10年後，“百萬存款”or“百萬房產”，留哪個更好？行家分析讓我堅定選擇
不可否認，在房地產快速發展的20多年時間裡，當初經濟條件尚可，或者咬咬牙早早買房的人，即使不能說投資房產賺得盆滿缽滿，至少也不用今天吃力的付上首付款，然後再按揭房貸二三十年，過著節衣縮食的生活。但事物都是變化的，房價漲了這麼多年，也到了一個階段的相對高位，歷史還會簡單的重複嗎？從二手房市場成交量上看，確實感受到陣陣寒意，說明一個什麼問題呢？這意味著很多潛在的購房者加入了觀望隊伍，變得越發謹慎起來，說到底，就是對未來住房市場看不清，甚至不看好。
10年後，“百萬存款”or“百萬房產”，留哪個更好？行家分析讓我堅定選擇
不可否認，在房地產快速發展的20多年時間裡，當初經濟條件尚可，或者咬咬牙早早買房的人，即使不能說投資房產賺得盆滿缽滿，至少也不用今天吃力的付上首付款，然後再按揭房貸二三十年，過著節衣縮食的生活。但事物都是變化的，房價漲了這麼多年，也到了一個階段的相對高位，歷史還會簡單的重複嗎？從二手房市場成交量上看，確實感受到陣陣寒意，說明一個什麼問題呢？這意味著很多潛在的購房者加入了觀望隊伍，變得越發謹慎起來，說到底，就是對未來住房市場看不清，甚至不看好。
不僅是購房者，“春江水暖鴨先知”的開發商也變得謹慎起來，拿地節奏放緩，加快庫存出貨，積極企業調整戰略，加快其他產業佈局而去地產化，先有亞洲首富李嘉誠不斷撤出大陸地產項目，後有前首富王健林徹底告別房地產。連龍頭房企萬科都在喊“要活下去”，大佬們的一舉一動都似乎在提示著購房者：房地產市場充滿不確定性，貿然進入樓市將面臨風險。
具體到個人來說，隨著收入水平的不斷提高，手中也不斷積累了一些閒錢，在社會保障還不是很完善的情況下，我們總不能賺多少花多少吧！總得為自己中老年以後的生活準備準備，留些保障。把錢存起來是一種方式，但隨著人民幣不斷貶值，如果能找到一種能夠抗通脹的標的就再好不過了。細數門檻低、普通老百姓能參與的投資渠道就那麼幾個，購買理財產品，投資股市，買房等等這些。但以收益尚可且安全有保障的標準衡量，還真不好選擇。在不少人按照以往的經驗看來，最終的目標或許還會落在買房投資上面來。在此，請大家問自我發問，或許能給我們未來選擇提供一些思路。內行人帶著大家分析一下一直關心的兩個問題。
- 問題一，未來房價還會上漲嗎？
最主要就看決定房價走勢的“四因子”：一是房子是用來住的，無論是投資還是剛需自住，最終都要落到購房人口上來，這是需求端；二是從住房供應端看，一般從開發商拿地到上市銷售，差不多需1-2年時間，住房供應的主要源泉就是供地節奏；三是印錢速度，錢印得越多越快，通貨膨脹就越厲害，房子作為一種商品就可能“水漲船高”；四是房地產在國民經濟中的地位將是一個什麼方向？下面簡要的回答一下這四個問題。
10年後，“百萬存款”or“百萬房產”，留哪個更好？行家分析讓我堅定選擇
不可否認，在房地產快速發展的20多年時間裡，當初經濟條件尚可，或者咬咬牙早早買房的人，即使不能說投資房產賺得盆滿缽滿，至少也不用今天吃力的付上首付款，然後再按揭房貸二三十年，過著節衣縮食的生活。但事物都是變化的，房價漲了這麼多年，也到了一個階段的相對高位，歷史還會簡單的重複嗎？從二手房市場成交量上看，確實感受到陣陣寒意，說明一個什麼問題呢？這意味著很多潛在的購房者加入了觀望隊伍，變得越發謹慎起來，說到底，就是對未來住房市場看不清，甚至不看好。
不僅是購房者，“春江水暖鴨先知”的開發商也變得謹慎起來，拿地節奏放緩，加快庫存出貨，積極企業調整戰略，加快其他產業佈局而去地產化，先有亞洲首富李嘉誠不斷撤出大陸地產項目，後有前首富王健林徹底告別房地產。連龍頭房企萬科都在喊“要活下去”，大佬們的一舉一動都似乎在提示著購房者：房地產市場充滿不確定性，貿然進入樓市將面臨風險。
