在成都，有一個景區投資20億，耗時四年，在開業頭三天，保守估計湧入13萬遊客！並且曾被冠以“成都清明上河圖”、“成都周莊”的名目，這就是成都龍潭水鄉，是一個建設風格融江南水鄉和川西民居為一體的商業片街區，它既有南派建築的精緻，又有川西建築的恢弘。引都江堰水入鄉，水鄉由三個島組成、三島之間由不同建築風格的21座拱橋相連，水面上風格各異的遊覽船航行在其間，形成成都平原獨具風格的旅遊景觀。
在成都，有一個景區投資20億，耗時四年，在開業頭三天，保守估計湧入13萬遊客！並且曾被冠以“成都清明上河圖”、“成都周莊”的名目，這就是成都龍潭水鄉，是一個建設風格融江南水鄉和川西民居為一體的商業片街區，它既有南派建築的精緻，又有川西建築的恢弘。引都江堰水入鄉，水鄉由三個島組成、三島之間由不同建築風格的21座拱橋相連，水面上風格各異的遊覽船航行在其間，形成成都平原獨具風格的旅遊景觀。
按照開發商及項目最初的規劃，龍潭水鄉是集精品酒店、商務會所、購物、餐飲、休閒、娛樂、旅遊為一體的複合業態商業街區。按當時項目設計負責人的說法是“東西合璧，南北相融”。但是誰又料道，短短三年之後，龍潭水鄉卻走向了另外一個極端，成為了又一個旅遊界的笑話，剖析項目失敗原因，其實主要有以下兩個方面。
在成都，有一個景區投資20億，耗時四年，在開業頭三天，保守估計湧入13萬遊客！並且曾被冠以“成都清明上河圖”、“成都周莊”的名目，這就是成都龍潭水鄉，是一個建設風格融江南水鄉和川西民居為一體的商業片街區，它既有南派建築的精緻，又有川西建築的恢弘。引都江堰水入鄉，水鄉由三個島組成、三島之間由不同建築風格的21座拱橋相連，水面上風格各異的遊覽船航行在其間，形成成都平原獨具風格的旅遊景觀。
按照開發商及項目最初的規劃，龍潭水鄉是集精品酒店、商務會所、購物、餐飲、休閒、娛樂、旅遊為一體的複合業態商業街區。按當時項目設計負責人的說法是“東西合璧，南北相融”。但是誰又料道，短短三年之後，龍潭水鄉卻走向了另外一個極端，成為了又一個旅遊界的笑話，剖析項目失敗原因，其實主要有以下兩個方面。
1、策劃環節
龍潭水鄉位於龍潭工業總部基地核心區，有類似剛需的市場支撐，可惜現在該區域還有待發展。項目主打的是成都及周邊城市的周邊遊市場，可是現在除了建築之外，文化上的混亂、業態上的空白，顯然低估了成都人的消費需求。
龍潭水鄉號稱清明上河園(北方的、宋代的)，看不到任何與之相關的內容，和《紅樓夢》一樣是個赤裸裸的噱頭，龍潭水鄉真正的文化靈魂不明確。倘若學習《宋城千古情》，需要強大的市場支撐(外地遊客，旅行社)，且與本土發生關聯(文化演出上的會客廳功能)，而且需要投入巨大精力、財力打造演藝項目，難度也非常大，顯然龍潭水鄉走的也不是這個路子。
龍潭水鄉與成都、西蜀、乃至西南關聯繫並不強，沒有多少實質內容。
如果這是一個飛來的、外來文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是說，在深圳世界之窗已然進入博物館的現在，江南水鄉從物理距離、文化距離、心理距離等角度，有沒有一點點構成“魅惑”的可能?
在成都，有一個景區投資20億，耗時四年，在開業頭三天，保守估計湧入13萬遊客！並且曾被冠以“成都清明上河圖”、“成都周莊”的名目，這就是成都龍潭水鄉，是一個建設風格融江南水鄉和川西民居為一體的商業片街區，它既有南派建築的精緻，又有川西建築的恢弘。引都江堰水入鄉，水鄉由三個島組成、三島之間由不同建築風格的21座拱橋相連，水面上風格各異的遊覽船航行在其間，形成成都平原獨具風格的旅遊景觀。
按照開發商及項目最初的規劃，龍潭水鄉是集精品酒店、商務會所、購物、餐飲、休閒、娛樂、旅遊為一體的複合業態商業街區。按當時項目設計負責人的說法是“東西合璧，南北相融”。但是誰又料道，短短三年之後，龍潭水鄉卻走向了另外一個極端，成為了又一個旅遊界的笑話，剖析項目失敗原因，其實主要有以下兩個方面。
1、策劃環節
龍潭水鄉位於龍潭工業總部基地核心區，有類似剛需的市場支撐，可惜現在該區域還有待發展。項目主打的是成都及周邊城市的周邊遊市場，可是現在除了建築之外，文化上的混亂、業態上的空白，顯然低估了成都人的消費需求。
龍潭水鄉號稱清明上河園(北方的、宋代的)，看不到任何與之相關的內容，和《紅樓夢》一樣是個赤裸裸的噱頭，龍潭水鄉真正的文化靈魂不明確。倘若學習《宋城千古情》，需要強大的市場支撐(外地遊客，旅行社)，且與本土發生關聯(文化演出上的會客廳功能)，而且需要投入巨大精力、財力打造演藝項目，難度也非常大，顯然龍潭水鄉走的也不是這個路子。
龍潭水鄉與成都、西蜀、乃至西南關聯繫並不強，沒有多少實質內容。
如果這是一個飛來的、外來文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是說，在深圳世界之窗已然進入博物館的現在，江南水鄉從物理距離、文化距離、心理距離等角度，有沒有一點點構成“魅惑”的可能?
