如今，房地產市場已經走過了20年左右的發展過程，在最近這兩年時間裡，關於房子夠不夠住的問題開始慢慢成為大家討論的熱點話題，而且樓市中也逐漸形成了兩大主流“派別”。一派認為未來住房需求依然強勁。比如，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵就表示，未來還有2億居民要進城，這依然會產生大量的住房需求。另一派認為房子已經夠住了。比如，建行董事長田國立就直言，現在房子已經蓋得夠多了，現在買房就相當於高位接盤。不過，至於到底多到什麼程度，最近一段時間業內不少聲音表示，目前建的房子夠30億人居住。不過，由於目前對於住房總量並沒有權威統計，所以對於這個問題基本上還是婆說婆有理，公說公有理。
如今，房地產市場已經走過了20年左右的發展過程，在最近這兩年時間裡，關於房子夠不夠住的問題開始慢慢成為大家討論的熱點話題，而且樓市中也逐漸形成了兩大主流“派別”。一派認為未來住房需求依然強勁。比如，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵就表示，未來還有2億居民要進城，這依然會產生大量的住房需求。另一派認為房子已經夠住了。比如，建行董事長田國立就直言，現在房子已經蓋得夠多了，現在買房就相當於高位接盤。不過，至於到底多到什麼程度，最近一段時間業內不少聲音表示，目前建的房子夠30億人居住。不過，由於目前對於住房總量並沒有權威統計，所以對於這個問題基本上還是婆說婆有理，公說公有理。
但是，根據國家統計局發佈的最新統計數據來看，我們仍可以窺探一些端倪。從1978年到2018年，過去40年時間裡，我國城鎮居民人均住房建築面積從6.7平方米上漲到39平方米；農村居民人均住房建築面積從8.1平方米上漲到了47.3平方米。如果按一個三口之家的標準來計算，目前城鎮戶均面積達到了117平方米，農村戶均則達到了141.9平方米。如果從這個角度來看，目前房地產市場的確不缺房子了。那既然如此，為什麼開發商都還在“拼命”蓋房子呢？內行人分析認為，主要有以下幾個方面的原因。
如今，房地產市場已經走過了20年左右的發展過程，在最近這兩年時間裡，關於房子夠不夠住的問題開始慢慢成為大家討論的熱點話題，而且樓市中也逐漸形成了兩大主流“派別”。一派認為未來住房需求依然強勁。比如，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵就表示，未來還有2億居民要進城，這依然會產生大量的住房需求。另一派認為房子已經夠住了。比如，建行董事長田國立就直言，現在房子已經蓋得夠多了，現在買房就相當於高位接盤。不過，至於到底多到什麼程度，最近一段時間業內不少聲音表示，目前建的房子夠30億人居住。不過，由於目前對於住房總量並沒有權威統計，所以對於這個問題基本上還是婆說婆有理，公說公有理。
但是，根據國家統計局發佈的最新統計數據來看，我們仍可以窺探一些端倪。從1978年到2018年，過去40年時間裡，我國城鎮居民人均住房建築面積從6.7平方米上漲到39平方米；農村居民人均住房建築面積從8.1平方米上漲到了47.3平方米。如果按一個三口之家的標準來計算，目前城鎮戶均面積達到了117平方米，農村戶均則達到了141.9平方米。如果從這個角度來看，目前房地產市場的確不缺房子了。那既然如此，為什麼開發商都還在“拼命”蓋房子呢？內行人分析認為，主要有以下幾個方面的原因。
第一，應對債務壓力。根據Wind數據顯示，到2019年一季度，135家上市房企負債總額突破8.5萬億元，現金流為正的企業只有51家，佔比僅為37.78%。目前，全行業負債率平均水平為75%左右。眾所周知，房地產行業一直都是高負債行業，雖然理論上開發商自有資金至少需要達到30%，可是實際上，很多開發商都是“舉債”拿地蓋房，業內一直有“空手套白狼”的說法。通過最近幾年的形勢來看，房企盲目舉債拿地的弊端開始顯露：融資渠道收緊，負債率持續走高，現金流步步吃緊。
