'暴雨不停，最近3年全國這11種房謹慎買！買了容易哭'

最近遇到很多有意思的事，打算寫一個系列！上班路上想了想，就叫地產墮落系列吧。

聊聊最近值得吐槽的，房地產質量、房地產論壇、房地產戶型、房地產限價、房地產調控、房地產保障、房地產渠道等等。

本來今天準備吐槽一下房地產論壇的，但剛好有在開的論壇，為了避免誤傷，今天還是聊聊，最近很多人關心的暴雨下，那些房子買要謹慎了！

對於如何選到質量好的房子，業內一直有這樣一句話，買房要“白天看一次，晚上看一次，下雨天再看一次”。白天主要看採光，晚上主要考察周邊環境是否宜居，下雨天主要看是不是有漏水現象，防水做得是否能讓人滿意。

未來很可能極端天氣會越來越多！

最近的雨季，全國十餘省份遭遇大到暴雨，局地大暴雨。監測數據顯示，強降雨造訪的地區包括山西中東部、內蒙古呼和浩特、四川盆地和川西高原北部、貴州中西部、廣西南部、海南島中東部、浙江東部、上海、江蘇東南部、山東南部等部分地區。

而從房屋質量看，最近幾年是交付高峰期，問題會越來越多！

官方數據：2018年，全國共發生房屋市政工程生產安全事故734起、死亡840人，與上年相比，事故起數增加42起、上升6.1%，死亡人數增加33人、上升4.1%。其中，寧夏、四川、黑龍江、河北、海南、陝西、北京、青海、上海、山東、遼寧、福建、甘肅、河南、重慶等15個地區事故起數同比上升，寧夏、四川、黑龍江、河北、北京、上海、青海、海南、遼寧、山東、安徽、陝西、福建、甘肅等14個地區死亡人數同比上升。

對於買房人來說，不確定因素越來越多，一方面“房住不炒”，換房的難度加大了，那麼這種情況下，買一套質量好一點的，住的舒服點的，就成為了難題：

今天偉哥簡單的羅列一下，最近3年，全國這10類房屋謹慎買！

因為調控，房地產在銷售環節呈現明顯的“大小年”變化。而很多人忽視的建築質量其實也一樣，房價在上漲的時候，房屋質量問題只要問題不大，都會被忽視。而2018年，因為房價逐漸開始出現了平穩下行的苗頭。這些質量問題將會非常非常集中的開始爆發。越是小城市質量問題越大。因為監管越少。

按照《民用建築設計通則》規定，重要建築和高層建築主體結構的耐久年限為100年，一般性建築為50-100年。居民很顯然不屬於“重要建築物”之列，大部分房屋的結構年限本來就是50年！而且從實際施工角度看，大部分房屋質量並扛不到50年之久！

你會看到越來越多的新聞曝光外牆脫落！

1：地價與房價差距非常少的，甚至地價比房價貴的。

2016-2017年地王集中，而在2018-2019年上市銷售的時候很多企業發現，地價與房價接近，這種情況下，只能嚴控建安成本了。

當然也有人說，建安成本佔比不高，控制意義不大，對於很多接近虧損或者已經虧損的項目來說，任何成本都會收緊。

2：房價與周圍二手房價格明顯倒掛的！

很多人說，限價下，開發商也賺錢啊。其實邏輯不是這樣的，因為限價，導致開發商感覺自己虧了，而且最大的問題是大部分開發商不擔憂銷售問題，這種情況下，一房難求，房子蓋的太好反應不到市場價格上。

導致大部分開發商都不求產品，只求完成任務。

能不送的就不送。精裝修標準越來越低，逐漸開始產業化裝修。不客氣的直接精裝變毛坯，想要精裝修麼？購房合同外再籤一個新的外包合同，當然錢也是要另附的。還有的就是車位不送，不租，只賣。車位價格越來越高。

裝飾減配。初級手段外簷石材變塗料；這錢省的讓行外人不經意間就可以忽略，綠化減配，江南園林變疏林草地；

設施減配，園林小品、桌椅板凳通通刪去，石材路面變柏油，參天大樹變樹苗，電梯內的裝飾不鏽鋼變成大鏡面等等等。

3：監理公司與建設公司都是開發商自己的項目！

很多開發商的建設量是外包、分包，但對於建築商來說，也面臨巨大的成本壓力：另外建築監理都是開發商僱傭，這種情況下，特別是監理就是開發商的子公司，你懂的。

4：地下部分特別多的房子謹慎買！

國家規定在正常使用條件下，房屋建築工程的最低保修期限為：

(一)地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；

(三)供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；

(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；

(五)裝修工程為2年。

其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。

沒有一個項目可以說能徹底解決地下室未來漏水的問題，對於地下有一層的，因為全面大開挖，相對問題還小一點。對於地下二層，三層的，這種項目，建議最好還是買上疊，除非下疊特別優惠，否則5年後，肯定讓你好看。

5：靠近水源的

靠近水源地的建築，相對建設成本會增加，防水等難度也加大，而這些本來就是有固定的保質期。

6：過去2年房地產銷售榜單上突然上漲的民企

這種基本都是質量非常差的代表，而且大部分資金鍊非常非常緊張！

7：一個城市只有一個項目的企業

這很簡單了，只有一個項目的企業，基本也沒打算認真幹。

8：在一個城市出現過2次以上質量安全的開發商項目

這種建議購房者可以搜索一下這家開發商這2年的交付情況。

9：要求經理人大量跟投的房地產企業開發的項目

這是一個最爛的管理創新，讓經理人大量跟投，經理人必然會一切要求最快，最節省。這必然帶來出現各種問題概率提升。

10：整個區域排水設計有問題的謹慎買

這可以看每年的雨季，經常出現道路積水的，這種基本都是基礎設施不到位。

11：快週轉的企業！

所有的房地產企業都強調快週轉，雖然快週轉並不必然出現問題，但從概率角度看，快週轉下，各種質量問題的爆發概率更是越來越高。

而且有很多企業快週轉+全員跟投，這種情況下，很多破壞基本事物規律的快週轉出現了。這些房屋質量問題非常嚴重。而且從市場佔比看，越來越高。

這幾年，你買到的房子，大部分都是快週轉企業快速蓋的。祈禱吧，

最後，偉哥給你幾個建議：

並不是完全不能買，這也對應價格，特別便宜了，質量小問題大部分人會忽視，而在未來，房價基本平穩的情況下，購房者對質量會非常非常關注。不論是新建住宅交付，還是二手房交易，質量不好的房子未來會越來越難交易！

首先：謹慎選擇2018-2019年施工建設的房屋。這幾年的房屋質量歷史最差，因為不僅僅是開發商沒錢，現在建造商也虧。地價最好占房價別超過70%，超過了基本就代表開發商虧損了。

其次：如果買，就儘量買大開發商、大城市的物業，相對質量要好。口碑好的。

第三：能別買精裝修就別買精裝修。容積率越高的項目，問題越大。容積率低的別墅物業，除非特別便宜少買地下。