'2019年6月份合肥房價分析及近期購房建議'
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
從安居客房價走勢來看，合肥自去年8月份開始下行，到今年1月份跌至最低點，然後回升，經歷了金三銀四之後，在6月份再次迎來下跌。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
從安居客房價走勢來看，合肥自去年8月份開始下行，到今年1月份跌至最低點，然後回升，經歷了金三銀四之後，在6月份再次迎來下跌。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
與5月份相比，4月份房價環比下跌城市由16個變為12個，減少4個。總的來說，全國房價漲幅呈現兩頭縮減、中間膨脹的局面，這意味著樓市發展相對平穩，局部越來越難以出現大起大落的現象。
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
從安居客房價走勢來看，合肥自去年8月份開始下行，到今年1月份跌至最低點，然後回升，經歷了金三銀四之後，在6月份再次迎來下跌。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
與5月份相比，4月份房價環比下跌城市由16個變為12個，減少4個。總的來說，全國房價漲幅呈現兩頭縮減、中間膨脹的局面，這意味著樓市發展相對平穩，局部越來越難以出現大起大落的現象。
從各大城市圈來看，長三角的整體表現要稍好過其它區域，珠三角和環渤海灣的表現比較類似。東中部城市群裡，二三線非核心城市小鬼當家，核心城市大多退居幕後，全國各區域房價漲幅大致均衡。
長三角城市。上海在6月份漲幅明顯，並再次突破5w大關，但仍未突破歷史最高值，上半年累計漲幅1.74%，還算在一個穩定區間。南京6月份下跌-1.37%，為全國環比跌幅最大的城市，並因此終結了連續長達15個月的上漲。
杭州是一個對政策極其敏感的城市，去年6月份限購收緊後，杭州房價應聲下跌，一直到今年4月份，跌幅達到-5.48%。不得已，杭州在4月份又進一步放開人才落戶，我們看到房價立刻觸底反彈，連續上漲兩個月，跟南京走勢完全相反。
蘇州儘管進一步收緊了限購，但似乎並未見實質性的效用，房價依舊我行我素呈直線上升，與去年同期相比，漲幅達到16%，還在延續之前的上漲勢能。蘇州第一次收緊限購政策時，我就預感到力度不夠，這次再度加碼，正印證了之前的判斷。
寧波是一個比較妖的城市，今年以來房價一直在上漲，均價已經超過2.1w，半年漲幅達到6%，但似乎從來都未被特別注意過。環滬的二三線城市表現都很不錯，距離上海相對較遠的南京、合肥和徐州顯得落寞了些。
華南珠三角。深圳房價去年12月份達到階段性低點，今年迎來金三銀四，達到了階段性高點，然後再下跌，一直在5.3w-5.5w之間徘徊，有形的手對房價控制還是很有力的。廣州在今年二月份達到一個小高點之後開始下跌，目前在階段性底部穩定。
廈門去年12月份房價下跌至最低點，已經連續上漲6個月，漲幅達到3%，上漲勢頭似乎並未停止。福州之前走勢基本跟廈門相同，但6月份出現微跌，7月份表現也不容樂觀，福州看來還是沒有廈門強勢。
佛山依舊是珠三角漲幅最大的城市，同比漲幅已經超過了15%。我們可以看到，華南珠三角的核心城市廣州和深圳，房價表現都相對低迷，倒是非核心的二三線城市，漲幅比較可觀。
環渤海灣城市。北京房價在過去一年中一直在6w上下浮動，非常平穩，因城施策應該來講做得比較到位。天津自今年以來跌到階段性底點，並一直在2.2w上下浮動。
石家莊房價今年1月份見底之後，一直在緩慢回調，看來1.6w是它的合理價位。廊坊跟石家莊的表現類似，1月份觸底反彈，但似乎沒有前者的勢能大，僅3個月就見頂平穩了。
青島自2018年4月份限購政策收緊，已連續下跌一年有餘，較最高點時回調達到-16.4%，這種下跌似乎仍然沒有剎住的趨勢。濟南房價去年11月份漲至最高點，就開始了下跌之旅，看來趕超青島的夢想，又泡湯了。
環渤海灣跟珠三角的表現很相似，除北京外，其他核心城市比如天津、濟南、石家莊、青島的表現都相對低迷，但非核心二三線城市漲幅都還不錯，依舊是補漲行情。
中西部城市。武漢跟濟南的房價表現非常相似，都是在去年11月份達到最高點，然後一路下滑，但武漢可能相對平緩一些，目前似乎仍未見底。鄭州已基本在高位企穩，上半年以來一直在溫漲，儘管漲幅不大。
長沙的限購措施確實非常嚴格，房價已從去年最高點時下跌了-5%有餘，目前來看有觸底企穩的苗頭。成都跟鄭州表現有些相像，1月份見底之後緩慢上漲，漲幅達到3.75%，看來也已經築底成功。重慶房價走勢跟成都類似，但反彈動能顯然不如前者。
西安房價在2月份達到最高點之後，基本已經高位企穩，近兩月還有上揚趨勢。東三省3個省會城市還在補漲，慢慢悠悠的，同比漲幅都在10%左右，在全國一片穩定的大環境下，表現還算可觀。
從全國50個重點城市房價表現來看，一線和二線核心城市的房價都被得到有效控制。在主要城市房價得到控制的前提下，其他宵小也掀不起大的風浪，說明房地產“房住不炒，因城施策”的政策執行比較到位。
合肥二手房成交數據分析
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
從安居客房價走勢來看，合肥自去年8月份開始下行，到今年1月份跌至最低點，然後回升，經歷了金三銀四之後，在6月份再次迎來下跌。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
與5月份相比，4月份房價環比下跌城市由16個變為12個，減少4個。總的來說，全國房價漲幅呈現兩頭縮減、中間膨脹的局面，這意味著樓市發展相對平穩，局部越來越難以出現大起大落的現象。
從各大城市圈來看，長三角的整體表現要稍好過其它區域，珠三角和環渤海灣的表現比較類似。東中部城市群裡，二三線非核心城市小鬼當家，核心城市大多退居幕後，全國各區域房價漲幅大致均衡。
長三角城市。上海在6月份漲幅明顯，並再次突破5w大關，但仍未突破歷史最高值，上半年累計漲幅1.74%，還算在一個穩定區間。南京6月份下跌-1.37%，為全國環比跌幅最大的城市，並因此終結了連續長達15個月的上漲。
杭州是一個對政策極其敏感的城市，去年6月份限購收緊後，杭州房價應聲下跌，一直到今年4月份，跌幅達到-5.48%。不得已，杭州在4月份又進一步放開人才落戶，我們看到房價立刻觸底反彈，連續上漲兩個月，跟南京走勢完全相反。
蘇州儘管進一步收緊了限購，但似乎並未見實質性的效用，房價依舊我行我素呈直線上升，與去年同期相比，漲幅達到16%，還在延續之前的上漲勢能。蘇州第一次收緊限購政策時，我就預感到力度不夠，這次再度加碼，正印證了之前的判斷。
寧波是一個比較妖的城市，今年以來房價一直在上漲，均價已經超過2.1w，半年漲幅達到6%，但似乎從來都未被特別注意過。環滬的二三線城市表現都很不錯，距離上海相對較遠的南京、合肥和徐州顯得落寞了些。
華南珠三角。深圳房價去年12月份達到階段性低點，今年迎來金三銀四，達到了階段性高點，然後再下跌，一直在5.3w-5.5w之間徘徊，有形的手對房價控制還是很有力的。廣州在今年二月份達到一個小高點之後開始下跌，目前在階段性底部穩定。
廈門去年12月份房價下跌至最低點，已經連續上漲6個月，漲幅達到3%，上漲勢頭似乎並未停止。福州之前走勢基本跟廈門相同，但6月份出現微跌，7月份表現也不容樂觀，福州看來還是沒有廈門強勢。
佛山依舊是珠三角漲幅最大的城市，同比漲幅已經超過了15%。我們可以看到，華南珠三角的核心城市廣州和深圳，房價表現都相對低迷，倒是非核心的二三線城市，漲幅比較可觀。
環渤海灣城市。北京房價在過去一年中一直在6w上下浮動，非常平穩，因城施策應該來講做得比較到位。天津自今年以來跌到階段性底點，並一直在2.2w上下浮動。
石家莊房價今年1月份見底之後，一直在緩慢回調，看來1.6w是它的合理價位。廊坊跟石家莊的表現類似，1月份觸底反彈，但似乎沒有前者的勢能大，僅3個月就見頂平穩了。
青島自2018年4月份限購政策收緊，已連續下跌一年有餘，較最高點時回調達到-16.4%，這種下跌似乎仍然沒有剎住的趨勢。濟南房價去年11月份漲至最高點，就開始了下跌之旅，看來趕超青島的夢想，又泡湯了。
環渤海灣跟珠三角的表現很相似，除北京外，其他核心城市比如天津、濟南、石家莊、青島的表現都相對低迷，但非核心二三線城市漲幅都還不錯，依舊是補漲行情。
中西部城市。武漢跟濟南的房價表現非常相似，都是在去年11月份達到最高點，然後一路下滑，但武漢可能相對平緩一些，目前似乎仍未見底。鄭州已基本在高位企穩，上半年以來一直在溫漲，儘管漲幅不大。