筆者認為，高負債的開發模式，使得房企的資金鍊變得比較脆弱，隨著融資渠道收緊疊加償債高峰期的來臨，為了解決自身的債務壓力，不少開發商走上了高週轉，快銷售，加快回籠資金的模式。說得通俗一點，除了要加快建房子，加快完成銷售回款，現階段恐怕實在找不出其他方式應該債務壓力。
如今，房地產市場已經走過了20年左右的發展過程，在最近這兩年時間裡，關於房子夠不夠住的問題開始慢慢成為大家討論的熱點話題，而且樓市中也逐漸形成了兩大主流“派別”。一派認為未來住房需求依然強勁。比如，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵就表示，未來還有2億居民要進城，這依然會產生大量的住房需求。另一派認為房子已經夠住了。比如，建行董事長田國立就直言，現在房子已經蓋得夠多了，現在買房就相當於高位接盤。不過，至於到底多到什麼程度，最近一段時間業內不少聲音表示，目前建的房子夠30億人居住。不過，由於目前對於住房總量並沒有權威統計，所以對於這個問題基本上還是婆說婆有理，公說公有理。
但是，根據國家統計局發佈的最新統計數據來看，我們仍可以窺探一些端倪。從1978年到2018年，過去40年時間裡，我國城鎮居民人均住房建築面積從6.7平方米上漲到39平方米；農村居民人均住房建築面積從8.1平方米上漲到了47.3平方米。如果按一個三口之家的標準來計算，目前城鎮戶均面積達到了117平方米，農村戶均則達到了141.9平方米。如果從這個角度來看，目前房地產市場的確不缺房子了。那既然如此，為什麼開發商都還在“拼命”蓋房子呢？內行人分析認為，主要有以下幾個方面的原因。
第一，應對債務壓力。根據Wind數據顯示，到2019年一季度，135家上市房企負債總額突破8.5萬億元，現金流為正的企業只有51家，佔比僅為37.78%。目前，全行業負債率平均水平為75%左右。眾所周知，房地產行業一直都是高負債行業，雖然理論上開發商自有資金至少需要達到30%，可是實際上，很多開發商都是“舉債”拿地蓋房，業內一直有“空手套白狼”的說法。通過最近幾年的形勢來看，房企盲目舉債拿地的弊端開始顯露：融資渠道收緊，負債率持續走高，現金流步步吃緊。
筆者認為，高負債的開發模式，使得房企的資金鍊變得比較脆弱，隨著融資渠道收緊疊加償債高峰期的來臨，為了解決自身的債務壓力，不少開發商走上了高週轉，快銷售，加快回籠資金的模式。說得通俗一點，除了要加快建房子，加快完成銷售回款，現階段恐怕實在找不出其他方式應該債務壓力。
第二，押寶樓市心態。從2003年開始，房地產業被確立為國民經濟的支柱性產業，更成為不少二三四線城市財政收入的重要來源之一。此外，經過10多年的快速發展，房產早已構成了居民家庭財富的70%以上，一旦樓市行情急轉而下，那麼賬面財富必然大幅縮水，這是任何人都不願意看到的。值得一提的是，房地產行業牽涉上下游眾多行業產業，包括建築業、鋼鐵業、家電行業等等，所以一直被看作是實體經濟的總裝車間。
不難看出，房地產業不僅與國民經濟密切相關，更與老百姓的家庭財富直接關聯，所以業內普遍認為，這麼重要的地位一時半會估計撼動不了。對於開發商而言，自然也願意押寶一把。但是，過去3年時間，從防止房價大起大落到不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，這意味著樓市的角色也發生轉變，根據人民法院公告網顯示，目前已經有近300家開發商破產，與全國97938家房企相比，雖然只是冰山一角，但釋放的信號值得關注。因此，面對目前的樓市形勢，盲目押寶顯然也並不可取。