具體到個人來說，隨著收入水平的不斷提高，手中也不斷積累了一些閒錢，在社會保障還不是很完善的情況下，我們總不能賺多少花多少吧！總得為自己中老年以後的生活準備準備，留些保障。把錢存起來是一種方式，但隨著人民幣不斷貶值，如果能找到一種能夠抗通脹的標的就再好不過了。細數門檻低、普通老百姓能參與的投資渠道就那麼幾個，購買理財產品，投資股市，買房等等這些。但以收益尚可且安全有保障的標準衡量，還真不好選擇。在不少人按照以往的經驗看來，最終的目標或許還會落在買房投資上面來。在此，請大家問自我發問，或許能給我們未來選擇提供一些思路。內行人帶著大家分析一下一直關心的兩個問題。
- 問題一，未來房價還會上漲嗎？
最主要就看決定房價走勢的“四因子”：一是房子是用來住的，無論是投資還是剛需自住，最終都要落到購房人口上來，這是需求端；二是從住房供應端看，一般從開發商拿地到上市銷售，差不多需1-2年時間，住房供應的主要源泉就是供地節奏；三是印錢速度，錢印得越多越快，通貨膨脹就越厲害，房子作為一種商品就可能“水漲船高”；四是房地產在國民經濟中的地位將是一個什麼方向？下面簡要的回答一下這四個問題。
從住房需求端看，截止到2018年末，常住人口城市化率為59.58%，與達到發達國家最基本的城市化率目標70%比較看，我們還有大概還有10%城市化任務，按照近年1%的城市化速度算，約1.4億人口將陸續城市化，需要時間在10年左右。當然，由於我們存在大量的人戶分離現實，所以這59.58%中還有很多沒有把戶口遷入到城市，或者沒有購房的，那麼實際的城市化率肯定是在59.58%以下，所以，達到70%城市化率新增城市人口肯定是大於1.4億的，聯合國曾預測過一個數字：到2030年，中國還有2億人口城市化。從這個數字看，在未來10年，我們的購房需求不會出現明顯減少，市場需求動力仍然充足。
從住房供應端看，2017年土地出讓收入佔財政總收入24%，2018年為29%，這還不包括房企及關聯產業所帶來的稅收。土地收入在財政收入的重要性毋容置疑。在房地產市場上，我們會發現一個現象，土地供應越多，地反而賣不上去，道理很簡單，商品房供應量大，房子賣不出去，開發商也不會花更多的錢來買地。所以，各地方悟出一個道理，只有土地陸續有節奏供應，才能保障房地產市場良性循環，土地價格適當上漲，土地才更好賣，財政收入也有保障。因此，在可以預見的將來，大多數城市不會出現突然大量供地情況，那麼房價也就失去了大幅下跌基礎，穩中有漲是大概率。
從貨幣貶值速度來看，隨著經濟進入“L”型，與之對應的M2貨幣供應也會進入“L”型，從最近兩年看，貨幣增速已經降入兩位數以下到8%左右，如果經濟增速沒有明顯變化的情況下，這個貨幣增速大概率維持在這兩年水平。即使如此，我們的通貨膨脹壓力仍然較大，錢不值錢還會延續，房子作為一種大宗商品，仍然會有“水漲船高”之勢。
從房地產在國民經濟中的地位來看，最近這二十年來，房地產在國民經濟中的佔比都是在穩步上行的，即使在樓市調控嚴厲的2017年和2018年，佔比同比仍舊處於正增長。當前，國家對房地產的態度很明確，不能走過去的老路，僅僅依靠房地產來拉動經濟，應該是百花齊放。但是，冰凍三尺非一日之寒，快速去房地產化不切實際，現在能做的就是穩住房地產這個大舵，儘快培育其他新興產業，形成新的經濟增長點。從長期看，房地產會在經濟中的佔比會下降，但在未來5-10年，不會有什麼明顯變化。
10年後，“百萬存款”or“百萬房產”，留哪個更好？行家分析讓我堅定選擇
不可否認，在房地產快速發展的20多年時間裡，當初經濟條件尚可，或者咬咬牙早早買房的人，即使不能說投資房產賺得盆滿缽滿，至少也不用今天吃力的付上首付款，然後再按揭房貸二三十年，過著節衣縮食的生活。但事物都是變化的，房價漲了這麼多年，也到了一個階段的相對高位，歷史還會簡單的重複嗎？從二手房市場成交量上看，確實感受到陣陣寒意，說明一個什麼問題呢？這意味著很多潛在的購房者加入了觀望隊伍，變得越發謹慎起來，說到底，就是對未來住房市場看不清，甚至不看好。
