'粵港澳大灣區城市的發展力，如何衡量？網友這樣分析？'
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
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如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺，大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源，也是房企的重要訴求，目前50強房企落地大灣區的產業項目達69個。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺，大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源，也是房企的重要訴求，目前50強房企落地大灣區的產業項目達69個。
如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉、恆大、寶能收購新能源汽車建汽車產業園等等。粵港澳大灣區內地9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。深圳以強勁的產業優勢成為房企落地產業園區的重要據點，共有19個產業項目。廣州次之，為15個，佛山則有12個，惠州7個，東莞6個，中山、肇慶也有4個。從中可以看出，廣佛之間、深莞惠之間產業協同力度大，肇慶則以文旅產業見長。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺，大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源，也是房企的重要訴求，目前50強房企落地大灣區的產業項目達69個。
如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉、恆大、寶能收購新能源汽車建汽車產業園等等。粵港澳大灣區內地9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。深圳以強勁的產業優勢成為房企落地產業園區的重要據點，共有19個產業項目。廣州次之，為15個，佛山則有12個，惠州7個，東莞6個，中山、肇慶也有4個。從中可以看出，廣佛之間、深莞惠之間產業協同力度大，肇慶則以文旅產業見長。
整體來看，即便是前50強房企，在大灣區的運營類業務也才開始不久，如長租公寓、產業地產，都是近兩三年才開始佈局；而知名的房企商業運營品牌，在除廣深以外的城市落地也很少。這都表明，灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、產業科技等方面，還有很大的發展潛力和提升空間。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺，大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源，也是房企的重要訴求，目前50強房企落地大灣區的產業項目達69個。
如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉、恆大、寶能收購新能源汽車建汽車產業園等等。粵港澳大灣區內地9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。深圳以強勁的產業優勢成為房企落地產業園區的重要據點，共有19個產業項目。廣州次之，為15個，佛山則有12個，惠州7個，東莞6個，中山、肇慶也有4個。從中可以看出，廣佛之間、深莞惠之間產業協同力度大，肇慶則以文旅產業見長。
整體來看，即便是前50強房企，在大灣區的運營類業務也才開始不久，如長租公寓、產業地產，都是近兩三年才開始佈局；而知名的房企商業運營品牌，在除廣深以外的城市落地也很少。這都表明，灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、產業科技等方面，還有很大的發展潛力和提升空間。
三、灣區城市融合度待提升
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺，大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源，也是房企的重要訴求，目前50強房企落地大灣區的產業項目達69個。
