'房地產超級智囊黃奇帆：未來十幾年房價漲幅不超5%'

來源 | 《關於房地產業供給側結構性趨勢的若干思考》（根據錄音整理）

作者 | 中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆

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各位來賓，很高興參加今天“世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會”，來了以後才知道這個會已經開了十年了，每年舉辦一次，持之以恆，很有成就。

按照會議的主題，我今天講的內容圍繞房地產業高質量發展要求，談一下中國房地產今後發展的趨勢。我今天講的趨勢是總的內在的趨勢，長效的、長期的、基本面的、基礎性的趨勢，也就是我們現在講供給側的結構性趨勢，體現在房地產六個方面跟供給側有關的、跟基本面有關的一些發展情況、趨勢和判斷。

第一，中國房地產的市場規模有多大？

今後十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減。

我們要回顧一下中國房地產這20年的總量是怎麼增長的。在1998年和1999年的時候，中國房地產一年新建房的交易銷售量實際上是剛剛達到1億平方米。在1990年之前，中國是沒有商品房交易的，那時候一年就是1000多萬平方米。從1990年後開始有了房地產業，啟動了開發商土地批租、老百姓買房可以按揭貸款等市場化改革，到1998年、1999年的時候達到了1億平方米。

隨後10年，從1998年到2008年，這10年裡漲了6倍，實際上原本可能漲到8倍，10年翻三番。因為在2007年，銷售量本來已經到了差不多7億平方米，2008年全球金融危機發生了，在這個衝擊下，中國的房產交易量也下降了，萎縮到6億平方米。總之，前10年6億平方米。

後來又過了5年，到了2012年前後，房地產的交易量翻了一翻，從6億平方米增長到12億平方米。從2012年到2018年，又增加了5億平方米。總之在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。

那麼今後的十幾年會怎麼走，是保持現狀17億平方米一年，維持10多年，還是繼續每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？

我的判斷是今後十幾年，中國每年的房地產新房的交易量不僅不會總量增長翻番，還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負增長。十幾年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。

中國房地產業在過去20年房地產交易總量之所以能夠翻四番。有四個原因：

一是城市化。在過去20年裡，中國城市人口在增加。中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點，這是城市化過程中城市人口擴張，不僅是農民工進城市，還包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之間遷徙。總之，城市人口的大幅度增長，城市規模的擴大帶動了房地產業的增長。

二是舊城拆遷改造。在城市擴大的時候往往為了交通道路建設、商務集聚區的建設，為了把城市功能重新組合，而拆除一些工廠區、住宅區，建設一些商務集聚區、文化娛樂集聚區。各種因規劃功能佈局調整進行城市改造，也能產生較大的新房建設銷售交易量。

三是住房質量。中國人造房子，50年前的時候，農村是土坯房，城市是磚瓦房。上世紀八十年代以後，農村是磚瓦房，城市開始建造鋼筋混凝土住房。土坯房一般不會超過10年就會垮塌，需要重新造；磚瓦房一般15年到20年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房，由於水泥質量差、鋼筋質量差、建築結構差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。所以舊城改造中的危房改造有很多，這也是原因之一。

四是人均住房面積增加。原來城鎮人均住房面積5平方米、10平方米、20平方米。1990年，中國人均住房面積只有6平方米；到2000年，城市人均住房面積也僅十幾平方米，現在城市人均住房面積已達到50平方米（筆者提示：此數據存疑，官方數據是2016年全國城鎮人均住房面積36.6平）。人均住房面積偏小，也會產生改善性的購房需求。

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以上四方面因素在今後十幾年會逐漸淡出。

一是城市化率增長放慢，已接近拐點。在未來十幾年將從現在的60%大致增長到70%，總之，城市化率的上升面臨天花板現象，城市人口增速放緩，還要每年增長一點幾個百分點是不可能的，城市化的人口紅利會逐步淡出。

二是舊城改造總量減少。經過20年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出，總量會大規模減少。

三是人均住房面積基本平衡不會再大幅增加。當前我國人均住房面積已經達到50平方米，困難家庭住房結構性改善的要求逐漸降到較低水平。儘管還會有，但只是局部結構性的，而不是總體性的人均住房不夠。