長沙的限購措施確實非常嚴格，房價已從去年最高點時下跌了-5%有餘，目前來看有觸底企穩的苗頭。成都跟鄭州表現有些相像，1月份見底之後緩慢上漲，漲幅達到3.75%，看來也已經築底成功。重慶房價走勢跟成都類似，但反彈動能顯然不如前者。
西安房價在2月份達到最高點之後，基本已經高位企穩，近兩月還有上揚趨勢。東三省3個省會城市還在補漲，慢慢悠悠的，同比漲幅都在10%左右，在全國一片穩定的大環境下，表現還算可觀。
從全國50個重點城市房價表現來看，一線和二線核心城市的房價都被得到有效控制。在主要城市房價得到控制的前提下，其他宵小也掀不起大的風浪，說明房地產“房住不炒，因城施策”的政策執行比較到位。
合肥二手房成交數據分析
從國家統計局數據來看，合肥過去一年中，只有一個月的二手房數據環比微跌-0.1%，其餘時間新房和二手房都是上漲或持平。進入2019年第一季度以來，房價出現一個階段性小高峰，第二季度開始緩慢下行。
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
從安居客房價走勢來看，合肥自去年8月份開始下行，到今年1月份跌至最低點，然後回升，經歷了金三銀四之後，在6月份再次迎來下跌。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
與5月份相比，4月份房價環比下跌城市由16個變為12個，減少4個。總的來說，全國房價漲幅呈現兩頭縮減、中間膨脹的局面，這意味著樓市發展相對平穩，局部越來越難以出現大起大落的現象。
從各大城市圈來看，長三角的整體表現要稍好過其它區域，珠三角和環渤海灣的表現比較類似。東中部城市群裡，二三線非核心城市小鬼當家，核心城市大多退居幕後，全國各區域房價漲幅大致均衡。
長三角城市。上海在6月份漲幅明顯，並再次突破5w大關，但仍未突破歷史最高值，上半年累計漲幅1.74%，還算在一個穩定區間。南京6月份下跌-1.37%，為全國環比跌幅最大的城市，並因此終結了連續長達15個月的上漲。
杭州是一個對政策極其敏感的城市，去年6月份限購收緊後，杭州房價應聲下跌，一直到今年4月份，跌幅達到-5.48%。不得已，杭州在4月份又進一步放開人才落戶，我們看到房價立刻觸底反彈，連續上漲兩個月，跟南京走勢完全相反。
蘇州儘管進一步收緊了限購，但似乎並未見實質性的效用，房價依舊我行我素呈直線上升，與去年同期相比，漲幅達到16%，還在延續之前的上漲勢能。蘇州第一次收緊限購政策時，我就預感到力度不夠，這次再度加碼，正印證了之前的判斷。
寧波是一個比較妖的城市，今年以來房價一直在上漲，均價已經超過2.1w，半年漲幅達到6%，但似乎從來都未被特別注意過。環滬的二三線城市表現都很不錯，距離上海相對較遠的南京、合肥和徐州顯得落寞了些。
華南珠三角。深圳房價去年12月份達到階段性低點，今年迎來金三銀四，達到了階段性高點，然後再下跌，一直在5.3w-5.5w之間徘徊，有形的手對房價控制還是很有力的。廣州在今年二月份達到一個小高點之後開始下跌，目前在階段性底部穩定。
廈門去年12月份房價下跌至最低點，已經連續上漲6個月，漲幅達到3%，上漲勢頭似乎並未停止。福州之前走勢基本跟廈門相同，但6月份出現微跌，7月份表現也不容樂觀，福州看來還是沒有廈門強勢。
佛山依舊是珠三角漲幅最大的城市，同比漲幅已經超過了15%。我們可以看到，華南珠三角的核心城市廣州和深圳，房價表現都相對低迷，倒是非核心的二三線城市，漲幅比較可觀。
環渤海灣城市。北京房價在過去一年中一直在6w上下浮動，非常平穩，因城施策應該來講做得比較到位。天津自今年以來跌到階段性底點，並一直在2.2w上下浮動。
石家莊房價今年1月份見底之後，一直在緩慢回調，看來1.6w是它的合理價位。廊坊跟石家莊的表現類似，1月份觸底反彈，但似乎沒有前者的勢能大，僅3個月就見頂平穩了。
青島自2018年4月份限購政策收緊，已連續下跌一年有餘，較最高點時回調達到-16.4%，這種下跌似乎仍然沒有剎住的趨勢。濟南房價去年11月份漲至最高點，就開始了下跌之旅，看來趕超青島的夢想，又泡湯了。
環渤海灣跟珠三角的表現很相似，除北京外，其他核心城市比如天津、濟南、石家莊、青島的表現都相對低迷，但非核心二三線城市漲幅都還不錯，依舊是補漲行情。
中西部城市。武漢跟濟南的房價表現非常相似，都是在去年11月份達到最高點，然後一路下滑，但武漢可能相對平緩一些，目前似乎仍未見底。鄭州已基本在高位企穩，上半年以來一直在溫漲，儘管漲幅不大。
長沙的限購措施確實非常嚴格，房價已從去年最高點時下跌了-5%有餘，目前來看有觸底企穩的苗頭。成都跟鄭州表現有些相像，1月份見底之後緩慢上漲，漲幅達到3.75%，看來也已經築底成功。重慶房價走勢跟成都類似，但反彈動能顯然不如前者。
西安房價在2月份達到最高點之後，基本已經高位企穩，近兩月還有上揚趨勢。東三省3個省會城市還在補漲，慢慢悠悠的，同比漲幅都在10%左右，在全國一片穩定的大環境下，表現還算可觀。
從全國50個重點城市房價表現來看，一線和二線核心城市的房價都被得到有效控制。在主要城市房價得到控制的前提下，其他宵小也掀不起大的風浪，說明房地產“房住不炒，因城施策”的政策執行比較到位。
合肥二手房成交數據分析
從國家統計局數據來看，合肥過去一年中，只有一個月的二手房數據環比微跌-0.1%，其餘時間新房和二手房都是上漲或持平。進入2019年第一季度以來，房價出現一個階段性小高峰，第二季度開始緩慢下行。
合肥鏈家6月份成交1319套二手房，比5月份微增11套，基本持平。由於今年以來鏈家系合併了很多中小中介，其掛牌量和成交量猛增，較去年同期提高了2-3倍左右。從成交來看，上半年二手房市場表現良好，成交量大且相對平穩。
以下分析基於鏈家自2018年6月份至2019年6月份的所有成交，共計9521個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。2019年4-5月數據請參考我文章《2019年4-5月份合肥房價分析及購房建議》（見文末）。
1、合肥2019年6月份二手房整體成交情況
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
從安居客房價走勢來看，合肥自去年8月份開始下行，到今年1月份跌至最低點，然後回升，經歷了金三銀四之後，在6月份再次迎來下跌。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
與5月份相比，4月份房價環比下跌城市由16個變為12個，減少4個。總的來說，全國房價漲幅呈現兩頭縮減、中間膨脹的局面，這意味著樓市發展相對平穩，局部越來越難以出現大起大落的現象。
從各大城市圈來看，長三角的整體表現要稍好過其它區域，珠三角和環渤海灣的表現比較類似。東中部城市群裡，二三線非核心城市小鬼當家，核心城市大多退居幕後，全國各區域房價漲幅大致均衡。
長三角城市。上海在6月份漲幅明顯，並再次突破5w大關，但仍未突破歷史最高值，上半年累計漲幅1.74%，還算在一個穩定區間。南京6月份下跌-1.37%，為全國環比跌幅最大的城市，並因此終結了連續長達15個月的上漲。
杭州是一個對政策極其敏感的城市，去年6月份限購收緊後，杭州房價應聲下跌，一直到今年4月份，跌幅達到-5.48%。不得已，杭州在4月份又進一步放開人才落戶，我們看到房價立刻觸底反彈，連續上漲兩個月，跟南京走勢完全相反。
蘇州儘管進一步收緊了限購，但似乎並未見實質性的效用，房價依舊我行我素呈直線上升，與去年同期相比，漲幅達到16%，還在延續之前的上漲勢能。蘇州第一次收緊限購政策時，我就預感到力度不夠，這次再度加碼，正印證了之前的判斷。
寧波是一個比較妖的城市，今年以來房價一直在上漲，均價已經超過2.1w，半年漲幅達到6%，但似乎從來都未被特別注意過。環滬的二三線城市表現都很不錯，距離上海相對較遠的南京、合肥和徐州顯得落寞了些。
華南珠三角。深圳房價去年12月份達到階段性低點，今年迎來金三銀四，達到了階段性高點，然後再下跌，一直在5.3w-5.5w之間徘徊，有形的手對房價控制還是很有力的。廣州在今年二月份達到一個小高點之後開始下跌，目前在階段性底部穩定。
廈門去年12月份房價下跌至最低點，已經連續上漲6個月，漲幅達到3%，上漲勢頭似乎並未停止。福州之前走勢基本跟廈門相同，但6月份出現微跌，7月份表現也不容樂觀，福州看來還是沒有廈門強勢。
佛山依舊是珠三角漲幅最大的城市，同比漲幅已經超過了15%。我們可以看到，華南珠三角的核心城市廣州和深圳，房價表現都相對低迷，倒是非核心的二三線城市，漲幅比較可觀。