如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉、恆大、寶能收購新能源汽車建汽車產業園等等。粵港澳大灣區內地9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。深圳以強勁的產業優勢成為房企落地產業園區的重要據點，共有19個產業項目。廣州次之，為15個，佛山則有12個，惠州7個，東莞6個，中山、肇慶也有4個。從中可以看出，廣佛之間、深莞惠之間產業協同力度大，肇慶則以文旅產業見長。
整體來看，即便是前50強房企，在大灣區的運營類業務也才開始不久，如長租公寓、產業地產，都是近兩三年才開始佈局；而知名的房企商業運營品牌，在除廣深以外的城市落地也很少。這都表明，灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、產業科技等方面，還有很大的發展潛力和提升空間。
三、灣區城市融合度待提升
灣區軌道交通體系未完善
1、軌道交通網絡還未完善
在城市群的互聯互通中，具備大規模人口吸聚效應的軌道交通，是聯結城市群最重要的紐帶。這也是為何在房地產的語境中，“軌道+物業”的模式正在興起，地鐵房、高鐵房盛行。沿著軌道交通所發展的城市帶，也將是中國未來人口主要的流動地。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺，大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源，也是房企的重要訴求，目前50強房企落地大灣區的產業項目達69個。
如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉、恆大、寶能收購新能源汽車建汽車產業園等等。粵港澳大灣區內地9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。深圳以強勁的產業優勢成為房企落地產業園區的重要據點，共有19個產業項目。廣州次之，為15個，佛山則有12個，惠州7個，東莞6個，中山、肇慶也有4個。從中可以看出，廣佛之間、深莞惠之間產業協同力度大，肇慶則以文旅產業見長。
整體來看，即便是前50強房企，在大灣區的運營類業務也才開始不久，如長租公寓、產業地產，都是近兩三年才開始佈局；而知名的房企商業運營品牌，在除廣深以外的城市落地也很少。這都表明，灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、產業科技等方面，還有很大的發展潛力和提升空間。
三、灣區城市融合度待提升
灣區軌道交通體系未完善
1、軌道交通網絡還未完善
在城市群的互聯互通中，具備大規模人口吸聚效應的軌道交通，是聯結城市群最重要的紐帶。這也是為何在房地產的語境中，“軌道+物業”的模式正在興起，地鐵房、高鐵房盛行。沿著軌道交通所發展的城市帶，也將是中國未來人口主要的流動地。
大灣區9城之間綜合交通體系和網絡已基本形成，但大容量公共交通網絡尚未形成，尤其是區域軌道交通體系建設仍然比較滯後，城市間的交通通達性和便捷性仍有待完善。目前軌道交通最為完善的是廣州，可以以軌道交通的方式與珠三角其餘8城直接貫通，並且與多個城市之間有著兩種以上的路線方案，尤其是廣佛之間，更是通過地鐵的連接形成了實質性的“同城化”。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺，大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源，也是房企的重要訴求，目前50強房企落地大灣區的產業項目達69個。
如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉、恆大、寶能收購新能源汽車建汽車產業園等等。粵港澳大灣區內地9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。深圳以強勁的產業優勢成為房企落地產業園區的重要據點，共有19個產業項目。廣州次之，為15個，佛山則有12個，惠州7個，東莞6個，中山、肇慶也有4個。從中可以看出，廣佛之間、深莞惠之間產業協同力度大，肇慶則以文旅產業見長。
整體來看，即便是前50強房企，在大灣區的運營類業務也才開始不久，如長租公寓、產業地產，都是近兩三年才開始佈局；而知名的房企商業運營品牌，在除廣深以外的城市落地也很少。這都表明，灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、產業科技等方面，還有很大的發展潛力和提升空間。
