房地產無論如何演變，它本質還是鋼筋混泥土的殼子，不管開發商把它包裝得多高大上，隨著年代的更迭，它始終逃脫不了折舊貶值的命運；不管它在這一時段金融投資屬性多強烈，價格被炒得多高，終究要回歸居住本源。而地方、開發商、代理機構、購房者們你爭我搶忙得不亦樂乎，說白了就是一場從你到我的互相接盤遊戲。
所有人都清楚這個遊戲的本質，那為何還有人前赴後繼地往裡衝呢？答案很簡單，每個人都堅定認為自己不是最後的接盤者。尤其在最近兩年房價急速躥升獲利頗豐的扭曲思維影響下，很多後來者眼中根本看不到危機，連三四五線這樣的城市都敢炒，瘋狂程度可想而知。
然而這種瘋狂並沒有因為調控而終止，2018年全國房地產開發投資12萬億元，比上年增長9.5%；商品房銷售面積17億平方米，也比上年增長了1.3%。此外，世邦魏理仕報告顯示，在全世界35個重點城市的住宅價格排名中，最貴的前十名，香港、上海、深圳、北京這四座中國城市躋身其中。這麼多的房子、這麼高的價格究竟賣給誰了，中國房地產難道可以永續繁榮發展下去嗎？
此言差矣。有兩個數據證實，其實中國房地產並沒有表面看到的那麼光彩，用“金玉其外敗絮其中”形容毫不為過。
1 央行金融報告顯示，中國已經從儲蓄大國演變成負債大國，中國家庭債務收入比10年間擴大了7倍，目前高達112.2%，居民真實槓桿率已經超過美國；房貸收入比10年擴大3.7倍，目前60.5%，這代表著住戶部門還貸的壓力很大。
2 廣發銀行與西南財經大學發佈的《中國城市家庭財富健康報告》更顯示：我國城市家庭更偏好買房，中國家庭近80%的勞動收入都用來買房了，而住房資產佔總資產比例高達77.7%。中國家庭資產配置處於“亞健康”狀態，其中超過1/3的家庭在進行“自殺式”資產配置。
從這兩個數據基本可以得出結論：過去10年房地產創造了最多的財富，同時也製造了最大的泡沫。樓市有泡沫早已是人盡皆知的事實，國家方面也並不避諱，經濟日報此前發文直言，對於房地產泡沫，不可直接刺破，最穩妥的辦法就是慢慢擠出，最終實現高房價的軟著陸。
事實上，除調控保持高壓不鬆懈壓制外，影響房價的三個關鍵因素近年來也在發生鉅變，高房價不利因素越來越明顯：
一、人口結構變化，購房主力未來幾年會迎來暴跌，房價誰來支撐？
房住不炒已經定性了房地產不管如何具有金融投資屬性，但終究要回歸住人屬性。而居住需求是人口結構支配的。那麼目前樓市的主要購買人群是誰呢？央行及其它機構統計數據顯示，20-49歲年齡段的人是房地產最強的購買力，過去二三十年間都是這部分人在支撐整個交易市場。
眾所周知，中國在2015年進入老齡化階段，根據國際規律，到2020年人口將會迎來最大程度下降，疊加人口出生率降低等因素影響，20-49歲這個結構的人群數量正在呈現下降趨勢。
從統計局數據製作的圖表看，到2030年，20-49歲的總人口數高確定性地不會超過5.49億人，比2017年的6.4億人淨減少了1個多億。想想看，購房主力淨減少1億人，市場誰來支撐，房價能漲到哪裡去？
所以，重點來了，我們看到最近發改委下發文件要求超大、特大等城市要分開放寬落戶，官方定義是加快城市化進程，確保2025年之前1億人進城工程能完成；也闢謠過“分開落戶不等於鬆綁限購”。但我告訴你真相是，為了穩定房地產大局。因為購房需求在銳減，雖然三四月份數據很好看，但是接下來的幾個月下滑趨勢難擋。國家這是在託樓市，說白了就是給各大城市創造條件，“給樓市尋找接盤俠”的條件。各大城市拼搶的正是20-49歲這個年齡段的優質人才。
頹勢已現！房子還會不會漲？全球宏觀對衝基金專家劉陳杰一語道破，有購房主力支撐才能有樓市下一步的發展，一個國家購房主力群體在日漸消亡，再堅挺的房地產市場，也終將會坍塌倒掉。
二、經濟增速放緩，房地產不可能繼續一家獨大！
秦朔說，經濟發展是房價最本質的推動力。我表示贊同，我一直強調，並不是房地產拉動經濟在發展，而是房地產背靠經濟穩增長這顆大樹好乘涼。過去如此，未來也逃脫不了這個規律。
受國際大環境整體下行壓力影響，我們看到一季度經濟增速6.4%，因為之前大家預期悲觀，所以覺得這個數字還能接受，但是現實是這仍然是近30年來最慢的數據，說明經濟本身仍然處在底部。
我沒有看衰，只是實事求是的說，再者財經領域對這一事實的探討早已有之。關於中國未來經濟增速，現在比較統一的認識是中速的新常態。有人推斷考慮通脹在內未來10年增速可能保持在8%-9%的水平，按正常邏輯推理，也就是說房價漲幅怎麼著也不會超過這個尺度。
經濟參考報提出，我國經濟正邁向高質量發展的關鍵時期，實體經濟的高質量才是基礎；經濟日報、新華社等央媒也指正“擺脫對房地產的依賴，才是中國經濟的唯一出路”。這更加印證了，“在經濟增速放緩的當下，房地產不可能繼續一家獨大”的說法。
三、國家對土地調控開創新篇章
第三條需要逆思維來看。一季度賣地收入下降9.5%，2、3月份除個別城市土市火熱地王誕生外，絕大多數城市成交價、溢價率、樓面價都迎來下跌，依舊延續去年四季度的蕭條；自然資源部又下發通知，要求消化週期超過3年的城市停止供地，12個月以下要適當或加大供地，昨天的文章中我們分析了，需要加大供地的城市遠遠高於立即停止供地的城市，所以這其實是國家從土地端調和供需，目的還是為了穩定，消化週期長的市場很冷，不阻止有進一步惡化的趨勢；消化週期短的供小於求，市場很容易起來，加大供地就是打壓抬頭之勢。
加大供地，加上一些城市溢價率、樓面價下跌，會對後市有何影響，答案不言而喻，房價會對應降低。
從央行和機構數據看，國人負債已經接近極限，且資產配置中房產佔比太重非常不健康，這直接反映出房地產並非像很多專家學者認為的那般強壯，誇張點說已經存在巨大隱憂，這也正是國家急於調控的根本原因；疊加人口結構、經濟增速和土地調控都在發生鉅變，這些支撐房價上漲的因素不給力，未來幾年我們很難再看到房地產迎來高光時刻了。但也並不意味著全國房價就此下跌，只是徹底告別普漲、暴漲時代。對於沒買房的剛需來說，房價保持平穩，那自然是重大利好。
縱觀世界範圍內，大國真正的崛起，主導時代潮流的，都是實幹家，而不是地產商。