如今，房地產市場已經走過了20年左右的發展過程，在最近這兩年時間裡，關於房子夠不夠住的問題開始慢慢成為大家討論的熱點話題，而且樓市中也逐漸形成了兩大主流“派別”。一派認為未來住房需求依然強勁。比如，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵就表示，未來還有2億居民要進城，這依然會產生大量的住房需求。另一派認為房子已經夠住了。比如，建行董事長田國立就直言，現在房子已經蓋得夠多了，現在買房就相當於高位接盤。不過，至於到底多到什麼程度，最近一段時間業內不少聲音表示，目前建的房子夠30億人居住。不過，由於目前對於住房總量並沒有權威統計，所以對於這個問題基本上還是婆說婆有理，公說公有理。
但是，根據國家統計局發佈的最新統計數據來看，我們仍可以窺探一些端倪。從1978年到2018年，過去40年時間裡，我國城鎮居民人均住房建築面積從6.7平方米上漲到39平方米；農村居民人均住房建築面積從8.1平方米上漲到了47.3平方米。如果按一個三口之家的標準來計算，目前城鎮戶均面積達到了117平方米，農村戶均則達到了141.9平方米。如果從這個角度來看，目前房地產市場的確不缺房子了。那既然如此，為什麼開發商都還在“拼命”蓋房子呢？內行人分析認為，主要有以下幾個方面的原因。
第一，應對債務壓力。根據Wind數據顯示，到2019年一季度，135家上市房企負債總額突破8.5萬億元，現金流為正的企業只有51家，佔比僅為37.78%。目前，全行業負債率平均水平為75%左右。眾所周知，房地產行業一直都是高負債行業，雖然理論上開發商自有資金至少需要達到30%，可是實際上，很多開發商都是“舉債”拿地蓋房，業內一直有“空手套白狼”的說法。通過最近幾年的形勢來看，房企盲目舉債拿地的弊端開始顯露：融資渠道收緊，負債率持續走高，現金流步步吃緊。
筆者認為，高負債的開發模式，使得房企的資金鍊變得比較脆弱，隨著融資渠道收緊疊加償債高峰期的來臨，為了解決自身的債務壓力，不少開發商走上了高週轉，快銷售，加快回籠資金的模式。說得通俗一點，除了要加快建房子，加快完成銷售回款，現階段恐怕實在找不出其他方式應該債務壓力。
第二，押寶樓市心態。從2003年開始，房地產業被確立為國民經濟的支柱性產業，更成為不少二三四線城市財政收入的重要來源之一。此外，經過10多年的快速發展，房產早已構成了居民家庭財富的70%以上，一旦樓市行情急轉而下，那麼賬面財富必然大幅縮水，這是任何人都不願意看到的。值得一提的是，房地產行業牽涉上下游眾多行業產業，包括建築業、鋼鐵業、家電行業等等，所以一直被看作是實體經濟的總裝車間。
不難看出，房地產業不僅與國民經濟密切相關，更與老百姓的家庭財富直接關聯，所以業內普遍認為，這麼重要的地位一時半會估計撼動不了。對於開發商而言，自然也願意押寶一把。但是，過去3年時間，從防止房價大起大落到不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，這意味著樓市的角色也發生轉變，根據人民法院公告網顯示，目前已經有近300家開發商破產，與全國97938家房企相比，雖然只是冰山一角，但釋放的信號值得關注。因此，面對目前的樓市形勢，盲目押寶顯然也並不可取。
第三，房價預期良好。雖然樓市整體不缺房子，但是住房資源存在分佈不均衡的現象：從地理空間上看，大城市人多房少，而中小城市和農村則面臨人少房多的問題。具體到個人來看，目前房屋空置率在22%-24%左右，所以有些人手裡有多套房，既不出租也不賣，而有些人一套房都買不起。對此，業內專家認為，目前房地產市場當中仍舊還有三大住房需求，包括遷移性住房需求、改善性住房需求和投資性購房需求。換言之，根深蒂固的買房觀念和房子作為投資品的穩定性，使得不少購房者依然把房子看作是抵禦通脹的最好工具。