三、灣區城市融合度待提升
灣區軌道交通體系未完善
1、軌道交通網絡還未完善
在城市群的互聯互通中，具備大規模人口吸聚效應的軌道交通，是聯結城市群最重要的紐帶。這也是為何在房地產的語境中，“軌道+物業”的模式正在興起，地鐵房、高鐵房盛行。沿著軌道交通所發展的城市帶，也將是中國未來人口主要的流動地。
大灣區9城之間綜合交通體系和網絡已基本形成，但大容量公共交通網絡尚未形成，尤其是區域軌道交通體系建設仍然比較滯後，城市間的交通通達性和便捷性仍有待完善。目前軌道交通最為完善的是廣州，可以以軌道交通的方式與珠三角其餘8城直接貫通，並且與多個城市之間有著兩種以上的路線方案，尤其是廣佛之間，更是通過地鐵的連接形成了實質性的“同城化”。
2、灣區產業變遷進行時
產業大轉移正在重塑世界經濟版圖。而中國面臨著外部全球產業大轉移和內部產業大轉移的兩重產業轉移的產業發展格局。全球產業開始第五次轉移，而與之前四次產業單向性轉移不同，本次產業轉移有兩個流向，首先是低端製造業向不發達地區的東南亞轉移，同時高端產業也開始迴流發達經濟體。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺，大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源，也是房企的重要訴求，目前50強房企落地大灣區的產業項目達69個。
如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉、恆大、寶能收購新能源汽車建汽車產業園等等。粵港澳大灣區內地9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。深圳以強勁的產業優勢成為房企落地產業園區的重要據點，共有19個產業項目。廣州次之，為15個，佛山則有12個，惠州7個，東莞6個，中山、肇慶也有4個。從中可以看出，廣佛之間、深莞惠之間產業協同力度大，肇慶則以文旅產業見長。
整體來看，即便是前50強房企，在大灣區的運營類業務也才開始不久，如長租公寓、產業地產，都是近兩三年才開始佈局；而知名的房企商業運營品牌，在除廣深以外的城市落地也很少。這都表明，灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、產業科技等方面，還有很大的發展潛力和提升空間。
三、灣區城市融合度待提升
灣區軌道交通體系未完善
1、軌道交通網絡還未完善
在城市群的互聯互通中，具備大規模人口吸聚效應的軌道交通，是聯結城市群最重要的紐帶。這也是為何在房地產的語境中，“軌道+物業”的模式正在興起，地鐵房、高鐵房盛行。沿著軌道交通所發展的城市帶，也將是中國未來人口主要的流動地。
大灣區9城之間綜合交通體系和網絡已基本形成，但大容量公共交通網絡尚未形成，尤其是區域軌道交通體系建設仍然比較滯後，城市間的交通通達性和便捷性仍有待完善。目前軌道交通最為完善的是廣州，可以以軌道交通的方式與珠三角其餘8城直接貫通，並且與多個城市之間有著兩種以上的路線方案，尤其是廣佛之間，更是通過地鐵的連接形成了實質性的“同城化”。
2、灣區產業變遷進行時
產業大轉移正在重塑世界經濟版圖。而中國面臨著外部全球產業大轉移和內部產業大轉移的兩重產業轉移的產業發展格局。全球產業開始第五次轉移，而與之前四次產業單向性轉移不同，本次產業轉移有兩個流向，首先是低端製造業向不發達地區的東南亞轉移，同時高端產業也開始迴流發達經濟體。
中國正在經歷第三次產業大轉移，與以往兩次產業轉移不同，本次產業轉移不只是產業空間位置的轉移，更是產業升級和產業集聚的過程。這次產業轉移更多的是產業鏈的整體轉移和戰略新興產業的新佈局。在這兩方面的產業轉移作用下，粵港澳大灣區的產業變遷正在發生。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺，大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源，也是房企的重要訴求，目前50強房企落地大灣區的產業項目達69個。
如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉、恆大、寶能收購新能源汽車建汽車產業園等等。粵港澳大灣區內地9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。深圳以強勁的產業優勢成為房企落地產業園區的重要據點，共有19個產業項目。廣州次之，為15個，佛山則有12個，惠州7個，東莞6個，中山、肇慶也有4個。從中可以看出，廣佛之間、深莞惠之間產業協同力度大，肇慶則以文旅產業見長。