環渤海灣城市。北京房價在過去一年中一直在6w上下浮動，非常平穩，因城施策應該來講做得比較到位。天津自今年以來跌到階段性底點，並一直在2.2w上下浮動。
石家莊房價今年1月份見底之後，一直在緩慢回調，看來1.6w是它的合理價位。廊坊跟石家莊的表現類似，1月份觸底反彈，但似乎沒有前者的勢能大，僅3個月就見頂平穩了。
青島自2018年4月份限購政策收緊，已連續下跌一年有餘，較最高點時回調達到-16.4%，這種下跌似乎仍然沒有剎住的趨勢。濟南房價去年11月份漲至最高點，就開始了下跌之旅，看來趕超青島的夢想，又泡湯了。
環渤海灣跟珠三角的表現很相似，除北京外，其他核心城市比如天津、濟南、石家莊、青島的表現都相對低迷，但非核心二三線城市漲幅都還不錯，依舊是補漲行情。
中西部城市。武漢跟濟南的房價表現非常相似，都是在去年11月份達到最高點，然後一路下滑，但武漢可能相對平緩一些，目前似乎仍未見底。鄭州已基本在高位企穩，上半年以來一直在溫漲，儘管漲幅不大。
長沙的限購措施確實非常嚴格，房價已從去年最高點時下跌了-5%有餘，目前來看有觸底企穩的苗頭。成都跟鄭州表現有些相像，1月份見底之後緩慢上漲，漲幅達到3.75%，看來也已經築底成功。重慶房價走勢跟成都類似，但反彈動能顯然不如前者。
西安房價在2月份達到最高點之後，基本已經高位企穩，近兩月還有上揚趨勢。東三省3個省會城市還在補漲，慢慢悠悠的，同比漲幅都在10%左右，在全國一片穩定的大環境下，表現還算可觀。
從全國50個重點城市房價表現來看，一線和二線核心城市的房價都被得到有效控制。在主要城市房價得到控制的前提下，其他宵小也掀不起大的風浪，說明房地產“房住不炒，因城施策”的政策執行比較到位。
合肥二手房成交數據分析
從國家統計局數據來看，合肥過去一年中，只有一個月的二手房數據環比微跌-0.1%，其餘時間新房和二手房都是上漲或持平。進入2019年第一季度以來，房價出現一個階段性小高峰，第二季度開始緩慢下行。
合肥鏈家6月份成交1319套二手房，比5月份微增11套，基本持平。由於今年以來鏈家系合併了很多中小中介，其掛牌量和成交量猛增，較去年同期提高了2-3倍左右。從成交來看，上半年二手房市場表現良好，成交量大且相對平穩。
以下分析基於鏈家自2018年6月份至2019年6月份的所有成交，共計9521個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。2019年4-5月數據請參考我文章《2019年4-5月份合肥房價分析及購房建議》（見文末）。
1、合肥2019年6月份二手房整體成交情況
6月份合肥二手房成交均價為1.650w，大概是過去的一年中的均值。合肥房價從去年10月份的最低谷開始反彈，直到金三銀四漲至最高點，隨後又開始有回調的趨勢，但整體還處於一個非常穩定的區間。
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
從安居客房價走勢來看，合肥自去年8月份開始下行，到今年1月份跌至最低點，然後回升，經歷了金三銀四之後，在6月份再次迎來下跌。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
與5月份相比，4月份房價環比下跌城市由16個變為12個，減少4個。總的來說，全國房價漲幅呈現兩頭縮減、中間膨脹的局面，這意味著樓市發展相對平穩，局部越來越難以出現大起大落的現象。
從各大城市圈來看，長三角的整體表現要稍好過其它區域，珠三角和環渤海灣的表現比較類似。東中部城市群裡，二三線非核心城市小鬼當家，核心城市大多退居幕後，全國各區域房價漲幅大致均衡。
長三角城市。上海在6月份漲幅明顯，並再次突破5w大關，但仍未突破歷史最高值，上半年累計漲幅1.74%，還算在一個穩定區間。南京6月份下跌-1.37%，為全國環比跌幅最大的城市，並因此終結了連續長達15個月的上漲。
杭州是一個對政策極其敏感的城市，去年6月份限購收緊後，杭州房價應聲下跌，一直到今年4月份，跌幅達到-5.48%。不得已，杭州在4月份又進一步放開人才落戶，我們看到房價立刻觸底反彈，連續上漲兩個月，跟南京走勢完全相反。
蘇州儘管進一步收緊了限購，但似乎並未見實質性的效用，房價依舊我行我素呈直線上升，與去年同期相比，漲幅達到16%，還在延續之前的上漲勢能。蘇州第一次收緊限購政策時，我就預感到力度不夠，這次再度加碼，正印證了之前的判斷。
寧波是一個比較妖的城市，今年以來房價一直在上漲，均價已經超過2.1w，半年漲幅達到6%，但似乎從來都未被特別注意過。環滬的二三線城市表現都很不錯，距離上海相對較遠的南京、合肥和徐州顯得落寞了些。
華南珠三角。深圳房價去年12月份達到階段性低點，今年迎來金三銀四，達到了階段性高點，然後再下跌，一直在5.3w-5.5w之間徘徊，有形的手對房價控制還是很有力的。廣州在今年二月份達到一個小高點之後開始下跌，目前在階段性底部穩定。
廈門去年12月份房價下跌至最低點，已經連續上漲6個月，漲幅達到3%，上漲勢頭似乎並未停止。福州之前走勢基本跟廈門相同，但6月份出現微跌，7月份表現也不容樂觀，福州看來還是沒有廈門強勢。
佛山依舊是珠三角漲幅最大的城市，同比漲幅已經超過了15%。我們可以看到，華南珠三角的核心城市廣州和深圳，房價表現都相對低迷，倒是非核心的二三線城市，漲幅比較可觀。
環渤海灣城市。北京房價在過去一年中一直在6w上下浮動，非常平穩，因城施策應該來講做得比較到位。天津自今年以來跌到階段性底點，並一直在2.2w上下浮動。
石家莊房價今年1月份見底之後，一直在緩慢回調，看來1.6w是它的合理價位。廊坊跟石家莊的表現類似，1月份觸底反彈，但似乎沒有前者的勢能大，僅3個月就見頂平穩了。
青島自2018年4月份限購政策收緊，已連續下跌一年有餘，較最高點時回調達到-16.4%，這種下跌似乎仍然沒有剎住的趨勢。濟南房價去年11月份漲至最高點，就開始了下跌之旅，看來趕超青島的夢想，又泡湯了。
環渤海灣跟珠三角的表現很相似，除北京外，其他核心城市比如天津、濟南、石家莊、青島的表現都相對低迷，但非核心二三線城市漲幅都還不錯，依舊是補漲行情。
中西部城市。武漢跟濟南的房價表現非常相似，都是在去年11月份達到最高點，然後一路下滑，但武漢可能相對平緩一些，目前似乎仍未見底。鄭州已基本在高位企穩，上半年以來一直在溫漲，儘管漲幅不大。
長沙的限購措施確實非常嚴格，房價已從去年最高點時下跌了-5%有餘，目前來看有觸底企穩的苗頭。成都跟鄭州表現有些相像，1月份見底之後緩慢上漲，漲幅達到3.75%，看來也已經築底成功。重慶房價走勢跟成都類似，但反彈動能顯然不如前者。
西安房價在2月份達到最高點之後，基本已經高位企穩，近兩月還有上揚趨勢。東三省3個省會城市還在補漲，慢慢悠悠的，同比漲幅都在10%左右，在全國一片穩定的大環境下，表現還算可觀。
從全國50個重點城市房價表現來看，一線和二線核心城市的房價都被得到有效控制。在主要城市房價得到控制的前提下，其他宵小也掀不起大的風浪，說明房地產“房住不炒，因城施策”的政策執行比較到位。
合肥二手房成交數據分析
從國家統計局數據來看，合肥過去一年中，只有一個月的二手房數據環比微跌-0.1%，其餘時間新房和二手房都是上漲或持平。進入2019年第一季度以來，房價出現一個階段性小高峰，第二季度開始緩慢下行。
合肥鏈家6月份成交1319套二手房，比5月份微增11套，基本持平。由於今年以來鏈家系合併了很多中小中介，其掛牌量和成交量猛增，較去年同期提高了2-3倍左右。從成交來看，上半年二手房市場表現良好，成交量大且相對平穩。
以下分析基於鏈家自2018年6月份至2019年6月份的所有成交，共計9521個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。2019年4-5月數據請參考我文章《2019年4-5月份合肥房價分析及購房建議》（見文末）。
1、合肥2019年6月份二手房整體成交情況
6月份合肥二手房成交均價為1.650w，大概是過去的一年中的均值。合肥房價從去年10月份的最低谷開始反彈，直到金三銀四漲至最高點，隨後又開始有回調的趨勢，但整體還處於一個非常穩定的區間。
平均成交週期為90.9天。今年以來，平均成交週期一直在90天以上，比去年多了15天左右，儘管房價整體保持平穩，但買家觀望情緒卻濃厚了許多，說明房地產整體週期還是下行的。
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
從安居客房價走勢來看，合肥自去年8月份開始下行，到今年1月份跌至最低點，然後回升，經歷了金三銀四之後，在6月份再次迎來下跌。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
