”中的它，能一直霸氣下去嗎？
K&G導讀：
海港城，位於香港尖沙咀，是香港最大型的購物中心，集購物、美食、娛樂、景觀於一身，在維多利亞港海旁聳立五十多年至今，如今已成為香港一個不可或缺的名勝。
海港城坐擁欣賞世界聞名維多利亞港夜景的最佳位置,而近在咫尺則有代表著香港的天星小輪,讓旅客總是日與夜流連忘返,亦使海港城站穩業界行內的領導地位。
如今的海港城,依舊是九龍倉置業地產投資有限公司“最賺錢”的資產。但處在“完美風暴”中的它，能一直霸氣下去嗎？
“這次有點像‘完美風暴’，外圍因素、本地因素一起爆發，但這次的浪會不會比以前更大，不好說。”
在2019年的中期業績發佈會上，九龍倉置業地產投資有限公司主席兼常務董事吳天海這段話，流傳甚廣。
從九龍倉2019上半年財報，可看到，期內公司營業收入與利潤同比微增了4.2%、6%，但股東應占盈利卻同比跌了31%。
單看投資物業，今年上半年，九龍倉置業的收入及營業盈利均上升4%，分別為74.33億港元及65.91億港元。其中，海港城商場和寫字樓的租金總收入上升，分別帶來73%收入和76%營業盈利。
但時代廣場、荷里活廣場盈利同比出現下跌，公司解釋是受到零售市道競爭激烈及消費意願疲弱影響。
K&G導讀：
海港城，位於香港尖沙咀，是香港最大型的購物中心，集購物、美食、娛樂、景觀於一身，在維多利亞港海旁聳立五十多年至今，如今已成為香港一個不可或缺的名勝。
海港城坐擁欣賞世界聞名維多利亞港夜景的最佳位置,而近在咫尺則有代表著香港的天星小輪,讓旅客總是日與夜流連忘返,亦使海港城站穩業界行內的領導地位。
如今的海港城,依舊是九龍倉置業地產投資有限公司“最賺錢”的資產。但處在“完美風暴”中的它，能一直霸氣下去嗎？
“這次有點像‘完美風暴’，外圍因素、本地因素一起爆發，但這次的浪會不會比以前更大，不好說。”
在2019年的中期業績發佈會上，九龍倉置業地產投資有限公司主席兼常務董事吳天海這段話，流傳甚廣。
從九龍倉2019上半年財報，可看到，期內公司營業收入與利潤同比微增了4.2%、6%，但股東應占盈利卻同比跌了31%。
單看投資物業，今年上半年，九龍倉置業的收入及營業盈利均上升4%，分別為74.33億港元及65.91億港元。其中，海港城商場和寫字樓的租金總收入上升，分別帶來73%收入和76%營業盈利。
但時代廣場、荷里活廣場盈利同比出現下跌，公司解釋是受到零售市道競爭激烈及消費意願疲弱影響。
海港城,依舊是九龍倉“最賺錢”的資產。但處在“完美風暴”中的它，能一直霸氣下去嗎？
01.從貨倉碼頭，到亞洲最霸氣MALL
海港城，地處香港九龍半島尖沙咀。
1886年，遮打與怡和洋行合作，創辦了九龍倉。在今日海港城誕生地，九龍倉的最初開發計劃，並不是要建一間商場，而是一個貨倉碼頭。
“當時，該地段尚未發展，有充足的土地興建貨倉碼頭，且臨深海，可停泊大船，是建設貨倉碼頭的理想地段。”學者馮邦彥曾在書中如是記載。
這個貨倉碼頭，一直留存至上世紀60年代後期。此時，香港市區商住地日益稀缺，商廈重建，成為潮流。另一方面，香港的貨運方式亦發生了變革，進入貨櫃化時代，傳統貨倉式微。
瞅著眼前變化，九龍倉終於意識到，手握一塊黃金地，拿來做貨倉，大材小用了。於是，1962年，九龍倉將原一號碼頭重建為4層海運大廈。1966年3月3日，海運大廈正式落成。同期建成的，還有香港酒店和海洋中心。
K&G導讀：
海港城，位於香港尖沙咀，是香港最大型的購物中心，集購物、美食、娛樂、景觀於一身，在維多利亞港海旁聳立五十多年至今，如今已成為香港一個不可或缺的名勝。
