半年前，很多人對2019年的杭州樓市有各種各樣的想象，不過應該沒人想過，跌宕起伏已經遠不能形容2019。
從開年低谷房價9折+送車位到2月萬人搖、漲價5000，“逆轉”僅僅只需要40多天。接下來一陣喧囂，隨著“過度依賴房地產，最終要付出沉重代價！”喊話，小陽春行情又將結束？
站在年中，樂居通過自己的觀察，試圖與您一起尋找答案。
1
“9折、送車位”曇花一現 “小陽春”樓市“盛夏”未滿
站在6月末尾，誰曾想過從“杭州樓市2019第一降”到萬人搖僅僅間隔一個月！
被稱為“第一降”的樓盤位於杭州餘杭區中泰街道的未來科技城南湖板塊“中銳招商星未來”，打出“新春置業大彩蛋”：9折、送車位；同板塊的綠都鑑未來春節期間也不得不99折迎戰……
彼時，2019開年1月樓市顯得尤為慘淡，期待的“開門紅”落空，新房成交量由18427套“腰斬”至9800套。
不過，降價促銷僅僅是曇花一現。上半年，杭州樓市在信貸放寬、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下，從底部回暖。
數據顯示，杭州今年1、2月份新房成交套數分別為9800套和4641套，同比分別減少了49.55%和37.05%。但到了3月份，成交量迅速拉昇到萬套以上，並在隨後的4-6月份持續走高。
二手房成交一般更真實反應市場走勢，從去年6月以來，杭州市區二手房(不含臨安)成交量一直在低位調整，2月份春節期間甚至僅有2285套成交。
數據來源：克而瑞、透明售房網，截止6月26日，二手房不含臨安
幾乎與新房同時升溫，3-6月份月成交已經在8000套以上，雖然不及去年4、5月過萬套的高峰，但已經超過了成績最好的2017年平均值(月均8554套)。
數字很枯燥，很多人對杭州樓市“小陽春”感觸或許是一些標誌性事件，比如2月底西湖國際城出現第3次“萬人搖”，17344戶登記中籤率只有1.5%。3月份搖號的項目中籤率低於10%的有10個，趕上了去年七八月的水平。
杭州上半年的小陽春是怎樣誕生的呢？
個人認為，有新房限價放鬆、房企融資壓力緩解、土地市場回暖、房貸利率下行等多方面因素共同作用，從而進一步激發市場看漲預期。
好在網籤稍微放鬆，成交量上升，成交價卻依舊錶現平穩。
克而瑞數據，截至到6月26日，上半年杭州市區新房成交均價26861元/平米，相比2018年全年成交均價，僅漲了2.99%。
2
半年4萬套新房24萬人次登記 193盤流搖
“你搖了麼？”一度成為普通杭州人日常的問候語，可見搖號對於杭州樓市影響之大。
樂居梳理髮現，2019年上半年，共有397次樓盤開盤推出39962套房源，總登記243466人次，如果除去流搖樓盤，所有搖號樓盤平均整體中籤率僅有9.36%。
2019年上半年中籤率最低的10次搖號，詳情如下表：
可以看到，10次搖號均為高層房源，其中主城區僅有中國鐵建西湖國際城，其餘均為餘杭區或是錢塘新區(大江東)，並且保利融信和光塵樾、龍湖江與城、華夏四季分別出現了2次。
價格差、地鐵、高層、中小戶型成為熱銷關鍵詞！
不過，不容忽視的是，還有193個樓盤出現流搖，佔比48.61%。
3
綠城沁園上漲近5000 價格“天花板”會打破幾次？
很難說，這個小陽春從何時開始，不過2月20日，綠城建發沁園8號樓上漲近5000元，肯定是個爆發點。
雖然，樓面價40776元/平米的沁園，即便從49500漲到54000，依舊在保本線上下浮動，但限價放鬆的信號和帶動效應不可估量。
幾乎同一時間，龍湖春江天越、越秀西海岸和中旅名門府等，價格較前期組團或板塊價格均有上漲。很及時，杭州有關部門權威人士第一時間明確表態“限價不會鬆動”!