與5月份相比，4月份房價環比下跌城市由16個變為12個，減少4個。總的來說，全國房價漲幅呈現兩頭縮減、中間膨脹的局面，這意味著樓市發展相對平穩，局部越來越難以出現大起大落的現象。
從各大城市圈來看，長三角的整體表現要稍好過其它區域，珠三角和環渤海灣的表現比較類似。東中部城市群裡，二三線非核心城市小鬼當家，核心城市大多退居幕後，全國各區域房價漲幅大致均衡。
長三角城市。上海在6月份漲幅明顯，並再次突破5w大關，但仍未突破歷史最高值，上半年累計漲幅1.74%，還算在一個穩定區間。南京6月份下跌-1.37%，為全國環比跌幅最大的城市，並因此終結了連續長達15個月的上漲。
杭州是一個對政策極其敏感的城市，去年6月份限購收緊後，杭州房價應聲下跌，一直到今年4月份，跌幅達到-5.48%。不得已，杭州在4月份又進一步放開人才落戶，我們看到房價立刻觸底反彈，連續上漲兩個月，跟南京走勢完全相反。
蘇州儘管進一步收緊了限購，但似乎並未見實質性的效用，房價依舊我行我素呈直線上升，與去年同期相比，漲幅達到16%，還在延續之前的上漲勢能。蘇州第一次收緊限購政策時，我就預感到力度不夠，這次再度加碼，正印證了之前的判斷。
寧波是一個比較妖的城市，今年以來房價一直在上漲，均價已經超過2.1w，半年漲幅達到6%，但似乎從來都未被特別注意過。環滬的二三線城市表現都很不錯，距離上海相對較遠的南京、合肥和徐州顯得落寞了些。
華南珠三角。深圳房價去年12月份達到階段性低點，今年迎來金三銀四，達到了階段性高點，然後再下跌，一直在5.3w-5.5w之間徘徊，有形的手對房價控制還是很有力的。廣州在今年二月份達到一個小高點之後開始下跌，目前在階段性底部穩定。
廈門去年12月份房價下跌至最低點，已經連續上漲6個月，漲幅達到3%，上漲勢頭似乎並未停止。福州之前走勢基本跟廈門相同，但6月份出現微跌，7月份表現也不容樂觀，福州看來還是沒有廈門強勢。
佛山依舊是珠三角漲幅最大的城市，同比漲幅已經超過了15%。我們可以看到，華南珠三角的核心城市廣州和深圳，房價表現都相對低迷，倒是非核心的二三線城市，漲幅比較可觀。
環渤海灣城市。北京房價在過去一年中一直在6w上下浮動，非常平穩，因城施策應該來講做得比較到位。天津自今年以來跌到階段性底點，並一直在2.2w上下浮動。
石家莊房價今年1月份見底之後，一直在緩慢回調，看來1.6w是它的合理價位。廊坊跟石家莊的表現類似，1月份觸底反彈，但似乎沒有前者的勢能大，僅3個月就見頂平穩了。
青島自2018年4月份限購政策收緊，已連續下跌一年有餘，較最高點時回調達到-16.4%，這種下跌似乎仍然沒有剎住的趨勢。濟南房價去年11月份漲至最高點，就開始了下跌之旅，看來趕超青島的夢想，又泡湯了。
環渤海灣跟珠三角的表現很相似，除北京外，其他核心城市比如天津、濟南、石家莊、青島的表現都相對低迷，但非核心二三線城市漲幅都還不錯，依舊是補漲行情。
中西部城市。武漢跟濟南的房價表現非常相似，都是在去年11月份達到最高點，然後一路下滑，但武漢可能相對平緩一些，目前似乎仍未見底。鄭州已基本在高位企穩，上半年以來一直在溫漲，儘管漲幅不大。
長沙的限購措施確實非常嚴格，房價已從去年最高點時下跌了-5%有餘，目前來看有觸底企穩的苗頭。成都跟鄭州表現有些相像，1月份見底之後緩慢上漲，漲幅達到3.75%，看來也已經築底成功。重慶房價走勢跟成都類似，但反彈動能顯然不如前者。
西安房價在2月份達到最高點之後，基本已經高位企穩，近兩月還有上揚趨勢。東三省3個省會城市還在補漲，慢慢悠悠的，同比漲幅都在10%左右，在全國一片穩定的大環境下，表現還算可觀。
從全國50個重點城市房價表現來看，一線和二線核心城市的房價都被得到有效控制。在主要城市房價得到控制的前提下，其他宵小也掀不起大的風浪，說明房地產“房住不炒，因城施策”的政策執行比較到位。
合肥二手房成交數據分析
從國家統計局數據來看，合肥過去一年中，只有一個月的二手房數據環比微跌-0.1%，其餘時間新房和二手房都是上漲或持平。進入2019年第一季度以來，房價出現一個階段性小高峰，第二季度開始緩慢下行。
合肥鏈家6月份成交1319套二手房，比5月份微增11套，基本持平。由於今年以來鏈家系合併了很多中小中介，其掛牌量和成交量猛增，較去年同期提高了2-3倍左右。從成交來看，上半年二手房市場表現良好，成交量大且相對平穩。
以下分析基於鏈家自2018年6月份至2019年6月份的所有成交，共計9521個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。2019年4-5月數據請參考我文章《2019年4-5月份合肥房價分析及購房建議》（見文末）。
1、合肥2019年6月份二手房整體成交情況
6月份合肥二手房成交均價為1.650w，大概是過去的一年中的均值。合肥房價從去年10月份的最低谷開始反彈，直到金三銀四漲至最高點，隨後又開始有回調的趨勢，但整體還處於一個非常穩定的區間。
平均成交週期為90.9天。今年以來，平均成交週期一直在90天以上，比去年多了15天左右，儘管房價整體保持平穩，但買家觀望情緒卻濃厚了許多，說明房地產整體週期還是下行的。
平均議價空間為2.76%。3月份議價空間降至最低點，3月份同時還是成交量最大的一個月，隨後第二季度銷量有所下滑，議價空間也有所擴大，再次證明市場3月份之後合肥樓市逐步下行。
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
從安居客房價走勢來看，合肥自去年8月份開始下行，到今年1月份跌至最低點，然後回升，經歷了金三銀四之後，在6月份再次迎來下跌。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
與5月份相比，4月份房價環比下跌城市由16個變為12個，減少4個。總的來說，全國房價漲幅呈現兩頭縮減、中間膨脹的局面，這意味著樓市發展相對平穩，局部越來越難以出現大起大落的現象。
從各大城市圈來看，長三角的整體表現要稍好過其它區域，珠三角和環渤海灣的表現比較類似。東中部城市群裡，二三線非核心城市小鬼當家，核心城市大多退居幕後，全國各區域房價漲幅大致均衡。
長三角城市。上海在6月份漲幅明顯，並再次突破5w大關，但仍未突破歷史最高值，上半年累計漲幅1.74%，還算在一個穩定區間。南京6月份下跌-1.37%，為全國環比跌幅最大的城市，並因此終結了連續長達15個月的上漲。
杭州是一個對政策極其敏感的城市，去年6月份限購收緊後，杭州房價應聲下跌，一直到今年4月份，跌幅達到-5.48%。不得已，杭州在4月份又進一步放開人才落戶，我們看到房價立刻觸底反彈，連續上漲兩個月，跟南京走勢完全相反。
蘇州儘管進一步收緊了限購，但似乎並未見實質性的效用，房價依舊我行我素呈直線上升，與去年同期相比，漲幅達到16%，還在延續之前的上漲勢能。蘇州第一次收緊限購政策時，我就預感到力度不夠，這次再度加碼，正印證了之前的判斷。
寧波是一個比較妖的城市，今年以來房價一直在上漲，均價已經超過2.1w，半年漲幅達到6%，但似乎從來都未被特別注意過。環滬的二三線城市表現都很不錯，距離上海相對較遠的南京、合肥和徐州顯得落寞了些。
華南珠三角。深圳房價去年12月份達到階段性低點，今年迎來金三銀四，達到了階段性高點，然後再下跌，一直在5.3w-5.5w之間徘徊，有形的手對房價控制還是很有力的。廣州在今年二月份達到一個小高點之後開始下跌，目前在階段性底部穩定。
廈門去年12月份房價下跌至最低點，已經連續上漲6個月，漲幅達到3%，上漲勢頭似乎並未停止。福州之前走勢基本跟廈門相同，但6月份出現微跌，7月份表現也不容樂觀，福州看來還是沒有廈門強勢。
佛山依舊是珠三角漲幅最大的城市，同比漲幅已經超過了15%。我們可以看到，華南珠三角的核心城市廣州和深圳，房價表現都相對低迷，倒是非核心的二三線城市，漲幅比較可觀。
環渤海灣城市。北京房價在過去一年中一直在6w上下浮動，非常平穩，因城施策應該來講做得比較到位。天津自今年以來跌到階段性底點，並一直在2.2w上下浮動。
石家莊房價今年1月份見底之後，一直在緩慢回調，看來1.6w是它的合理價位。廊坊跟石家莊的表現類似，1月份觸底反彈，但似乎沒有前者的勢能大，僅3個月就見頂平穩了。
青島自2018年4月份限購政策收緊，已連續下跌一年有餘，較最高點時回調達到-16.4%，這種下跌似乎仍然沒有剎住的趨勢。濟南房價去年11月份漲至最高點，就開始了下跌之旅，看來趕超青島的夢想，又泡湯了。
環渤海灣跟珠三角的表現很相似，除北京外，其他核心城市比如天津、濟南、石家莊、青島的表現都相對低迷，但非核心二三線城市漲幅都還不錯，依舊是補漲行情。
