2016年6月27日，在原金威啤酒廠一廠場地，時任深圳市委書記、現任廣東省省長馬興瑞等領導出席羅湖區六大城市更新項目集中開工儀式，併為粵海置地項目開工奠基培土。這是20 13年金威啤酒有限公司將啤酒業務打包出售並更名粵海置地以來，第一次作為城市更新項目成為全市矚目的焦點。
粵海置地高管周建強介紹，原金威啤酒廠進行整體改造，將打造一個深圳最大的黃金珠寶主題現代化城市綜合體，以滿足水貝周邊黃金珠寶產業延伸發展的需求。此外，粵海置地項目還將探索舊工業區改造中的工業遺蹟保護新模式。在東昌路西側的近1萬平方米土地上，發酵罐群、灌裝車間、水塔等原金威啤酒廠的標誌性建築物，將和啤酒生產工藝、流程一起作為工業遺產進行保留，並作為城市公共空間進行藝術化的規劃改造和再提升。
粵海置地項目按兩期進行建設。第一期將開發西北部的商業服務業用地和北部產業開發地塊，主要建築包括建設商業寫字樓、珠寶主題商業物業，預計2021年建成。第二期將開發南部地塊，主要用於建設商場、超高層寫字樓，預計2023年建成。
關鍵詞 黑馬
金威啤酒橫空出世 供不應求
“來深圳，喝金威。”1990年7月投產的金威啤酒，是伴隨著深圳特區發展而成長起來的本土企業，一度是珠三角啤酒市場的巨頭，巔峰時期佔據了深圳啤酒市場的8 0 %以上。在近3 0年的時間裡，金威啤酒一直是深圳標誌性的啤酒品牌。一路走來，金威啤酒陪伴著無數來深圳打拼的人度過了許多美好的時光，金威的濃郁麥香見證著深圳人奮鬥的汗水和成功的榮耀，成為深圳難以割捨的城市記憶。
上世紀九十年代之前，深圳一直沒有本地的啤酒品牌。1989年，原粵海企業(集團)有限公司控股深圳啤酒有限公司(以下簡稱“深啤”)，在羅湖區布心村建成深圳啤酒廠。1990年7月28日，第一瓶金威啤酒下線。深圳人從此有了自己新鮮的啤酒。
建廠之初的深啤曾短暫與德國“好順”啤酒合作，一開始的定位是做“國內一流”的啤酒。從德國引入先進水平的全套設備、優質菌種，以及來自澳大利亞的優質麥芽、上等大米和優質的啤酒花，淡爽獨特的巴伐利亞風味，在當時的全國都是絕無僅有的高端配置。很快深啤就迎來發展的第一個高峰期。周建強介紹，1992年到1995年期間，從各省各地前來拉貨的大貨車在金威啤酒廠門口排成長隊，而金威最早的產能只有5萬噸，很快就出現了供不應求的場面。1994年，深啤成功解決啤酒生產過程中的避光問題，首家推出無色透明瓶裝13度“特製金威”，後來被坊間稱為“白金威”，而原先主打生產的12度普通金威則被稱為“老金威”。在這以後，“白酒不管名與貴，啤酒要喝老金威”的說法不脛而走。深圳人招待親朋好友的時候，往往會帶他們喝上幾瓶“老金威”。
1995年，經過兩次擴建的深啤將產能提高至20萬噸，還引入了當時世界上最大的6萬瓶/小時的灌裝生產線。1996年，深啤成為中國第一家獲得質量保證體系國際認證的啤酒生產企業。1997年8月，位於深圳寶安區創業路的金威二廠正式竣工，將產能擴大到40萬噸。同時，深啤也正式更名為“深圳金威啤酒有限公司”，實現了品牌與企業名稱的統一。同年8月，以金威啤酒為核心業務的粵海啤酒(集團)有限公司(以下簡稱“粵啤”)在港交所上市。
金威啤酒以黑馬的姿態橫空出世，從國內外品牌扎堆的深圳市場中殺出了一條“王者之路”，每年的銷量、利稅增長率達30 %以上，周建強說，“我們打掉珠江啤酒成為深圳老大，連續幾年佔據深圳市場80%以上的份額”。1998年，金威更是創造了國內啤酒行業噸酒收入、噸酒利稅、人均利稅、噸酒利潤四個第一。1999年，金威又成為第一批具有生產純生啤酒能力的國內啤酒企業。
關鍵詞 徘徊
淨利潤下降 陷入了困境