整體來看，即便是前50強房企，在大灣區的運營類業務也才開始不久，如長租公寓、產業地產，都是近兩三年才開始佈局；而知名的房企商業運營品牌，在除廣深以外的城市落地也很少。這都表明，灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、產業科技等方面，還有很大的發展潛力和提升空間。
三、灣區城市融合度待提升
灣區軌道交通體系未完善
1、軌道交通網絡還未完善
在城市群的互聯互通中，具備大規模人口吸聚效應的軌道交通，是聯結城市群最重要的紐帶。這也是為何在房地產的語境中，“軌道+物業”的模式正在興起，地鐵房、高鐵房盛行。沿著軌道交通所發展的城市帶，也將是中國未來人口主要的流動地。
大灣區9城之間綜合交通體系和網絡已基本形成，但大容量公共交通網絡尚未形成，尤其是區域軌道交通體系建設仍然比較滯後，城市間的交通通達性和便捷性仍有待完善。目前軌道交通最為完善的是廣州，可以以軌道交通的方式與珠三角其餘8城直接貫通，並且與多個城市之間有著兩種以上的路線方案，尤其是廣佛之間，更是通過地鐵的連接形成了實質性的“同城化”。
2、灣區產業變遷進行時
產業大轉移正在重塑世界經濟版圖。而中國面臨著外部全球產業大轉移和內部產業大轉移的兩重產業轉移的產業發展格局。全球產業開始第五次轉移，而與之前四次產業單向性轉移不同，本次產業轉移有兩個流向，首先是低端製造業向不發達地區的東南亞轉移，同時高端產業也開始迴流發達經濟體。
中國正在經歷第三次產業大轉移，與以往兩次產業轉移不同，本次產業轉移不只是產業空間位置的轉移，更是產業升級和產業集聚的過程。這次產業轉移更多的是產業鏈的整體轉移和戰略新興產業的新佈局。在這兩方面的產業轉移作用下，粵港澳大灣區的產業變遷正在發生。
同產業類別來看，灣區三大組團中，廣佛肇三市平均產業同構係數僅0.5039。廣州汽車製造業、重大裝備製造業的高端產業上升較快，食品加工、紡織服裝、造船等傳統優勢產業穩健發展，佛山電氣機械製造業和陶瓷業等傳統優勢產業仍在全省優勢較大。肇慶與廣州、佛山產業結構明顯不同，農業比重高、工業比重低，因此肇慶製造業結構與周邊城市差異較明顯。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺，大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源，也是房企的重要訴求，目前50強房企落地大灣區的產業項目達69個。
如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉、恆大、寶能收購新能源汽車建汽車產業園等等。粵港澳大灣區內地9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。深圳以強勁的產業優勢成為房企落地產業園區的重要據點，共有19個產業項目。廣州次之，為15個，佛山則有12個，惠州7個，東莞6個，中山、肇慶也有4個。從中可以看出，廣佛之間、深莞惠之間產業協同力度大，肇慶則以文旅產業見長。
整體來看，即便是前50強房企，在大灣區的運營類業務也才開始不久，如長租公寓、產業地產，都是近兩三年才開始佈局；而知名的房企商業運營品牌，在除廣深以外的城市落地也很少。這都表明，灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、產業科技等方面，還有很大的發展潛力和提升空間。
三、灣區城市融合度待提升
灣區軌道交通體系未完善
1、軌道交通網絡還未完善
在城市群的互聯互通中，具備大規模人口吸聚效應的軌道交通，是聯結城市群最重要的紐帶。這也是為何在房地產的語境中，“軌道+物業”的模式正在興起，地鐵房、高鐵房盛行。沿著軌道交通所發展的城市帶，也將是中國未來人口主要的流動地。
大灣區9城之間綜合交通體系和網絡已基本形成，但大容量公共交通網絡尚未形成，尤其是區域軌道交通體系建設仍然比較滯後，城市間的交通通達性和便捷性仍有待完善。目前軌道交通最為完善的是廣州，可以以軌道交通的方式與珠三角其餘8城直接貫通，並且與多個城市之間有著兩種以上的路線方案，尤其是廣佛之間，更是通過地鐵的連接形成了實質性的“同城化”。
2、灣區產業變遷進行時
