濟南正在快速地“長”大：
西邊，繞城高速以內的西客站片區已經快填滿了；南邊，二環南以南正有大片大片的住宅崛起；東邊，從CBD到唐冶以東，正在呈現集中連片的大開發！
對濟南的樓市版圖，我們粗略將它劃分為14個片區。看圖：
從這14個片區看，二環東路以東佔據了絕大部分，這裡是濟南樓市的主戰場。
在這14個片區中，每個片區內有哪些樓盤？片區有哪些利弊因素？自西往東，我們一個個地看看這些片區。
1、西客站片區
這裡擁有濟南乃至山東最重要的高鐵樞紐，濟南西客站！片區的大規模開發始於2010年前後。經過近10年的發展，片區內的住宅用地已經開發殆盡。
目前，片區內待售產品較多的樓盤，只不過有四五個，分別為楊柳春風、中建錦繡首府、西棠甲第、金科城。
(藍色圈內還有較多未售產品）
目前，片區內毛坯房產品的價格在1.5萬左右。西棠甲第最近由精裝改毛坯，價格從之前的一萬八九大幅下調至一萬五六；中建錦繡首府此前為精裝產品，未來不排除也推出毛坯房產品。
片區的利好：片區規劃較好，環境也不錯；經過近十年開發，片區成熟度已經較高；學校、商業配套等正在完善。
片區敏感點：濟南產業重頭在東部，西部產業偏弱，人口吸引力稍差。
西客站以西正在建國際醫學中心，將來能否有效提升周邊的產業實力待觀察。
2、二環南片區
在濟南二環南路兩側，有多個大型樓盤正在開發，大致為如下：
這些樓盤中，融匯城、綠地國際城偏剛需；萬科山望、綠地新裡城、領秀城、公元九里等都是改善性產品，價格在兩萬左右及以上。
片區優勢：
這些樓盤屬於市中區，市中區的基礎教育實力比較強大。而且，市中區新建的學校，多是與知名教育集團簽約，部分已經投用的學校升學情況較佳。
另外，除了融匯城，其他項目距離濟南老城區的距離都較近，交通也算方便，比較適合濟南南部老城內的外溢需求。
片區敏感點：
融匯城、綠地國際城周邊成熟度還比較一般，另外幾個樓盤沒有太明顯的劣勢。另外，融匯城曾爆出質量問題，暫不推薦大家購買。
3、華山片區
中海華山項目很大，足以稱得上一個片區。片區內在售產品包括中海瓏岸、中海瓏璽、御山首府等，未來還有凱旋門、中海雲著等組團。
片區最大的利好，環境真的很棒，有山有水，更有大片的公園綠地，很適合一家人去觀山賞水。
片區的敏感點：片區對外交通比較依賴二環東路，向東、向南的交通尚待打通。而且，經過片區的地鐵M4線並未列入濟南第二輪地鐵規劃。另外，部分產品臨近高架或高速公路，適當留意噪音汙染。
4、CBD片區
這是濟南高端樓盤聚集區，毛坯房產品的價格在兩萬三四以上，精裝產品則在兩萬七八至三萬之間。
片區為濟南未來的中央商務區，周邊有大量的商務辦公人員；片區規劃有南北綢帶公園、東西景觀廊道，居住環境應該也會整體不錯。
片區敏感點：目前學校未定；通往片區外的路網不多，未來進出片區可能會有交通壓力。
5、新東站片區
這裡的樓盤可以分為兩部分：張馬片區樓盤、其他樓盤。
張馬片區的樓盤很多：
片區產品以剛需為主，毛坯房低的有一萬三四，高的在一萬五左右。
片區的利好：片區城市站位較高，而且它距離東部CBD、高新區核心區等都不算遠。工業北路以北部分規劃也比較先進，路網、綠地等都比較充足。
片區敏感點：片區整體成熟度還比較一般，很多道路還有待打通，尤其是一些跨越膠濟鐵路的南北向道路進展緩慢。
6、盛福片區及以西
盛福片區在售樓盤只有一個，即萬科翡翠公園，未來還有中垠御苑、CBD建投等項目。而在盛福莊片區以西，還有翡翠大觀、海爾項目，其實也可以列入這個片區。