不僅是購房者，“春江水暖鴨先知”的開發商也變得謹慎起來，拿地節奏放緩，加快庫存出貨，積極企業調整戰略，加快其他產業佈局而去地產化，先有亞洲首富李嘉誠不斷撤出大陸地產項目，後有前首富王健林徹底告別房地產。連龍頭房企萬科都在喊“要活下去”，大佬們的一舉一動都似乎在提示著購房者：房地產市場充滿不確定性，貿然進入樓市將面臨風險。
具體到個人來說，隨著收入水平的不斷提高，手中也不斷積累了一些閒錢，在社會保障還不是很完善的情況下，我們總不能賺多少花多少吧！總得為自己中老年以後的生活準備準備，留些保障。把錢存起來是一種方式，但隨著人民幣不斷貶值，如果能找到一種能夠抗通脹的標的就再好不過了。細數門檻低、普通老百姓能參與的投資渠道就那麼幾個，購買理財產品，投資股市，買房等等這些。但以收益尚可且安全有保障的標準衡量，還真不好選擇。在不少人按照以往的經驗看來，最終的目標或許還會落在買房投資上面來。在此，請大家問自我發問，或許能給我們未來選擇提供一些思路。內行人帶著大家分析一下一直關心的兩個問題。
- 問題一，未來房價還會上漲嗎？
最主要就看決定房價走勢的“四因子”：一是房子是用來住的，無論是投資還是剛需自住，最終都要落到購房人口上來，這是需求端；二是從住房供應端看，一般從開發商拿地到上市銷售，差不多需1-2年時間，住房供應的主要源泉就是供地節奏；三是印錢速度，錢印得越多越快，通貨膨脹就越厲害，房子作為一種商品就可能“水漲船高”；四是房地產在國民經濟中的地位將是一個什麼方向？下面簡要的回答一下這四個問題。
從住房需求端看，截止到2018年末，常住人口城市化率為59.58%，與達到發達國家最基本的城市化率目標70%比較看，我們還有大概還有10%城市化任務，按照近年1%的城市化速度算，約1.4億人口將陸續城市化，需要時間在10年左右。當然，由於我們存在大量的人戶分離現實，所以這59.58%中還有很多沒有把戶口遷入到城市，或者沒有購房的，那麼實際的城市化率肯定是在59.58%以下，所以，達到70%城市化率新增城市人口肯定是大於1.4億的，聯合國曾預測過一個數字：到2030年，中國還有2億人口城市化。從這個數字看，在未來10年，我們的購房需求不會出現明顯減少，市場需求動力仍然充足。
從住房供應端看，2017年土地出讓收入佔財政總收入24%，2018年為29%，這還不包括房企及關聯產業所帶來的稅收。土地收入在財政收入的重要性毋容置疑。在房地產市場上，我們會發現一個現象，土地供應越多，地反而賣不上去，道理很簡單，商品房供應量大，房子賣不出去，開發商也不會花更多的錢來買地。所以，各地方悟出一個道理，只有土地陸續有節奏供應，才能保障房地產市場良性循環，土地價格適當上漲，土地才更好賣，財政收入也有保障。因此，在可以預見的將來，大多數城市不會出現突然大量供地情況，那麼房價也就失去了大幅下跌基礎，穩中有漲是大概率。
從貨幣貶值速度來看，隨著經濟進入“L”型，與之對應的M2貨幣供應也會進入“L”型，從最近兩年看，貨幣增速已經降入兩位數以下到8%左右，如果經濟增速沒有明顯變化的情況下，這個貨幣增速大概率維持在這兩年水平。即使如此，我們的通貨膨脹壓力仍然較大，錢不值錢還會延續，房子作為一種大宗商品，仍然會有“水漲船高”之勢。
從房地產在國民經濟中的地位來看，最近這二十年來，房地產在國民經濟中的佔比都是在穩步上行的，即使在樓市調控嚴厲的2017年和2018年，佔比同比仍舊處於正增長。當前，國家對房地產的態度很明確，不能走過去的老路，僅僅依靠房地產來拉動經濟，應該是百花齊放。但是，冰凍三尺非一日之寒，快速去房地產化不切實際，現在能做的就是穩住房地產這個大舵，儘快培育其他新興產業，形成新的經濟增長點。從長期看，房地產會在經濟中的佔比會下降，但在未來5-10年，不會有什麼明顯變化。
- 問題二，10年後，“百萬存款”or“百萬房產”，現留哪個更好？
截止到目前，全國商品房銷售均價萬元以上城市數超過70個。正常情況下，我們100萬現金可以購買1套100平米，單價在1萬元/平方米的房產。這個價格只能算是普通，別說在大城市，就是在一個普通三線城市的好地段也未必能購買到。我們僅用100萬來為例，城市房價高低、手中資金多少依此上下類推即可。那麼，我們可不可以把持有的“百萬存款”變為等值的“百萬房產”呢？有兩個方面提示：