產業大轉移正在重塑世界經濟版圖。而中國面臨著外部全球產業大轉移和內部產業大轉移的兩重產業轉移的產業發展格局。全球產業開始第五次轉移，而與之前四次產業單向性轉移不同，本次產業轉移有兩個流向，首先是低端製造業向不發達地區的東南亞轉移，同時高端產業也開始迴流發達經濟體。
中國正在經歷第三次產業大轉移，與以往兩次產業轉移不同，本次產業轉移不只是產業空間位置的轉移，更是產業升級和產業集聚的過程。這次產業轉移更多的是產業鏈的整體轉移和戰略新興產業的新佈局。在這兩方面的產業轉移作用下，粵港澳大灣區的產業變遷正在發生。
同產業類別來看，灣區三大組團中，廣佛肇三市平均產業同構係數僅0.5039。廣州汽車製造業、重大裝備製造業的高端產業上升較快，食品加工、紡織服裝、造船等傳統優勢產業穩健發展，佛山電氣機械製造業和陶瓷業等傳統優勢產業仍在全省優勢較大。肇慶與廣州、佛山產業結構明顯不同，農業比重高、工業比重低，因此肇慶製造業結構與周邊城市差異較明顯。
珠中江產業同構係數處於三大經濟圈中間，產業同構係數為0.7322，同構係數也較高，珠海、中山、江門三市支柱產業圍繞裝備製造業為主，地區產業差異化程度不明顯。深莞惠經濟圈平均產業同構係數高達0.8945，產業同構現象最為嚴重，三市均以電子信息製造業為主。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺，大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源，也是房企的重要訴求，目前50強房企落地大灣區的產業項目達69個。
如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉、恆大、寶能收購新能源汽車建汽車產業園等等。粵港澳大灣區內地9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。深圳以強勁的產業優勢成為房企落地產業園區的重要據點，共有19個產業項目。廣州次之，為15個，佛山則有12個，惠州7個，東莞6個，中山、肇慶也有4個。從中可以看出，廣佛之間、深莞惠之間產業協同力度大，肇慶則以文旅產業見長。
整體來看，即便是前50強房企，在大灣區的運營類業務也才開始不久，如長租公寓、產業地產，都是近兩三年才開始佈局；而知名的房企商業運營品牌，在除廣深以外的城市落地也很少。這都表明，灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、產業科技等方面，還有很大的發展潛力和提升空間。
三、灣區城市融合度待提升
灣區軌道交通體系未完善
1、軌道交通網絡還未完善
在城市群的互聯互通中，具備大規模人口吸聚效應的軌道交通，是聯結城市群最重要的紐帶。這也是為何在房地產的語境中，“軌道+物業”的模式正在興起，地鐵房、高鐵房盛行。沿著軌道交通所發展的城市帶，也將是中國未來人口主要的流動地。
大灣區9城之間綜合交通體系和網絡已基本形成，但大容量公共交通網絡尚未形成，尤其是區域軌道交通體系建設仍然比較滯後，城市間的交通通達性和便捷性仍有待完善。目前軌道交通最為完善的是廣州，可以以軌道交通的方式與珠三角其餘8城直接貫通，並且與多個城市之間有著兩種以上的路線方案，尤其是廣佛之間，更是通過地鐵的連接形成了實質性的“同城化”。
2、灣區產業變遷進行時
產業大轉移正在重塑世界經濟版圖。而中國面臨著外部全球產業大轉移和內部產業大轉移的兩重產業轉移的產業發展格局。全球產業開始第五次轉移，而與之前四次產業單向性轉移不同，本次產業轉移有兩個流向，首先是低端製造業向不發達地區的東南亞轉移，同時高端產業也開始迴流發達經濟體。
中國正在經歷第三次產業大轉移，與以往兩次產業轉移不同，本次產業轉移不只是產業空間位置的轉移，更是產業升級和產業集聚的過程。這次產業轉移更多的是產業鏈的整體轉移和戰略新興產業的新佈局。在這兩方面的產業轉移作用下，粵港澳大灣區的產業變遷正在發生。
同產業類別來看，灣區三大組團中，廣佛肇三市平均產業同構係數僅0.5039。廣州汽車製造業、重大裝備製造業的高端產業上升較快，食品加工、紡織服裝、造船等傳統優勢產業穩健發展，佛山電氣機械製造業和陶瓷業等傳統優勢產業仍在全省優勢較大。肇慶與廣州、佛山產業結構明顯不同，農業比重高、工業比重低，因此肇慶製造業結構與周邊城市差異較明顯。
珠中江產業同構係數處於三大經濟圈中間，產業同構係數為0.7322，同構係數也較高，珠海、中山、江門三市支柱產業圍繞裝備製造業為主，地區產業差異化程度不明顯。深莞惠經濟圈平均產業同構係數高達0.8945，產業同構現象最為嚴重，三市均以電子信息製造業為主。