2、實操環節
操作思路還停留在多年前的旅遊景區操作的思路上，沒有旅遊地產和商業地產的一點思維;操作團隊不懂旅遊地產或商業地產，沒有搞清楚旅遊地產或商業地產的核心，不能給老闆正確的決策提供支持。
定位不清，不準、或者說根本沒有定位，卻只把目光放在建築規劃上，這是最無知的操盤人，卻不知，沒有商業、沒有靈魂的建築永遠就只是一堆鋼筋混泥土;動線混亂，業態規劃混亂、招商能力差、運營更無從談起。不論是做商業地產還是旅遊地產，一個項目的方向錯了，註定永遠都是個悲劇。
不論是做商業地產還是旅遊地產，最最核心的不是區域位置，也不是建築，而是吸引人的亮點、留住人的核心、讓人走了還能不斷再來的關鍵；玩概念的忽悠的時代已過去，尊重市場規律，尊重專業。
所以說：商業地產、旅遊地產快一步會死，慢一步也會死，快半步就會恰到好處，但這半步的把握需要基礎、功底、需要豐富的商業地產、旅遊地產從業經驗；項目沒有核心驅動力的主題和特色，東施效顰註定失敗。
在成都，有一個景區投資20億，耗時四年，在開業頭三天，保守估計湧入13萬遊客！並且曾被冠以“成都清明上河圖”、“成都周莊”的名目，這就是成都龍潭水鄉，是一個建設風格融江南水鄉和川西民居為一體的商業片街區，它既有南派建築的精緻，又有川西建築的恢弘。引都江堰水入鄉，水鄉由三個島組成、三島之間由不同建築風格的21座拱橋相連，水面上風格各異的遊覽船航行在其間，形成成都平原獨具風格的旅遊景觀。
按照開發商及項目最初的規劃，龍潭水鄉是集精品酒店、商務會所、購物、餐飲、休閒、娛樂、旅遊為一體的複合業態商業街區。按當時項目設計負責人的說法是“東西合璧，南北相融”。但是誰又料道，短短三年之後，龍潭水鄉卻走向了另外一個極端，成為了又一個旅遊界的笑話，剖析項目失敗原因，其實主要有以下兩個方面。
1、策劃環節
龍潭水鄉位於龍潭工業總部基地核心區，有類似剛需的市場支撐，可惜現在該區域還有待發展。項目主打的是成都及周邊城市的周邊遊市場，可是現在除了建築之外，文化上的混亂、業態上的空白，顯然低估了成都人的消費需求。
龍潭水鄉號稱清明上河園(北方的、宋代的)，看不到任何與之相關的內容，和《紅樓夢》一樣是個赤裸裸的噱頭，龍潭水鄉真正的文化靈魂不明確。倘若學習《宋城千古情》，需要強大的市場支撐(外地遊客，旅行社)，且與本土發生關聯(文化演出上的會客廳功能)，而且需要投入巨大精力、財力打造演藝項目，難度也非常大，顯然龍潭水鄉走的也不是這個路子。
龍潭水鄉與成都、西蜀、乃至西南關聯繫並不強，沒有多少實質內容。
如果這是一個飛來的、外來文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是說，在深圳世界之窗已然進入博物館的現在，江南水鄉從物理距離、文化距離、心理距離等角度，有沒有一點點構成“魅惑”的可能?
2、實操環節
操作思路還停留在多年前的旅遊景區操作的思路上，沒有旅遊地產和商業地產的一點思維;操作團隊不懂旅遊地產或商業地產，沒有搞清楚旅遊地產或商業地產的核心，不能給老闆正確的決策提供支持。
定位不清，不準、或者說根本沒有定位，卻只把目光放在建築規劃上，這是最無知的操盤人，卻不知，沒有商業、沒有靈魂的建築永遠就只是一堆鋼筋混泥土;動線混亂，業態規劃混亂、招商能力差、運營更無從談起。不論是做商業地產還是旅遊地產，一個項目的方向錯了，註定永遠都是個悲劇。
不論是做商業地產還是旅遊地產，最最核心的不是區域位置，也不是建築，而是吸引人的亮點、留住人的核心、讓人走了還能不斷再來的關鍵；玩概念的忽悠的時代已過去，尊重市場規律，尊重專業。
所以說：商業地產、旅遊地產快一步會死，慢一步也會死，快半步就會恰到好處，但這半步的把握需要基礎、功底、需要豐富的商業地產、旅遊地產從業經驗；項目沒有核心驅動力的主題和特色，東施效顰註定失敗。
湯俊，現任北京創行合一規劃設計院執行院長
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