小高探盤濱水居3

河南商報首席記者 高瞻展 實習生 陳媛媛 劉盼盼

關於楊金片區樓市，曾有種種確信。

曾經確信，多條道路下穿連霍，地王窩北龍湖與楊金“無縫對接”，一路之隔、只差1公里。

現在知道，工程僅規劃公示，仍在前期準備，圍擋內仍是荒草，還有未遷民宅立在龍源十三街北頭。

曾經確信，售樓部裡、自媒體上展示的鄭東新區北部區域規劃圖裡，中州大道、京港澳高速、連霍高速、黃河南岸合圍的約111平方公里區域，是智慧創新生態宜居的“東區北”。

現在知道，上述廣袤土地不是鄭東新區，而是分屬金水區楊金街道、興達街道和惠濟區花園口鎮，跨度16年的規劃何時落地？

曾經確信，住宅容積率、區域限高雙限之下，低密度小區帶來完美人居體驗，品牌開發商進駐又帶來價值加持。

現在知道，楊金片區機場居中，汙水處理廠在西北，動車段編組站在東南，安置房鱗次櫛比，小開發商項目眾多，公共配套不成熟……

在歷時一週、驅車230多公里的實地探訪後。

紙上得來的種種確信，竟一件一件變成不確信。

一、客觀分析

焦點1：連霍下穿：楊金只差一公里直通北龍湖？

某地產自媒體曾兩度撰文力挺楊金片區樓盤，稱：

“從北龍湖的弧圈頂上新修的中央大道向北，只差一公里左右的距離就穿過連霍到達楊金片區了。突破這一小段距離，北龍湖和龍湖北，就能夠實現無縫對接了。”

“北龍湖項目已實現高價銷售，而龍湖北在售的某項目目前尚不足2萬元/平。”

遂得出“楊金片區是價值窪地”的結論。

惠濟區普蘭斯薰衣草莊園與原陽縣張雙井村，也就隔了不到4公里的黃河，於是乎“突破一小段就能無縫對接了”？

但這區區一公里，橫亙著一排尚未徵遷的民宅，還有僅公示規劃、尚處在前期準備的下穿工程，這將是漫長的等待。

9月14日，河南商報記者沿著北龍湖片區的龍源十三街向北行駛，行至魏河南岸，道路斷行。

龍源十三街跨魏河大橋主體已成，橋面瀝青已鋪，工人頂著烈日鋪人行道道磚，向北望，樹叢掩映中的連霍高速，車流穿梭。一位施工人員說，其所負責的龍源十三街工程標段，向北至新龍路止。

眼瞅著過了魏河橋，向北再有幾百米就抵達新龍路了，但兩排彩鋼板房橫在當前，“聽說是板房裡的人不願搬遷，工程只能暫停。如果他們能搬走，剩下這段工程還需要半年左右。”

（站在龍源十三街最北端的魏河橋上，能看到樹叢掩映中的連霍高速，但據工人說，這些板房擋住了向北施工的去處）

按照鄭州市規劃局網站城鄉公示的規劃，龍源十三街穿過新龍路繼續向北，穿越連霍高速後，與楊金片區的中央大道相連。

9月14日，新龍路北側的龍源十三街下穿立交工程大概區域被圍擋圍起，但裡面並未開工，也未見公示相關工程信息。(下圖)