海港城坐擁欣賞世界聞名維多利亞港夜景的最佳位置,而近在咫尺則有代表著香港的天星小輪,讓旅客總是日與夜流連忘返,亦使海港城站穩業界行內的領導地位。
如今的海港城,依舊是九龍倉置業地產投資有限公司“最賺錢”的資產。但處在“完美風暴”中的它，能一直霸氣下去嗎？
“這次有點像‘完美風暴’，外圍因素、本地因素一起爆發，但這次的浪會不會比以前更大，不好說。”
在2019年的中期業績發佈會上，九龍倉置業地產投資有限公司主席兼常務董事吳天海這段話，流傳甚廣。
從九龍倉2019上半年財報，可看到，期內公司營業收入與利潤同比微增了4.2%、6%，但股東應占盈利卻同比跌了31%。
單看投資物業，今年上半年，九龍倉置業的收入及營業盈利均上升4%，分別為74.33億港元及65.91億港元。其中，海港城商場和寫字樓的租金總收入上升，分別帶來73%收入和76%營業盈利。
但時代廣場、荷里活廣場盈利同比出現下跌，公司解釋是受到零售市道競爭激烈及消費意願疲弱影響。
海港城,依舊是九龍倉“最賺錢”的資產。但處在“完美風暴”中的它，能一直霸氣下去嗎？
01.從貨倉碼頭，到亞洲最霸氣MALL
海港城，地處香港九龍半島尖沙咀。
1886年，遮打與怡和洋行合作，創辦了九龍倉。在今日海港城誕生地，九龍倉的最初開發計劃，並不是要建一間商場，而是一個貨倉碼頭。
“當時，該地段尚未發展，有充足的土地興建貨倉碼頭，且臨深海，可停泊大船，是建設貨倉碼頭的理想地段。”學者馮邦彥曾在書中如是記載。
這個貨倉碼頭，一直留存至上世紀60年代後期。此時，香港市區商住地日益稀缺，商廈重建，成為潮流。另一方面，香港的貨運方式亦發生了變革，進入貨櫃化時代，傳統貨倉式微。
瞅著眼前變化，九龍倉終於意識到，手握一塊黃金地，拿來做貨倉，大材小用了。於是，1962年，九龍倉將原一號碼頭重建為4層海運大廈。1966年3月3日，海運大廈正式落成。同期建成的，還有香港酒店和海洋中心。
海運大廈，連同周邊座座高聳的大樓，終是串起了香港中環繁華的CBD風景線。可這裡只有寫字樓的人來人往，卻沒有讓人停下匆匆腳步的商場。
九龍倉，看到了又一時代機會。70年代初，“海港城計劃”出爐。歷時十年有餘，大體完工，“亞洲最龐大及成功的綜合商業中心”就此問世。
資料顯示，“海港城地盤面積廣達43萬方呎，計劃興建5幢豪華住宅、3幢高級寫字樓、2座豪華酒店、3層龐大的購物商場和完善的康樂設施……所有樓宇均樓高17層……連成一體。”
K&G導讀：
海港城，位於香港尖沙咀，是香港最大型的購物中心，集購物、美食、娛樂、景觀於一身，在維多利亞港海旁聳立五十多年至今，如今已成為香港一個不可或缺的名勝。
海港城坐擁欣賞世界聞名維多利亞港夜景的最佳位置,而近在咫尺則有代表著香港的天星小輪,讓旅客總是日與夜流連忘返,亦使海港城站穩業界行內的領導地位。
如今的海港城,依舊是九龍倉置業地產投資有限公司“最賺錢”的資產。但處在“完美風暴”中的它，能一直霸氣下去嗎？
“這次有點像‘完美風暴’，外圍因素、本地因素一起爆發，但這次的浪會不會比以前更大，不好說。”
在2019年的中期業績發佈會上，九龍倉置業地產投資有限公司主席兼常務董事吳天海這段話，流傳甚廣。
從九龍倉2019上半年財報，可看到，期內公司營業收入與利潤同比微增了4.2%、6%，但股東應占盈利卻同比跌了31%。
單看投資物業，今年上半年，九龍倉置業的收入及營業盈利均上升4%，分別為74.33億港元及65.91億港元。其中，海港城商場和寫字樓的租金總收入上升，分別帶來73%收入和76%營業盈利。