片區價格較高，精裝產品價格到兩萬五六了。
片區優勢：屬於歷下區；距離高新區核心區、CBD等較近。
片區敏感點：前述片區以西的兩個項目，距離黃臺電廠稍近；而片區內的項目，周邊成熟度還比較一般。
7、漢峪片區
這是濟南另一個高端居住區。片區內有很多2017年成交的高價地項目，也有一些此前成交的低價地項目。
(黑色圈內還有較多未售產品）
目前片區內毛坯房產品價格在兩萬左右，高端精裝產品則達到近三萬元左右。
片區居住環境較好，又緊鄰奧體、漢峪金谷、高新區核心區等。
這是一個缺點比較少的片區，在房價大漲之前的2015年，我們就多次向大家推薦這個片區。
稍微留意的是，在地鐵通車之前，地上交通情況在未來幾年內可能會擁堵起來。
8、9：長嶺山片區、雪山片區
為了方便大家看圖閱讀，我們將這兩個片區做在了一張圖上。
(藍色字體項目為在售項目）
這兩個片區，在高新區核心區以東。
其中，長嶺山片區的樓盤侷限在南部，這裡距離CBD核心區及漢峪金谷都很近，屬於價格較高的改善性產品。
雪山片區則主要為剛需產品，毛坯房價格在一萬三四左右。
片區優勢：整體距離濟南東部核心區比較近，比較適合在高新區核心區及周邊工作的小夥伴入手。
片區敏感點：部分樓盤可能受煉油廠的負面影響；片區北部整體成熟度還一般。
10、萬達城
同前述中海華山項目相同，我們把萬達城也作為一個獨立片區，因為它實在是太大了。此前，我們曾專門就這兩個樓盤做過比較（詳情點這裡）。
萬達城是一個配套相當強大的樓盤，而且屬於繞城高速以內很難得土地，目前售價在1.7萬元左右，為裝修產品。
項目敏感點：沒有太大不利因素。由於項目實在太大，建設週期可能較長。
11、郭店片區
到了東繞城高速以外了，這裡距離我們摘草莓那個地方已經不遠了。
片區內目前主要有兩個樓盤在售，分別為榮盛華府和加州東部世界城。
價格是這個片區的一個優勢，毛坯房價格在1.1萬元左右。另外，片區北部規劃有濟南國際內陸港，規劃佈局有很多產業。
周圍敏感點：留意片區北側的工業用地。
12、唐冶中心
到“宇宙中心”了。唐冶的樓盤現在呈現分化形式，一部分樓盤還是剛需，價格在1.5萬左右；另外還有一些論套計價的高端別墅產品。
(藍色字體項目為在售項目）
這個片區的規劃比較綜合，有商業、行政、辦公等各種配套。而且，片區的開發可以追溯至2009年前後的火炬東第了，南部的居住氛圍已經比較成熟，片區整體居住環境也不錯。
片區敏感點:負面因素不多；對於高新區以西的客戶來說稍遠。
13、高新東區孫村片區
這個片區的產品跟唐冶有相似之處，也是呈現兩極分化，既有1.1萬至1.3萬的剛需產品，也有論套計價的別墅。
(藍色字體項目為在售項目）
片區內有彩虹湖，在售產品距離山體較近，周圍有山有水，環境不錯。
片區敏感點：片區內工業用地稍多。
14、彩石片區
這個因爛尾樓彩石山莊而聞名的片區，居住環境不錯。片區內有兩個在售樓盤，中鐵城、希思莊園，另外融創剛剛在片區內聯合拿下一大片住宅土地
片區居住環境不錯。除了距離遠，無明顯不利因素。
除了以上14個片區，濟南二環內也可以成為一個大片區。但二環內的樓盤分佈較散，差距也太大，這裡就不做論述了。
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—全文完——
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