最終“漲價”的只有寥寥幾個，如融信杭州世紀、榮安柳岸聞鶯、三湘印象森林海尚等絕大多數樓盤領出的預售證，價格相比此前搖號的均價沒有明顯變化。
不過，值得關注的是，部分突破板塊價格天花板的樓盤，依舊備受市場追捧。
比如前面提到的沁園，125套房源最終由425戶有效登記，中籤率29.41%。
再比如，錢江世紀城的保利澄品首開147套124-167平米戶型高層，即使均價已經高達47438.73元/平米，仍然有2105戶家庭登記，中籤率僅6.98%。
2019年下半場，新房價格怎麼定？看看22696元/平米的梧桐郡，購房者需要平常心。
4
又是全國第一 杭州半年土拍超1375億元
從2018年7月開始，杭州樓市其實進入過短暫的冰凍期，今年1-2月，在媒體的土拍相關新聞上，關鍵詞還是“跌”、“底價”、“低溢價”。
1月21日，江乾區長睦板塊最後一宗可出讓的宅地成交樓面價13385元/平米，甚至比之前下跌了近千元。
春節後杭州的首場土拍就引發了市場的關注，傳遞了土地市場回暖的信號。2月27日，由杭州本土排名第三的企業德信中國拿下的勾莊板塊地價一舉打破紀錄，跨過2萬元/平方米的門檻，刷新區域的樓面價。
根據相關統計，截止6月26日，今年上半年杭州出讓金額高達1375億，雖然僅次於2018年同期的1420億，但仍然領跑全國土地市場。
3月份開始，杭州涉宅地封頂溢價率由50%下調至30%，地塊溢價幅度有所收窄，但熱門板塊地價仍然高企，參拍企業眾多，自持地塊增加，土地市場重回自持時代。
樂居初步統計，1-6月杭州出讓土地成交樓面價排名前五的地塊分別為，望江單元地塊（濱江）、翠苑單元地塊（濱江&中國鐵建）、大關單元地塊（金翰）、彭埠單元地塊（中國鐵建&浙江交投）以及三裡亭單元地塊（綠城）。
其中望江單元地塊，正式開拍十分鐘後溢價率就已達到30%，進入競自持階段。最終經過55輪的激烈角逐，濱江以總價520317萬元成功競得，摺合樓面價45325元/㎡，溢價率30%，自持22%，成為杭州第二貴宅地的“新主人”。
5
西湖國際城5個月獲利60餘萬 二手房掛牌破8萬套
近期，杭州二手房的掛牌量讓人側目。
根據杭州二手房交易監管平臺的數據，截至6月27日，二手房掛牌量達81184套，其中住宅超6萬套，相比2018年末掛牌量增長了近3成。按近12個月的月均成交套數計算，掛牌房源的去化週期約為14.2個月。
更值得一提的是，我們發現2019年二手房“週轉”明顯加快，“網紅盤”頻頻有二手房掛牌出售。一般而言，辦理出不動產權證的時間為房子交付後3、4個月左右，從樓盤交付到掛牌上市基本也遵循這個時間，為了省下一筆契稅開支，有些業主甚至能拖則拖。
比如，2017年12月底交付的濱江中鐵建江南之星交付，直到2018年2月中旬才有二手房網籤記錄。
而今年5月底才交付的天陽武林邸，不過一週時間，6月3日就有一套108方戶型以單價62134元/平成交。翻查了透明售房網上一房一價，2017年這一樓層新房售價42000元/平米左右(含精裝5000元/平米)，扣除相應稅費及成本支出，買家獲利或許超過170萬。
當然，如果算上時間成本“網紅盤”中國鐵建西湖國際城更有吸引力，5月20日網籤的一套13樓88.71平米房源，成交單價31564元/平米，半年時間差不多“賺了”60餘萬。
接下去，二手房源量的數值只怕還將繼續升高。
據樂居不完全統計，2019年全年預計將有近150個樓盤交付，其中不乏濱江金茂府、綠城九龍倉柳岸曉風、招商武林郡、卓越蔚藍領秀、華夏四季等“網紅盤”。隨著新房與二手房之間的價格差逐漸消弭，裝修品質矛盾突出，對購房者來說，現房直接能入住、“所見即所得”或許愈發有吸引力。
6
放寬落戶“搶人” 調控或再起？
6月11日，杭州官方正式發佈落戶新政：年齡35週歲以下的全日制大學專科(含高職)學歷及45週歲以下全日制本科學歷人才，在杭州工作並由用人單位正常繳納社保的，可申請辦理落戶。
事實上，2015年至今杭州已經發布了3次人才新政和3次落戶政策。本次杭州落戶政策進一步放鬆，不再只是對本科以上高端人才的引進，專科人才也被納入放開範疇。
政策出發點，是為了應對全國各大城市發起的“搶人大戰”，為繁榮杭州實體經濟帶來更多可能性。但不免讓人遐想：引來人口，買房需求增多，杭州的房價又要漲了?