但時代廣場、荷里活廣場盈利同比出現下跌，公司解釋是受到零售市道競爭激烈及消費意願疲弱影響。
海港城,依舊是九龍倉“最賺錢”的資產。但處在“完美風暴”中的它，能一直霸氣下去嗎？
01.從貨倉碼頭，到亞洲最霸氣MALL
海港城，地處香港九龍半島尖沙咀。
1886年，遮打與怡和洋行合作，創辦了九龍倉。在今日海港城誕生地，九龍倉的最初開發計劃，並不是要建一間商場，而是一個貨倉碼頭。
“當時，該地段尚未發展，有充足的土地興建貨倉碼頭，且臨深海，可停泊大船，是建設貨倉碼頭的理想地段。”學者馮邦彥曾在書中如是記載。
這個貨倉碼頭，一直留存至上世紀60年代後期。此時，香港市區商住地日益稀缺，商廈重建，成為潮流。另一方面，香港的貨運方式亦發生了變革，進入貨櫃化時代，傳統貨倉式微。
瞅著眼前變化，九龍倉終於意識到，手握一塊黃金地，拿來做貨倉，大材小用了。於是，1962年，九龍倉將原一號碼頭重建為4層海運大廈。1966年3月3日，海運大廈正式落成。同期建成的，還有香港酒店和海洋中心。
海運大廈，連同周邊座座高聳的大樓，終是串起了香港中環繁華的CBD風景線。可這裡只有寫字樓的人來人往，卻沒有讓人停下匆匆腳步的商場。
九龍倉，看到了又一時代機會。70年代初，“海港城計劃”出爐。歷時十年有餘，大體完工，“亞洲最龐大及成功的綜合商業中心”就此問世。
資料顯示，“海港城地盤面積廣達43萬方呎，計劃興建5幢豪華住宅、3幢高級寫字樓、2座豪華酒店、3層龐大的購物商場和完善的康樂設施……所有樓宇均樓高17層……連成一體。”
資料來源：九龍倉集團2000年年報
製圖/商業地產頭條
至此，往前回溯海港城這近百年的誕生史，除了背靠大金主怡和洋行外，時代運氣同樣不可或缺，直接受益於香港的兩次地產熱潮：
- 熱錢流入、股市急升和新市鎮開發等利好因素刺激，1968年起，香港地產業再現繁榮。九龍倉更換了主營業務方向，地產成為主導。
- 人口持續增長、經濟繁榮和中國改革開放政策的影響，1975年開始，香港出現第二次地產高潮，並於1980年初達到頂峰。此時，九龍倉易主“華人船王”包玉剛家族，有了專注地產發展的資本。
在這個過程當中，除了緊扣香港經濟及地產市場的週期性循環盛衰、策略穩定外，善用金融手段，以少控多，亦是一大特徵。
商業地產是典型的資金密集型行業，僅靠自身有限的資金，實在難有大作為。善用別人的錢，最常用的方式是銀行信貸，船王包玉剛正是因為取得匯豐銀行的全力支持，其船隊才得以幾何級膨脹，並再下一城收購九龍倉和會德豐。
02.英資退華資入，海港城稱霸
海港城開門納客時，中國內地改革開放進行正盛。而彼時的香港，卻因世界經濟衰退而陷入不景氣，前途問題浮出水面，歷史再次將香港推到分岔路口，資本面臨選擇。
隨著中英談判深入，英資逐漸萌生退意，而霍英東、“船王”包玉剛、李嘉誠等華資們則堅定看好香港未來。
K&G導讀：
海港城，位於香港尖沙咀，是香港最大型的購物中心，集購物、美食、娛樂、景觀於一身，在維多利亞港海旁聳立五十多年至今，如今已成為香港一個不可或缺的名勝。
海港城坐擁欣賞世界聞名維多利亞港夜景的最佳位置,而近在咫尺則有代表著香港的天星小輪,讓旅客總是日與夜流連忘返,亦使海港城站穩業界行內的領導地位。
如今的海港城,依舊是九龍倉置業地產投資有限公司“最賺錢”的資產。但處在“完美風暴”中的它，能一直霸氣下去嗎？
“這次有點像‘完美風暴’，外圍因素、本地因素一起爆發，但這次的浪會不會比以前更大，不好說。”
