25日，北京朝陽區管莊鄉、大興區瀛海鎮地塊均以超3萬/平方米的樓面價成交，分別被城建、國瑞競得。土拍結果一經出爐，馬上引發市場熱議。按照規定，兩宗地塊的居住建築面積均需全部建設“自住房”，且設定最高銷售價格為2.9萬/平方米。另外，在競拍過程中，當樓面價超過限價後，仍有多家企業繼續舉牌。拿地樓面價與銷售限價倒掛，企業“賠本拿地”的動機是什麼？
1、地塊本身條件優越，吸引更多企業參拍
兩宗地塊分別位於北京朝陽區管莊鄉和大興區瀛海鎮，交通區位條件出眾，靠近主幹道，均有軌道交通經過。地塊周邊都有較多成熟社區，生活氛圍濃厚，各類配套齊備，再加上地塊本身體量較大，整體條件屬上乘。
2、地塊含有一定比例商辦面積，有可操作利潤空間
根據地塊出讓文件，朝陽區地塊的商辦面積佔比30%，大興區地塊商辦面積佔比20%。在自住房部分收益固定的情況下，企業勢必最大程度上挖掘商業部分的利潤空間。在北京限價房頻出、嚴禁商改住的背景下，商辦開發與運營或成為企業新的關注點。
3、自住房項目資金週轉快，企業壓力小
相對一般商品住房項目，自住房項目有審批綠色通道，有效減少審批手續所耗時間，同時以開發自住房名義貸款，銀行審批放款相對快捷，縮減項目銷售區間，資金流轉更快，便於企業回籠資金。
4、保證市場佔有率，維持企業內部運轉
穩定、充足的土地儲備是各企業保證市場佔有率的前提，而保證市場佔有率有利於企業維持外部信心與內部運轉，這就要求企業保證合理的拿地與開發節奏。另外，企業在北京拿地時，往往不僅侷限於經濟價值，北京具有的獨特戰略意義也是企業在意的重點。
補充閱讀：
● 朝陽區管莊鄉塔營村地塊最終經過55輪競價，被城建以32.6億競得，樓面價31762.73元/平，溢價率55.24%。地塊具體四至為：東至塔營中路，南至小寺村南街，西至塔營西路，北至塔營街，為F1住宅混合公建用地，建築體量為10.3萬平方米，推出樓面價為20461元/平方米，地塊居住建築規模將全部建設“自住型商品住房”，最高銷售價格為29000元/平方米。地塊位於東五環東側，緊鄰京通快速路、廣渠路和地鐵八通線，交通出行便利，周邊有萬豪購物廣場、朝陽區雙橋醫院等相關基礎配套，地理位置優越。
圖：朝陽區管莊鄉塔營村地塊位置示意圖
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
● 大興區瀛海鎮地塊最終經過31輪競價，被國瑞以38億競得，樓面價30144.61元/平，溢價率58.33%。地塊具體四至為：東至京福路，南至鎮區中街，西至經二路，北至鎮區北街，為F1住宅混合公建用地，建築體量為12.6萬平方米，推出樓面價為19039元/平方米，地塊居住建築規模將全部建設“自住型商品住房”，最高銷售價格為29000元/平方米。該地塊位於京臺高速東側，西側緊鄰京福路，沿京福路北行可直接進入五環，駕車出行較便利。地塊東南側靠近瀛海鎮人民政府，周邊教育、商業、醫療、生活配套齊備，住宅項目也較多，生活氣息濃厚。
圖：大興區瀛海鎮地塊位置示意圖
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
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