四是住房質量提高。2012年，住建部下發了一個關於住宅和寫字樓等各種商品性房屋的建築質量標準，把原來中國住宅商品房30年左右的安全標準提升到了至少70年，甚至100年。這意味著從2010年以後，新建造的各種城市商品房理論上符合質量要求的話，可以使用70年到100年，也就是說這個老城市的折舊改造量會大量減少。假設這個城市有10億平方米的房子，如果按30年折舊計算，那麼每年會折舊三十分之一，差不多3000萬平方米要拆了重造。現在如果變成了100年，每年的折舊平均也就變成1000萬平方米了。

從以上這四個趨勢來說，在今後十幾年的長週期裡，中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結束了。去年比前年只增加了1.8%就是一個信號。因為剛才說了1998年到2008年，每年增長25%左右，三年能夠翻一番，十年翻了三番。2008年到2012年期間，每年增長15%左右，五、六年翻一番。2012年到2018年，大體上維持在6%-7%的區間，增幅進一步下降，去年增長率是1.8%。

我講這段話的意思，今後十幾年的房地產業發展趨勢，不會是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，當然這個萎縮不會在一年裡面大規模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過程，逐步往往下降。十幾年後每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

第二，總量萎縮後，中國房地產建設的熱點、重點地區在哪裡？

過去十幾年的狀態，不管是沿海發達地區，還是中西部地區；不管是大城市、中城市，還是小城市、區縣城市，總之是全面開發，四面開花到處都是房地產，是個全民造房運動的時代。從現在開始，往後的十幾年，房地產不會出現四面開花，東西南北中全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。我們說的總量17億平方米一年，以後可能變為一年15億、12億平方米。

這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。

一個是中心城市。所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外，也有區域中心城市青島；廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。

第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。

第三個熱點地區是城市群。城市群裡的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。我們國家人口在50萬以下的城市叫小城市，50萬-100萬的叫中型城市，100萬-500萬的是大型城市，500萬-1000萬人口的特大型城市，1000萬人口以上的叫超級大城市。

在省會城市裡有一批已經過了1000萬人口的超級大城市，比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會向1500萬、2000萬發展。有些省會城市現在是500、600萬人口，以後可能往1000萬人口的方向走。（筆者提示：此處有誤，超大城市是指城區人口超過1000萬的，而鄭濟杭南合漢成西等，皆沒超過1000萬，多屬特大城市，其中鄭濟肥不滿500萬，只是大城市而已 ）

這裡面有一個什麼動力呢？在中國各個省的省會城市大體上發展規律都會遵循“一二三四”的邏輯。所謂“一二三四”，就是這個省會城市往往佔有這個省土地面積的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般會等於這個省總人口的20%；它的GDP有可能達到這個省總GDP的30%；它的服務業不論是學校、醫院、文化等政府主導的公共服務，還是金融、商業、旅遊等市場化的服務業，一般會佔到這個省總GDP的40%。

比如鄭州現在是1000萬人口，1萬億的GDP,10個三甲醫院，30多萬大專院校在校生，儘管有一定的規模，但是與河南省省會城市應有的“一二三四”功能差之甚遠。河南省有1億人口，鄭州目前只有1千萬人口。作為省會城市，應承擔全省20%的人口，所以十幾年、二十年以後鄭州發展成2000萬人口一點不用驚訝。同樣的道理，鄭州的GDP現在到了1萬億，整個河南5萬億，它貢獻了20%，如果要30%的話應該是1萬5千億，還差之甚遠。對於服務業，相對而言，一個地方每100萬人應該有一個三甲醫院，如果河南省1億人口要有100個的話，鄭州就應該有40個，它現在才9個三甲醫院，每造一個三甲醫院投資20多億，產生的營業額也是20多億，作為服務業，營業額對增加值貢獻比率在80%以上。所以一個三甲醫院的20多億營業額差不多有16億的GDP，用600億元造30個醫院產生的GDP增量可能比花1000億投資工業的GDP貢獻量還大，並且還解決老百姓的問題。中心城市要靠服務業，要靠人口的增長，當然也就會產生經濟規模的發展，形成一個新的循環。

從這個意義上講，大家可以關注現在近10個跨入1000萬的國家級超級大城市，根據這些省總的經濟人口規模去算一下，他們都有十幾年以後人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產就會跟上去。所以我剛才說的大都市、超級大城市，1000萬-2000萬中間有一批城市還會擴張，過了2000萬的，可能上面要封頂，但是在1000萬-2000萬之間不會封頂，會形成它的趨勢。

