前不久，一房企老總感慨說，大概十年前，我們和融創的銷售額都差不多接近百億，但是到去年（2018年），融創已經接近5000億了，我們還是一兩百億，十年不到的時間，拉開了二三十倍差距……我們要奮起直追。
明源君盤點了一下，發現這樣的房企不在少數。當然，其中有一些房企是主動選擇，他們專注於做好產品，把產品當作品，項目品質好、溢價率高、口碑也好。更多房企雖然宣稱以客為本，但是產品和服務品質卻較差，業績和排名也一路下滑。
為啥？
分享投資聯合創始人崔欣欣認為，中國改革開發四十年以來，經濟高速發展，是因為中國同時解鎖了工業化、全球化、信息化和互聯網幾大紅利（如下圖）。明源君的疑問是，那為什麼有的國家未能像中國一樣，解鎖這些紅利呢？
來源：崔欣欣在地產生態創業營的演講
明源君認為，各房企也是一樣的，最近十年，其面對的外部大環境大同小異，逆襲是因為解鎖了這期間的所有紅利，原地踏步或者退步的是因為只解鎖了這期間的個別紅利，甚至一個都沒有解鎖成功。
01
對城鎮化和經濟充滿信心
才能解鎖因此帶來的紅利
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4月8日，發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知。一旦該文件精神在各地落地，意味著各城市的落戶條件都大為放寬，部分城市甚至幾乎零門檻。
明源君認為，以此文件為標誌，中國進入了“二次城市化”時代。中國第一次城市化是“整體快速發展擴張”，二次城市化則是“分化發展、集約精細化發展”。未來大量人口在不同城市之間自由遷徙和切換，將給房地產市場帶來和過去20年截然不同的需求——城鎮化的紅利還將持續，只不過市場分佈、價值和價格體系、產品體系發生偏移。
城鎮化，一直是房地產的巨大推動力之一。然而，一些房企早在五六年前，甚至十餘年前就開始對此持謹慎或悲觀態度，比如在2007年時萬科喊出“拐點論”，2012年喊出“白銀時代”……
當然，喊完口號的萬科，該拿地拿地，繼續埋頭苦幹，規模依然位列前三。可是，一些房企老闆和高管是真的相信房子過剩，增量開發不好乾了。
比如2014年，那是整個行業發展過程中的一個低谷，但當年的房地產市場其實是歷史第二好的年景。當年，全國商品房銷售面積12.06億平米，雖比2013年下降7.6%，但依然高於2012年的11.13億平米。然而，當時的市場反饋卻很負面，悲觀情緒從年初持續到年尾。
當時，一中型房企的老總認為，實際城鎮化率遠高於官方統計數據，往後城鎮化很難再有新的高潮；20-29歲的婚齡人口快速下降則意味著支撐房地產剛需、改善型最強大的人口基數在減少……中國房地產市場這塊蛋糕已經很難做大了。某大V甚至斷言，一些庫存根本無法去掉，只能炸掉。
這還不是最誇張的。明源君認識的一中小房企老總，在2012年甚至更早的時候，就認定我國的房子已經過剩，房地產已經沒得做了。基於這個認識，其逐漸收縮規模……完全無視上個世紀70年代就已經進入城市化穩定期的美國，城市化率還一直在緩慢攀升中，而我國2018年的城鎮化率尚不足60%，戶籍人口城鎮化率僅43.37%，更別說十年前了。至於對城市化到大都市圈化帶來潛在機會，更是一無所知（最近幾年，有遠見的房企紛紛成立研究院，對此展開研究，對指導企業的戰略佈局還是相當有幫助的）。
來源：世界銀行、明源地產研究院
然而，棚改貨幣化，不僅去掉了三四線甚至五線城市的庫存，而且很快就庫存告急，由於市場過熱，部分三四線甚至需要出臺限購的政策。去年底以來，大部分三四線城市樓市開始轉冷，然而大家對四大城市群的潛力依然充滿信心。
恆大研究院院長任澤平曾不止一次表示，最好的投資機會就在中國！這絕非隨意吹捧。過去十年來，規模快速成長的房企，都是堅定看好中國城鎮化進程和經濟發展的。