中西部城市。武漢跟濟南的房價表現非常相似，都是在去年11月份達到最高點，然後一路下滑，但武漢可能相對平緩一些，目前似乎仍未見底。鄭州已基本在高位企穩，上半年以來一直在溫漲，儘管漲幅不大。
長沙的限購措施確實非常嚴格，房價已從去年最高點時下跌了-5%有餘，目前來看有觸底企穩的苗頭。成都跟鄭州表現有些相像，1月份見底之後緩慢上漲，漲幅達到3.75%，看來也已經築底成功。重慶房價走勢跟成都類似，但反彈動能顯然不如前者。
西安房價在2月份達到最高點之後，基本已經高位企穩，近兩月還有上揚趨勢。東三省3個省會城市還在補漲，慢慢悠悠的，同比漲幅都在10%左右，在全國一片穩定的大環境下，表現還算可觀。
從全國50個重點城市房價表現來看，一線和二線核心城市的房價都被得到有效控制。在主要城市房價得到控制的前提下，其他宵小也掀不起大的風浪，說明房地產“房住不炒，因城施策”的政策執行比較到位。
合肥二手房成交數據分析
從國家統計局數據來看，合肥過去一年中，只有一個月的二手房數據環比微跌-0.1%，其餘時間新房和二手房都是上漲或持平。進入2019年第一季度以來，房價出現一個階段性小高峰，第二季度開始緩慢下行。
合肥鏈家6月份成交1319套二手房，比5月份微增11套，基本持平。由於今年以來鏈家系合併了很多中小中介，其掛牌量和成交量猛增，較去年同期提高了2-3倍左右。從成交來看，上半年二手房市場表現良好，成交量大且相對平穩。
以下分析基於鏈家自2018年6月份至2019年6月份的所有成交，共計9521個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。2019年4-5月數據請參考我文章《2019年4-5月份合肥房價分析及購房建議》（見文末）。
1、合肥2019年6月份二手房整體成交情況
6月份合肥二手房成交均價為1.650w，大概是過去的一年中的均值。合肥房價從去年10月份的最低谷開始反彈，直到金三銀四漲至最高點，隨後又開始有回調的趨勢，但整體還處於一個非常穩定的區間。
平均成交週期為90.9天。今年以來，平均成交週期一直在90天以上，比去年多了15天左右，儘管房價整體保持平穩，但買家觀望情緒卻濃厚了許多，說明房地產整體週期還是下行的。
平均議價空間為2.76%。3月份議價空間降至最低點，3月份同時還是成交量最大的一個月，隨後第二季度銷量有所下滑，議價空間也有所擴大，再次證明市場3月份之後合肥樓市逐步下行。
從議價空間上來看，濱湖區、高新區、經開區和肥西縣都小於均值，並且6月份均價較5月份有顯著上漲，西南新區依然體現出相對優質的板塊特徵（《合肥房產的優質板塊和劣質板塊》，見文末）。
長豐縣儘管議價空間也不高，但成交均價有一定的下滑。政務區均價最高，但成交週期相對短一些，還比較熱門。瑤海區均價較3月份已經下跌-5.13%。
2、學區房和非學區房價格
此處所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鵝湖），46中本部，38中本部，168玫瑰園學校（西區）。具體學區劃分和分析請參考文章《合肥的真假學區房——2019年合肥初中學區最新排名》（見文末）。
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
從安居客房價走勢來看，合肥自去年8月份開始下行，到今年1月份跌至最低點，然後回升，經歷了金三銀四之後，在6月份再次迎來下跌。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
與5月份相比，4月份房價環比下跌城市由16個變為12個，減少4個。總的來說，全國房價漲幅呈現兩頭縮減、中間膨脹的局面，這意味著樓市發展相對平穩，局部越來越難以出現大起大落的現象。
從各大城市圈來看，長三角的整體表現要稍好過其它區域，珠三角和環渤海灣的表現比較類似。東中部城市群裡，二三線非核心城市小鬼當家，核心城市大多退居幕後，全國各區域房價漲幅大致均衡。
長三角城市。上海在6月份漲幅明顯，並再次突破5w大關，但仍未突破歷史最高值，上半年累計漲幅1.74%，還算在一個穩定區間。南京6月份下跌-1.37%，為全國環比跌幅最大的城市，並因此終結了連續長達15個月的上漲。
杭州是一個對政策極其敏感的城市，去年6月份限購收緊後，杭州房價應聲下跌，一直到今年4月份，跌幅達到-5.48%。不得已，杭州在4月份又進一步放開人才落戶，我們看到房價立刻觸底反彈，連續上漲兩個月，跟南京走勢完全相反。
蘇州儘管進一步收緊了限購，但似乎並未見實質性的效用，房價依舊我行我素呈直線上升，與去年同期相比，漲幅達到16%，還在延續之前的上漲勢能。蘇州第一次收緊限購政策時，我就預感到力度不夠，這次再度加碼，正印證了之前的判斷。
寧波是一個比較妖的城市，今年以來房價一直在上漲，均價已經超過2.1w，半年漲幅達到6%，但似乎從來都未被特別注意過。環滬的二三線城市表現都很不錯，距離上海相對較遠的南京、合肥和徐州顯得落寞了些。
華南珠三角。深圳房價去年12月份達到階段性低點，今年迎來金三銀四，達到了階段性高點，然後再下跌，一直在5.3w-5.5w之間徘徊，有形的手對房價控制還是很有力的。廣州在今年二月份達到一個小高點之後開始下跌，目前在階段性底部穩定。
廈門去年12月份房價下跌至最低點，已經連續上漲6個月，漲幅達到3%，上漲勢頭似乎並未停止。福州之前走勢基本跟廈門相同，但6月份出現微跌，7月份表現也不容樂觀，福州看來還是沒有廈門強勢。
佛山依舊是珠三角漲幅最大的城市，同比漲幅已經超過了15%。我們可以看到，華南珠三角的核心城市廣州和深圳，房價表現都相對低迷，倒是非核心的二三線城市，漲幅比較可觀。
環渤海灣城市。北京房價在過去一年中一直在6w上下浮動，非常平穩，因城施策應該來講做得比較到位。天津自今年以來跌到階段性底點，並一直在2.2w上下浮動。
石家莊房價今年1月份見底之後，一直在緩慢回調，看來1.6w是它的合理價位。廊坊跟石家莊的表現類似，1月份觸底反彈，但似乎沒有前者的勢能大，僅3個月就見頂平穩了。
青島自2018年4月份限購政策收緊，已連續下跌一年有餘，較最高點時回調達到-16.4%，這種下跌似乎仍然沒有剎住的趨勢。濟南房價去年11月份漲至最高點，就開始了下跌之旅，看來趕超青島的夢想，又泡湯了。
環渤海灣跟珠三角的表現很相似，除北京外，其他核心城市比如天津、濟南、石家莊、青島的表現都相對低迷，但非核心二三線城市漲幅都還不錯，依舊是補漲行情。
中西部城市。武漢跟濟南的房價表現非常相似，都是在去年11月份達到最高點，然後一路下滑，但武漢可能相對平緩一些，目前似乎仍未見底。鄭州已基本在高位企穩，上半年以來一直在溫漲，儘管漲幅不大。
長沙的限購措施確實非常嚴格，房價已從去年最高點時下跌了-5%有餘，目前來看有觸底企穩的苗頭。成都跟鄭州表現有些相像，1月份見底之後緩慢上漲，漲幅達到3.75%，看來也已經築底成功。重慶房價走勢跟成都類似，但反彈動能顯然不如前者。
西安房價在2月份達到最高點之後，基本已經高位企穩，近兩月還有上揚趨勢。東三省3個省會城市還在補漲，慢慢悠悠的，同比漲幅都在10%左右，在全國一片穩定的大環境下，表現還算可觀。
從全國50個重點城市房價表現來看，一線和二線核心城市的房價都被得到有效控制。在主要城市房價得到控制的前提下，其他宵小也掀不起大的風浪，說明房地產“房住不炒，因城施策”的政策執行比較到位。
合肥二手房成交數據分析
從國家統計局數據來看，合肥過去一年中，只有一個月的二手房數據環比微跌-0.1%，其餘時間新房和二手房都是上漲或持平。進入2019年第一季度以來，房價出現一個階段性小高峰，第二季度開始緩慢下行。
合肥鏈家6月份成交1319套二手房，比5月份微增11套，基本持平。由於今年以來鏈家系合併了很多中小中介，其掛牌量和成交量猛增，較去年同期提高了2-3倍左右。從成交來看，上半年二手房市場表現良好，成交量大且相對平穩。
以下分析基於鏈家自2018年6月份至2019年6月份的所有成交，共計9521個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。2019年4-5月數據請參考我文章《2019年4-5月份合肥房價分析及購房建議》（見文末）。
1、合肥2019年6月份二手房整體成交情況
6月份合肥二手房成交均價為1.650w，大概是過去的一年中的均值。合肥房價從去年10月份的最低谷開始反彈，直到金三銀四漲至最高點，隨後又開始有回調的趨勢，但整體還處於一個非常穩定的區間。
平均成交週期為90.9天。今年以來，平均成交週期一直在90天以上，比去年多了15天左右，儘管房價整體保持平穩，但買家觀望情緒卻濃厚了許多，說明房地產整體週期還是下行的。
