房地產企業政策歸類
房地產業營改增主要政策文件有：
2.《國家稅務總局關於發佈<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）
3.《國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點有關稅收徵收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）
4.《關於進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）
5.《國家稅務總局關於進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）
一
納稅人
（一）基本規定
在中華人民共和國境內銷售自行開發的房地產項目的房地產開發企業，為增值稅納稅人。
自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。房地產企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發後，以自己的名義立項銷售的屬於銷售自行開發的房地產項目。
在境內銷售不動產，是指所銷售的不動產在境內。
（二）兩類納稅人
納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。銷售自行開發的不動產納稅人應稅行為的年應徵增值稅銷售額超過500萬元(含本數)的為一般納稅人，未超過該標準的納稅人為小規模納稅人。
二
稅率及徵收率
房地產開發企業銷售自行開發房地產項目適用稅率為11%，徵收率為5%。
三
應納稅額的計算
（一）計稅方法
增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。
一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用一般計稅方法計稅。一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方法的，36個月內不得變更為一般計算方法。
房地產老項目，是指：
（1）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
（2）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。
小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。
（二）一般計稅方法應納稅額的計算
計算公式：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額
銷項稅額=銷售額×稅率
銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）
當期銷項稅額小於當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。
（三）簡易計稅方法應納稅額的計算
計算公式：應納稅額=銷售額×徵收率
銷售額=含稅銷售額÷(1+徵收率)
四
銷售額
（一）一般計稅方法
1.房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）
價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：
（1）代為收取並符合規定的政府性基金或者行政事業性收費；
（2）以委託方名義開具發票代委託方收取的款項。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或者受政府委託收取的土地價款的單位直接支付的土地價款。向政府部門支付的土地價款包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
2.當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積/房地產項目可供銷售建築面積）*支付的土地價款
當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。
當期銷售房地產項目建築面積，房地產可供銷售建築面積，是指計容積率地上建築面積，不包括地下車位建築面積。
3.差額扣除憑證
在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據；納稅人按照上述規定扣除在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償款時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
4.差額扣除其他特殊規定
（1）房地產開發企業向政府部門支付的土地價款以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照上述規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照規定計算扣除。
（2）房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款後，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款：
① 房地產開發企業、項目公司、政府部門三房簽訂變更協議或者補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；
② 受讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或者補充合同時，土地價款總額不變；
③ 項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。
房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體，下同）、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司時，項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有，屬於上述“項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有”。
5.差額扣除臺賬登記
一般納稅人應建立臺賬登記土地價款（包括向其他單位或個人支付的拆遷補償費用）的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
（二）簡易計稅方法
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目以及一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
（三）視同銷售
下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：
1.單位或者個人向其他單位或者個人無償提供服務，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外；
2.單位或者個人向其他單位向個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外；
3.財政部或者國家稅務總局規定的其他情形。
(四）納稅人銷售不動產價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：
1.按照納稅人最近時期提供同類應稅服務的平均價格確定。
2.按照其他納稅人最近時期提供同類應稅服務的平均價格確定。
3.按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：
組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)
成本利潤率由國家稅務總局確定。
五
進項稅額
根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件１《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》、附件2《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》、《國家稅務總局關於發佈<不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）及《財政部 國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）、《財政部 國家稅務總局關於收費公路通行費增值稅抵扣有關問題的通知》（財稅〔2016〕86 號）中關於進項稅額的相關規定，房地產業一般納稅人購買的貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產，可按規定憑合法有效的增值稅扣稅憑證抵扣進項稅額。
（一）准予從銷項稅額中抵扣的進項稅額
1.從銷售方取得的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票，下同）上註明的增值稅額。
2.從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅額。
3.從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上註明的增值稅額。
4.一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發票（不含財政票據，下同）上註明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進項稅額：
高速公路通行費可抵扣進項稅額=高速公路通行費發票上註明的金額÷（1+3%）×3%
一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發票上註明的金額÷（1+5%）×5%
5.適用一般計稅方法的納稅人，2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。
融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。
