我是星叔，全國資深房產投資專家，一二線城市和三四五線小縣城都有過實地考察。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“星叔房談”微信公號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自“星叔房談”知識星球
提問：星叔你好，請問現在大量房企破產，房價是更容易漲還是更容易跌？
回答：表面上看房企遭遇房地產業的寒冬破產，那房價倒是更有可能下跌。但是，大量房企破產，一方面意味著房地產業的競爭減弱，另一方面也表明房地產業的資源都在向大型房企集中，使其壟斷力量加強。假如大型房企要利用自己的壟斷力量獲利的話，抬高房價就是最好的方式。房產企業最依賴的信託融資，也受到規模的限制，房地產業的融資環境緊張，從而推高了房企的融資成本。而房企如果想要轉嫁上漲的融資成本，最好的辦法也是通過提高房價，讓買房者來承擔這筆成本了。但有zc限制，房價不會突高猛進，只會穩重上漲。
提問： 星叔好，座標寧波市。『1』手裡有一套蕪湖市無為縣的房子在還貸中，（欠款三十八萬）年底拿房周邊配套起來有小學，初中，隔壁奧體中心。賣的話划算嗎？
『2』手裡現金有四十多萬，想在寧波買套小戶型的，我住鎮海。哪個區的發展潛力大？我是把第一套房的貸款還完合適，還是再入手一套？
回答：1.縣城未來幾乎沒有二手市場，發展也是有限的，建議拿房後，加上週邊配套已起來，可以溢價出掉。
2.把賣房和手裡子彈重點打在寧波，比無為縣更有價值，寧波 三江口 東部新城，南部新城板塊還不錯
提問：外地人在合肥定居。合肥限購，只能買公寓，有地鐵的在1w左右，或者在往遠的7-8k。想工作幾年以後把公寓賣了換住宅，本人長遠也打算在合肥工作，以後也是父母住。買房子也有投資打算，畢竟要為以後置換提供資金。想問下8月可以買嗎？還會降價嗎？什麼時候入手比較好。現在買公寓以後換住宅，還是等一年直接買住宅？
回答：合肥公寓的投資價值不高，屬於三擋開外的資產，這兩年合肥的住宅基本上漲幅都在40以上，但是公寓價格沒啥大變化，從投資角度看不建議購買。比如萬科藍山，現在住宅都2.2萬/平了，公寓才一萬出頭。
合肥有些地方的新盤現在也支持草簽合同，然後補交一年社保，這種操作應該還比較多，尤其是新站區、瑤海區，如果想在合肥長期發展，可以先購買住宅，畢竟公寓沒什麼升值潛力，到時候想置換其實也不太好脫手，現在合肥市場的公寓庫存比較高。
再等一年市場又不知道什麼情況了，真有在合肥發展的打算，還是趁早買房，有資金的前提下買住宅為先。
提問：你好，我們山東曲阜這邊房價已經6300-7000左右了，國慶節開盤，這邊這個樓盤附近有小學，但是中學和高中遠些（有5公里），小區附近有人民醫院和汽車站（1.5公里），想問一下今年的國慶節買房合適嗎？認籌金己交了。最好回答的具體點，謝謝老師！
回答：這個價格相比三四線城市來說其實不算高，可以入手，不用再等了。這一輪三四五線城市房價上漲主要是棚改貨幣化補償政策引發的，濟寧也不例外。我查閱發現，今年濟寧棚改全市共97個項目，涵蓋58336套住房，這個量還是比較大的，雖然曲阜市只有一個採煤塌陷區要改造，但是要看整個濟寧的量，對房價顯然還有一波行情。所以能買則儘量早買。
但是從買房自住的角度來看，選擇樓盤時要綜合考慮地段、學區、商業、醫院、交通等因素，你看中的樓盤附近有小學，但是中學（高中不算學區，需要考）距離太遠，如果以後不考慮換房子，還是應該選擇更合適的房子。畢竟以後孩子上學是大事，要未雨綢繆。儘量選擇雙學區樓盤，小地方的房價好學區保值功能比較強。
提問：我是賣方，買家當時為了多貸款所以另外簽了一份合同將房價提高了一些，但是房價上漲的比較快現在還沒有過戶房價已經漲到買家做貸款的價錢了，請問我可以毀約嗎？毀約怎麼算呢？我現在手上只有約定的合同，買家用來貸款的合同我沒有
回答：個人不建議做違約的事情。因為這是一個對賭，你覺得房屋不會繼續上漲，所以選擇了賣出房屋；反之，如果房屋沒有上漲或者繼續下跌，你的買家毀約你會怎麼想？何況還有合同約定。
如果覺得毀約利潤高，遠遠超出打官司費用，非要一試，那你得想好為什麼高價貸款合同不在你那邊？而且萬一判決毀約是你的責任，則需要付出對方打官司費用，繼續履行合同，並沒有其他損失。
建議，還是履行合同，儘快獲得資金，繼續投資性價比相對較高物業。
提問：老師，有深圳購房資格但是首付不夠，今年先介入重慶市場可行嗎？我是做樂園設備的而且在重慶有直營門店。
回答：從深圳和重慶兩地樓市漲價輪動關係看，這是個不錯的主意！一來重慶在四大直轄市中地位越來越提升，隨著國家對西部開發的重視和人才就近置業的需要，未來重慶樓市長期向好；當然深圳更是樓市的大熱門，怎麼選擇？從你敘述情況看，重慶有生意且需要住房，如果既能兼顧生意還能保持一定的上漲幅度，那麼這是最理想的結果。
有三種情況，一是重慶和深圳樓市都上漲，且上漲幅度大致相等，這樣在重慶置業肯定沒有問題；二是重慶樓市漲幅不如深圳，但是要看這個差距是不是足夠大，是否能夠抵消重慶的房租和生意便利；三是重慶樓市上漲超過深圳，這是最佳選擇。從上述分析看，2019在重慶買樓是合適的選擇！
星叔：您好！我地處邯鄲，剛離異帶九歲男孩，房子剛需，能拿出手的有50首付，目前壓力小的看了一套03年的多層房子，在中華街聯紡路北側，68平米，70萬，三層，但擔心以後想置換時不好出手。 壓力大些的是同區域的保利精裝，89平，104萬。 工作不是很穩定，定下房子後，可以去一家輔導機構（已通過面試），月薪4000-5000。 請問我該如何選擇？謝謝！
回答：1.選保利更好，03年房子不要買，房齡太老，未來幾乎升值空間很小，邯鄲城市屬性決定的 2.你是剛需，104萬首付3成30多萬，手裡預留10-20w，來緩解後期還貸壓力，其實還好呀。 另外這裡給廣大星友提個建議:買房無論自住還是投資，能貸款儘量多貸，不要怕有壓力，因為經常看到有人擔心壓力大，首套付5成 甚至還全款，這是不明智做法，記住貸款30年 貸款會被通貨膨脹不停稀釋的，10年後你可能覺得貸款毫無壓力，試想 10年前你一月還2000-3000，現在如果每月還這麼多 多嘛!
提問： 星叔，你好，請問西安高新區的萬達西安one目前值得購買嗎？有二手新房，只是還不過五滿二，價格一萬七八，位置尚可，商業，教育，醫院配套齊全，未來地鐵6號線口會有一站在這裡，您覺得是否還有空間，本人目前不打算自住，計劃投資，子彈50，可否買72平米的兩室？未來是否好出手？
回答：周邊整體配套 人流量都不錯，交通地鐵6號線貫通 未來會有加持利好，性價比還可以，建議可以入手，以租養貸，守長線，未來升值潛力是有的
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。