河南商報記者從負責“鄭東新區龍源十三街與連霍高速立交工程”的有關部門瞭解到：上述項目今年剛公示規劃，目前尚處前期準備階段。

這也就意味著，目前尚無施工項目部，也無具體施工細化時間表。

下穿連霍高速，有兩種施工方法，

一是盾構掘進法：高速不斷行，下穿道路鑽洞過去；二是開挖路基架橋：鋪設保通路後，開挖高速公路原有路基，高速公路架橋跨越下穿道路通行。

盾構掘進造價高昂，而規劃文本和截面圖顯示，這是“xx立交工程”，而非“xx下穿隧道工程”，鑽洞這事兒甭想了。

開挖路基架橋，得先規劃保通路走向，並履行徵地手續，一切就位後再開挖路基、架橋，細節有多複雜自不必提。

在當下，因缺乏南北下穿幹道，橫在楊金與北龍湖間的連霍高速，成了阻擋北龍湖資源外溢的防波堤。

儘管，臨近楊金的北龍湖區域，道路寬闊齊整，但周邊仍待開發，短期內也沒什麼資源外溢。

焦點2：規劃圖景

無論是在楊金片區大小售樓部，還是在楊金片區價值分析文章中，這張《鄭東新區北部區域概念性總體規劃(2014-2030) 》圖都被po在顯眼位置。

在這張規劃圖裡，如今的馬頭崗機場，變成了綠地公園；楊金片區多條道路也穿過連霍高速，直通北龍湖。

更令人振奮的是，西起中州大道,東至京港澳高速輔道,南起連霍高速,北至黃河南岸的廣闊土地，被冠以“鄭東新區北部區域”的概念。

隨著城市“北擴東移”，東區富庶與北區宜居疊加，區域發展潛力巨大。

但在此有三點觀察：

1，“東區北”並不是“東區”

從行政規劃上看，上述區域中：中州大道與索須河、賈魯河包夾的三角地塊，是屬於惠濟區的花園口鎮；其餘區域，為金水科教園區地界，分屬楊金街道和興達街道。

至少在當下，“東區北”是一個跨區縣的區位概念，並非鄭東新區轄區。

2，上述規劃中核心位置，原本是馬頭崗機場的位置變成了綠地公園，然而，軍用機場外遷涉及國防部署，暫無可靠消息和時間表。

3，概念強度有多大？

綜上所述，上述規劃落實需要跨區協調，甚至需要軍地協調，那麼，規劃推進的決心、概念的強度有多大呢？

往往若相關部門想力推某個區域概念，這個概念會頻繁出現在官員講話中，出現在時政新聞稿中，成為熱詞。

大家不妨以“鄭東新區北部區域”為關鍵詞百度搜索，看看這個概念最近出現是否頻繁，是作為營銷概念出現在自媒體或樓盤軟文中多，還是出現在媒體署名報道中多？

焦點3：區域現狀

多篇楊金片區分析文章中，都提到該區域的5點缺陷（樓市價值領層面）：

1，馬頭崗汙水處理廠非全封閉，非下沉式設計，氣味汙染在所難免。

2，馬頭崗機場位於楊金片區的中央位置，佔地面積大，對居住有一定影響，暫無搬遷計劃。

3，區域東南角有動車編組站。

4，該片區安置房集中。

5，不少優勢區位被小開發商搶佔，缺乏一線品牌的區域價值提升作用。

二、利好因素

• 要點1：賈魯河治理，雙湖環繞

前文中說道，賈魯河從鄭州西南蜿蜒而下，在金水、惠濟交接處繞了個彎，轉向東南匯入淮河，在鄭州形成“幾”字形。

“幾”字形的頂點，也就是賈魯河離黃河最近處，就在楊金片區。

賈魯河治理工程在這裡形成兩個主要景觀節點：祥雲湖和賈魯湖。兩湖沿岸綠化範圍窄的有50米，寬處達300多米，在北四環向南，綠地面積足有2000多畝。

《鄭州市賈魯河綜合治理工程藍線外生態景觀方案（公示）》中提到，祥雲湖位於索須河與賈魯河交匯處，是賈魯河離黃河最近的區域，是體現大河文化、賈魯治水文化的重點區域，基於現狀良好的植被及文物保護亭保留兩座生態島，在島邊緣設計碼頭供遊船停泊，讓遊人能親身體驗水的奧祕。