在2019年的中期業績發佈會上，九龍倉置業地產投資有限公司主席兼常務董事吳天海這段話，流傳甚廣。
從九龍倉2019上半年財報，可看到，期內公司營業收入與利潤同比微增了4.2%、6%，但股東應占盈利卻同比跌了31%。
單看投資物業，今年上半年，九龍倉置業的收入及營業盈利均上升4%，分別為74.33億港元及65.91億港元。其中，海港城商場和寫字樓的租金總收入上升，分別帶來73%收入和76%營業盈利。
但時代廣場、荷里活廣場盈利同比出現下跌，公司解釋是受到零售市道競爭激烈及消費意願疲弱影響。
海港城,依舊是九龍倉“最賺錢”的資產。但處在“完美風暴”中的它，能一直霸氣下去嗎？
01.從貨倉碼頭，到亞洲最霸氣MALL
海港城，地處香港九龍半島尖沙咀。
1886年，遮打與怡和洋行合作，創辦了九龍倉。在今日海港城誕生地，九龍倉的最初開發計劃，並不是要建一間商場，而是一個貨倉碼頭。
“當時，該地段尚未發展，有充足的土地興建貨倉碼頭，且臨深海，可停泊大船，是建設貨倉碼頭的理想地段。”學者馮邦彥曾在書中如是記載。
這個貨倉碼頭，一直留存至上世紀60年代後期。此時，香港市區商住地日益稀缺，商廈重建，成為潮流。另一方面，香港的貨運方式亦發生了變革，進入貨櫃化時代，傳統貨倉式微。
瞅著眼前變化，九龍倉終於意識到，手握一塊黃金地，拿來做貨倉，大材小用了。於是，1962年，九龍倉將原一號碼頭重建為4層海運大廈。1966年3月3日，海運大廈正式落成。同期建成的，還有香港酒店和海洋中心。
海運大廈，連同周邊座座高聳的大樓，終是串起了香港中環繁華的CBD風景線。可這裡只有寫字樓的人來人往，卻沒有讓人停下匆匆腳步的商場。
九龍倉，看到了又一時代機會。70年代初，“海港城計劃”出爐。歷時十年有餘，大體完工，“亞洲最龐大及成功的綜合商業中心”就此問世。
資料顯示，“海港城地盤面積廣達43萬方呎，計劃興建5幢豪華住宅、3幢高級寫字樓、2座豪華酒店、3層龐大的購物商場和完善的康樂設施……所有樓宇均樓高17層……連成一體。”
資料來源：九龍倉集團2000年年報
製圖/商業地產頭條
至此，往前回溯海港城這近百年的誕生史，除了背靠大金主怡和洋行外，時代運氣同樣不可或缺，直接受益於香港的兩次地產熱潮：
- 熱錢流入、股市急升和新市鎮開發等利好因素刺激，1968年起，香港地產業再現繁榮。九龍倉更換了主營業務方向，地產成為主導。
- 人口持續增長、經濟繁榮和中國改革開放政策的影響，1975年開始，香港出現第二次地產高潮，並於1980年初達到頂峰。此時，九龍倉易主“華人船王”包玉剛家族，有了專注地產發展的資本。
在這個過程當中，除了緊扣香港經濟及地產市場的週期性循環盛衰、策略穩定外，善用金融手段，以少控多，亦是一大特徵。
商業地產是典型的資金密集型行業，僅靠自身有限的資金，實在難有大作為。善用別人的錢，最常用的方式是銀行信貸，船王包玉剛正是因為取得匯豐銀行的全力支持，其船隊才得以幾何級膨脹，並再下一城收購九龍倉和會德豐。
02.英資退華資入，海港城稱霸
海港城開門納客時，中國內地改革開放進行正盛。而彼時的香港，卻因世界經濟衰退而陷入不景氣，前途問題浮出水面，歷史再次將香港推到分岔路口，資本面臨選擇。
隨著中英談判深入，英資逐漸萌生退意，而霍英東、“船王”包玉剛、李嘉誠等華資們則堅定看好香港未來。
包玉剛、李嘉誠同時看上了怡和洋行手中的九龍倉，前者想著從船業轉型登陸，後者尋求規模擴張。多方博弈後，1980年，九龍倉終落入了包玉剛手中，而李嘉誠則獲得“四大洋行”之一和記黃埔。