目前灣區已經出現了階段性外遷的現象。很多企業隨著產能擴張以及研發成果的加速市場化，會到周邊城市去佈局，這一階段的特點稱作“擴張型外遷”。如果本地城市土地和勞動力成本明顯上升，則會加劇這個進程。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺，大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源，也是房企的重要訴求，目前50強房企落地大灣區的產業項目達69個。
如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉、恆大、寶能收購新能源汽車建汽車產業園等等。粵港澳大灣區內地9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。深圳以強勁的產業優勢成為房企落地產業園區的重要據點，共有19個產業項目。廣州次之，為15個，佛山則有12個，惠州7個，東莞6個，中山、肇慶也有4個。從中可以看出，廣佛之間、深莞惠之間產業協同力度大，肇慶則以文旅產業見長。
整體來看，即便是前50強房企，在大灣區的運營類業務也才開始不久，如長租公寓、產業地產，都是近兩三年才開始佈局；而知名的房企商業運營品牌，在除廣深以外的城市落地也很少。這都表明，灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、產業科技等方面，還有很大的發展潛力和提升空間。
三、灣區城市融合度待提升
灣區軌道交通體系未完善
1、軌道交通網絡還未完善
在城市群的互聯互通中，具備大規模人口吸聚效應的軌道交通，是聯結城市群最重要的紐帶。這也是為何在房地產的語境中，“軌道+物業”的模式正在興起，地鐵房、高鐵房盛行。沿著軌道交通所發展的城市帶，也將是中國未來人口主要的流動地。
大灣區9城之間綜合交通體系和網絡已基本形成，但大容量公共交通網絡尚未形成，尤其是區域軌道交通體系建設仍然比較滯後，城市間的交通通達性和便捷性仍有待完善。目前軌道交通最為完善的是廣州，可以以軌道交通的方式與珠三角其餘8城直接貫通，並且與多個城市之間有著兩種以上的路線方案，尤其是廣佛之間，更是通過地鐵的連接形成了實質性的“同城化”。
2、灣區產業變遷進行時
產業大轉移正在重塑世界經濟版圖。而中國面臨著外部全球產業大轉移和內部產業大轉移的兩重產業轉移的產業發展格局。全球產業開始第五次轉移，而與之前四次產業單向性轉移不同，本次產業轉移有兩個流向，首先是低端製造業向不發達地區的東南亞轉移，同時高端產業也開始迴流發達經濟體。
中國正在經歷第三次產業大轉移，與以往兩次產業轉移不同，本次產業轉移不只是產業空間位置的轉移，更是產業升級和產業集聚的過程。這次產業轉移更多的是產業鏈的整體轉移和戰略新興產業的新佈局。在這兩方面的產業轉移作用下，粵港澳大灣區的產業變遷正在發生。
同產業類別來看，灣區三大組團中，廣佛肇三市平均產業同構係數僅0.5039。廣州汽車製造業、重大裝備製造業的高端產業上升較快，食品加工、紡織服裝、造船等傳統優勢產業穩健發展，佛山電氣機械製造業和陶瓷業等傳統優勢產業仍在全省優勢較大。肇慶與廣州、佛山產業結構明顯不同，農業比重高、工業比重低，因此肇慶製造業結構與周邊城市差異較明顯。
珠中江產業同構係數處於三大經濟圈中間，產業同構係數為0.7322，同構係數也較高，珠海、中山、江門三市支柱產業圍繞裝備製造業為主，地區產業差異化程度不明顯。深莞惠經濟圈平均產業同構係數高達0.8945，產業同構現象最為嚴重，三市均以電子信息製造業為主。
目前灣區已經出現了階段性外遷的現象。很多企業隨著產能擴張以及研發成果的加速市場化，會到周邊城市去佈局，這一階段的特點稱作“擴張型外遷”。如果本地城市土地和勞動力成本明顯上升，則會加劇這個進程。
深圳產業外遷，環深城市群成為深圳產業遷移的主要承接地，尤其是東莞、惠州、中山等地。比如東莞，承接了一些深圳企業的研發部門，並在此過程中帶動了自身的產業轉型升級。從區位來看，東莞地方靠近深圳傳統制造業和高新技術產業聚集區，交通相對便利，並且還有未來交通進一步連接的規劃和預期（包括軌道交通和深中通道等），這也將進一步帶來居住的聯繫。
粵港澳大灣區作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，其產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列。灣區經濟的本質是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。那麼，如何衡量粵港澳大灣區城市的發展力？