賈魯湖位於景泰路至 107 國道之間，結合林下空間設計鐵道主題公園，並在 107 國道附近設置森林健體公園。

下圖是賈魯河賈魯湖區段，與施工藍圖相比已經很接近了。

• 要點2：實探汙水處理廠，並非臭氣熏天

針對上文提到的5條區域劣勢，小高也進行了走訪，其中有些情況可能沒有想象中嚴重。

比如中州大道東、賈魯河南的馬頭崗汙水處理廠，有這樣一個鄰居，會不會臭氣擾民？

河南商報記者採訪獲知，該廠主要消納金水區、惠濟區、以及北龍湖部分區域的生活汙水，日處理量60萬噸。

該廠一位負責人介紹，生活汙水之所以臭，是因為裡面含有有機物。民眾在衛星圖上看到的露天大池子，是用微生物來消解汙水裡的有機物，經過消毒後，最終達到一級A水質，再匯入賈魯河。

“除了進水口車間附近難免有點氣味外，廠區絕大部分區域都是沒有氣味的。”該廠工作人員帶著河南商報記者來到廠區東側的露天水池，在進水口附近，能聞到些許土腥味，到了出水口，泥水已經清澈見底，沒有絲毫氣味，為保證水質，該廠用終端水餵養的金魚還神氣十足。

• 要點3：產業園區發展，配套逐步成熟

為了解決一條楊金大道出入園區的尷尬，園區規劃了 “三環三橫五縱”的骨幹路網。即通過迎賓路等三條主要道路向西與惠濟組團聯繫，通過慧城環路、中央大道、慧科環路等六條主要道路向南與鄭東新區聯繫，同時打通北向黃河的通道。

據悉，通往鄭東新區的道路採用車行下穿、人行上跨的交通組織形式，設置11處車行、7處人行銜接出入口。規劃延續軌道交通2號線、6號線的走向，規劃軌道交通4號線的支線從龍湖地區依託黃河金融軸延伸至本園區，結合慧城環路的有軌電車系統，以及貫穿東西組團的BRT線路，規劃成網成環的大運量公共軌道交通系統，實現與鄭東新區及中心城區的無縫對接。

與其他住宅為主的片區不同，楊金大道兩旁鄰里的科教園區內，不少高科技企業正逐步落戶，實業支撐、產城融合。

• 要點4：自貿區丁字路口，連霍鄭州段北移利好

中國（河南）自由貿易試驗區分為鄭州片區、開封片區、洛陽片區，而鄭州片區又主要在中州大道沿線，包括金水區、鄭東新區、經開區的部分區域。

通過一條連霍高速，開封片區、洛陽片區與鄭州片區連接起來；通過一條鄭州大道，自貿區鄭州片區的金水區域、東區區域、經開區域又連接起來。

縱橫交叉的丁字路口，就在連霍高速柳林出入口（中州大道）附近，這裡，也是楊金片區的“西大門”位置所在。

扼區位要衝不說，而根據規劃，連霍高速鄭州市區段將北移，其原有路段將成為北四環快速路，其道路價值更加凸顯。

三、項目探盤

一、偉業龍湖上城

9月11日，河南商報記者以購房者身份探訪售樓部瞭解到，該項目北靠金城大道，南臨楊金路，東靠中央大道。

一號地：共21棟，僅剩2號樓還有剩餘房源。兩梯三戶，分別為132㎡的三室，107㎡的三室，129㎡的三室。共還剩20多套。小高層均價17300元/㎡，洋房均價20000元/㎡。

二號地：正在打地基，規劃7棟小高層（16層），4棟洋房（6層），共有500-600套房源。預計今年下半年開盤。價格未定。可參考一號地樓盤價格。

值得一提的是，在其五號地規劃有6萬㎡的商業，為自建。3-5年建成。

項目為毛坯交付。容積率不超過2.5。

二、鄭東龍湖一號

8個住宅地塊中，7個地塊已開盤售賣，小高層住宅剩餘5套，4套為70㎡的兩房，1套為105㎡的三房。均價20000/㎡左右。剩餘少量1樓帶院住宅，均價30000/㎡左右。