該動作意味著，華資正逐漸取代英資成為香港地產新的掌控者。自此，海港城進入“船王”時代。
1984年，中英《聯合聲明》的發表，其中明確了香港土地契約安排。無疑，這給香港地產商們吃下了一顆定心丸，持續兩年地產低迷期結束，轉而復甦。
這一時期，香港樓市活躍，樓價、租金回升，開發商積極囤地。資料顯示，1988年高峰期，香港各類房地產買賣地契達到35.6萬宗，其中樓宇買賣契約6.7萬宗，分別比1984年增加101%和124%。
地價亦隨之水漲船高。1988年，香港市區新樓平均每方呎升至1500元，較1984年上升138%。地產發展項目的規模越來越大，經營房地產所需要的資金也越來越龐大。
大批中小型地產發展商逐漸被淘汰，而10個規模宏大、實力雄厚的地產上市公司，不斷收購、兼併，成為左右市場的主導力量，九龍倉赫然在列。
據香港政府的統計，以樓面總面積計算，從事地產發展的最大規模10家集團在1994-1996年的市場佔有率分別是52%、56%、63%。並且自1981年以來，沒有新的大型地產商能夠打入這個陣營。
手握重金，九龍倉建起了時代廣場，同時開始了對海港城的“重建計劃”：
- 一期，將兩棟住宅物業重建為兩棟樓高36層港威大廈，並於1994年完成；
- 二期，將原址3棟住宅物業拆卸重建為3棟甲級寫字樓，1999年完成。
兩次重建，分別為九龍倉增加了113萬方呎寫字樓物業，及270萬方尺寫字樓和商場面積。據統計，1998年九龍倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方呎，可與太古地產相媲美。
九龍倉“尖沙咀地王”屬性再次得以強化。這無疑為海港城後來稱霸香港乃至亞洲零售圈，埋下了關鍵伏筆。
美國房地產專家霍伊特調查103年地產行業的波動變動過程發現，從繁榮到衰落的週期一共經歷了5-6次。亦即大約20年就是一個比較完整的輪迴。
每一個週期，都會導致更多的企業退出市場，產業集中度波動式提升，只有很少的企業能夠多次戰勝並且利用這種行業波動的規律。
而只有進一步提升行業集中度，才有機會降低行業的競爭強度，進而收穫更高的毛利率、更強的盈利能力。
香港地產在經歷了70年代的證券化浪潮後，迅速形成了寡頭壟斷的市場格局。經營的高度集中、市場的低度競爭威脅、頭部集團的互相聯合，形成了海港城的“舒適區”，長達20多年。
海港城之後，香港商業地產再無驚豔可言，也不知道是一種幸運，還是遺憾。
進入21世紀，海港城的翻新工作間或進行，業績一路飄紅。2012年，吳光正執掌九龍倉30週年之際，其對外宣稱：
“海港城和時代廣場於過去十年的零售銷售額錄得20%的複合年增長率，較香港零售業高出九個百分點。”
至2017年，九龍倉集團將海港城、時代廣場等項目分拆上市，海港城的霸主地位從未被動搖。
K&G導讀：
海港城，位於香港尖沙咀，是香港最大型的購物中心，集購物、美食、娛樂、景觀於一身，在維多利亞港海旁聳立五十多年至今，如今已成為香港一個不可或缺的名勝。
海港城坐擁欣賞世界聞名維多利亞港夜景的最佳位置,而近在咫尺則有代表著香港的天星小輪,讓旅客總是日與夜流連忘返,亦使海港城站穩業界行內的領導地位。
如今的海港城,依舊是九龍倉置業地產投資有限公司“最賺錢”的資產。但處在“完美風暴”中的它，能一直霸氣下去嗎？
“這次有點像‘完美風暴’，外圍因素、本地因素一起爆發，但這次的浪會不會比以前更大，不好說。”