1.選擇因城而異。這波獨有的房價全面上漲行情已悄然過去，再來一次談何容易？未來不同城市的樓市大概率出現分化，與之對應的房價也會分化。教育、醫療、科技等優質資源集中的城市，人口吸引力仍然會持續，對住房需求會進一步保持，加之城市居民的自身改善需求，房價還會被推漲。在未來10年，房價翻番也是最低情況。如果你在屬於正常，這類城市有房產，建議保留房產。
另外，對於那些產業基礎薄弱，且轉型成效也不大的城市來說，經濟發展水平比較滯後，沒有就業崗位必然導致人口留不住，在住房需求持續下降的情況下，房價在較長時間內滯漲或者調整概率較大。這類城市也有可能是這輪“棚改貨幣化”安置佔比較大城市，兩項因素疊加的城市，房子不僅不能增值，還可能面臨減值情況。有人說，彼時會不會再來一次去庫存呢？只能說這種可能性實在太小，畢竟經濟安全和系統安全是首先要考慮的。所以，對於這類城市，建議還是“留存款”較好。
10年後，“百萬存款”or“百萬房產”，留哪個更好？行家分析讓我堅定選擇
不可否認，在房地產快速發展的20多年時間裡，當初經濟條件尚可，或者咬咬牙早早買房的人，即使不能說投資房產賺得盆滿缽滿，至少也不用今天吃力的付上首付款，然後再按揭房貸二三十年，過著節衣縮食的生活。但事物都是變化的，房價漲了這麼多年，也到了一個階段的相對高位，歷史還會簡單的重複嗎？從二手房市場成交量上看，確實感受到陣陣寒意，說明一個什麼問題呢？這意味著很多潛在的購房者加入了觀望隊伍，變得越發謹慎起來，說到底，就是對未來住房市場看不清，甚至不看好。
不僅是購房者，“春江水暖鴨先知”的開發商也變得謹慎起來，拿地節奏放緩，加快庫存出貨，積極企業調整戰略，加快其他產業佈局而去地產化，先有亞洲首富李嘉誠不斷撤出大陸地產項目，後有前首富王健林徹底告別房地產。連龍頭房企萬科都在喊“要活下去”，大佬們的一舉一動都似乎在提示著購房者：房地產市場充滿不確定性，貿然進入樓市將面臨風險。
具體到個人來說，隨著收入水平的不斷提高，手中也不斷積累了一些閒錢，在社會保障還不是很完善的情況下，我們總不能賺多少花多少吧！總得為自己中老年以後的生活準備準備，留些保障。把錢存起來是一種方式，但隨著人民幣不斷貶值，如果能找到一種能夠抗通脹的標的就再好不過了。細數門檻低、普通老百姓能參與的投資渠道就那麼幾個，購買理財產品，投資股市，買房等等這些。但以收益尚可且安全有保障的標準衡量，還真不好選擇。在不少人按照以往的經驗看來，最終的目標或許還會落在買房投資上面來。在此，請大家問自我發問，或許能給我們未來選擇提供一些思路。內行人帶著大家分析一下一直關心的兩個問題。
- 問題一，未來房價還會上漲嗎？
最主要就看決定房價走勢的“四因子”：一是房子是用來住的，無論是投資還是剛需自住，最終都要落到購房人口上來，這是需求端；二是從住房供應端看，一般從開發商拿地到上市銷售，差不多需1-2年時間，住房供應的主要源泉就是供地節奏；三是印錢速度，錢印得越多越快，通貨膨脹就越厲害，房子作為一種商品就可能“水漲船高”；四是房地產在國民經濟中的地位將是一個什麼方向？下面簡要的回答一下這四個問題。
從住房需求端看，截止到2018年末，常住人口城市化率為59.58%，與達到發達國家最基本的城市化率目標70%比較看，我們還有大概還有10%城市化任務，按照近年1%的城市化速度算，約1.4億人口將陸續城市化，需要時間在10年左右。當然，由於我們存在大量的人戶分離現實，所以這59.58%中還有很多沒有把戶口遷入到城市，或者沒有購房的，那麼實際的城市化率肯定是在59.58%以下，所以，達到70%城市化率新增城市人口肯定是大於1.4億的，聯合國曾預測過一個數字：到2030年，中國還有2億人口城市化。從這個數字看，在未來10年，我們的購房需求不會出現明顯減少，市場需求動力仍然充足。