【注意】根據《國家稅務總局關於進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）第十條的規定：“自2017年7月1日起，增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以後開具的增值稅專用發票和機動車銷售統一發票，應自開具之日起360日內認證或登錄增值稅發票選擇確認平臺進行確認，並在規定的納稅申報期內，向主管國稅機關申報抵扣進項稅額。
增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以後開具的海關進口增值稅專用繳款書，應自開具之日起360日內向主管國稅機關報送《海關完稅憑證抵扣清單》，申請稽核比對。
（二）不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額
1.納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。
2.不得從銷項稅額中抵扣進項稅額的項目。
（1）用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用於上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。
納稅人的交際應酬消費屬於個人消費。
不動產、無形資產的具體範圍，按照《營改增試點實施辦法》所附的《銷售服務、無形資產或者不動產註釋》執行。
固定資產，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等有形動產。
（2）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（3）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（4）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
（5）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬於不動產在建工程。
（6）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。
（7）納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、諮詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣
（8）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
上述第（4）點、第（5）點所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建築裝飾材料和給排水、採暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。
上述第（2）點、第（3）點、第（4）點、第（5）點所稱非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、黴爛變質，以及因違反法律法規造成貨物或者不動產被依法沒收、銷燬、拆除的情形。
3.有下列情形之一者，應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發票：
（1）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。
（2）應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。
4.不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額*（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模/房地產項目總建設規模）
（三）進項稅發票的認證抵扣
1.增值稅扣稅憑證的認證抵扣方式。納稅人取得增值稅發票扣稅憑證（含增值稅專用發票、機動車銷售統一發票）可以通過前臺掃描認證、自助掃描認證、增值稅發票選擇確認平臺勾選確認三種方式進行抵扣，其中發票掃描認證為全市通辦業務，為減少納稅人前往辦稅服務廳排隊等候的時間，建議使用增值稅發票選擇確認平臺查詢、選擇用於申報抵扣或者出口退稅的增值稅發票信息。納稅人取得海關進口增值稅專用繳款書可通過申報系統上傳海關繳款書相關信息，待稽核比對通過後方可在稽核結果的當月申報期內申報抵扣。
2.關於增值稅發票選擇確認平臺的操作提示。
根據《國家稅務總局關於按照納稅信用等級對增值稅發票使用實行分類管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第71號）的規定，目前取消增值稅發票認證的納稅人範圍已由納稅信用A級、B級的增值稅一般納稅人擴大到納稅信用C級的增值稅一般納稅人。
（1）在發票勾選時，請關注界面上的當前稅款所屬期，納稅人勾選的發票將屬於當前的所屬期。
（2）確認勾選的操作期為當期已申報結束或徵期結束後（以兩者中較先發生者為開始時間）至下期申報當天或徵期結束當天（以兩者中較先發生者為終止時間）。勾選操作窗口期的規定不同於原掃描認證的窗口期，如納稅人於2017年3月1日進行勾選認證的增值稅專用發票可於2017年2月所屬期申報抵扣，但同日掃描認證的增值稅專用發票只可於2017年3月所屬期申報抵扣。
六
預繳稅款
1.房地產開發企業（包括一般納稅人以及小規模納稅人），採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
2.房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預徵率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
3.應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款/（1+稅率或者徵收率）*3%
一般納稅人適用一般計稅方法計稅的按照11%稅率計算；一般納稅人適用簡易計稅方法計稅的以小規模納稅人，按照5%徵收率計算。
4.房地產開發企業應在取得預收款的次月納稅申報期向機構所在地主管國稅機關預繳稅款。預繳稅款時應填報《增值稅預繳稅款表》。
【補充】不動產經營租賃的預繳：
1.房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產老項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
房地產開發企業中的一般納稅人，出租其2016年5月1日後自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3%預徵率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
2.房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
七
納稅義務發生時間
1.納稅人銷售、出租不動產，為發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產過程中或者完成後收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產權屬變更的當天。
2.納稅人發生視同銷售情形的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成或者不動產權屬變更的當天。
3.房地產開發企業採用預收款形式銷售自行開發的房地產項目，納稅人義務發生時間為交付房產的當天。先開具符合規定的適用稅率的增值稅發票的，為開具發票當天。
八
納稅申報
1.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法的，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
2.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法以及小規模納稅人，以當期銷售額和5%徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
3.房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
九
發票開具
1.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。
2.小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。
3.房地產開發企業向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。
4.銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物和應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備註欄註明不動產的詳細地址。
5.房地產開發企業採用預售形式銷售自行開發的房地產項目，在收到預售款時可以開具不徵稅的增值稅普通發票（該發票不需做納稅申報），開具內容為“預收購房款”，選擇商品和服務稅收分類編碼“602銷售自行開發的房地產項目預收款”。
6.房地產企業銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具不徵稅的增值稅普通發票，開具增值稅發票時應選擇商品和服務稅收分類編碼“603 已申報繳納營業稅未開票補開票”。 對此部分款項一般納稅人不得開具增值稅專用發票，小規模納稅人不得申請代開增值稅專用發票。
根據《國家稅務總局關於進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）第七條的規定，納稅人2016年5月1日前發生的營業稅涉稅業務，需要補開發票的，可於2017年12月31日前開具增值稅普通發票(稅務總局另有規定的除外)。
十
試點前發生的業務
1.試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額徵收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。
2.試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點後因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。
3.試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。