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2019.7.5日，水廠西地塊土拍結束後，有很多樓市旁觀者不滿意，不滿意的點在於；

1、為啥這塊地沒拍到頂價5600？

2、沈北地價都5000了，你皇姑區地價竟然4900？呵呵

3、金科，你為啥不拿地？

看點01；土拍結果

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7月5日上午10時，宗地編號皇姑2019-01號位於皇姑區水廠西地塊使用權在瀋陽市土地交易中心公開拍賣，招商、華潤、金科、金地、中海五大品牌房企參與競買。

最終華潤以總價3.8億競得該地塊，成交單價為4900元/建築平方米，溢價率30.67%。無需移交政府人才房。

該地塊位於皇姑區北三環外，四至範圍：東至10米規劃綠地西側綠線，南至劃定用地界線，西至30米規劃路東側紅線，北至22米規劃路南側紅線。

該地塊面積31052.05平方米，用地性質為二類居住用地（R2），容積率≯2.5＞1.0，商業比例≯8%，建築限高80米（超過此高度應取得淨空批覆），出讓年限住宅70年商業40年，設定供地狀況為淨地，起拍價格為3750元/建築平方米，最高限價5600元/建築平方米，設有最高限價及競產權無償移交政府人才住房要求。

看點02；雖然只有4900，但它已是區域地王

2009年以來，我們回顧一下近10年來皇姑北部經濟區的土地出讓情況；

2009保利以563元/建築平方米競得土地，開發保利溪湖林語項目項目為保利溪湖林語，新房售罄，二手房成交單價為9500-1000元/㎡2012

恆大以1382元/建築平方米競得土地，開發恆大雅苑項目項目為恆大雅苑，部分新房在售，成交單價8750元/㎡

2013.5盾安以1078元/建築平方米價格競得京沈西二街東地塊，成交總價3.97億元項目名為郡源悅城，在售均價為9500元/㎡

2013.7萬科以1292元/ 建築平方米價格競得怒江北街延長線東（北地塊一），土地總價5.42億元項目名為萬科金域華府，新房售罄，二手房成交單價1.1w—1.3w

2013.7萬科競得怒江北街延長線東（北地塊二）地塊，成交價1292元/建築平方米，地塊總價0.78億元項目名為萬科金域華府，新房售罄，二手房成交單價1.1w—1.3w/㎡

2013.7瀋陽益成房地產開發有限公司競得怒江北街延長線東（南地塊）地塊，樓面地價1051元/平米，土地總價1.07億元項目名為雷凱鉑院，新房在售均價9400元/㎡

2015.2碧桂園以1398元 /建築平方米的價格競得青城山路北—1地塊，地塊總價2億項目名為碧桂園學府壹號，新房售罄，二手房成交單價1萬元/㎡

2016.9華潤置地競得皇姑區青城山路—2地塊，地塊成交價1840元/建築平方米，總價3.32億元，溢價率29.58%項目名為華潤翡翠城，新房已售罄。

2018.3美的競得沈師南（皇姑2018-01號）地塊，地塊成交價4350元/建築平方米，總價4.9億元，溢價率67.3%項目名為美的瀚悅府，小高層均價10000元/㎡，精裝洋房均價13000元/㎡

2018.6金科以4300元/建築平方米的價格競得水廠地塊，地塊總價10.69億元，溢價率19.44%項目名為金科集美天城，在售均價清水高層10200元/㎡，精裝高層11400元/㎡

2019.1華潤以4200元 /建築平方米價格競得青城山路北—3地塊，地塊總價2.51億，溢價率29.23%項目名為華潤翡翠城熙府，預計均價1.2w/㎡

2019.7華潤以總價3.8億競得皇姑區水廠西地塊，成交單價為4900元/建築平方米，溢價率30.67%。

待定（以上信息整理自網絡，在售單價參考安居客、房天下等平臺）

2009年保利率先入駐皇姑北部經濟區後，品牌房企紛至沓來，10年間已雲集了：保利、恆大、萬科、碧桂園、郡源、美的、金科、華潤等諸多品牌項目。

2019.7.5日土拍，水廠西地塊雖然沒有登頂5600元/建築平方米，但4900元已經成為區域地王，這是華潤深耕區域的信心，更是板塊穩步發展的信心。

看點03；為啥水廠西地塊沒拍到5600？

說實在的，現在分析為啥沒拍到5600地價有點扯淡，因為結果在那了。一句話總結，只能說是開發商的理性和保守。

紅線內為金科集美天城項目，紅線外為水廠西地塊格局圖。

該地塊面積31052.05平方米，用地性質為二類居住用地（R2），容積率≯2.5＞1.0，商業比例≯8%，建築限高80米（超過此高度應取得淨空批覆）

1、地塊為迷你地塊，佔地面積僅有3.1萬方，而且並不方正，某種程度增加設計難度；

2、建築限高80米，有限的土地加之限高，容積率≯2.5＞1.0，有限的產品供應面積；

3、不管怎樣，二哥還是想說，該地塊確實應該金科拿，將水廠西地塊與現在開發的金科集美天城合併到一個園區，進行金科集美天城的三期開發，銷售中心和銷售團隊都是現有的，後期的營銷投入少之又少。可能是拿地價的授權有限吧，其實不管怎樣，金科也都算是贏家，與4300的水廠地價相比，4900的水廠西地塊未來開發，華潤的品牌溢價自帶流量也只能讓金科的銷量更好。

看點04；兩大地王相見

2019年3月13日，宗地編號沈北2018-002，地塊名稱正良路南科訊包裝地塊，被中海以5000元/建築平方米競得，總價15.59億元，溢價率60.26%。

5000地價的中海，4900地價的華潤，就地價來講這在別的區域或者板塊只能算是起步，但是在皇姑北部經濟區和沈北新區成為了扛旗大哥，這個區域的發展得多穩，無概念、也無花哨政策；

看點05：二哥觀點

前期的幾次預測都在一一實現，歡迎查看往期文章；

你真的瞭解沈北新區樓市嗎？

皇姑北部經濟區，從“崛起”到“成熟”

踩盤篇：金科集美天城！

踩盤篇：美的瀚悅府

皇姑北部經濟區規劃圖如下：

皇姑北部經濟區的關鍵詞可以總結為：品牌房企+學區+依託主城；

1、華潤、萬科、恆大、美的、金科、保利、碧桂園等品牌房企佈局於此，品牌的吸附效應使得該板塊的光環不斷被放大；

2、依託老城區，享受皇姑指標到校，珠江五校溪湖校區，虹橋中學北校區，規劃寧山路小學；

3、該區域近皇姑主城、近沈北道義板塊、近西於洪板塊、怒江北板塊，這就是依託主城的穩定性；

不論是4900地價的華潤水廠西地塊，還是5000地價的中海正良路南科迅包裝地塊，這都是板塊內的穩定利好；

目前區域在售項目郡源悅城、金科集美天城、恆大雅苑、美的瀚悅府等等都是現階段各位北部選房最好的選擇；

郡源、金科、恆大、美的，讓我們一起歡迎華潤的到來吧，我們家的房子升值啦！！！

以上拙見，僅代表個人建議，供參考！

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作者：二哥；

來源：二哥看樓市（Erge-shuofang）；

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