平均議價空間為2.76%。3月份議價空間降至最低點，3月份同時還是成交量最大的一個月，隨後第二季度銷量有所下滑，議價空間也有所擴大，再次證明市場3月份之後合肥樓市逐步下行。
從議價空間上來看，濱湖區、高新區、經開區和肥西縣都小於均值，並且6月份均價較5月份有顯著上漲，西南新區依然體現出相對優質的板塊特徵（《合肥房產的優質板塊和劣質板塊》，見文末）。
長豐縣儘管議價空間也不高，但成交均價有一定的下滑。政務區均價最高，但成交週期相對短一些，還比較熱門。瑤海區均價較3月份已經下跌-5.13%。
2、學區房和非學區房價格
此處所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鵝湖），46中本部，38中本部，168玫瑰園學校（西區）。具體學區劃分和分析請參考文章《合肥的真假學區房——2019年合肥初中學區最新排名》（見文末）。
每年合肥中小學入學報名時間在6-7月份，學區房從購買到產證辦理下來，一般至少需要2個月以上，因此從4月份開始，學區房購買熱度就明顯下降了。從過去一年表現來看，學區房成交高峰期在11月份到來年3月份這段時間裡。
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
從安居客房價走勢來看，合肥自去年8月份開始下行，到今年1月份跌至最低點，然後回升，經歷了金三銀四之後，在6月份再次迎來下跌。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
與5月份相比，4月份房價環比下跌城市由16個變為12個，減少4個。總的來說，全國房價漲幅呈現兩頭縮減、中間膨脹的局面，這意味著樓市發展相對平穩，局部越來越難以出現大起大落的現象。
從各大城市圈來看，長三角的整體表現要稍好過其它區域，珠三角和環渤海灣的表現比較類似。東中部城市群裡，二三線非核心城市小鬼當家，核心城市大多退居幕後，全國各區域房價漲幅大致均衡。
長三角城市。上海在6月份漲幅明顯，並再次突破5w大關，但仍未突破歷史最高值，上半年累計漲幅1.74%，還算在一個穩定區間。南京6月份下跌-1.37%，為全國環比跌幅最大的城市，並因此終結了連續長達15個月的上漲。
杭州是一個對政策極其敏感的城市，去年6月份限購收緊後，杭州房價應聲下跌，一直到今年4月份，跌幅達到-5.48%。不得已，杭州在4月份又進一步放開人才落戶，我們看到房價立刻觸底反彈，連續上漲兩個月，跟南京走勢完全相反。
蘇州儘管進一步收緊了限購，但似乎並未見實質性的效用，房價依舊我行我素呈直線上升，與去年同期相比，漲幅達到16%，還在延續之前的上漲勢能。蘇州第一次收緊限購政策時，我就預感到力度不夠，這次再度加碼，正印證了之前的判斷。
寧波是一個比較妖的城市，今年以來房價一直在上漲，均價已經超過2.1w，半年漲幅達到6%，但似乎從來都未被特別注意過。環滬的二三線城市表現都很不錯，距離上海相對較遠的南京、合肥和徐州顯得落寞了些。
華南珠三角。深圳房價去年12月份達到階段性低點，今年迎來金三銀四，達到了階段性高點，然後再下跌，一直在5.3w-5.5w之間徘徊，有形的手對房價控制還是很有力的。廣州在今年二月份達到一個小高點之後開始下跌，目前在階段性底部穩定。
廈門去年12月份房價下跌至最低點，已經連續上漲6個月，漲幅達到3%，上漲勢頭似乎並未停止。福州之前走勢基本跟廈門相同，但6月份出現微跌，7月份表現也不容樂觀，福州看來還是沒有廈門強勢。
佛山依舊是珠三角漲幅最大的城市，同比漲幅已經超過了15%。我們可以看到，華南珠三角的核心城市廣州和深圳，房價表現都相對低迷，倒是非核心的二三線城市，漲幅比較可觀。
環渤海灣城市。北京房價在過去一年中一直在6w上下浮動，非常平穩，因城施策應該來講做得比較到位。天津自今年以來跌到階段性底點，並一直在2.2w上下浮動。
石家莊房價今年1月份見底之後，一直在緩慢回調，看來1.6w是它的合理價位。廊坊跟石家莊的表現類似，1月份觸底反彈，但似乎沒有前者的勢能大，僅3個月就見頂平穩了。
青島自2018年4月份限購政策收緊，已連續下跌一年有餘，較最高點時回調達到-16.4%，這種下跌似乎仍然沒有剎住的趨勢。濟南房價去年11月份漲至最高點，就開始了下跌之旅，看來趕超青島的夢想，又泡湯了。
環渤海灣跟珠三角的表現很相似，除北京外，其他核心城市比如天津、濟南、石家莊、青島的表現都相對低迷，但非核心二三線城市漲幅都還不錯，依舊是補漲行情。
中西部城市。武漢跟濟南的房價表現非常相似，都是在去年11月份達到最高點，然後一路下滑，但武漢可能相對平緩一些，目前似乎仍未見底。鄭州已基本在高位企穩，上半年以來一直在溫漲，儘管漲幅不大。
長沙的限購措施確實非常嚴格，房價已從去年最高點時下跌了-5%有餘，目前來看有觸底企穩的苗頭。成都跟鄭州表現有些相像，1月份見底之後緩慢上漲，漲幅達到3.75%，看來也已經築底成功。重慶房價走勢跟成都類似，但反彈動能顯然不如前者。
西安房價在2月份達到最高點之後，基本已經高位企穩，近兩月還有上揚趨勢。東三省3個省會城市還在補漲，慢慢悠悠的，同比漲幅都在10%左右，在全國一片穩定的大環境下，表現還算可觀。
從全國50個重點城市房價表現來看，一線和二線核心城市的房價都被得到有效控制。在主要城市房價得到控制的前提下，其他宵小也掀不起大的風浪，說明房地產“房住不炒，因城施策”的政策執行比較到位。
合肥二手房成交數據分析
從國家統計局數據來看，合肥過去一年中，只有一個月的二手房數據環比微跌-0.1%，其餘時間新房和二手房都是上漲或持平。進入2019年第一季度以來，房價出現一個階段性小高峰，第二季度開始緩慢下行。
合肥鏈家6月份成交1319套二手房，比5月份微增11套，基本持平。由於今年以來鏈家系合併了很多中小中介，其掛牌量和成交量猛增，較去年同期提高了2-3倍左右。從成交來看，上半年二手房市場表現良好，成交量大且相對平穩。
以下分析基於鏈家自2018年6月份至2019年6月份的所有成交，共計9521個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。2019年4-5月數據請參考我文章《2019年4-5月份合肥房價分析及購房建議》（見文末）。
1、合肥2019年6月份二手房整體成交情況
6月份合肥二手房成交均價為1.650w，大概是過去的一年中的均值。合肥房價從去年10月份的最低谷開始反彈，直到金三銀四漲至最高點，隨後又開始有回調的趨勢，但整體還處於一個非常穩定的區間。
平均成交週期為90.9天。今年以來，平均成交週期一直在90天以上，比去年多了15天左右，儘管房價整體保持平穩，但買家觀望情緒卻濃厚了許多，說明房地產整體週期還是下行的。
平均議價空間為2.76%。3月份議價空間降至最低點，3月份同時還是成交量最大的一個月，隨後第二季度銷量有所下滑，議價空間也有所擴大，再次證明市場3月份之後合肥樓市逐步下行。
從議價空間上來看，濱湖區、高新區、經開區和肥西縣都小於均值，並且6月份均價較5月份有顯著上漲，西南新區依然體現出相對優質的板塊特徵（《合肥房產的優質板塊和劣質板塊》，見文末）。
長豐縣儘管議價空間也不高，但成交均價有一定的下滑。政務區均價最高，但成交週期相對短一些，還比較熱門。瑤海區均價較3月份已經下跌-5.13%。
2、學區房和非學區房價格
此處所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鵝湖），46中本部，38中本部，168玫瑰園學校（西區）。具體學區劃分和分析請參考文章《合肥的真假學區房——2019年合肥初中學區最新排名》（見文末）。
每年合肥中小學入學報名時間在6-7月份，學區房從購買到產證辦理下來，一般至少需要2個月以上，因此從4月份開始，學區房購買熱度就明顯下降了。從過去一年表現來看，學區房成交高峰期在11月份到來年3月份這段時間裡。
6月份學區房成交均價為2.244w，較4月份最高點時有所回落，但與去年同期相比，依然有10.2%的漲幅，而且成交均價呈穩步上揚的趨勢。（《合肥學區價值和學區房投資》，見文末）。
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
從安居客房價走勢來看，合肥自去年8月份開始下行，到今年1月份跌至最低點，然後回升，經歷了金三銀四之後，在6月份再次迎來下跌。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