上世紀九十年代的中國啤酒市場成長驚人，國際大型啤酒集團紛紛進入中國，國內啤酒行業的兼併收購愈演愈烈，全國啤酒廠家從上世紀90年代初的800多家銳減至2001年的500家。1997年，粵啤的控股股東粵海企業集團在哈爾濱成立粵海啤酒北方集團公司，控股吉林銀瀑、佳木斯佳鳳、牡丹江鏡泊湖、大慶曉雪等多家地區啤酒廠。1998年，粵啤收購山東琥珀啤酒，意在做大啤酒業務板塊。
1998年8月，由於債務問題，廣東省在香港開辦的“窗口公司”粵海企業(集團)有限公司瀕臨破產清盤。同年12月，廣東省政府宣佈粵海系的粵企、廣南和粵投、南粵四個大型集團公司實施債務重組，作為粵海系的子公司，粵啤的資金鍊受到一定影響。重組後的新粵海也曾考慮以5 .5億元的價格出售金威啤酒。但此時金威啤酒在羅湖和寶安擁有兩個工廠，最高產能可達40萬噸。作為雄踞深圳市場多年、全國噸酒利潤最高的啤酒企業，金威雖然近幾年業績有些許滑坡，還不失為一塊能賺錢的優質資產，“賤賣”一事最終作罷。
1999年度金威啤酒銷售達18 .2噸，而淨利潤僅錄得4900萬港元，同比下降了42%。周建強介紹 ，2 0 0 0年 、2001年的產銷量連續下滑，2001年只賣出了16.1萬噸金威啤酒，在深圳的市場份額也不斷被身後的珠江啤酒和青島啤酒蠶食，“金威啤酒陷入了‘三年徘徊’的困境”。
關鍵詞 擴張
金威啤酒佔據深圳70%以上份額
2000年12月，歷經整整兩年，粵海成功重組獲得新生。廣東省委、省政府決定將價值22億美元以上的東深供水工程項目作為優質資產注入新粵海，併成立廣東粵港投資控股有限公司來管理新粵海的資產。在東深供水局工作逾二十年、時任局長的葉旭全因此參與粵海重組工作，隨後任職廣東粵港投資控股有限公司董事和廣南集團董事局主席。
2002年1月，葉旭全擔任金威啤酒集團有限公司董事局主席、深圳金威啤酒有限公司董事長。葉旭全擅長“點石成金”，在1994年就以“盤活”一曲《春天的故事》而名噪大江南北，之後在廣南集團主席任上，一年即完成扭虧。來到金威後，他大刀闊斧地推行採購招標、成本控制、廠務公開等一系列改革，又將連年虧損的山東琥珀出售，當年即實現噸酒生產成本和銷售費用雙下降，銷售增長高達39%，當年利潤增長達126%。從此這位享譽詞壇的詞作家，開始譜寫屬於金威啤酒的“春天的故事”。
2002年以後，青島、燕京、珠啤、哈啤先後分別與A B、英特布魯、SA B M iller等國際啤酒巨頭聯手，國內啤酒行業整合集中度越來越高，區域品牌的生存空間越來越小。面對不擴張就只有被收購的困局，2003年粵海啤酒提出“走出深圳、走出廣州、走到全國”口號，並以“不添加甲醛釀造”為賣點掀起“甲醛風暴”，“綠色、健康”啤酒的新概念震驚了業界。2004年2月，粵海啤酒與荷蘭喜力開展戰略合作，喜力注資5 .8億港幣持有金威21%的股份。同年7月，粵海啤酒集團更名為“金威啤酒集團”，並取代哈爾濱啤酒成為香港恆生指數成份股。
2003年7月，金威啤酒從汕頭開始擴張，新建一座產能為20萬噸的現代化啤酒廠，次年12月即建成投產。在三年時間內，金威啤酒以每年建成兩家的“金威速度”迅速完成北上突圍和全國佈局，在汕頭、東莞、天津、成都、西安、佛山新建了六家產能為20萬噸的現代化啤酒廠，將產能擴大至170萬噸，邁入中國大型啤酒集團行列。周建強說，這段時間的金威啤酒在廣東深耕細作，不但佔據了深圳主場70%以上的市場份額，還擴張到全國啤酒市場的幾個重要城市，“完成了質的飛躍，從一個深圳品牌做到了廣東品牌，又成為全國品牌。”
2005年，金威啤酒銷量達53.1萬噸，增長35.8%，錄得2億港元利潤，增長17.6%，連續四年實現兩位數增長，金威的高速擴張戰略初顯成效，品牌形象和價值也得到巨大提升。葉旭全本人也因此當選為2005年廣東十大經濟風雲人物。