明源君對話千億房企時，經常會問：有無佈局海外的打算。大多數都無此考慮，原因很簡單——國內這麼大的市場不做透，為啥要跑到人生地不熟的國外去淘金？國內的紅利都沒解鎖完，你憑什麼解鎖國外發展的紅利？
02
重資產要做得足夠好
才能解鎖輕資產紅利
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明源君有次跟一開發商老總聊輕資產與重資產之別，該老總說，你知道為啥歷史上中原王朝總被“蠻夷”欺負不，其中一個重要的邏輯就是人家是輕資產、高週轉，除了金銀珠寶、貂皮鹿茸之類，就是牛馬羊，刀槍弓箭，固定資產不多，生產就是搶掠；而中原王朝擁有大量的固定資產，比如城樓、運河，資產週轉速度很低。
輕資產確實很誘人，王健林在大連萬達集團2018年的年會上就表示，再過幾年，萬達租金收入如達到千億，單憑這一條，就能“任憑風浪起，穩坐釣魚船”。王健林特別強調要擴大輕資產項目開業的佔比。因為，輕資產項目收入扣除所得稅後就是利潤，簡直不要太爽！
前些年，不少對增量開發持謹慎或悲觀態度的房企，也想成為如今的萬達，早早轉型。但最終失敗的多，成功的少。錯失了最近一波強勁的牛市……
人們買一個房子，不僅僅是滿足於物理空間，還想擁有一種全新的生活方式，因此，轉型致力於做生活方式的服務商，圍繞滿足業主的生活方式需求提供各種服務，做輕資產的紅利也有，這幾年眾多物業公司陸續分拆上市就是很好的例子……
然而，此前，重資產的紅利根本就還沒被解鎖完全……
一、規模夠大，重資產的優勢才能凸顯出來
回到前面明源君與那位老總的探討，該老總的說法有一定道理，但又不完全對。我國曆代中原王朝處於農耕文明時代，受生產力和糧食的約束，人口增長緩慢，面對遊牧民族的侵擾，抗打擊能力較弱。
馬鈴薯、玉米等高產作物傳入中國之後，重資產的效率曲線外移，人口突破一個億，明朝的武功也比此前大大增強。若不是明末發生鼠疫、十幾年的旱災，以及內亂，清朝絕非明朝的對手。
對房企來說，道理類似，要做大體量，必須要標準化，標準化之後，人均效能會提升，重資產的效率曲線外移，當體量足夠大了之後，就有了騰挪的空間。以碧桂園、恆大為例，一二線行情好的時候賣一二線，三四線好的時候搶收三四線。千億房企不會拿錯地的邏輯就在於此。
當一個房企規模較小時，這種優勢根本無法凸顯出來，只在某一小片區域佈局，一旦遇到調控或者市場下行，立馬就被套牢。這也是14年，乃至之前行業低谷時，很多房企覺得做重資產風險很大的緣故，畢竟，完成全國化佈局的房企還是少部分。
當然，十年前也有少數規模尚不足百億的房企，組建明星經理人團隊，進行激進擴張的，由於縱深依然不夠，市場略微降溫，便元氣大傷。十年過去了，現如今的規模，依然還在百億左右徘徊。前兩年調控，還得甩賣項目紓解資金緊張的困境……
二、如果重資產沒做好，輕資產也很難做好
此外，無論是輕資產，還是其他形式的轉型，也需要重資產的支撐。比如，美國零售地產巨頭西蒙，就是左手重資產右手輕資產。
萬達在輕資產轉型之前，重資產已經名列前茅。時至今日，萬達依然保留有自己的房地產業務。根據王健林在萬字報告中的說法，保留房地產業務是因為，未來萬達每年要開50個廣場，輕資產是首選，但是，可控性沒那麼強，2018年就因為輕資產的個別投資方不像萬達有執行力，導致新開業的萬達廣場只有43個（未含萬達茂），要保證每年的目標實現，每年還得要10~15個重資產項目做壓艙石；其次，即便未來全部都做輕資產了也需要靠譜的團隊指導建設；最後，一些商業項目本身帶有住宅開發，不能因為不做住宅就捨棄掉項目……
轉型比較成功的房企，恰恰是在重資產（增量開發）方面也做得好的，最典型的是恆大。其開發主業為多元化探索提供了雄厚的資金支持，讓恆大成功探索出清晰的多元化轉型路徑。