與5月份相比，4月份房價環比下跌城市由16個變為12個，減少4個。總的來說，全國房價漲幅呈現兩頭縮減、中間膨脹的局面，這意味著樓市發展相對平穩，局部越來越難以出現大起大落的現象。
從各大城市圈來看，長三角的整體表現要稍好過其它區域，珠三角和環渤海灣的表現比較類似。東中部城市群裡，二三線非核心城市小鬼當家，核心城市大多退居幕後，全國各區域房價漲幅大致均衡。
長三角城市。上海在6月份漲幅明顯，並再次突破5w大關，但仍未突破歷史最高值，上半年累計漲幅1.74%，還算在一個穩定區間。南京6月份下跌-1.37%，為全國環比跌幅最大的城市，並因此終結了連續長達15個月的上漲。
杭州是一個對政策極其敏感的城市，去年6月份限購收緊後，杭州房價應聲下跌，一直到今年4月份，跌幅達到-5.48%。不得已，杭州在4月份又進一步放開人才落戶，我們看到房價立刻觸底反彈，連續上漲兩個月，跟南京走勢完全相反。
蘇州儘管進一步收緊了限購，但似乎並未見實質性的效用，房價依舊我行我素呈直線上升，與去年同期相比，漲幅達到16%，還在延續之前的上漲勢能。蘇州第一次收緊限購政策時，我就預感到力度不夠，這次再度加碼，正印證了之前的判斷。
寧波是一個比較妖的城市，今年以來房價一直在上漲，均價已經超過2.1w，半年漲幅達到6%，但似乎從來都未被特別注意過。環滬的二三線城市表現都很不錯，距離上海相對較遠的南京、合肥和徐州顯得落寞了些。
華南珠三角。深圳房價去年12月份達到階段性低點，今年迎來金三銀四，達到了階段性高點，然後再下跌，一直在5.3w-5.5w之間徘徊，有形的手對房價控制還是很有力的。廣州在今年二月份達到一個小高點之後開始下跌，目前在階段性底部穩定。
廈門去年12月份房價下跌至最低點，已經連續上漲6個月，漲幅達到3%，上漲勢頭似乎並未停止。福州之前走勢基本跟廈門相同，但6月份出現微跌，7月份表現也不容樂觀，福州看來還是沒有廈門強勢。
佛山依舊是珠三角漲幅最大的城市，同比漲幅已經超過了15%。我們可以看到，華南珠三角的核心城市廣州和深圳，房價表現都相對低迷，倒是非核心的二三線城市，漲幅比較可觀。
環渤海灣城市。北京房價在過去一年中一直在6w上下浮動，非常平穩，因城施策應該來講做得比較到位。天津自今年以來跌到階段性底點，並一直在2.2w上下浮動。
石家莊房價今年1月份見底之後，一直在緩慢回調，看來1.6w是它的合理價位。廊坊跟石家莊的表現類似，1月份觸底反彈，但似乎沒有前者的勢能大，僅3個月就見頂平穩了。
青島自2018年4月份限購政策收緊，已連續下跌一年有餘，較最高點時回調達到-16.4%，這種下跌似乎仍然沒有剎住的趨勢。濟南房價去年11月份漲至最高點，就開始了下跌之旅，看來趕超青島的夢想，又泡湯了。
環渤海灣跟珠三角的表現很相似，除北京外，其他核心城市比如天津、濟南、石家莊、青島的表現都相對低迷，但非核心二三線城市漲幅都還不錯，依舊是補漲行情。
中西部城市。武漢跟濟南的房價表現非常相似，都是在去年11月份達到最高點，然後一路下滑，但武漢可能相對平緩一些，目前似乎仍未見底。鄭州已基本在高位企穩，上半年以來一直在溫漲，儘管漲幅不大。
長沙的限購措施確實非常嚴格，房價已從去年最高點時下跌了-5%有餘，目前來看有觸底企穩的苗頭。成都跟鄭州表現有些相像，1月份見底之後緩慢上漲，漲幅達到3.75%，看來也已經築底成功。重慶房價走勢跟成都類似，但反彈動能顯然不如前者。
西安房價在2月份達到最高點之後，基本已經高位企穩，近兩月還有上揚趨勢。東三省3個省會城市還在補漲，慢慢悠悠的，同比漲幅都在10%左右，在全國一片穩定的大環境下，表現還算可觀。
從全國50個重點城市房價表現來看，一線和二線核心城市的房價都被得到有效控制。在主要城市房價得到控制的前提下，其他宵小也掀不起大的風浪，說明房地產“房住不炒，因城施策”的政策執行比較到位。
合肥二手房成交數據分析
從國家統計局數據來看，合肥過去一年中，只有一個月的二手房數據環比微跌-0.1%，其餘時間新房和二手房都是上漲或持平。進入2019年第一季度以來，房價出現一個階段性小高峰，第二季度開始緩慢下行。
合肥鏈家6月份成交1319套二手房，比5月份微增11套，基本持平。由於今年以來鏈家系合併了很多中小中介，其掛牌量和成交量猛增，較去年同期提高了2-3倍左右。從成交來看，上半年二手房市場表現良好，成交量大且相對平穩。
以下分析基於鏈家自2018年6月份至2019年6月份的所有成交，共計9521個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。2019年4-5月數據請參考我文章《2019年4-5月份合肥房價分析及購房建議》（見文末）。
1、合肥2019年6月份二手房整體成交情況
6月份合肥二手房成交均價為1.650w，大概是過去的一年中的均值。合肥房價從去年10月份的最低谷開始反彈，直到金三銀四漲至最高點，隨後又開始有回調的趨勢，但整體還處於一個非常穩定的區間。
平均成交週期為90.9天。今年以來，平均成交週期一直在90天以上，比去年多了15天左右，儘管房價整體保持平穩，但買家觀望情緒卻濃厚了許多，說明房地產整體週期還是下行的。
平均議價空間為2.76%。3月份議價空間降至最低點，3月份同時還是成交量最大的一個月，隨後第二季度銷量有所下滑，議價空間也有所擴大，再次證明市場3月份之後合肥樓市逐步下行。
從議價空間上來看，濱湖區、高新區、經開區和肥西縣都小於均值，並且6月份均價較5月份有顯著上漲，西南新區依然體現出相對優質的板塊特徵（《合肥房產的優質板塊和劣質板塊》，見文末）。
長豐縣儘管議價空間也不高，但成交均價有一定的下滑。政務區均價最高，但成交週期相對短一些，還比較熱門。瑤海區均價較3月份已經下跌-5.13%。
2、學區房和非學區房價格
此處所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鵝湖），46中本部，38中本部，168玫瑰園學校（西區）。具體學區劃分和分析請參考文章《合肥的真假學區房——2019年合肥初中學區最新排名》（見文末）。
每年合肥中小學入學報名時間在6-7月份，學區房從購買到產證辦理下來，一般至少需要2個月以上，因此從4月份開始，學區房購買熱度就明顯下降了。從過去一年表現來看，學區房成交高峰期在11月份到來年3月份這段時間裡。
6月份學區房成交均價為2.244w，較4月份最高點時有所回落，但與去年同期相比，依然有10.2%的漲幅，而且成交均價呈穩步上揚的趨勢。（《合肥學區價值和學區房投資》，見文末）。
非學區房成交均價為1.542w。儘管經歷了金三銀四的小陽春，非學區房價格達到階段性高峰，但從過去一年整體表現來看，仍然呈下滑趨勢，與學區房走勢完全相反，說明優質房產和劣質房產依然存在嚴重分化（《合肥的優質房產和劣質房產》，見文末）。
每年的七八月份都是天氣最熱的時候，同時也是樓市相對蕭條的季節，最近兩個月，合肥樓市明顯降溫。隨著合肥限價盤的逐漸出清，一些投資者的熱情也開始消退，特別是進入7月下旬以來，合肥樓市的關注度似乎一直在降低。
從安居客房價走勢來看，合肥自去年8月份開始下行，到今年1月份跌至最低點，然後回升，經歷了金三銀四之後，在6月份再次迎來下跌。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
與5月份相比，4月份房價環比下跌城市由16個變為12個，減少4個。總的來說，全國房價漲幅呈現兩頭縮減、中間膨脹的局面，這意味著樓市發展相對平穩，局部越來越難以出現大起大落的現象。
從各大城市圈來看，長三角的整體表現要稍好過其它區域，珠三角和環渤海灣的表現比較類似。東中部城市群裡，二三線非核心城市小鬼當家，核心城市大多退居幕後，全國各區域房價漲幅大致均衡。
長三角城市。上海在6月份漲幅明顯，並再次突破5w大關，但仍未突破歷史最高值，上半年累計漲幅1.74%，還算在一個穩定區間。南京6月份下跌-1.37%，為全國環比跌幅最大的城市，並因此終結了連續長達15個月的上漲。
杭州是一個對政策極其敏感的城市，去年6月份限購收緊後，杭州房價應聲下跌，一直到今年4月份，跌幅達到-5.48%。不得已，杭州在4月份又進一步放開人才落戶，我們看到房價立刻觸底反彈，連續上漲兩個月，跟南京走勢完全相反。
蘇州儘管進一步收緊了限購，但似乎並未見實質性的效用，房價依舊我行我素呈直線上升，與去年同期相比，漲幅達到16%，還在延續之前的上漲勢能。蘇州第一次收緊限購政策時，我就預感到力度不夠，這次再度加碼，正印證了之前的判斷。
寧波是一個比較妖的城市，今年以來房價一直在上漲，均價已經超過2.1w，半年漲幅達到6%，但似乎從來都未被特別注意過。環滬的二三線城市表現都很不錯，距離上海相對較遠的南京、合肥和徐州顯得落寞了些。