在2019年的中期業績發佈會上，九龍倉置業地產投資有限公司主席兼常務董事吳天海這段話，流傳甚廣。
從九龍倉2019上半年財報，可看到，期內公司營業收入與利潤同比微增了4.2%、6%，但股東應占盈利卻同比跌了31%。
單看投資物業，今年上半年，九龍倉置業的收入及營業盈利均上升4%，分別為74.33億港元及65.91億港元。其中，海港城商場和寫字樓的租金總收入上升，分別帶來73%收入和76%營業盈利。
但時代廣場、荷里活廣場盈利同比出現下跌，公司解釋是受到零售市道競爭激烈及消費意願疲弱影響。
海港城,依舊是九龍倉“最賺錢”的資產。但處在“完美風暴”中的它，能一直霸氣下去嗎？
01.從貨倉碼頭，到亞洲最霸氣MALL
海港城，地處香港九龍半島尖沙咀。
1886年，遮打與怡和洋行合作，創辦了九龍倉。在今日海港城誕生地，九龍倉的最初開發計劃，並不是要建一間商場，而是一個貨倉碼頭。
“當時，該地段尚未發展，有充足的土地興建貨倉碼頭，且臨深海，可停泊大船，是建設貨倉碼頭的理想地段。”學者馮邦彥曾在書中如是記載。
這個貨倉碼頭，一直留存至上世紀60年代後期。此時，香港市區商住地日益稀缺，商廈重建，成為潮流。另一方面，香港的貨運方式亦發生了變革，進入貨櫃化時代，傳統貨倉式微。
瞅著眼前變化，九龍倉終於意識到，手握一塊黃金地，拿來做貨倉，大材小用了。於是，1962年，九龍倉將原一號碼頭重建為4層海運大廈。1966年3月3日，海運大廈正式落成。同期建成的，還有香港酒店和海洋中心。
海運大廈，連同周邊座座高聳的大樓，終是串起了香港中環繁華的CBD風景線。可這裡只有寫字樓的人來人往，卻沒有讓人停下匆匆腳步的商場。
九龍倉，看到了又一時代機會。70年代初，“海港城計劃”出爐。歷時十年有餘，大體完工，“亞洲最龐大及成功的綜合商業中心”就此問世。
資料顯示，“海港城地盤面積廣達43萬方呎，計劃興建5幢豪華住宅、3幢高級寫字樓、2座豪華酒店、3層龐大的購物商場和完善的康樂設施……所有樓宇均樓高17層……連成一體。”
資料來源：九龍倉集團2000年年報
製圖/商業地產頭條
至此，往前回溯海港城這近百年的誕生史，除了背靠大金主怡和洋行外，時代運氣同樣不可或缺，直接受益於香港的兩次地產熱潮：
- 熱錢流入、股市急升和新市鎮開發等利好因素刺激，1968年起，香港地產業再現繁榮。九龍倉更換了主營業務方向，地產成為主導。
- 人口持續增長、經濟繁榮和中國改革開放政策的影響，1975年開始，香港出現第二次地產高潮，並於1980年初達到頂峰。此時，九龍倉易主“華人船王”包玉剛家族，有了專注地產發展的資本。
在這個過程當中，除了緊扣香港經濟及地產市場的週期性循環盛衰、策略穩定外，善用金融手段，以少控多，亦是一大特徵。
商業地產是典型的資金密集型行業，僅靠自身有限的資金，實在難有大作為。善用別人的錢，最常用的方式是銀行信貸，船王包玉剛正是因為取得匯豐銀行的全力支持，其船隊才得以幾何級膨脹，並再下一城收購九龍倉和會德豐。
02.英資退華資入，海港城稱霸
海港城開門納客時，中國內地改革開放進行正盛。而彼時的香港，卻因世界經濟衰退而陷入不景氣，前途問題浮出水面，歷史再次將香港推到分岔路口，資本面臨選擇。
隨著中英談判深入，英資逐漸萌生退意，而霍英東、“船王”包玉剛、李嘉誠等華資們則堅定看好香港未來。
包玉剛、李嘉誠同時看上了怡和洋行手中的九龍倉，前者想著從船業轉型登陸，後者尋求規模擴張。多方博弈後，1980年，九龍倉終落入了包玉剛手中，而李嘉誠則獲得“四大洋行”之一和記黃埔。