作為當前中國最炙手可熱的經濟區域，粵港澳大灣區產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市群前列，是高品質發展城市群的重要研究樣本；同時，灣區是各國經濟發展的龍頭和主力，也是國際之間競爭的重要載體。
灣區經濟的本質，則是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”，粵港澳大灣區正是房企轉型的試驗場和熱門區域，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這裡聚集。
南方財經傳媒集團、21世紀經濟報道及旗下21世紀經濟研究院在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，雙方以粵港澳大灣區城市群為研究樣本，呈現出一份最鮮活、最有力的粵港澳大灣區城市發展力報告。
如何衡量城市的發展力？該報告認為，發展力至少有兩重指標，一是城市本身的內生力，二是城市群之間的協同力。基於此課題組針對目前粵港澳大灣區11個城市，設置了六大指標來考察它們的發展力。六大指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。
經過大量的數據採集和指標分析，報告得出了幾大結論，分別涉及灣區產業及創新，房企城市運營、以及城市群融合度等方面。
一、灣區核心驅動力：產業與創新
1、灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同
粵港澳大灣區要尋找、建立自己的核心產業特色，並且是“多核”驅動發展，廣深港引領下的產業升級、區域協同和集聚發展，是粵港澳大灣區未來的重點。當前，粵港澳大灣區各城市規劃了各自的未來產業，但多有重複、同質，整體仍然在重構、調整過程中，除了深圳的電子信息產業較為發達，其他城市並未形成自己的特色，灣區整體產業結構也未明確。
在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。
2、科技創新是產業發展的核心
在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是佔據主角的要素之一，目前大灣區的創新力仍然不足。粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。就灣區擁有獨角獸公司的數量而言，深圳有13家、廣州5家、少於北京的67家，上海的39家。
與其他灣區不同，粵港澳大灣區顯現出“多極”態勢，廣州、深圳、香港相互之間差距不大。如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。
二、灣區房地產投資與運營房企為產業發展提供空間，佈局大灣區城市運營
1、土地供應不均，50強房企偏愛廣佛深惠
總體來看，灣區城市土地供應不均衡，居住、商辦、工業用地結構不均衡，增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多，廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高，深圳增量土地較少，且住宅用地供應量極低，不得不強化城市更新，盤活存量；核心城市外溢效應明顯。佛山、東莞、惠州，甚至清遠房地產市場這兩年發展很快。
去年一線城市土地成交溢價率普遍走低，如廣州和深圳近兩年大力發展總部經濟和產業經濟，推出的地塊以近乎底價出讓居多；二線城市中，東莞和珠海成交樓面地價居二線城市前列，則主要與都市圈人口外溢和城市總體經濟發展的帶動有關。房企大灣區投資意願強烈。具體到前50強房企的表現，廣州、深圳和佛山、惠州受偏好度和進駐程度較高。
2、住宅租金收益率不高，租金大概率上漲
從住宅租賃投資角度，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地11城數據來看，普遍較難達到這一水平。肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。
隨著部分市進入存量市場，以及“租購併舉”政策向租賃傾斜，一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免，港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居於首位，遠高於其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。