如果已經是2000萬以上的超級大城市，這個超級大城市自身的核心圈已經密密麻麻地碰了天花板了，它的發展將集中表現在大都市圈。大都市圈不是一個行政範圍，而是它的經濟輻射範圍，大都市圈的輻射範圍一般會有1.5—2萬平方公里。大體上50公里—70公里的半徑繞一個圈就構成大都市圈，這個大都市圈裡會有一些中小城市，這些中小城市，單獨發展一般不構成熱點，但是，一旦進入大都市圈發展，這些中小城市會加快發展。

以超級大城市為中心的城市群，一般是四五百公里的半徑範圍內的城市構成城市群。相隔太遠的城市之間不構成城市群，比如上海和天津沒有城市群的關係，但是上海、南京、杭州、蘇州構成了長三角的城市群。城市群裡的大中城市會加快發展、會互動、會資源優化配置。

總之，儘管今後十幾年中國房地產開發交易年度的規模不會再翻番，20年以後回頭看，現在的17億平方米就是一個高點、就是一個拐點，以後逐漸變成了15億、12億、10億平方米一年。在今後的十幾年，房地產開發不再是四處開花、全面開花，而會相對集聚在省會城市及同等級區域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三個熱點地區。

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第三，房價判斷問題，大家很關心。

今後十幾年，房價趨於穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低於等於GDP的增長率。

全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大賬上說的是翻了兩番。這是東中西全國城市房屋開發每平方米的均價，10年翻一番，20年翻兩番。如果當地比當地，那麼不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。沿海地區，比如北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州，熱點的一線城市房價基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。總的來說，在特別熱的一線城市家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房，房價收入比是很高的，與世界比較來說最高的。講這段話的意思就是過去十幾年，中國的房價跟房地產的開發量、生產量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態。

支持這個狀態的原因是什麼呢？大體上有三條，任何物價漲落總是跳不出三個原因：

第一個原因就是供求關係，商品的供求關係。供不應求會漲價，供過於求會跌價。我們可以說過去十幾年、二十年，中國房地產是供不應求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經濟下的補短板的過程，所以強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應求，就造成房價不斷往上漲等等。

第二個原因就是房價上升當然和貨幣有關，通貨膨脹是貨幣現象。中國的M2從2004年、2005年開始，差不多有整整十幾年左右兩位數增長，一年百分之十幾的增長率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長。我們的M2今年6月份到了190多萬億，去年180多萬億。而在2004年的時候，M2其實就是20多萬億。也就是說，這個十幾年，M2翻了三番，也漲了8倍。這個錢出來當然會影響社會經濟。很幸運，被房地產吸收了一大塊資金，房地產成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數增長平穩，但房價出現了每三年、每五年翻一番的現象，所以這些年房價上升，也是通貨膨脹的現象。

第三個原因就是一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當然也會受國際經濟危機的衝擊。比如美國房地產大漲的時候，美國經濟好，當然也會拉動世界經濟一起往上走；美國出現金融危機或者出現它的匯率大幅度的起伏，也會對中國市場帶來衝擊。中國經濟增長的過程，也會吸引外資投資或購買中國的房地產。

講這一段，我的意思就是說物價、房價是和這三個因素相關的，我們過去十幾年房地產翻兩番、翻三番的價格是和這三個現象綜合在一起產生的。

根據這個觀點預測未來，在房地產供求關係方面，我們已經進入到儘管局部也還會有供不應求，但是總體來看，供不應求的時代結束了，已經進入到總量過剩的階段。所以供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。

從通貨膨脹看，我國M2已經到了190萬億，會不會今後的10年M2再去翻兩番？不可能，這兩年國家去槓桿、穩金融已經做到了讓M2的增長率大體上等於GDP的增長率加物價指數。這幾年的GDP增長率百分之六點幾，物價指數加兩個點，所以M2在2017年、2018年都是八點幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。可以預判，今後十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數，保持均衡的增長。而中國的GDP今後十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。

總之，中國的城市化還在發展過程中，城市化率還有10%增長空間。城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現大幅度的往下墜落，沒有這個經濟基礎；但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。今後十幾年，房價會趨於平穩，既不會大跌，也不會大漲。這是我想說的第三點。