該動作意味著，華資正逐漸取代英資成為香港地產新的掌控者。自此，海港城進入“船王”時代。
1984年，中英《聯合聲明》的發表，其中明確了香港土地契約安排。無疑，這給香港地產商們吃下了一顆定心丸，持續兩年地產低迷期結束，轉而復甦。
這一時期，香港樓市活躍，樓價、租金回升，開發商積極囤地。資料顯示，1988年高峰期，香港各類房地產買賣地契達到35.6萬宗，其中樓宇買賣契約6.7萬宗，分別比1984年增加101%和124%。
地價亦隨之水漲船高。1988年，香港市區新樓平均每方呎升至1500元，較1984年上升138%。地產發展項目的規模越來越大，經營房地產所需要的資金也越來越龐大。
大批中小型地產發展商逐漸被淘汰，而10個規模宏大、實力雄厚的地產上市公司，不斷收購、兼併，成為左右市場的主導力量，九龍倉赫然在列。
據香港政府的統計，以樓面總面積計算，從事地產發展的最大規模10家集團在1994-1996年的市場佔有率分別是52%、56%、63%。並且自1981年以來，沒有新的大型地產商能夠打入這個陣營。
手握重金，九龍倉建起了時代廣場，同時開始了對海港城的“重建計劃”：
- 一期，將兩棟住宅物業重建為兩棟樓高36層港威大廈，並於1994年完成；
- 二期，將原址3棟住宅物業拆卸重建為3棟甲級寫字樓，1999年完成。
兩次重建，分別為九龍倉增加了113萬方呎寫字樓物業，及270萬方尺寫字樓和商場面積。據統計，1998年九龍倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方呎，可與太古地產相媲美。
九龍倉“尖沙咀地王”屬性再次得以強化。這無疑為海港城後來稱霸香港乃至亞洲零售圈，埋下了關鍵伏筆。
美國房地產專家霍伊特調查103年地產行業的波動變動過程發現，從繁榮到衰落的週期一共經歷了5-6次。亦即大約20年就是一個比較完整的輪迴。
每一個週期，都會導致更多的企業退出市場，產業集中度波動式提升，只有很少的企業能夠多次戰勝並且利用這種行業波動的規律。
而只有進一步提升行業集中度，才有機會降低行業的競爭強度，進而收穫更高的毛利率、更強的盈利能力。
香港地產在經歷了70年代的證券化浪潮後，迅速形成了寡頭壟斷的市場格局。經營的高度集中、市場的低度競爭威脅、頭部集團的互相聯合，形成了海港城的“舒適區”，長達20多年。
海港城之後，香港商業地產再無驚豔可言，也不知道是一種幸運，還是遺憾。
進入21世紀，海港城的翻新工作間或進行，業績一路飄紅。2012年，吳光正執掌九龍倉30週年之際，其對外宣稱：
“海港城和時代廣場於過去十年的零售銷售額錄得20%的複合年增長率，較香港零售業高出九個百分點。”
至2017年，九龍倉集團將海港城、時代廣場等項目分拆上市，海港城的霸主地位從未被動搖。
2018年，海港城的零售銷售額大幅上升24%，遠高於香港市場平均9%的增長率，實質數字更創下歷來新高，逾港幣370億元，相當於平均每日超過港幣1億元。
的確，海港城成長所具備的“天時地利人和”，當下的地產圈難以複製。但守著舊業的海港城，能一直稱霸下去嗎？
2019年4月，瑞銀髮表研究報告表示，預計2018至2021年間海港城租金年均複合增長僅3%至4%。
“在市場不好的時候，向後看很容易，往前看永遠很難。”吳天海說。
撰文/ 張文景、 蘇珊（行業分析師）
編輯/ 付慶榮、Jane
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