2019年4月9日，媒體披露發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，這份文件真的太重要了，它首次明確了中國城鎮化2.0時代很多的重大問題。對於購房者來說，這份文件應該認真研讀；而對於開發商來說，文件全文應該一個字一個字地去分析。因為這份文件和每個人的財富值都有直接關聯，更重要的是可以決定哪部分開發商可以鳳舞九天，哪部分開發商被跌入塵埃。
受繼續加大戶籍制度改革力度以及放鬆多個城市落戶限制等消息影響，各種政策解讀、房價上漲的輿論層出不窮，各房地產上市公司股價聞聲上漲。但只要沉下心來，就能明白戶籍放開跟房價上漲是沒有邏輯關聯的，不能混為一談。戶籍放開，讓二線城市、強三線城市、眾多衛星城市基礎更加紮實，對一線大型城市觸動不大，對於收縮性城市，卻是個利空消息。
官方根據“城區常住人口”，把城市分為5個級別——超過1000萬的是“超大城市”；500到1000萬的是“特大城市”；100到500萬的是“大城市”；50到100萬的是“中等城市”；50萬以下的是“小城市”。可以看出，官方的“大城市”實際上是老百姓觀念中的“中等城市”。它又以300萬人為界限，分為“Ⅰ型大城市”和“Ⅱ型大城市”。“Ⅱ型大城市”沒有修建地鐵的資格，比如惠州、珠海。這類城市“要全面取消落戶限制”，意味著未來將有一大批城市獲得修建地鐵資格。而“Ⅰ型大城市”則是“全面放開放寬落戶條件”。
事實上，西安、石家莊等一批“特大城市”已經在執行“Ⅱ型大城市”或者“Ⅰ型大城市”的政策。也就是說，地方政府在“搶人口”方面思想非常解放，比發改委的規定還要積極。這對於樓市當然是重大利好，因為大城市、特大城市大多有限購措施，降低落戶門檻就是“增加房票”。那麼會有多少人最終落戶到城鎮呢？按照現有的城鎮化率來統計，大概是2億人。在2019年就是需要解決1億人落戶的關鍵之年。也就是在2020年，要讓進城務工農民中的1億人在城鎮落戶，變成真正的城裡人。要加快中西部地區城鎮化進程，引導1億農民自願就近進城。這就是為什麼從2018年開始，各個城市就陸續放開落戶，主要原因就是要完成2020年之前的這個目標任務。西安、武漢這些城市都放開了，就不能光是從房價上來看這件事，沒有了城市的經濟發展，這些城市就想放開，也放不開，因為能力不夠。堅持以中心城市引領城市群發展，增強中心城市輻射帶動力。中心城市會不斷獲得利好的。所以對於還想要購房置業的人們，在“有顯著人口增量的高級別城市”投資不動產還是比較穩妥靠譜的。
“城市群+都市圈”，已經被定義為“新型城鎮化”的核心內容。中心城市未來將在城市圈規劃、運作中發揮“牽頭”作用。未來，甚至連都市圈的商品房供應體系、房地產調控政策，都將進一步協調。“鼓勵社會資本參與都市圈建設與運營”，都市圈建設和運營，需要大量資金，需要大企業參與。尤其是類似萬科這種大股東是國企、是地鐵公司的房企，天然具有優勢。因為讓城市群變成“都市圈”的，首先是軌道交通。所以，大房企的機會來了。當然，非房企的大企業，也可以參與。不僅僅是建設，還包括運營。以前，開發商只是在“造城”。將來將獲得“都市圈建設和運營”的機會，年銷售萬億級的企業將不斷湧現，這是空前的重大機遇。
超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區非核心功能，推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散。中小城市發展要分類施策，都市圈內和潛力型中小城市要提高產業支撐能力、公共服務品質，促進人口就地就近城鎮化；收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。其實中國農村到底需要多少人口呢？中國農業生產效率要大幅度提升，農業人口數量就必須要下降，才能從小農經濟過渡到現代農場經濟。要求“收縮型中小城市”要做小做精，不再盲目擴張面積，要把人口引導到中心城區，辦法是公共資源先行。所以將會有一大批的村鎮被廢棄，而這些村鎮上的房產，則會成為廢銅爛鐵的價錢。“收縮型城市”概念首次被提出，意義深遠，說明政府已經開始正視城市的“生老病死”和發展極限。
住宅等與社會福利的綁定可能加強。首先，在執行的層面上我國社會福利和公共服務的獲取不單純與戶口相關，也與一些其它條件如住房等高度綁定。例如，由於一個城市內部不同區域、不同學校的生均教育經費存在較大差異。真正要享受到較高的生均教育投入，購買“學區房”、“醫療房”是需要的。落戶新政推動一般務工人員和農民工群體在更高等級城市落戶突破帶來的財政壓力相對可控，農業人口短期大規模從農村向城市轉移落戶衝擊現有戶籍人口福利和地方社會穩定的風險也比較有限。實際上，落戶新政可能導致地方政府進一步加強福利與住房等要素的綁定。
超大、特大城市的人口不會大幅增加，它們要做的事情就是實現公平，要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模，精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。那麼新增加的城鎮人口會流向何處呢，可以是強二、三線城市，還有就是城市群中距離核心城市圓心一小時交通圈的衛星城市。其實在上海住，跟在杭州、南京、蘇州住沒有太大的區別，做進出口貿易的人們，崑山就是一個不錯的選擇。做電子商務的，杭州就更為適合。只有做金融的人們，才應該選擇上海。在將來，不同的城市會有不同的功能定位，人們居住和購房會有合適和不合適的分別，但不是高低貴賤的分別。以後是房地產行業的白銀時代，不會大漲，不會大跌，機會還在，享受平均收益。
房價上漲，政府調控就會深入。房價下挫，一定會局部政策寬鬆。千城千策就是要讓房價在合理區間內小幅震盪。城鎮化的黃金時代，是第一產業、第三產業的機遇，但肯定不會變成房地產行業的又一個黃金二十年。