關鍵詞 瓶頸
再遇拐點 銷量利潤雙降
在一路高歌猛進的勢頭下，金威悄然迎來了業績的拐點。2006年，金威啤酒銷量達64 .4萬噸，同比上升21.3%，而全年盈利卻縮減至1.1億港元。隨著青島、燕京、雪花各大啤酒巨頭紛紛在廣東設廠擴能，廣東啤酒市場已經嚴重產能過剩。數據顯示，廣東市場平均噸酒利潤從2006年的180元驟然下滑至2007年的82元。2007年金威啤酒銷量上升到74萬噸，卻虧損2357萬港元，2008年銷量和利潤出現雙降，鉅虧3991萬港元。
同時，華潤、青島、燕京等國內外啤酒巨頭殺入華南不斷設廠擴產，也使得金威“後院起火”，在原有優勢市場深圳、東莞的佔有率一路下降。2009年5月，金威啤酒成為深圳大運會唯一啤酒合作伙伴。2009-2011年，金威啤酒的產銷量繼續上升突破90萬噸，雖扭虧為盈，但盈利並不多，分別只有1451萬港元、3627萬港元、3477萬港元。2011年，金威啤酒獲得“影響深圳人生活的功勳品牌”。此時的深圳市場上，金威已被珠江和青島啤酒超越，僅握15%左右的份額，這個曾經深圳人最愛的品牌盡顯尷尬和疲態。2012年，鉅額虧損再次到來，虧損額高達1.7億元。
隨著國內啤酒行業的收購兼併進入白熱化，金威啤酒雖然是“第二梯隊”的領頭羊，但難以抵擋大資本的攻伐，已是不爭之實。為避免深陷過度競爭的泥潭，粵海控股終於下定決心把金威啤酒賣掉。
關鍵詞 轉型
啤酒業務出售 發展房地產業務
2012年1月，金威啤酒發佈公告稱，“公司董事會計劃與若干主要從事釀造及分銷啤酒的第三方洽談，擬向其出售若干啤酒業務和資產”。消息一出，青島、華潤、百威、燕京、珠江等5家國內啤酒巨頭紛紛加入競購。五家巨頭經過兩輪競價，最終華潤雪花“飲下”金威。
同時金威啤酒宣佈，為集中房地產發展及投資業務，公司名稱從“金威啤酒集團有限公司”改為“粵海置地控股有限公司”。2013年度，出售啤酒業務後的粵海置地錄得淨收益39.36億港元，淨資產上升到42 .6億港元，與2000年的10 .7億港元相比，淨資產增值3倍。
通過出售啤酒業務，粵海置地手握幾十億現金，為房地產發展及投資業務奠定了堅實基礎。2014年，通過出售金威新苑剩餘物業，獲得收益7，338萬港元。2015年，又在廣州番禺收購如英居項目，當年實現淨利潤1.75億港元。未來幾年，原金威啤酒廠更新單元將作為粵海置地的旗艦項目，在原金威啤酒廠的位置上重新崛起新的地標。轉型後的粵海置地也將隨著該項目的建設進程，不斷迎來價值釋放。
項目簡介
粵海置地項目位於羅湖區東曉街道，南鄰布心路，東鄰東昌路，太白路經過將項目分成南北兩個區域。項目更新單元用地面積90283 .9平方米，拆除用地面積86538 .3平方米，開發建設用地面積67903 .0平方米(含納入零星國有未出讓用地1169 .6平方米)。項目計容積率建築面積436100平方米，其中：商業服務業用地中商業、辦公及酒店57700平方米，商務公寓57450平方米，產業研發用房240560平方米(含創新型產業用房12050平方米)，產業配套用房76340平方 米(全 部 為 商 業 服 務 設 施)，公 共 配 套 設 施4050平方米。另外允許在地下配置30000平方米的商業用房。
項目計劃按兩期進行建設。第一期將開發西北部的商業服務業用地和北部產業開發地塊，西北部地塊用於建設商業寫字樓57700平方米，商務公寓57600平方米，北部地塊用於開發產業辦公寫字樓86，671平方米，珠寶主題商業物業38，880平方米，預計2021年建成。第二期將開發南部地塊，主要用於建設商場37460平方米，超高層寫字樓149840平方米，預計2023年建成。