相比之下，一些中小房企，主業尚且沒做好便急於多元化轉型，最後一地雞毛。比如N企。多年前，規模在百億左右時，即大舉進入旅遊、養老地產，互聯網家居等領域，還大量佈局了二三線商業地產及運營，打造“地產+X”的業務架構，試圖通過對“X”的運營，實現高利潤、好口碑，結果消耗大量現金流之後，不僅新業務沒做起來，原來口碑非常不錯的地產開發業務也江河日下。
即便少數在輕資產板塊做得還可以的房企，也遠遠無法彌補過去這些年在重資產開發上掉隊帶來的損失以及失落……
03
懂得授權，捨得給錢
才能解鎖人才的紅利
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諸葛亮，一直是智慧、計謀的代名詞！魯迅在評《三國演義》時說：“狀諸葛亮之智而近於妖。”
然而，擁有如此睿智的人擔任丞相的蜀國，最後卻最早滅亡。為啥？因為諸葛亮個人雖然睿智，但過於小心謹慎，不敢用人、不會用人。劉備去世後，諸葛亮凡事親力親為，連打二十軍棍以上這種小事都要親自盯著，有時候甚至自己親自打。
如此一來，下屬得不到鍛鍊的機會，才能得不到施展，慢慢就埋沒了。劉備在世時，蜀國尚有五虎上將；劉備死後，姜維北伐時，蜀國能征善戰的大將都已亡故，諸葛亮又沒有培養出年輕將領，無人可用，只能讓年近八十的廖化（做過山賊，歸順關羽之後，在關羽帳下做書記）做先鋒。這就是“蜀中無大將，廖化作先鋒”的典故。
管理者不懂授權只有兩個結果：一是把自己累死，二是埋沒人才。公司十分危險。
諸葛亮也知道這麼做的弊端。為啥還這麼幹？他說，因為先帝對我太好了，我接受了先帝託孤的重任，就不容許自己出差錯。
現實中，像諸葛亮這樣足智多謀，坐上中國房地產高速發展第一趟列車的老總也不少，但最後企業越做越小，就是不懂授權。
比如，H企的老總，高學歷，個人十分勤奮，前不久熱議的996對他來說簡直不值一提。可是他對其他人不太放心，所有的文件都自己動手寫，更別提招聘個祕書或助理之類的了。該老總頗受業內不少大佬的敬重，然而其企業卻既沒有做大，也沒有做強。
規模增長需要槓桿，一是財務槓桿，二經營槓桿。財務槓桿就是借錢，經營槓桿就是更大限度的利用好人才、品牌、產品、服務等優勢。對於資產負債率本身就比較高的房地產行業來說，財務槓桿可加的空間有限，只能在經營槓桿上面做文章。
凡事都親自動手，自己累得半死，年輕人得不到鍛鍊的機會，人才梯隊沒有建立起來，經營槓桿放不大，怎麼可能擴張版圖做大規模？！要知道，規模型房企擴張以後，一個區域的業績都能進百強，本身就是一個小集團公司了。
深諳人性的碧桂園，通過大量招攬人才，以及給力的激勵機制，就釋放了巨大潛能，藉此實現了飛速增長，這就是挖掘人才和人性的紅利！
當然，如上所說，要讓員工充滿鬥志，除了要懂得授權，給年輕人鍛鍊機會，還要捨得分錢，因為權責利一定是要對等。
劉邦曾問謀士陳平：我與項羽有什麼區別？陳平回答說：大王粗野傲慢，項王謙遜有禮。劉邦又問：那你為什麼棄項羽而歸我？陳平說：對於有功之人，大王不吝惜賞賜，項王則很少封賞。
最近，劉強東“混日子的不是我兄弟”引發熱議。亞馬遜更狠，直接通過AI監督倉儲物流中心裡的員工，被判定為長時間不認真工作的員工會被直接解僱。代表亞馬遜的律師承認：僅2017年8月至2018年9月這一年的時間裡，亞馬遜位於巴爾的摩市的某個物流中心裡，就有300名被判定“低效”的員工離職。
為啥有AI監督依然有人不努力工作？明源君認為，應該是激勵不夠，對那些員工們來說，這份工作可有可無。
明源君一做投拓的朋友，任職某中小房企時，為該公司拿下好幾塊地，按照公司激勵制度，有幾十萬獎金，但他離職之後，公司對獎金髮放就一拖再拖。
相比之下，學習碧桂園、萬科人才和激勵機制，並進行升級改良好的房企，成功解鎖了廣大員工的狼性，近幾年發展速度都很不錯，典型的有新城控股、旭輝、中樑等。（作者：明源地產研究院 凌峰）
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