在城鄉的二元結構中，中國的發展史來看，農村集體建設用地佔到了全國建設用地總量的2/3，農村建設用地長期地排斥在市場交易之外，農村用地何時可以像城區一樣投資交易？房地產何時會向農村轉移？（近代史）

徵收的農村用地

農村用地在被國家徵收後，入市試點是一個土地使用權的轉移試驗。除了在農業集體化、農業合作社時期，人民公社、生產大隊通過開展集體化生產獲得了部分的集體經營性建設用地外，現在的絕大部分農村建設用地都源於20世紀80年代初期的鄉鎮企業發展。1978~1985年，中國的鄉鎮企業用地面積擴大了2.6倍，不僅是規模上的擴大，更是產業體系的擴大。直到1999年的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》出臺後，鄉鎮企業徵用農村建設用地的可能才消失。

一方面，農村建設用地的規模已經很龐大，鄉鎮企業在失去了買賣農村用地的權利之後，一旦其用地重新放入自由市場上交易投資，則不可避免地會使城市的用地價格下降。而另一方面，則是農村集體建設用地在市場上放開了之後，其土地價值將會吸引一大部分本屬於農村的人員回鄉務農。這將是一個“城市反哺農村”的開始。當農民嚐到了農村土地交易的紅利之後，其將可能會讓大部分的農村耕地轉變為建設用地，即在城市部分加工企業向農村轉移時，農民會因為土地的價值而讓自己的田地買賣、出讓給企業。

當然，值得警惕的是，農村用地的使用權在名義上是農民的，但是其界限並沒有一個清楚的界定，包括國家徵收農村用地發展特色農業時，對於農村土地的屬性始終處於一種國家不深查、農民也不具體的模糊狀態。以前是在鄉鎮企業開辦時會徵收部分農民的用地，但是在近些年農村開始自行徵收農民的土地，並且試圖讓其重新規劃，不少人意識到農村的發展或許是從土地的整合開始的。

土地發展權

土地發展權無疑是一個政府規劃的重要途徑，在對部分經濟不發達、落後的地區實行將建設用地轉變為農業耕地後，然後將該用地的使用權放到市場上銷售，讓一些擁有技術的企業來使用其耕地獲得收益，相當於是把技術帶到了落後的地區，讓其土地價值得以提升。

而在政府以一個較低的市場價格徵收了農業用地之後，其儲備量也達到了一個預期的標準，包括一些位置偏僻、發展較為落後的村集體也是如此。以珠三角地區為例，通過政府徵收流轉的方式儲備的土地佔到了總量的50%以上，其大面積的平原是一個優勢。而在部分土地不齊、自然條件一般的粵東、粵西以及粵北，其儲備的土地量也達到了20%。當然，其中一部分距離城區較近的用地轉換為了商業住宅。

在國有的農村建設用地進入市場之前，中國的國土資源管理部門一般會先將其出讓的土地產權歸屬、界址、地面平整、無附著物瞭解清楚。如果是缺乏相應配置的農村土地，其一般是會以土地出讓金返還的形式將其轉化為對土地受讓人的補償。即農村用地的風險會附帶給政府，而這也是吸引投資的一個利好條件。為什麼大部分的土地並不是用於發展鄉鎮企業呢？國家徵收的農村用地完全足夠提供給市場，但是發現大部分在農村建設的鄉鎮企業發展都不太好，效益不高。入市改革即是試圖讓集體來承受其土地收益的風險。

在集體性經營的建設用地中，其徵收一般是會讓村集體以及村民一次性獲得未來40~70年的地租收益。比如江蘇首宗入市的土地規劃用途為工業用地，出讓的年限為50年，短期高額的土地收益會讓大部分的農民出售其土地的使用權，這種出讓方式將意味著當前的集體成員或透支整個集體建設用地出讓期限的所有收益。

​只是，在有了足夠儲量的農村用地之後，部分資金實力較差的農業經營者也無法在市場中競爭，一方面是市場競爭的利潤不高，而在國家規定之後其農村用地的流轉價格高昂，各種與之相關的農業支持補貼也只是杯水車薪。例如，在臨安，大量的集體晒場與烘房因為技術陳舊而被迫拆除，部分種植合作社面臨著轉業的選擇。在集體性經營土地上，發展加工業、設施農業、觀光旅遊業難度較大，一般其前期的規劃投入就讓地方政府望洋興嘆。

從《土地管理法》開始，一些基本農田、建設用地受到了嚴格的管控。對於欠發達的地區進行村莊整治、宅基地整理是可取的，對於其放寬條件後取得的部分農村用地可以以設定門檻的方式限制其入市。在有條件集中規劃農村用地的地區，不同的村集體可以合作入市，由相關的地方政府將其用地共同整理、開發，以實現其整個區域內的均衡發展。