除此之外，目前我國城鎮化水平不到60%，人口資源環境委員會副主任王培安曾表示，預計2030年將達到70%，這對於樓市而言將是一個重要拐點。此外，房地產稅和空置稅的最終落實出臺可能也需要5-10年時間，因此筆者認為，未來5-10年既是開發商最後的一個喘息機會，也將是開發商轉型過渡，謀取多元化發展的階段。
如今，房地產市場已經走過了20年左右的發展過程，在最近這兩年時間裡，關於房子夠不夠住的問題開始慢慢成為大家討論的熱點話題，而且樓市中也逐漸形成了兩大主流“派別”。一派認為未來住房需求依然強勁。比如，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵就表示，未來還有2億居民要進城，這依然會產生大量的住房需求。另一派認為房子已經夠住了。比如，建行董事長田國立就直言，現在房子已經蓋得夠多了，現在買房就相當於高位接盤。不過，至於到底多到什麼程度，最近一段時間業內不少聲音表示，目前建的房子夠30億人居住。不過，由於目前對於住房總量並沒有權威統計，所以對於這個問題基本上還是婆說婆有理，公說公有理。
但是，根據國家統計局發佈的最新統計數據來看，我們仍可以窺探一些端倪。從1978年到2018年，過去40年時間裡，我國城鎮居民人均住房建築面積從6.7平方米上漲到39平方米；農村居民人均住房建築面積從8.1平方米上漲到了47.3平方米。如果按一個三口之家的標準來計算，目前城鎮戶均面積達到了117平方米，農村戶均則達到了141.9平方米。如果從這個角度來看，目前房地產市場的確不缺房子了。那既然如此，為什麼開發商都還在“拼命”蓋房子呢？內行人分析認為，主要有以下幾個方面的原因。
第一，應對債務壓力。根據Wind數據顯示，到2019年一季度，135家上市房企負債總額突破8.5萬億元，現金流為正的企業只有51家，佔比僅為37.78%。目前，全行業負債率平均水平為75%左右。眾所周知，房地產行業一直都是高負債行業，雖然理論上開發商自有資金至少需要達到30%，可是實際上，很多開發商都是“舉債”拿地蓋房，業內一直有“空手套白狼”的說法。通過最近幾年的形勢來看，房企盲目舉債拿地的弊端開始顯露：融資渠道收緊，負債率持續走高，現金流步步吃緊。
筆者認為，高負債的開發模式，使得房企的資金鍊變得比較脆弱，隨著融資渠道收緊疊加償債高峰期的來臨，為了解決自身的債務壓力，不少開發商走上了高週轉，快銷售，加快回籠資金的模式。說得通俗一點，除了要加快建房子，加快完成銷售回款，現階段恐怕實在找不出其他方式應該債務壓力。
第二，押寶樓市心態。從2003年開始，房地產業被確立為國民經濟的支柱性產業，更成為不少二三四線城市財政收入的重要來源之一。此外，經過10多年的快速發展，房產早已構成了居民家庭財富的70%以上，一旦樓市行情急轉而下，那麼賬面財富必然大幅縮水，這是任何人都不願意看到的。值得一提的是，房地產行業牽涉上下游眾多行業產業，包括建築業、鋼鐵業、家電行業等等，所以一直被看作是實體經濟的總裝車間。
不難看出，房地產業不僅與國民經濟密切相關，更與老百姓的家庭財富直接關聯，所以業內普遍認為，這麼重要的地位一時半會估計撼動不了。對於開發商而言，自然也願意押寶一把。但是，過去3年時間，從防止房價大起大落到不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，這意味著樓市的角色也發生轉變，根據人民法院公告網顯示，目前已經有近300家開發商破產，與全國97938家房企相比，雖然只是冰山一角，但釋放的信號值得關注。因此，面對目前的樓市形勢，盲目押寶顯然也並不可取。
