近年，中國城市軌道交通建設如火如荼，在國家倡導新型城鎮化和土地高效利用的背景下，TOD(Transit Oriented Development)模式成為當下地產商尋求轉型發展的突破口。其實TOD模式，也即是以公共交通為導向的開發。
明源君根據公開報道進行了不完全統計，已涉足或正在涉足TOD的房企已超過20家，包括龍湖、萬科、綠地、招商蛇口、碧桂園、保利等……其中，萬科TOD項目已經在上海、河南等城市落地，龍湖也在重慶、北京、上海開發了多個TOD項目。
TOD模式很複雜，萬科、龍湖、綠地等標杆房企為啥還要搶著做？他們在TOD項目開發上有哪些亮點？明源君幫大家梳理總結了幾點，下面詳細來說。
01
標杆房企為啥都搶著做TOD
上面我們提到了，現在大概有20多家房企都在做TOD項目，他們為什麼這麼看好TOD？
一、TOD未來有2.4億平米開發空間
TOD核心是交通引導開發。儘管TOD理論最早由美國學者彼得·卡爾索爾普提出，但東京才是TOD實踐的集大成者。近年中國後來居上，據業內專家分析，TOD在國內將有2.4億平方米開發空間，市場規模將達到5萬億，是房地產領域不折不扣的新藍海。
對房企而言，中國房地產市場已進入深度調整期，傳統住宅開發業務逼近天花板，不少房企開始重新思考。在多元化戰略佈局中，TOD項目被不少房企視為破局關鍵，因為其作為一種綠色、可持續發展的模式，遠期回報率誘惑巨大。
首先，軌道交通會導入大量人口，帶動開發周邊區域發展。
其次，交通樞紐+綜合物業模式，可最大程度提升物業價值，反哺前期投入。
第三，TOD提供高端產品(辦公、商業、住宅)能助推產業轉型，促進城市更新。
最後，TOD項目容易成為城市地標。參與開發的房企在收穫經濟效益同時，還能宣傳企業形象。
二、TOD市場潛力巨大，但開發門檻高，競爭者少
TOD毫無疑問是未來城市化發展的方向，開發回報良好，很多房企都躍躍欲試。但TOD開發複雜，門檻很高，一般中小房企難以HOLD住。主要體現在3個方面：
一是TOD開發週期普遍在3年以上，資金要求高。TOD綜合體項目像座微縮城市，涉及到各方面內容，前期投入大、回報慢，對現金流有嚴苛要求。建TOD不僅在站點周邊拆遷補償費用高，而且建設配套的公共設施幾乎沒收益。唯有通過可售型物業和持有型經營才能實現投資收益的平衡。
二是各方利益複雜。軌道屬於地鐵公司，土地屬於地方政府，投融資來源是開發商。如果涉及到鐵路，勢必更加複雜。
三是規劃設計難度高。這主要體現在兩方面，首先空間結構複雜，TOD要求對土地高效利用，空間設計和施工難度倍增。其次業態疊加複雜，如何佈局不同業態，促進彼此融合，沒有這方面經驗的房企很容易掉坑裡。
只有資金實力強勁、開發經驗豐富、善於資產運營的房企，才有資格投標TOD項目。目前國內涉足TOD幾乎都是龍湖、萬科、綠地這樣的頭部房企。
東京六本木的TOD呈現，圖片來源：東京旅遊局官網
02
萬科、龍湖都學國外這樣幹！
TOD 的精髓是讓地鐵與樓盤共同營造出富有活力的開放空間，成熟的TOD項目本身就是一座功能齊全的微縮城市。往大了說，一連串TOD項目組合在一起，可以影響一座城市的空間形態與生活方式。
東京澀谷眾TOD項目已連片成一座小型城市，圖片來源：東急集團官網
所以，相比普通住宅項目，TOD項目要複雜得多。那麼，龍湖、萬科他們是怎麼做的呢？重點在以下幾方面發力
一、規劃好交通體系，提高交通整合性
如何處理項目與公共交通的問題？一般來說，TOD項目有兩大類型，一是項目所處的站點是通過站，客流相對穩定且固定。二是很多TOD項目會利用地鐵或高鐵使自身成為交通樞紐，換乘複雜、客流量大。
通常來說，通過站設計相對簡單，而樞紐站設計則複雜的多，需要考慮兩個方面：一是交通樞紐帶來大量人流，如何將人流轉化為購買力，促進商業？另一方面，如何通過交通資源整合，做好人流疏導，簡化換乘流程？
以龍湖光年項目為例。龍湖光年項目總投資超過100億元，選址在重慶沙坪壩高鐵站，屬於全國首個商圈高鐵TOD項目。
龍湖光年借鑑了東京等城市思路，整個站點地下分7層設計，負1層為公交車站，負2層為高鐵站臺與出租車站，負3層為人行通道，負4層為高鐵換乘站廳，負5層為出站通道，負6層為地鐵站廳，負7層至負9層為地鐵站臺。市民可實現高鐵、地鐵、公交、出租車等多種交通工具的零換乘。項目建成後期預計客流量將超過90萬人/天，成渝高鐵沿線輻射人口也將達到1000萬。
二、立體步行系統，提升交通效率，促進商業
相信大家都有過這樣的體驗，出家門800米到地鐵是舒服的距離，時間一般控制在5分鐘。如果步行超過800米，時間大於5分鐘，就很容易失去耐心，從而放棄地鐵出行。
成功的TOD項目必須創造往返地鐵站的最短步行路線。或創造讓人走著不累的場景化步行路線。這對地鐵站人流疏導、商業發展以及公共空間創建起到重要作用：
①實現交通分流。立體步行系統能夠減少人行流量對地面交通直接影響。人車分流也能提升道路交通安全性。
②增加商業活力。提升了地鐵周邊可達性，降低了步行壓力。原來只是在一樓，現在同時激活了地下、一樓和二樓等多個商業界面的活力。也創造了更多的商業機會，使得更多商店和餐廳得以湧現。
③打造公共空間。立體步行系統的設計可以形成立體的公共空間，創造開放式的街區氛圍，使立體步行系統本身也可成為目的地。
萬科國內首個TOD項目天空之城，就規劃了一條步行天橋，只走人、不通車。將住宅、商業、辦公各種業態串聯。這一處細節規劃，打造了橋上與橋下兩種場景。這條步行天橋也對外部開放，成為真正意義上的開放空間。
這樣設計有高線公園的影子。紐約高線公園把一段2.5 公里的廢棄鐵路改成步道，沿線設置了很多出入口，每隔 200 米設置人行樓梯，每隔 800 米設置垂直電梯。這改變了人進入公園的邏輯，也拉動了沿線地區地產開發。
兩者共同點都是800米，天空之城步行天橋讓項目裡任何地方實現800米可達。這是基於人體工程學測算，這條步行天橋在設計之初就在最大程度弱化這種疲憊感。
不過800米只解決了物理距離。接下來如何縮短人們回家、逛街、上班的心理距離?
