恆大首席經濟學家、恆大經濟研究院院長任澤平，曾經說過這麼一段話。他說，房地產市場"長期看人口，中期看土地，短期看金融"。他認為，中國城鎮化率比較低，只有58%，與80%的距離還比較遠。他估算未來至少還有2億人口要進城，基於這個數字，他覺得未來10年還是樓市的窗口期，房價沒問題。
與任澤平的觀點一脈相承的，是經濟學家李鐵。他說的數字更大，他認為還有5億人要解決住房問題，不僅有常住城市的務工人員，還有未來要進城的農民。他覺得不必"看衰"樓市，不用擔心房價。在他看來，這些都不是問題，5億待購房人群會推動樓市發展。
樓市會真像這兩位經濟學家暢想的這樣走嗎？我們來看看其他專家的說法。
城鎮化率是這兩個觀點的核心，可是不少業內人士認為實際上的城鎮化率已經遠遠高於58%，那麼所謂的2億或5億這兩個數字也就沒有任何意義了。中泰證券研究所宏觀首席分析師申宏城認為，中國目前雖仍處於城市化進程中，但城鎮化率存在低估可能。申宏城覺得，城鎮化率每年增加約1.3個百分點，但因統計口徑的差異，導致城市化率存在5至8個百分點的低估。特別在東部沿海地區表現突出，部分縣級城市，如果按照常住人口角度來統計，城市化率已經達到70%左右。
煮酒君覺得，看多樓市與看空樓市，都是個人觀點，每個人都可以有不同的看法，是可以理解的，但是拿5億農民進城說事，並且大肆渲染樓市的需求就有點不合時宜了。這樣勢必誤導更多的人進入房地產行業，出現千軍萬馬造房子的現象。如此的話，只會加劇樓市的炒作，只會造成房子的過剩，特別是一些沒有產業與人口支撐的城市，只會讓這些地方聚集更多的風險。比如近期受到廣泛關注的黑龍江某四線城市，房價已經縮水到幾百塊錢一平方。
當危害到了一定的"限度"，勢必引起更高層面的關注，這也是"收縮型城市"出現的一種必然。前一段時間，發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，不僅明確了部分城市放寬或者取消落戶限制，更是提到了"收縮型城市"。這意味著不少城市 "攤大餅"式的發展、不合理造房子的情況將受到遏制。
著名宏觀經濟學家向鬆祚認為，除了北上廣深杭以及沿海的一些城市，大概有22個城市吧！房子還有蓋的空間，其餘城市房子已經足夠了。他說，如果用一個詞形容這些地方的樓市，是過剩；用四個字形容，是嚴重過重。
合理的房地產發展已經在路上，不久的將來，我們也許會看到平穩健康的樓市。
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