第三，房價預期良好。雖然樓市整體不缺房子，但是住房資源存在分佈不均衡的現象：從地理空間上看，大城市人多房少，而中小城市和農村則面臨人少房多的問題。具體到個人來看，目前房屋空置率在22%-24%左右，所以有些人手裡有多套房，既不出租也不賣，而有些人一套房都買不起。對此，業內專家認為，目前房地產市場當中仍舊還有三大住房需求，包括遷移性住房需求、改善性住房需求和投資性購房需求。換言之，根深蒂固的買房觀念和房子作為投資品的穩定性，使得不少購房者依然把房子看作是抵禦通脹的最好工具。
除此之外，目前我國城鎮化水平不到60%，人口資源環境委員會副主任王培安曾表示，預計2030年將達到70%，這對於樓市而言將是一個重要拐點。此外，房地產稅和空置稅的最終落實出臺可能也需要5-10年時間，因此筆者認為，未來5-10年既是開發商最後的一個喘息機會，也將是開發商轉型過渡，謀取多元化發展的階段。
第四，貪慾心理作怪。針對房地產市場，業內大腕潘石屹的一些表態經常讓人回味。對於住房問題，他曾表示，經過了20多年的建設與發展，我們已經不缺房子了，開發商之所以拼命建房，主要是目前的房子還沒有滿足大家的貪慾，如果有人不停的買房子，自然就得有人拼命建房子。也許，正是基於這種論斷，對於房價走向，他一直都持看空的態度。除此之外，馬雲也曾表示，二三十年後，一對年輕人可能要管理5套房子。那麼，我們應該如何理解這種“貪慾”呢？
在筆者看來，在房地產快速發展的最近這10多年，房價不斷上漲使得人們嚐到了升值的甜頭。以濟南為例，在房價剛剛抬頭的2016年，由於供不應求，某些樓盤一天就多次提價，很可能上午買了，下午就能多賺幾十萬。因此，房價一度經歷了越調越漲，越漲越買，越買越貴的怪圈子。房子的金融屬性一度衝昏了大家的頭腦，但常在樓市的河邊走，不懂得量力而行和看好就收，哪有不溼鞋的可能。如今，國家明確表態短期不會依靠房地產刺激經濟，因此，下一階段，我們應該擔心或許不是買不起房子，而是手裡的房子賣不掉。
如今，房地產市場已經走過了20年左右的發展過程，在最近這兩年時間裡，關於房子夠不夠住的問題開始慢慢成為大家討論的熱點話題，而且樓市中也逐漸形成了兩大主流“派別”。一派認為未來住房需求依然強勁。比如，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵就表示，未來還有2億居民要進城，這依然會產生大量的住房需求。另一派認為房子已經夠住了。比如，建行董事長田國立就直言，現在房子已經蓋得夠多了，現在買房就相當於高位接盤。不過，至於到底多到什麼程度，最近一段時間業內不少聲音表示，目前建的房子夠30億人居住。不過，由於目前對於住房總量並沒有權威統計，所以對於這個問題基本上還是婆說婆有理，公說公有理。
但是，根據國家統計局發佈的最新統計數據來看，我們仍可以窺探一些端倪。從1978年到2018年，過去40年時間裡，我國城鎮居民人均住房建築面積從6.7平方米上漲到39平方米；農村居民人均住房建築面積從8.1平方米上漲到了47.3平方米。如果按一個三口之家的標準來計算，目前城鎮戶均面積達到了117平方米，農村戶均則達到了141.9平方米。如果從這個角度來看，目前房地產市場的確不缺房子了。那既然如此，為什麼開發商都還在“拼命”蓋房子呢？內行人分析認為，主要有以下幾個方面的原因。
第一，應對債務壓力。根據Wind數據顯示，到2019年一季度，135家上市房企負債總額突破8.5萬億元，現金流為正的企業只有51家，佔比僅為37.78%。目前，全行業負債率平均水平為75%左右。眾所周知，房地產行業一直都是高負債行業，雖然理論上開發商自有資金至少需要達到30%，可是實際上，很多開發商都是“舉債”拿地蓋房，業內一直有“空手套白狼”的說法。通過最近幾年的形勢來看，房企盲目舉債拿地的弊端開始顯露：融資渠道收緊，負債率持續走高，現金流步步吃緊。