從住房供應端看，2017年土地出讓收入佔財政總收入24%，2018年為29%，這還不包括房企及關聯產業所帶來的稅收。土地收入在財政收入的重要性毋容置疑。在房地產市場上，我們會發現一個現象，土地供應越多，地反而賣不上去，道理很簡單，商品房供應量大，房子賣不出去，開發商也不會花更多的錢來買地。所以，各地方悟出一個道理，只有土地陸續有節奏供應，才能保障房地產市場良性循環，土地價格適當上漲，土地才更好賣，財政收入也有保障。因此，在可以預見的將來，大多數城市不會出現突然大量供地情況，那麼房價也就失去了大幅下跌基礎，穩中有漲是大概率。
從貨幣貶值速度來看，隨著經濟進入“L”型，與之對應的M2貨幣供應也會進入“L”型，從最近兩年看，貨幣增速已經降入兩位數以下到8%左右，如果經濟增速沒有明顯變化的情況下，這個貨幣增速大概率維持在這兩年水平。即使如此，我們的通貨膨脹壓力仍然較大，錢不值錢還會延續，房子作為一種大宗商品，仍然會有“水漲船高”之勢。
從房地產在國民經濟中的地位來看，最近這二十年來，房地產在國民經濟中的佔比都是在穩步上行的，即使在樓市調控嚴厲的2017年和2018年，佔比同比仍舊處於正增長。當前，國家對房地產的態度很明確，不能走過去的老路，僅僅依靠房地產來拉動經濟，應該是百花齊放。但是，冰凍三尺非一日之寒，快速去房地產化不切實際，現在能做的就是穩住房地產這個大舵，儘快培育其他新興產業，形成新的經濟增長點。從長期看，房地產會在經濟中的佔比會下降，但在未來5-10年，不會有什麼明顯變化。
- 問題二，10年後，“百萬存款”or“百萬房產”，現留哪個更好？
截止到目前，全國商品房銷售均價萬元以上城市數超過70個。正常情況下，我們100萬現金可以購買1套100平米，單價在1萬元/平方米的房產。這個價格只能算是普通，別說在大城市，就是在一個普通三線城市的好地段也未必能購買到。我們僅用100萬來為例，城市房價高低、手中資金多少依此上下類推即可。那麼，我們可不可以把持有的“百萬存款”變為等值的“百萬房產”呢？有兩個方面提示：
1.選擇因城而異。這波獨有的房價全面上漲行情已悄然過去，再來一次談何容易？未來不同城市的樓市大概率出現分化，與之對應的房價也會分化。教育、醫療、科技等優質資源集中的城市，人口吸引力仍然會持續，對住房需求會進一步保持，加之城市居民的自身改善需求，房價還會被推漲。在未來10年，房價翻番也是最低情況。如果你在屬於正常，這類城市有房產，建議保留房產。
另外，對於那些產業基礎薄弱，且轉型成效也不大的城市來說，經濟發展水平比較滯後，沒有就業崗位必然導致人口留不住，在住房需求持續下降的情況下，房價在較長時間內滯漲或者調整概率較大。這類城市也有可能是這輪“棚改貨幣化”安置佔比較大城市，兩項因素疊加的城市，房子不僅不能增值，還可能面臨減值情況。有人說，彼時會不會再來一次去庫存呢？只能說這種可能性實在太小，畢竟經濟安全和系統安全是首先要考慮的。所以，對於這類城市，建議還是“留存款”較好。
2.買房量力而行。對於現在的購房者來說，需要考慮兩個方面問題：一是應考慮還貸風險。當前的樓市並非報道的那樣火熱，新房由於價格倒掛熱度尚可外，二手房市場交易量上不去，至少沒有達到火熱標準。除土豪外，對於大多數購房者來說，大都是要依靠按揭貸款，在工作穩定性不確保的情況下，投資性買房要慎重。在很多城市現有調控政策下，一旦買了房，都有轉售時間限制，如真遇到還貸不上的問題，房子也不具備轉手資格，彼時會陷入進退兩難境地。
購房者還需要考慮一個問題，如果確定要買房，還需要對買多大面積的房子做一個科學且具有前瞻性的預判。考慮到未來需求提升和置換需求，建議選擇房產面積時，採取“跳一跳”原則。即在原來計劃買100平米房產沒什麼壓力的情況下，提升20%的面積再購買，也就是最終購買面積大概在120平米上下。這個建議的好處是，無論你未來家庭人口增加，還是應對貨幣貶值壓力，又或是改善置換，都是有百利而無一害的決定。
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