發展史故事
綠色工藝掀起行業“甲醛風暴”
2002年3月，上任僅兩個月的“啤酒界新人”葉旭全在學習研究啤酒生產工藝時發現，為保證啤酒穩定性和透明度問題，行業內一貫採取將甲醛作為啤酒生產過程中的添加劑。“甲醛對人體一定是有害的”，他敏感地認識到這是一次絕佳的營銷機會。很快，金威啤酒剛剛成立的啤酒技術聯合研發中心收到了第一個課題，課題名稱就是葉旭全提出的“不添加甲醛釀造”的“綠色工藝應用研究”。
一年後，金威成功生產出了不添加甲醛釀造的啤酒。2003年3月28日，金威啤酒首次對外宣佈在產品中不再使用“有害助劑”甲醛，並宣稱“金威啤酒是全國行業中第一家所有產品都不添加甲醛釀造的企業”。一出手就捅破行業祕密，在媒體的推動下，金威精心策劃的“甲醛風暴”掀起驚天波瀾，一下子站在行業和輿論的風口浪尖之上。隨後，燕啤、青啤等國內巨頭紛紛跟進，聲稱自家的啤酒“早已不用甲醛”，但金威啤酒“綠色、環保、健康、科技”的品牌形象已經是深入人心。
2004年，金威啤酒的綠色工藝被國家科技部列為重點推廣項目，併成為國內啤酒業首家全部產品獲得國家“綠色食品認證”的企業，更是讓金威成為行業風向標，獲得“綠色金威、科技金威”的美譽。金威啤酒“不加甲醛，健康好口味”的廣告語，也讓全國人民耳熟能詳。
“品牌的知名度一下子就打出去了”，周建強說，把“不添加甲醛釀造”作為宣傳重點的品牌策略獲得了巨大成功，也讓金威在幾年之內從一個區域品牌做成了全國品牌。
金威啤酒主打足球營銷
2001年10月7日，當中國足球隊史無前例地衝入世界盃的那一刻，所有在電視機前的國人都熱血沸騰了。藉此機會，金威啤酒冠名2001中國足球年度頒獎典禮，並在世界之窗舉辦“百萬市民簽名為國足壯行”大型活動，葉旭全第一個在印有“為國足壯行”的巨大橫幅上籤下自己的名字。現場萬人踴躍響應的熱情和不斷上升的銷量反饋，令這位鐵桿球迷更深地認識到了足球的魅力。
所謂“無啤酒、不足球”，冰爽的啤酒永遠是球迷看球的最愛。啤酒與足球的概念如此契合，加上美好的“第一印象”，足球營銷很快成為金威啤酒的主打品牌路線。2003年，前深足球員、國腳李瑋峰簽約成為金威啤酒形象代言人，“看深圳足球，喝深圳啤酒”的廣告語也極大地激發了深圳人的“本土”情懷，成為深圳球迷的“指定啤酒”。
2006年，金威啤酒1250萬冠名贊助處於低谷期的深圳足球隊，表達了對深足的鼎力支持。葉旭全本人也經常出現在賽場上，帶領球迷為球隊擂鼓助威。2007、2008年連續兩個賽季金威啤酒以3500萬贊助冠名中超聯賽，避免了聯賽“裸奔”的尷尬。周建強表示，把足球代表的健康、青春、活力的概念納入金威啤酒，在當時極大地促進了金威啤酒的銷量。
金威啤酒廣場曾是深圳酒客最愛
說起金威啤酒廣場，在深圳無人不知。在過去的十餘年裡，這裡一直是深圳酒客品嚐新鮮啤酒的最愛之地。
上世紀90年代初期，金威為了打造本地啤酒的概念，讓居民有地方喝到新鮮的啤酒，金威啤酒在東昌路1號建造了這棟金色玻璃的5層圓形建築，最早叫做“金威酒樓”。2004年，金威啤酒廣場重新裝修正式開業，加蓋了鋼結構頂棚和鋼化玻璃圍擋，在冬天裡也溫暖如春。去金威啤酒廣場吃生蠔喝啤酒，成為了深圳的特色。2005年開始，家住附近君逸華府小區的張小姐成為這裡的常客。張小姐說，一到夏天這兒晚上就熱鬧非凡。整個廣場擺了幾百張桌子，還是一座難求。如果有球賽“上千人瘋狂吶喊和歡呼，看球氛圍超級好”。隨著2014年金威啤酒廣場停業，張小姐說，附近再也找不到這樣的地方了，那些日子格外令人懷念。
採寫：南都記者 李榕
通訊員 維崧