筆者認為，高負債的開發模式，使得房企的資金鍊變得比較脆弱，隨著融資渠道收緊疊加償債高峰期的來臨，為了解決自身的債務壓力，不少開發商走上了高週轉，快銷售，加快回籠資金的模式。說得通俗一點，除了要加快建房子，加快完成銷售回款，現階段恐怕實在找不出其他方式應該債務壓力。
第二，押寶樓市心態。從2003年開始，房地產業被確立為國民經濟的支柱性產業，更成為不少二三四線城市財政收入的重要來源之一。此外，經過10多年的快速發展，房產早已構成了居民家庭財富的70%以上，一旦樓市行情急轉而下，那麼賬面財富必然大幅縮水，這是任何人都不願意看到的。值得一提的是，房地產行業牽涉上下游眾多行業產業，包括建築業、鋼鐵業、家電行業等等，所以一直被看作是實體經濟的總裝車間。
不難看出，房地產業不僅與國民經濟密切相關，更與老百姓的家庭財富直接關聯，所以業內普遍認為，這麼重要的地位一時半會估計撼動不了。對於開發商而言，自然也願意押寶一把。但是，過去3年時間，從防止房價大起大落到不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，這意味著樓市的角色也發生轉變，根據人民法院公告網顯示，目前已經有近300家開發商破產，與全國97938家房企相比，雖然只是冰山一角，但釋放的信號值得關注。因此，面對目前的樓市形勢，盲目押寶顯然也並不可取。
第三，房價預期良好。雖然樓市整體不缺房子，但是住房資源存在分佈不均衡的現象：從地理空間上看，大城市人多房少，而中小城市和農村則面臨人少房多的問題。具體到個人來看，目前房屋空置率在22%-24%左右，所以有些人手裡有多套房，既不出租也不賣，而有些人一套房都買不起。對此，業內專家認為，目前房地產市場當中仍舊還有三大住房需求，包括遷移性住房需求、改善性住房需求和投資性購房需求。換言之，根深蒂固的買房觀念和房子作為投資品的穩定性，使得不少購房者依然把房子看作是抵禦通脹的最好工具。
除此之外，目前我國城鎮化水平不到60%，人口資源環境委員會副主任王培安曾表示，預計2030年將達到70%，這對於樓市而言將是一個重要拐點。此外，房地產稅和空置稅的最終落實出臺可能也需要5-10年時間，因此筆者認為，未來5-10年既是開發商最後的一個喘息機會，也將是開發商轉型過渡，謀取多元化發展的階段。
第四，貪慾心理作怪。針對房地產市場，業內大腕潘石屹的一些表態經常讓人回味。對於住房問題，他曾表示，經過了20多年的建設與發展，我們已經不缺房子了，開發商之所以拼命建房，主要是目前的房子還沒有滿足大家的貪慾，如果有人不停的買房子，自然就得有人拼命建房子。也許，正是基於這種論斷，對於房價走向，他一直都持看空的態度。除此之外，馬雲也曾表示，二三十年後，一對年輕人可能要管理5套房子。那麼，我們應該如何理解這種“貪慾”呢？
在筆者看來，在房地產快速發展的最近這10多年，房價不斷上漲使得人們嚐到了升值的甜頭。以濟南為例，在房價剛剛抬頭的2016年，由於供不應求，某些樓盤一天就多次提價，很可能上午買了，下午就能多賺幾十萬。因此，房價一度經歷了越調越漲，越漲越買，越買越貴的怪圈子。房子的金融屬性一度衝昏了大家的頭腦，但常在樓市的河邊走，不懂得量力而行和看好就收，哪有不溼鞋的可能。如今，國家明確表態短期不會依靠房地產刺激經濟，因此，下一階段，我們應該擔心或許不是買不起房子，而是手裡的房子賣不掉。
總而言之，當前的住房總量基本能夠滿足大家的住房需求了，所以再像以前一樣大規模發展房地產業的概率開始降低。隨著樓市從增量市場向存量市場過度，特別是當前舊改接棒棚改，以及未來幾年房地產稅、空置稅的逐步出臺，都意味著下一階段房地產的重心或許不在於大拆大建，而是激活存量房，進一步改善居住環境，平衡住房資源的分佈。面對這些樓市變化，筆者認為，對於開發商而言，從長期來看，傳統的拿地建房模式也會慢慢難以為繼，謀求多元化轉型或是最終出路。