第四，今後十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二。

中國房地產有一個現象就是房地產商、房地產開發企業的數量是世界之最。我給大家說一個數據，美國2018年50個洲的工商登記裡，註冊房地產開發企業沒有超過500個，二手房買賣中介不算，那是服務型的公司，我講的是搞基本建設造房子、賣房子的企業，作為房產開發建設的這種企業整個美國沒超過500個。

你們知道中國有多少？根據2018年全國工商局的統計，在工商局註冊登記的房地產開發商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農民工形成的常住人口，整個是八點幾億。八億多城市常住人口有九萬多個房地產企業。這也是過去十幾年房地產大發展帶出來的一個熱點的、熱門的、另類的效應。

中國房地產商有三大特徵。第一，房地產企業雜、散、小。大到上萬億規模，小到幾百萬規模，各種各樣雜七雜八的。

第二，層層疊疊。比如一個大房地產公司在某個省註冊以後，要到各個省去開發，它會在二三十個省各註冊一個省級開發公司。中國有400個地市州，它如果都去搞開發，在400個地市州又各註冊一個公司，地市州的公司面對著2000多個區縣，它在縣委縣政府的激勵下又會去註冊一個公司。你在我這裡註冊公司，GDP、稅收都算在我這裡，地方政府也要求這麼幹。所以我們中國，最大的五大開發商，不管是萬科還是萬達，你去看幾乎都有幾百個子公司，這些子公司都是國內法人的子公司，所以層層疊疊。

第三，空殼公司多。我看了一下數據，9萬多個房產企業中，規模排在前面的15%的公司，去年的開發量，實際的施工、竣工、銷售的面積，在17億平方米里面它們佔了85%。意思是什麼呢？15%的企業解決了17億的85%就是差不多14億多平方米，剩下的近8萬個企業只幹了那麼2億多平方米，大量的空殼公司。空殼公司在不景氣的時候是空殼，一到狂熱的時候就是亂集資、亂炒地、亂髮展的一個現象，所以中國房地產商不僅僅是企業戶數多、層層疊疊，更是雜七雜八的空殼公司一大堆，這種現象是過去十幾年粗放型發展的一個結果。

今後十幾年，基於房地產業高質量轉型要求和開發總量降低的趨勢，房地產開發企業必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。會減掉多少？我認為至少會減掉三分之二，十幾年後中國房地產開發企業的法人數不會超過3萬個，3萬個可能還太多。

在房地產的整頓或者調整發展中，它會從四個軌道上縮小。

第一個，房產企業收縮。超大型的房產商會把自己二級、三級、四級的房地產公司收縮，可能會把房地產的投資集中到省會城市、大都市圈、城市群，特別是超級大城市中的人口從1000萬向2000萬發展的城市，它不會再在全國鋪天蓋地鋪攤子地搞行政性的分佈，它會在層次上收縮，子、孫公司總量上萎縮，這是一個。

第二個，工商年檢註銷。過去這些年，由於入市的時候門檻很低，入市不久即成空殼公司，工商年檢的時候，又不退市註銷，這是我們以前工商登記的一種狀態。今後，這方面的管理會加強，年檢通不過的就註銷，本來就空殼，沒有業務量，三年沒有稅收、沒有業務量、沒有建設量的自然就取消了，這個是註銷。

第三個，房產企業轉行。就是相當一部分房地產商在市場規模縮小，一些城市裡房地產業務衰退的情況下，它會主動轉行，不搞房地產了，搞別的事情去了。

第四個，就是收購兼併等等。這四方面構成了房地產開發企業數量大幅下降的重要原因。這是我想講的第四點。

第五，房地產開發商的總體負債率將大幅下降。

中國房地產房產商的高負債率也是世界一最。中國的房地產，我剛才說9萬多個，9萬多個房產商的總負債率，去年是在84%。中國前10位的銷售規模都在1萬億左右的房產商，它們的負債率也是在81%。整個中國房地產開發模式就是一個大規模基建、大規模貸款的開發模式，淨資本極低，像貿易公司、流通公司一樣在週轉。

表現在土地批租、開發建設、銷售預售三個環節都是高負債運行。

首先是買地的錢，基本不靠自有資金，而是靠貸款融資。買地的錢，銀行信託後面堆著，10個億的地價拍賣成20個億，後面跟著的是銀行的錢，所以開發商能把“地王”炒上去，不受自己有沒有錢的束縛，敢把地價炒得翻一番，地價炒得越高，開發商原有的儲備地價值也越高，資產信用就更高，所以開發商對地價炒高，有恃無恐。這是一個現象，就是買地靠融資、靠貸款。

