“產業地產的開發模式將從賣房賣地轉向持有運營。”談及產業地產未來發展趨勢，全聯房地產商會副祕書長、房訊網董事長劉凱如是表示。
6月26日，第十一屆中國產業園商務區發展論壇暨第十五屆中國商業地產投資專業博覽會在京舉行，劉凱在演講中作出以上表述。
劉凱指出，目前我國經濟進入新的發展階段，對產業地產如何在產品模式等方面突破創新，實現產業地產的轉型升級，是行業面臨的核心問題。站在今天的角度看未來比較長一段時間，產業地產未來的發展將面臨四大趨勢：即開發模式從賣房賣地轉向持有運營、園區經濟轉向城市經濟、營利模式從客戶思維轉向夥伴思維，以及運營模式從管理園區轉向服務園區。
“從1978年到2019年，已經發展40年的產業地產經歷了從高速膨脹到現在的轉型升級，終究要回到產業的本身，也終究要回到服務的本身。”劉凱認為。
事實上，隨著中國產業結構調整優化和企業轉型升級，產業地產作為產業發展的載體和空間，在產業孵化、產業聚集、產業服務以及產業生態構建等方面起著越來越重要的作用，品牌房企、產業運營商、製造業巨頭以及投資公司等紛紛入局產業地產。
而梳理產業地產的發展歷程不難發現，從粗放式的產業地產開發階段，到開始關注區域的規劃和產業環境，再到圍繞核心產業構建產業集群、帶動區域發展，產業地產正在成為構建新型城鎮化的新路徑，為企業加速孵化、產業集聚、區域經濟發展起到越來越大的推動力。
今年5月23日，北京市住建委先後發佈《關於進一步完善已建成研發、工業項目轉讓管理有關問題的通知》（京建發【2019】216號）、《關於進一步明確已建成產業項目買受人審核有關問題的通知》（京建發【2019】217號）兩份文件，完善了已建成研發、工業項目的轉讓管理，並進一步明確了研發、工業等產業項目的審核部門、審核標準和審核時限。
對此，北京市住建委指出，兩份文件係為落實“放管服”和優化營商環境改革要求，在進一步改善北京營商環境的基礎上，也將有利於促進各區因地制宜地加快產業項目的升級開發。有分析進一步指出，上述兩份文件，或將加速推動北京產業地產進入“持有時代”。
但是，與此同時，處於存量時代的產業地產市場也急需破局之道。
相關數據顯示，2018年，商業地產大宗投資金額超過2600億元，全國開發商旗下商業庫存達到2.5億平方米，為歷史最高。單從北京來講，目前存在2000萬平方米的庫存。商辦限購以來21個月，網籤6002套，環比驟降94%。
劉凱指出，目前商業地產市場存在產品同質、客群單一、庫存高企、估值重挫等問題，土地拍賣市場也出現了流拍的現象。
細分之下，主要體現在，客戶面臨著信息不對稱、房源混亂、報價不準等行業痛點，渠道方有客戶沒房源、有房源沒有客戶的問題也較普遍，面對開發商或者客戶是弱勢群體，需要信任和尊重。而開發商亦存在庫存高企、客群單一、渠道不暢等難題。
“針對行業痛點，這就需要通過專業的品牌打造和管理輸出，搭建平臺，以高效的資源配置手段和園區佈局，深度挖掘產業的內在價值，以打造推動園區經濟發展的新模式。”劉凱表示。
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