同樣 800 米，一條沿路皆景，一條單調乏味，走起來感受肯定不一樣，可能一條感覺有 500 米，另一條感覺有 1000 米。萬科的解決方案是，將步行天橋每200米設置景觀節點，營造場景、讓人愉悅。
總結上述案例，以下幾點可供借鑑：
一是地鐵站設置時，為日後周邊地塊的建築開發預留足夠接口。
二是從成本角度，優先改善既有地面步道。新區TOD項目可以在前期規劃就考慮天橋等立體步道設置。建議設置步行專用道，並編制相關步行導引，引入無障礙設施、開放業態等。
三是充分考慮將步道與廣場、公園、綠地、商場、寫字樓等相連，促進使用率。同時將連續分佈的零售業與步行系統儘可能多地相連，以營造步行氛圍。
三、公共空間，從割裂到融合
在TOD建設的帶動下，圍繞地鐵站設置公共空間，可以提升城市公共空間的可達性，也能在站點空間高密度開發的壓力下，緩解建築逼仄感，銜接不同業態，吸引人們停留、聚集、休閒、社交。因此，營造公共空間對TOD意義重大。
參與開發的房企通過樓盤與站點有機融合，提供公共服務，產生商業活力。能提升住宅、商業、辦公的整體價值。
公共空間，狹義上包括公眾使用的室外及室內空間（如附近街道、站前廣場、高架或地下步行道、建築邊角的口袋公園、室內公共空間）。廣義上包括一切公共服務設施（圖書館、電影院、其他文化設施）。
世界資源研究所曾經把tod的公共空間，從平面形式，根據站點位置與周邊用地類型，劃分為4種類型：
從上表可以看出，TOD公共空間目前主要是以滿足出行人們的休閒、交流的需求為主。
從當前世界各國實踐來看，參與TOD項目開發的房企通過樓盤與站點有機融合，提供公共服務，還能產生商業活力，提升住宅、商業、辦公的整體價值。但我國內大多TOD公共空間還停留在初級階段，完全未發揮出商業紐帶作用。
我們看一下香港的做法，以香港高鐵西九龍站的TOD項目為例。去年9月21日，香港正式接入內地高鐵網，西九龍站位於香港九龍核心區，與規劃中的西九文化區相鄰，作為京港高鐵終點站，毗鄰西鐵、東湧、機場快線3條地鐵。彙集了珠三角與香港國際機場的大客流，能輻射九龍商業區與住宅區。
西九龍站最直觀的亮點，就是將建築屋頂打造成充滿綠地與步道的公共空間。西九龍站屋頂並不是一體化設計，而通過錯落的流線設計和起伏的步道，將本來不同高度差的站前廣場、平臺綠地、南部西九文化區、北部開放空間有機串聯。屋頂集約利用讓公園面積多達8900平方米，綠地景觀有效緩解了人們上臺階的步行壓力，創造了交往場所。該公共空間將周圍公共建築連片，成為更大的公共空間。
除了室外空間，室內公共空間也不可偏廢。由於西九龍TOD項目擁有欣賞香港天際線的絕佳位置，西九龍把陽光引到地下，就算在室內，也能欣賞美景。室內公共空間的設計，讓乘客不再將站內當作一個簡單通過的地方，而是能駐足與欣賞。而人的停留，為人氣聚集和商業局部奠定了基礎。
西九龍站屋頂成為香港新地標，圖片來源：港鐵官網
小結
中國正在走向大規模的軌道交通時代，TOD項目必然像雨後春筍，理論上每一條地鐵都可能出現一個或者多個TOD項目。雖然地鐵盤會越來越多，真正為人稱道的卻很少。
房企正在各自探索，一旦把哪個項目做成標杆，就可以大幅增加以後拿同類項目的籌碼。先進的TOD項目，做第一個可能需要挖空心思。一旦成功，可複製性極強。
上海在幾年前地鐵運營里程就是世界第一（如果加上電車等其他軌道交通方式，則是東京第一）。大灣區深圳，規劃了33條地鐵。明年，中國地鐵俱樂部將有50座城市，地鐵早已不是一線城市的專利。
但即使在上海這樣的地方，當下TOD主流依舊是商業，住宅比例很低。這也恰恰說明了TOD綜合體開發前景廣闊。
國內的TOD項目已經證明，優秀TOD項目不是美國、日本的專利。但國內優秀TOD項目，同樣不該只是龍湖和萬科的專利。它本應成為每一家房企，在未來的王炸項目。