其次是造房子當然也是靠融資借貸，靠開發貸。開發貸可以來自於銀行、來自於信託，當然也可以來自於企業發債，債券還是一個債務。一些信用差的小房產商，借不到銀行、信託的錢，也發不了債，就會搞亂集資、借高利貸、搞售後回租。所謂售後回租，就是房產商把房子賣了回租，租賃出租費每年15%，相當於高息攬儲，實際上是房產商借高利貸搞開發。

再次是利用房地產掌盤優勢套取客戶的無息資金。比如房屋預售，房子剛打地基就收定金，樓盤還沒封頂就賣預售房；施工過程讓施工方帶資墊資施工，形成施工欠款，整個開發過程就是一個透支欠款的過程。

正是以上三類這樣的一個運轉透支模式，形成了中國開發商百分之八十幾的負債率，開發商往往還把它當作自己財務運行能力強的一種成就，因為透支欠帳中，銀行貸款是正常利息，信託一般比銀行利息高一倍，亂集資的話17—18%的利息，在這個情況下，房產商要把這個資金鍊上的利息怎麼平衡呢？

賣樓花、拿定金、預售是不付利息的；還有一種就是讓別人給你施工，讓施工單位招投標的時候必須帶資施工，不給利息的。一個房產商可能負債裡面有30%，甚至40%的錢是無息的債務，房產商覺得賺了便宜。所有這種運行，在房地產正常、順勢向上、不會出現資金鍊斷的時候，房產商會賺很多的錢。但是一旦逆週期發生，資金回籠不到位，資金鍊斷了，高利息的負債會使他跳樓。所以有很多房地產商出問題，出在逆週期、經濟下行、房產銷售各方面困難的時候，這種情況就像地雷一樣的一個個爆炸，這樣的現象是必須解決掉的。

我們去看全世界房地產商都不是這樣的。香港房地產算中國房地產的發源地，但是香港房地產企業平均負債率一般在30%左右，它同樣賣樓花，它同樣跟銀行貸款，但是它有更多的自有資本，自己賺的利潤放在裡面形成的淨資產有60%、70%。香港房地產商跑到內地來，是不是負債率變得很高呢？沒有，你們可以瞭解一下整個香港房產商在內地的房地產法人，一般負債率也就在40%，沒有出現我們所講的80%，那是企業文化、企業的制度、企業的規定。所以在這個意義上，我們房地產商要改變自己的行為。在過去空麻袋背米，大家能發橫財的時候，擋不住的誘惑使得他願意高負債。

在今後的十幾年，新常態下、新時代的房地產格局下，房地產企業高負債情況會發生根本的轉變。

一是土地批租債務。買地的錢的來源會得到管控，國家15年前就有制度，房產商買土地，土地批租的錢必須是自有資本，但是這十幾年幾乎都沒有監管做到位。只要管控到位，一般炒地皮的錢不能讓金融機構進入的話，土地批租的高負債率就會減少。

二是預售規範。房產生產到房屋結構封頂、樓盤開始精裝修時才能開始預售，而不是剛打了一根樁就開始賣樓花，這樣就會讓無息的資金、預售款、按揭貸款來買房的現象會減少，房產商的債務率也會降低，透支的現象可以大大減少，對施工單位長期墊資的現象也會管制到位。

三是經營模式轉變。房地產開發從100%銷售型開發轉型為銷售部分長租持有出租的模式時，也會出現資產負債率的降低。如果租賃型的企業不用資本的方式解決租賃，而是用長期貸款的高利息的方式來租賃，這邊租賃的費用還不夠還利息，資金鍊一斷就會導致破產。如果租賃的資產採用了資本的形式，用了資本的形式以後，長期出租，租金又以REITs的方式參與直接融資，屬於一種資本形態的運轉，並且區別於商業銀行貸款。這就解釋了為什麼香港有那麼多的REITs企業。由此可見，中國房地產的經營模式、高債務模式必然在今後十幾年得到徹底的改變，負債率一定會從80%降到50%以下，在40%-50%之間。這是第五點。