S3地塊的公寓正在開發，位於商業地塊，四樓一下為商業，四樓以上為寫字樓、公寓（商住兩用，通雙氣，均價17000-18000/㎡），2017年年底開盤，目前在前期諮詢階段。

成品房交房。

三、碧桂園天譽

戶型為10棟低密洋房（6層、7層、8層都有，梯狀分佈），以及7棟小高層（16層），共1234套房源。

小高層房源，臨靠中州大道和金城大道，戶型分別為73㎡兩房、98㎡三房、115㎡三房、117㎡三房、126㎡四房。

洋房房源，142㎡四房、181㎡四房、188㎡四房。

目前還沒有開盤，處於諮詢階段。預計2017年後半年開盤，精裝交房，價錢未定。

綠化佔比35%，容積率2.49。

小高說法

一口氣說了這麼多楊金片區的“壞話”，有人看到不足，有人看到機遇。

前兩年，片區內樓盤內購、團購價七八千元（小高層），現在漲到一萬七八，可目前片區劣勢還能刷刷刷列出五六條，楊金大道上仍大車奔流。

設想若干年後，機場外遷、賈魯河雙湖景觀建成、區域教育商業資源配套成熟、科教產業園裡一家家企業入駐、穿越連霍高速幾條通路打通、北龍湖片區發展成熟……

扼自貿區丁字路口的楊金片區到時又會是一個怎樣景象？又會是一個怎樣價格？

1，想清楚：短期or長期、自住or投資

以楊金現在的居住環境和配套，兩三年內很難稱上宜居，三五年內片區很難成熟。

故，短期有自住需求的請繞開，翻回上篇複習惠濟片區沿賈魯河住宅。

若你能接受3-5年的等待，能承擔起區域“拓荒者”應盡的責任，忍受交房初期各種生活不便利，區域蠻荒之時，正是入手時機。

2，看清楚：選擇“頭部”，拒絕“內購”

選擇“頭部”房企，選擇後備用地儲量充足的本地房企，總不會錯。

當地越來越難拍，錢越來越貴，限購政策持續之時，鄭州地產市場的洗牌即將到來，規模化、精細化更優的全國top系房企將引領市場格局，而後備地塊充足的本地房企，也擁有對話一線房企的話語權。

置業選“頭部”，買房則要拒絕“內購”，市場越來越規範，“操作”空間越發逼仄，風險也很大。

3，理清楚：房子用來住的，請與區域發展同路

房子用來住的，這是地產行業未來五年甚至十年的基調。

同為城市新區，前文所述的惠濟區賈魯河沿線，受益於區政府北移、建設大學城帶來周邊區域的成熟；而楊金片區，則主要靠金水科教園區產業驅動。

與區域發展同路，拓荒並堅守，優於短期投機。

結語

曾有的種種確信，其實至今還信。

比如，道路下穿連霍或不能短期實現，但規劃已定，南北兩端正一寸一寸挺進；

比如，鄭東新區北部區域概念或許一出生就身纏枷鎖，但東區向北，地理空間的近鄰和土地資源的稀缺，註定其前景；

比如，機場居中、公共配套不成熟，當不利因素一條條消除之時，就是拓荒者收穫之日。

做出你的選擇，剩下的，請交給時間。

===下期預告===

賈魯河水向東流，繞過了惠濟、流經了楊金，下一站，是107輔道以東，京港澳高速以西的興達街道轄區，也就是俗稱的“龍子湖北部區域”。

經由如今被稱為東三環的107輔道，興達片區居民向南既能直通北龍湖，又能通達龍子湖高校園區，此外，這片區域內沒有機場沒有汙水處理廠沒有編組站沒有連片的安置區，居住環境較為純粹。

但另一方面，綜合配套比楊金片區更弱，區域內以洋房、別墅、院子產品為主，瞄準高端人群需求的產品價值如何，區域內還有沒有漏可撿？

下一回，我們將專章分析。