長江商報記者 楊玲玲 廣州報道
作為珠三角核心城市，深圳、廣州的寫字樓壓力正逐漸爬升至頂峰。
對於深圳市場而言，金融企業離場、包租公司退租的餘波尚未散去。高力國際研究報告顯示，2019年上半年，深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率高達65.7%。
而廣州，預計2019年甲級寫字樓預計共超過84萬平方米新增供應入市，至年底全市空置率或上升至7.0%。到2020年，廣州優質寫字樓新增供應將接近110萬平方米，預計屆時全市空置率將攀升至頂峰。
另外長江商報記者注意到，近幾年來，國內超高層建築進入異常繁榮階段，珠三角作為典型區域之一，又以廣州、深圳的超高樓建設最多。今年年初，刷新深圳第一高樓紀錄的平安金融中心曾被爆出“一次性被退租10層樓”，退租面積共計達3萬平方米。
同時，近日長江商報記者走訪廣州珠江水畔的地標建築廣州雙子塔，也發現有部分待租寫字樓空間。分析人士指出，超高層建築“瘋長”背後，招商、運營均面臨壓力，其辦公區大多不宜實現中小面積分割，存在同質化與缺乏靈活性的問題。
超高層退租隱憂
寫字樓空置隱憂，一定程度上可以從廣深的地標性超高層建築中窺得一二。
今年年初，刷新深圳第一高樓紀錄的平安金融中心就被媒體爆出“一次性被退租10層樓”，退租面積共計達3萬平方米。
對此，平安不動產方面迴應表示，報道中涉及到的十層樓近3萬平米的面積數據是準確的，但並不是被退租，而是由於租戶原本想將其總部、主要業務遷入深圳，後因其自身發展原因未能實現，導致客戶欠租違約。
這只是寫字樓市場氣象變化的一個縮影。位於珠江水畔的廣州雙子塔，與隔江的“小蠻腰”遙遙相望，其中西塔樓高440米，東塔樓高530米，均是超高層建築的代表之作。
7月3日，長江商報記者走訪位於珠江新城CBD核心金融商務區的廣州東塔看到，整個建築共有116層，地上111層，其中7-66層為辦公區域，單層租賃面積約3500-3700平方米。根據樓層索引，目前已入駐包括大成Dentons、花旗銀行、畢馬威會計師事務所、中意人壽、招商蛇口華南區域總部等企業。
長江商報記者發現，不少中資企業把廣州東塔作為其華南總部，其中又以律所、金融、地產等企業居多，但仍有部分寫字樓空間等待出租。
同時，記者探訪距離東塔僅數百米的西塔瞭解到，該建築比東塔入市時間更晚，整個建築由地下4層、地上103層的主塔樓和28層的附樓組成，經營業態包括寫字樓、酒店、商場、公寓以及會議中心等，其中4-66F為辦公區域。
長江商報記者以承租者身份致電西塔招商部，相關負責人介紹稱：目前仍有寫字樓在租，面積為280平方米-550平方米的固定戶型，低區每月約250-260元/平方米，高區每月約270元/平方米。同時，該招商負責人表示：“租金每個月都在浮動，延後幾個月再租可能就會變化。”
事實上，國內超高層的建築熱潮，在廣深等一線城市表現更甚。2018年，深圳建成200米以上高樓14座，佔全球總數的近10%，連續3年成為世界上完成200米及以上建築最多的城市。而廣州300米以上超高層建築最集密的天河CBD，目前已有9座超過300米的超高層。這些高樓入市後，無疑將帶來大量的寫字樓空間。
供應量急劇攀升
數據顯示，於廣州市場而言，過去四個季度，核心區寫字樓新增可租賃供應均集中在琶洲，合計約25萬平方米。“放量”將是琶洲寫字樓未來幾年的關鍵詞。
7月3日，記者乘坐海珠有軌電車在南風站下車，抬頭看到一棟棟高樓正伴隨著機器的轟鳴在熱火朝天地施工建設中。據介紹，2015年6月以來，琶洲西區共出讓28宗地塊，引進21家企業。目前，所有拍地項目已全部立項，17個已經動工。同時，記者走訪中瞭解到，目前，琶洲已有環球貿易中心、保利天幕廣場、保利中悅廣場、環匯商業中心、萬勝廣場等高端樓宇已建成投入使用。
高力國際華南區董事總經理馮文光表示，2019年廣州甲級寫字樓預計共超過84萬平方米新增供應入市。預計至年底全市空置率或上升至7.0%。而到2020年，廣州優質寫字樓新增供應將接近110萬平方米，超過81%體量位於琶洲，預計屆時全市空置率將攀升至頂峰。
同時，今年以來，高力國際、第一太平戴維斯等多家服務諮詢機構均給出深圳甲級寫字樓將有大量新增供應入市的判斷。
高力國際數據顯示，未來3年深圳甲級寫字樓新增將超600萬平方米，相當於加建一座城市，而全市空置率可能攀升至30%，屆時將給租金造成壓力。而按照第一太平戴維斯的預計，2019年深圳還將有7棟甲級寫字樓入市，帶來約57.77萬平方米的新增供應。未來5年內，由於新項目集中入市，深圳甲級寫字樓市場的空置率也將有所上升。
不過，值得關注的是，自2019年2月《粵港澳大灣區規劃綱要》公佈以來，機構投資者加大對灣區門戶城市廣州、深圳的關注力度。分析人士表示，廣深作為大灣區的核心引擎，未來在吸引本土以及國際知名企業、機構落戶上，依然存有較大空間。
空置率持續走高
自去年年中以來，關於廣深寫字樓空置率走高的話題持續升溫。
深圳一家創業型科技公司高層告訴長江商報記者，由於去年公司生意拓展不力，到年末時利潤並不理想，為了節省開支，從中心區的寫字樓搬到了寶安一個比較便宜的中低端寫字樓。高力國際研究報告指出，2019年上半年，深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率高達65.7%。
針對空置率走高情況，6月17日，深圳市前海深港現代服務業合作區管理局關於印發《前海深港現代服務業合作區促進企業迴歸辦公用房租金補貼辦法》的通知。其中，在前海片區達到一定條件的租戶，每年可獲得高達500萬元的辦公用房租金補貼，並且可連續享受三年。
另值得一提的是，去年以來，互聯網金融行業整頓，監管趨嚴一批企業隨之倒下，也是空置率走高的一大原因。隨著金融行業面臨嚴峻發展趨勢，相關企業在深圳甲級寫字樓租賃活動中的比例也大幅減少，很多金融類的企業都已經撤退。
而對於廣州，根據研究機構的統計數據，目前廣州甲級寫字樓整體空置率為4.2%，同比小幅上升0.3個百分點。全市甲級寫字樓平均租金較去年同期保持平穩，同比增長0.9%至每平方米每月179元。雖然當前空置率狀況相對緩和，但未來隨著新增供應的入市，空置率亦不容樂觀。
佇立珠江水畔的廣州雙子塔。長江商報記者 楊玲玲 攝