第六，有關土地供應的問題，中國房地產的土地供應模式。

我們過去供應土地東西南北中是逆向供應的，越是中小城市土地供應越寬鬆，但這些城市實際上的擴張需求又很低。我們有一種對城市規模的恐懼症，一般要求小城市離土不離鄉。在這個意義上，支持小城鎮發展、中等城市發展，一到500萬人口以上就開始限制，一到1000萬人口以上就封頂了。

在這個意義上講，土地供應的這個政策就出現了越是大城市人口越多、建設量越大的地方土地供應越緊，當然地價就高。土地如果供不應求，地價就上升，一般樓面價是這個地方商品房價格的三分之一，如果樓面地價1萬元∕平方米，這個房子造好後的一般價格必定是三四萬一平方。所以要降低房價、控制房價，很重要的措施是要控制地價、降低地價，就要在高房價的地區增加城市土地的供應。

今後十幾年按照房地產高質量轉型的發展要求，在城市土地價位上會根據“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。每個城市都有國家批准、國務院批准的城市規劃，都有它的產業定位，產業跟著規劃走，人口跟著產業走，什麼地方服務業多，人口也多；第二產業多、製造業多，人口也多。所以人口跟著產業走，土地跟著人口、產業、規劃走。

這樣走的過程，我們可以用一個形容詞叫做“爬行盯住”。走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以預支一些，人口到了1000萬我給多少，人口到了2000萬我給多少，就是“爬行盯住”的過程。但是不再是中小城市寬鬆供地，大型城市緊俏供地的逆向調控，這樣就不會出現西部一些小地方只有那麼兩三百萬人，但是給了五六百平方公里的城市空間。我們都知道一個人平均一萬平方米，一百萬人就是一百平方公里的城市，給多了就是浪費土地資源。所以在這個意義上，中西部中等小城市土地要給，也應該鼓勵支持，但不能鼓勵泡沫，不能鼓勵成空心化的結果。

反過來，我剛才說的三種熱點地區，土地當然要正向地給予積極的鼓勵。有的城市現在都接近2000萬人了，城市建成區面積才1000多平方公里，所以就會出現地價特別高。比如深圳，1980年才幾十萬人2億GDP的時候就給2000平方公里，現在到了近2千萬人2萬多億GDP了還是之前那些，顯然供地不足，就要多劃一點地給它。這是一個城市佈局。我相信今後十幾年，中國城市會實現按規劃、按人口、按產業需要精準的供應土地，從而避免城市因土地短缺造成不合理的空間佈局、因土地短缺而造成畸高的地價、因土地短缺而造成產業發展束縛。

我們過去城市發展的另一個問題就是農村的土地資源跟城市土地資源分裂，沒有出現資源優化配置順向的一種流動。全世界的城市化過程都是農業耕地增加的過程，而中國這40年農村的耕地是不斷地減少，許多中國經濟專家或者行政管理人員都會認為城市化過程不可阻擋的會讓耕地減少，所以城市化必須非常節約用地。這也是中國房地產發生過程中土地地價不斷漲高的一個原因、一個理由。

為什麼世界各國兩百年城市化過程沒有出現農村耕地減少，反而增加了呢？那是因為任何人在農村一般除了耕地以外，都會佔用建設性用地，農村每人一般會佔用250-300平方米左右。因為城市是高樓大廈，各方面比較集約節約，所以城市的人口人均建設性用地、城市化用地是100平方米，這個不管是歐洲、美國、中國，都一樣。在這樣的情況下，如果有1億人進城，農村裡面的建設性用地理論上可以減少250億-300億平方米，而城市裡面需要擴大100億平方米。在這樣的過程中，一進一出扣抵後就會多出1萬多平方公里的耕地，從這個角度，城市化過程當然是一個農村裡面的耕地、整個國家的耕地增加的過程。

為什麼中國這40年沒出現這個狀態呢？因為我們的農民是兩頭佔地的，進城總要在工廠裡工作，最終總要佔地，人均100平方米是剛性的，所以我們有3億多農民工在城裡面當然就增加了3萬平方公里的城市化用地。但是農民進了城以後，在農村當地佔用的建設性用地，人均300平方米土地並不退出，城裡佔100平方米，農村佔300平方米，兩頭都佔，這樣就出現了中國城市化進程耕地只減不增的特殊現象。這裡面就有資源配置兩頭佔地的狀態。