3、房企為產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營
前50強房企中共有28家積極佈局大灣區運營。超大型房企、本地龍頭房企在多元物業運營上的廣度和深度都大大領先於其他房企；外來房企則靠單項能力突進，如華夏幸福的產業地產，綠地、世茂的高樓綜合體，龍湖的長租公寓等。
當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺，大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源，也是房企的重要訴求，目前50強房企落地大灣區的產業項目達69個。
如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉、恆大、寶能收購新能源汽車建汽車產業園等等。粵港澳大灣區內地9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。深圳以強勁的產業優勢成為房企落地產業園區的重要據點，共有19個產業項目。廣州次之，為15個，佛山則有12個，惠州7個，東莞6個，中山、肇慶也有4個。從中可以看出，廣佛之間、深莞惠之間產業協同力度大，肇慶則以文旅產業見長。
整體來看，即便是前50強房企，在大灣區的運營類業務也才開始不久，如長租公寓、產業地產，都是近兩三年才開始佈局；而知名的房企商業運營品牌，在除廣深以外的城市落地也很少。這都表明，灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、產業科技等方面，還有很大的發展潛力和提升空間。
三、灣區城市融合度待提升
灣區軌道交通體系未完善
1、軌道交通網絡還未完善
在城市群的互聯互通中，具備大規模人口吸聚效應的軌道交通，是聯結城市群最重要的紐帶。這也是為何在房地產的語境中，“軌道+物業”的模式正在興起，地鐵房、高鐵房盛行。沿著軌道交通所發展的城市帶，也將是中國未來人口主要的流動地。
大灣區9城之間綜合交通體系和網絡已基本形成，但大容量公共交通網絡尚未形成，尤其是區域軌道交通體系建設仍然比較滯後，城市間的交通通達性和便捷性仍有待完善。目前軌道交通最為完善的是廣州，可以以軌道交通的方式與珠三角其餘8城直接貫通，並且與多個城市之間有著兩種以上的路線方案，尤其是廣佛之間，更是通過地鐵的連接形成了實質性的“同城化”。
2、灣區產業變遷進行時
產業大轉移正在重塑世界經濟版圖。而中國面臨著外部全球產業大轉移和內部產業大轉移的兩重產業轉移的產業發展格局。全球產業開始第五次轉移，而與之前四次產業單向性轉移不同，本次產業轉移有兩個流向，首先是低端製造業向不發達地區的東南亞轉移，同時高端產業也開始迴流發達經濟體。
中國正在經歷第三次產業大轉移，與以往兩次產業轉移不同，本次產業轉移不只是產業空間位置的轉移，更是產業升級和產業集聚的過程。這次產業轉移更多的是產業鏈的整體轉移和戰略新興產業的新佈局。在這兩方面的產業轉移作用下，粵港澳大灣區的產業變遷正在發生。
同產業類別來看，灣區三大組團中，廣佛肇三市平均產業同構係數僅0.5039。廣州汽車製造業、重大裝備製造業的高端產業上升較快，食品加工、紡織服裝、造船等傳統優勢產業穩健發展，佛山電氣機械製造業和陶瓷業等傳統優勢產業仍在全省優勢較大。肇慶與廣州、佛山產業結構明顯不同，農業比重高、工業比重低，因此肇慶製造業結構與周邊城市差異較明顯。
珠中江產業同構係數處於三大經濟圈中間，產業同構係數為0.7322，同構係數也較高，珠海、中山、江門三市支柱產業圍繞裝備製造業為主，地區產業差異化程度不明顯。深莞惠經濟圈平均產業同構係數高達0.8945，產業同構現象最為嚴重，三市均以電子信息製造業為主。
目前灣區已經出現了階段性外遷的現象。很多企業隨著產能擴張以及研發成果的加速市場化，會到周邊城市去佈局，這一階段的特點稱作“擴張型外遷”。如果本地城市土地和勞動力成本明顯上升，則會加劇這個進程。
深圳產業外遷，環深城市群成為深圳產業遷移的主要承接地，尤其是東莞、惠州、中山等地。比如東莞，承接了一些深圳企業的研發部門，並在此過程中帶動了自身的產業轉型升級。從區位來看，東莞地方靠近深圳傳統制造業和高新技術產業聚集區，交通相對便利，並且還有未來交通進一步連接的規劃和預期（包括軌道交通和深中通道等），這也將進一步帶來居住的聯繫。
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