正和島綜編
這個城市的房價是白菜價。
稍早之前，3月5日，黑龍江鶴崗市公安局發佈《鶴崗市公安局關於2019年度招警優惠政策》提到，多類符合條件的公安院校畢業生可以享受到“一車一房”優惠：即價值在10萬元以內的汽車，以及建築面積在50-90平方米，房源位於市區內的住房。
這不是江湖傳說，而是鶴崗房價的確如此低。
某房產媒體發現，黑龍江鶴崗的一套房子幾萬元、每平米僅千元上下。新房方面，鶴崗市在售的5個樓盤，最低銷售價格為3200元/平米，最高為4300元/平米。二手房共有126套房源銷售，其中總價最低房屋售價為3.8萬元，63平米兩居室，每平米單價僅603元。在安居客上，鶴崗市出現大量均價不足1000元的二手房，一套房子總價不到10萬，買不到北上深的半個衛生間。
房價只有幾百元，聽起來確實很誇張。
事實上，黑龍江鶴崗均價幾百元的房子，一般都是建設標準較低的棚改住房，商品房價格還要高一些。據媒體報道，目前鶴崗市中心的二手商品房價格在2000元/平左右，部分在售商品房約為3000-4000元/平。
即便如此，這裡的房價也遠遠低於全國平均水平，這樣的價格也明顯不正常。
要知道，2018全國商品房均價高達8736元，這一價格是全國平均房價數據，既包括一二線，也包括三四五線，既有北上廣深，也有偏遠縣城。一線城市早已突破5萬的天際，二線城市大多數也超過2萬，即便是縣城，房價破萬的也比比皆是，為何有城市的房價反而回到了五年前甚至十多年前的水平？
三四線城市的房價崩塌，是個例還是普案，對於全國的樓市有何警示？
房價為何會崩塌？
一週前，發改委在《2019年新型城鎮化建設重點任務》中，首次公開提及“收縮型城市”。
發改委表示，收縮型中小城市要瘦身強體，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。
鶴崗，正是收縮型城市的典型代表。
鶴崗是典型的資源型城市，因煤炭而興起，同樣也因為煤炭而困。
早年煤礦經濟相當發達，煤礦資源助推鶴崗從鎮升級到縣再升級到地級市。
在十多年前，無論是GDP增速，還是居民福利，鶴崗都遙遙領先於大多數西部縣城。
但近些年來，鶴崗也遭遇到了資源枯竭、產業結構單一的困擾。
2011年，鶴崗被列為全國第三批25座資源枯竭型城市，自此，鶴崗經濟一蹶不振，該市GDP在2017年前的4年中有3年負增長。2012年，鶴崗市GDP達到358.24億的頂峰之後，就一路下滑，到2017年，鶴崗市GDP收縮為282.9億元。五年時間，GDP總量減少了21%。因此，鶴崗市最近幾年加快新興產業培育，主要產業之一就是石墨烯，2017年鶴崗市實現地區生產總值289.9億元，比上年增長7.3%。
相比於經濟收縮，人口外流更加嚴重。
鶴崗面積14684平方千米，2017年總人口100.9人。看似還好，但是鶴崗戶籍人口已經連續16年負增長，一直流出。2010年人口為109.1萬，2017年為100.95萬，七年時間人口少了9.85萬，少了接近1/10的人口。在這100萬人口中，60歲以上的老齡人口占比高達22.4%，屬於深度老齡化城市。這還只是統計數據，如果看更加真實的小學生在校人數，鶴崗從2012年的42035人，減少到2017年的26285人。5年時間，小學生人數減少了37%，這說明實際人口流失只會更加誇張。
有限的人口數量確實難以支撐房價市場。2017年末，鶴崗城鎮人口83.3萬人，城鎮化率高達82.6%，這一個比例已經超出發達國家水平了，縣城人口所剩非常少，想要農村人進城買房的空間不太大了，加之鶴崗人口外流，所以房價還能有什麼空間呢？
從收入上看，鶴崗也明顯低於全國平均水平。
2017年，鶴崗城鎮常住居民人均可支配收入21370元，而全國數據是36396元，鶴崗人均收入僅為全國平均水平的59.7%。經濟衰退，產業收縮，人口減少，老齡化人口增多，加上收入低迷，房價自然難以得到維持。
資源枯竭型城市房價的崩塌，再一次說明了簡單不過的道理：沒有了人，什麼價格都維持不了。強大如美國底特律，曾經令人心目神往的汽車之城，在經濟危機和汽車產業危機之下，同樣不得不面臨人口外流和房價崩塌的結局，何況一些小的資源型城市？
更讓人擔憂的是，城市收縮，不侷限於資源型枯竭城市，一些並非以資源為主導的城市同樣在面臨收縮。比如東北的一些重工業城市、西部的一些偏遠小城市，都屬此類。 當經濟衰退與人口外流疊加而至，連既有的城市基礎設施都無法維持，更不用說房地產這種過度依靠人口和資金的產業。
所以，發改委明確要求收縮型城市“縮身強體”，是再明顯不過的信號。城市不一定永葆青春，城市規劃也不可能永遠擴張，房價不一定永遠都會漲，要接受城市收縮的現實。 未來，在收縮型城市，人口流失，土地指標和財政補貼必然要隨之減少，收縮城市想要再玩大建新區和土地財政的遊戲，恐怕行不通了。
作者:高小震
來源：正和島
參考：有見財經《300元/平米，沒有人，房子什麼都不是》
微博熱搜資料