1980年中國的耕地是24億畝，每年我們要徵800多萬畝地，10年就是8000多萬畝，再加上總有一些不規範的亂徵地沒有國家批准的，所以過去每10年會去掉1億畝地，40年下來去掉4億畝，24億畝變成20億畝了。中國的耕地大體上是世界可耕地的9%，我們的人口是世界的20%，人均耕地是全球人均耕地的40%，我們的土地供應是不夠的。所以城市化發展中，耕地不能再減少，這是一個底線要守住。這裡面很重要的就是城市和農村的土地建設性用地資源調度佔補平衡，如果城市徵了1億畝，農村裡面建設用地減少佔用1億畝，形成城鄉之間建設用地增減掛鉤、佔補平衡，建設用地總量不變，總的耕地總量不變。

我講這一段的意思就是城鄉的建設性用地佔補平衡，把它進行資源優化配置，這就有一個地票問題。如果農村裡面的建設性用地，農民進城了，農村裡的宅基地沒用了，這個房子佔用了宅基地，深山中的老舊房子要賣也只能賣個幾萬元，但是把這個房子變成耕地，形成地票，一畝耕地的地票可以賣到二三十萬，農民當然有積極性。農村裡的房子也沒人住了，把宅基地改造成為耕地，得到相應的一畝地地票，在地票交易所裡面賣給各種大城市的開發商，它本來要徵地批租的建設用地指標，不通過行政性的審批，而是採取買市場化的地票指標，買了以後再徵這個地，在自己的大城市裡徵地。這方面在過去10年，在一些省份已經有了一定的實踐。這些省份是在一個省裡面的中心城市搞一個地票交易所，然後把農村裡面近30年來30萬畝的宅基地變成了耕地，而房產商用20幾萬一畝買了這30多萬土地指標就在城裡面搞房地產開發，房地產開發的土地指標不受約束就比較充分的供應，地價也不會太高。農村那邊30萬畝地，20幾萬一畝就得到了六七百億。這六七百億就成為農村農民進行致富的一個重要的資金來源。

我欣喜的看到，在一些省做地票試驗之後，現在國家已經把地票試驗開始在全國範圍配置。比如說去年2018年，西部的某個省把過去農村裡面的建設性用地，有的是閒置的宅基地、有的是農村閒置廢棄小學或者農村閒置的一些倉庫，或者以前有鄉鎮企業，現在倒閉閒置的，把它復墾為耕地。他們減少了這些建設性用地，增加了幾萬畝耕地。這幾萬畝地票，作為建設用地佔補平衡的指標，由國土資源部配置給沿海大城市，比如上海、北京等等。這些城市按30萬或50萬一畝的價格拿出100多億元買了幾萬畝建設用地的指標，沿海大城市房地產城市土地指標就寬鬆了。但是這100億在資源配置中撥付給了西部，實現了大城市返補大農村，西部就可以多了100億搞發展的資金，這個資金不是給省市財政局，而是給了農村集體組織、給了農村的農民，這樣也起到扶貧幫困的作用。應該說城鄉之間、東西部之間這種建設用地增減掛鉤的地票式交易，形成一個市場化的資源配置。如果全國每年有幾十萬畝地票實現了佔補平衡的交易，既會通過市場化資源優化配置，增加大城市土地供應，滿足城市化發展的土地需求，又會形成大城市返補大農村，每年幾千億，十年幾萬億，成為城鄉統籌改革的一個重要的紅利。我相信，過去10年探索的這件事，今後10年會變成中國城鄉土地一體化發展的一個基礎性的改革措施。

以上就是我今天想講的六個主要趨勢性的判斷。這六個方面的趨勢有土地供給、有企業供給、有成本價格的供給、有資本有貨幣的供給。總的來說，供給側的這些變化會影響社會方方面面、影響整個房地產其它各個枝枝節節的變化，因為它是根基型的、主幹型的，它的變化會形成整個房地產業各個方面的變化。總之，未來十幾年房地產業這六個趨勢性變化，是實施宏觀調控的行為。並且“房子是用來住的、不是用來炒的。”房地產調控要在土地調控、財稅調控、金融調控、投資調控、法律調控五個方面形成長效機制。中國房地產的這六個趨勢正是我國房地產業高質量轉型發展的結果，是符合我們國家發展的方向，會成為我們新時代的一個新常態。