華南珠三角。深圳房價去年12月份達到階段性低點，今年迎來金三銀四，達到了階段性高點，然後再下跌，一直在5.3w-5.5w之間徘徊，有形的手對房價控制還是很有力的。廣州在今年二月份達到一個小高點之後開始下跌，目前在階段性底部穩定。
廈門去年12月份房價下跌至最低點，已經連續上漲6個月，漲幅達到3%，上漲勢頭似乎並未停止。福州之前走勢基本跟廈門相同，但6月份出現微跌，7月份表現也不容樂觀，福州看來還是沒有廈門強勢。
佛山依舊是珠三角漲幅最大的城市，同比漲幅已經超過了15%。我們可以看到，華南珠三角的核心城市廣州和深圳，房價表現都相對低迷，倒是非核心的二三線城市，漲幅比較可觀。
環渤海灣城市。北京房價在過去一年中一直在6w上下浮動，非常平穩，因城施策應該來講做得比較到位。天津自今年以來跌到階段性底點，並一直在2.2w上下浮動。
石家莊房價今年1月份見底之後，一直在緩慢回調，看來1.6w是它的合理價位。廊坊跟石家莊的表現類似，1月份觸底反彈，但似乎沒有前者的勢能大，僅3個月就見頂平穩了。
青島自2018年4月份限購政策收緊，已連續下跌一年有餘，較最高點時回調達到-16.4%，這種下跌似乎仍然沒有剎住的趨勢。濟南房價去年11月份漲至最高點，就開始了下跌之旅，看來趕超青島的夢想，又泡湯了。
環渤海灣跟珠三角的表現很相似，除北京外，其他核心城市比如天津、濟南、石家莊、青島的表現都相對低迷，但非核心二三線城市漲幅都還不錯，依舊是補漲行情。
中西部城市。武漢跟濟南的房價表現非常相似，都是在去年11月份達到最高點，然後一路下滑，但武漢可能相對平緩一些，目前似乎仍未見底。鄭州已基本在高位企穩，上半年以來一直在溫漲，儘管漲幅不大。
長沙的限購措施確實非常嚴格，房價已從去年最高點時下跌了-5%有餘，目前來看有觸底企穩的苗頭。成都跟鄭州表現有些相像，1月份見底之後緩慢上漲，漲幅達到3.75%，看來也已經築底成功。重慶房價走勢跟成都類似，但反彈動能顯然不如前者。
西安房價在2月份達到最高點之後，基本已經高位企穩，近兩月還有上揚趨勢。東三省3個省會城市還在補漲，慢慢悠悠的，同比漲幅都在10%左右，在全國一片穩定的大環境下，表現還算可觀。
從全國50個重點城市房價表現來看，一線和二線核心城市的房價都被得到有效控制。在主要城市房價得到控制的前提下，其他宵小也掀不起大的風浪，說明房地產“房住不炒，因城施策”的政策執行比較到位。
合肥二手房成交數據分析
從國家統計局數據來看，合肥過去一年中，只有一個月的二手房數據環比微跌-0.1%，其餘時間新房和二手房都是上漲或持平。進入2019年第一季度以來，房價出現一個階段性小高峰，第二季度開始緩慢下行。
合肥鏈家6月份成交1319套二手房，比5月份微增11套，基本持平。由於今年以來鏈家系合併了很多中小中介，其掛牌量和成交量猛增，較去年同期提高了2-3倍左右。從成交來看，上半年二手房市場表現良好，成交量大且相對平穩。
以下分析基於鏈家自2018年6月份至2019年6月份的所有成交，共計9521個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。2019年4-5月數據請參考我文章《2019年4-5月份合肥房價分析及購房建議》（見文末）。
1、合肥2019年6月份二手房整體成交情況
6月份合肥二手房成交均價為1.650w，大概是過去的一年中的均值。合肥房價從去年10月份的最低谷開始反彈，直到金三銀四漲至最高點，隨後又開始有回調的趨勢，但整體還處於一個非常穩定的區間。
平均成交週期為90.9天。今年以來，平均成交週期一直在90天以上，比去年多了15天左右，儘管房價整體保持平穩，但買家觀望情緒卻濃厚了許多，說明房地產整體週期還是下行的。
平均議價空間為2.76%。3月份議價空間降至最低點，3月份同時還是成交量最大的一個月，隨後第二季度銷量有所下滑，議價空間也有所擴大，再次證明市場3月份之後合肥樓市逐步下行。
從議價空間上來看，濱湖區、高新區、經開區和肥西縣都小於均值，並且6月份均價較5月份有顯著上漲，西南新區依然體現出相對優質的板塊特徵（《合肥房產的優質板塊和劣質板塊》，見文末）。
長豐縣儘管議價空間也不高，但成交均價有一定的下滑。政務區均價最高，但成交週期相對短一些，還比較熱門。瑤海區均價較3月份已經下跌-5.13%。
2、學區房和非學區房價格
此處所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鵝湖），46中本部，38中本部，168玫瑰園學校（西區）。具體學區劃分和分析請參考文章《合肥的真假學區房——2019年合肥初中學區最新排名》（見文末）。
每年合肥中小學入學報名時間在6-7月份，學區房從購買到產證辦理下來，一般至少需要2個月以上，因此從4月份開始，學區房購買熱度就明顯下降了。從過去一年表現來看，學區房成交高峰期在11月份到來年3月份這段時間裡。
6月份學區房成交均價為2.244w，較4月份最高點時有所回落，但與去年同期相比，依然有10.2%的漲幅，而且成交均價呈穩步上揚的趨勢。（《合肥學區價值和學區房投資》，見文末）。
非學區房成交均價為1.542w。儘管經歷了金三銀四的小陽春，非學區房價格達到階段性高峰，但從過去一年整體表現來看，仍然呈下滑趨勢，與學區房走勢完全相反，說明優質房產和劣質房產依然存在嚴重分化（《合肥的優質房產和劣質房產》，見文末）。
3室戶型佔比超過了50%，2室戶型較上個月降低2個百分點，1室戶型佔比有所增加。隨著新房小三房起步的普及，相信2房和公寓佔比將會越來越低。
下一步合肥房價分析及購房建議
近期房地產有兩個比較典型的事件：一個是開封發文放開限售，隨即又撤銷了這個決定，無獨有偶，衡陽早在去年年底時，也倉促收回撤銷限價政策的決定；一個是蘇州在限購收緊2個月之後，又進一步升級限購政策，擴大了限購範圍，延長了限售時間。
目前國家嚴格調控房地產的政策沒有改變，“房住不炒”的決心沒有動搖，主要目的是為了保持房地產市場健康穩定發展。因為每個地方房地產市場都不太一樣，房地產調控的主體責任要落實到地方zf身上，那麼“一城一策”、“分城施策”就很有必要。
在全國房地產市場保持相對穩定的情況下，其實各地還是出現了嚴重分化。一線城市、大城市圈二線核心城市和東中部省會城市，因為產業發展前景良好，人口流入預期大，房價有支撐，即使限購政策執行得比較嚴格，恐怕也難以抑制房價快速上漲，北京和蘇州就是例子。
而在一些欠發達的三四線城市，產業發展遲緩，人口連年流出，當地房地產市場庫存大，去化週期長，房價面臨下跌的壓力較大。於是部分城市開始試探放鬆限購措施為房地產“託底”，以維持健康穩定發展，但最終又恐怕引起較大的社會影響，開封和衡陽就是例子。
不論是放鬆限購也好，還是收緊限購也好，都是地方落實房地產調控責任而實行“一城一策”、“分城施策”的具體表現，只要房地產調控的大棒還在高舉著，房價就幾乎很難有大的上漲空間。
近期國家又收緊了房地產企業的融資政策，中小房企破產或者兼併的例子越來越多，一些大型房企也開始賣地來維序緊張的資金鍊，這表明房地產調控政策一直在緊繃著，“房住不炒”的方針還在嚴格執行著。
其實與周邊其他熱點城市相比，合肥首套房貸利率已然不低，最近卻又傳出下半年首套房貸利率上調的消息，與此同時，合肥二手房放貸時間一直在延長。我的理解是，因為合肥上半年房價出現一定的上漲，這些限購收緊的苗頭，也是落實“一城一策”的具體表現。
今年經濟下行，購房者收入預期下降，對房地產表現一定的悲觀情緒，再加上七八月份房地產傳統淡季共振影響，我判斷合肥樓市下半年大概率會很冷，跟去年下半年的情況比較類似。
但我們同時還要注意到一個外部環境，全球已有多個經濟體降息，發達國家雖然不多，但歐盟近期已經表達了寬鬆的意願，美國最早也可能在8月初降息。不管中國有沒有降息的意願，恐怕都要被裹挾到這種貨幣寬鬆的大環境中來了。
中國經濟下半年面臨的不確定因素還很多，如果全球貨幣政策開始轉向，我想中國也很難獨善其身，降息會是一個大概率事件。但在我看來，即使降息會發生，短期也很難傳導到樓市，很可能是一種排除房地產的定向形式，比如普遍降息，房地產加息。
今年10月份就是合肥限購3週年期滿，上個週期房地產調控持續了3年零4個月，這個週期恐怕時間會更長一些，我預計到明年年底政策才可能出現鬆動。所以在未來一年裡，合肥樓市可能會經歷這個大週期最寒冷的階段。
樓市越平淡，房產分化就越大，學區房、熱門板塊的新房和次新房等優質資產，依然是絕大部分購房者追逐的主要目標。賣掉劣質資產和三四線及以下城市房產，置換到合肥優質房產，依然是我對大家優化家庭資產配置的誠懇建議。
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