以西安為例，2017年3月至當年底，西安從市外遷入人口25.7萬人，2018年則達到79.5萬人。巨大的人口導入，也直接促使當地樓市升溫。
根據國家統計局發佈的70個大中城市房價數據，2019年以來，西安的新建商品住宅價格同比漲幅持續領跑全國。5月，西安新房價格漲幅同比上漲24.4%，環比上漲2.0%，兩類漲幅均在70城居首。
如果以2015年房價為基期，西安房價在4年間上浮了58.8%，同樣與合肥並列全國第一。
在一城一策的背景下，樓市“過熱”必然引發新一輪調控“加碼”。6月20日，西安市房管局網站發佈的《關於進一步加強住房市場調控管理的通知》稱，市外遷入戶籍家庭，需要在落戶1年或連續繳納12個月社會保險（或個人所得稅）後才可購房。
回到杭州，在5月份有市委書記和市長出席的《杭州市國土空間總體規劃發展戰略》研究會議上，指出，到2050年，杭州城市人口規模，預計將達到1300萬-1500萬。
這是什麼概念？
2018年末，杭州常住人口980.6萬人。也就是說，未來32年，平均每年還將新增16.2萬人。
雖然過去兩年，杭州人口迎來了爆發式上漲，增量分別高達33.8萬人和28萬人。但這個16.2萬人需要連續32年才能完成，不可謂不驚人！
“長期看人口、中期看土地、短期看政策(金融)”，最終杭州能“搶”多少人？外來人口有多少能買房？下半年或許就有較明確的答案。
7
房貸利率先降後升 基準難再
據樂居調查，3月份匯豐銀行首套房貸利率曾降至基準，同時杭州銀行、招商銀行、交通銀行、平安銀行等也實行最低上浮5%的房貸政策。
要知道，同樣為200萬的商貸，按揭30年，上浮20%與上浮5%每個月的還貸金額相差922.79元，還款總額差額達33萬元。
就在業內認為，房貸利率下滑將成為大趨勢時，樓市貨幣政策卻開始轉向！
6月13日，中國銀保監會主席郭樹清在演講中提到一個關鍵詞—“房地產金融化”，他指出，目前一些房地產企業融資過度，擠佔了信貸資源，降低了資金的利用效率，“過度依賴房地產，最終要付出沉重代價！”
這次講話直接釋放了房地產調控仍不放鬆、融資可能收緊的信號。
銀行開發貸對房企提升了門檻，銀保監會也對部分“闖紅線”違規進入樓市的資金，頻頻開出罰單。
面向普通購房者，房貸利率也有調整。
6月20日，中國銀行在杭州率先上調首套房房貸利率，從原本的基準利率上浮5%增加至上浮8%。除房貸按揭業務外，部分銀行的其他類似房抵貸等業務都已暫停辦理，目前辦理房貸需要排隊。
可以預見，即使度過6月份的半年度節點，杭州的房貸利率寬鬆局面已經扭轉，下行可能性很小。
8
去化週期不足3個月？ 官方：杭州住房供應充足
據杭州市住房保障和房產管理局數據，截至6月27日，杭州市區(含富陽、臨安)新建商品房可售26904套，其中主城區僅7955套。如果按照上半年月均成交量計算，去化週期已經少於3個月。
這會否加劇杭州樓市供需矛盾和房價調控的壓力？
對此，杭州市住房保障和房產管理局官網在6月11日作出迴應：杭州住房供應充足，成交量價穩定。
從市場潛在的供應來看，2012年以來，杭州市區已出讓涉宅用地646宗，目前已領預售證501宗，全部未預售及部分位預售的住宅項目為267個，商品住房潛在供應面積1950餘萬方。
若是以戶均100平米估算，商品住房潛在供應超過19.5萬套。
另外，從動態來看，截至6月27日，2019年上半年杭州市區已批准預售房源55351套(其中住宅42632套)，根據克而瑞的數據，上半年的成交是62079套，半年來“消化”的庫存為6728套。如果下半年樓市依舊保持“穩定”，去化26904套可售房源或許要24個月。
所以，從市場整體情況來看，杭州的新房供應並不存在問題。
9
2019租房時代到來？杭州公租房保障超7.2萬戶
6月25日，新華網聯合長租平臺自如發佈《中國青年租住生活藍皮書》顯示，當代城市青年的平均租房週期延長。
在過去三年裡，租住時間在“5-8年”及“8年以上”人群佔比顯著上升，在2018-2019年度佔比合計超過11%。租房逐漸成為城市青年的普遍生活狀態，甚至超五成95後受訪者接受“不房結婚”。
而且，隨著租房落戶逐步落實，“租售同權”政策障礙正在消除。租房有望成為樓市未來黑馬，必然會長遠的影響房價。
具體看杭州，據杭州市住房保障和房產管理局數據，截至目前，杭州市本級公租房已累計實物配租保障6萬餘戶，貨幣補貼保障1.2萬餘戶。而且相關文件還明確，2018-2021年杭州市區將開工建設5萬套人才專項租賃住房。
一方面，自2017年8月29日新一輪商品住宅出入用地配建公租房開始，據統計，杭州已有近1.4萬套新的公租房房源正在建設，將有效緩解城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業大學畢業生和創業人員的住房困難。
另一方面，杭州還為外來務工人員推出了“藍領公寓”。2019年杭州全市計劃籌建藍領公寓20000套(間)，截至5月底，已基本完成2019年度藍領公寓籌建項目35個，房源16106套(間)。
這是什麼概念？假設一套(間)房住兩人，光是政府保障的租賃住房，就能吸納近19萬人，如果再加上近30萬套(間)的市場化租賃住房(以長租公寓為代表)，則可以覆蓋近79萬人！
租房還是買房？答案已經越來越清晰。
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
文章來源:樂居買房
相關推薦
