最近，杭州的王先生拿到了杭州中院的判決書。一審二審，他終究輸掉了這個官司。

事情起因是，他裝修房子，包了自家的陽臺。

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物業一開始發函給他，要求拆陽臺。王先生沒理會。之後，物業就從頂樓吊繩子，把陽臺強行拆除。

王先生將物業公司告上法庭，要求賠償他包陽臺的損失6000元。

杭州中院的判決是，駁回王先生的訴請。

業主：物業有啥權力，強行拆除我家陽臺

王先生的新房交付後，找人包陽臺。

很快，物業公司來函了。說王先生違反了買房時就簽下的《管理約定》，裡面有一條“不得封陽臺”。要求他限期拆除、恢復陽臺原狀。

王先生覺得包自己家的陽臺，也不影響鄰居，為什麼不能包，而且都花了錢，哪能說拆就拆？他沒有理會物業的要求。

但讓他沒想到的是，過了一段時間，物業公司找人在頂樓採取“繩降”的方式，從外部將王先生家的陽臺強行給拆了。拆除的材料被運到了倉庫，讓王先生自取。

王先生很氣憤：“物業有什麼權力，強行把陽臺拆除啊？”於是，他和物業公司對簿公堂，要求物業承擔賠償責任。

法院判決：物業沒有強制執行權，方式雖有不當但無需賠償

案子經過一審二審，最終杭州中院判決，駁回王先生的訴訟請求。

根據判決書，法院經審理認為，王先生和開發商簽訂《商品房買賣合同》時，書面承諾同意遵守《管理條約》的約定，該書面承諾及物業公司簽訂的《前期物業服務協議》，均系雙方真實意思的表示，內容不違反國家法律、行政法規的強制性規定，合法有效。作為業主，臨時管理規約及物業管理合同對其具有約束力。

“物業公司強制拆除業主搭建的陽臺玻璃窗，其目的是維護小區公共空間的完整性和確保建築物的使用安全，但其採用的方式確屬不當，對小區業主存在的違章搭建行為，可以採用要求其停止侵害、消除危險等方式予以制止，但不享有代業主拆除的強制執行權。”

判決書提到，物業公司在拆除玻璃窗之後將原物放置在倉庫裡，可見是進行了拆除而非損毀。

“物業公司行為方式不當，但拆除行為發生原因是履行對小區公共空間的管理和維護職責，並且玻璃窗僅是拆除而非結構性或破壞性的惡意毀損；同時，業主自己違反《管理規約》約定在先，且因封閉陽臺本身是違約行為、拆下來的材料也不可能被再次使用。”綜上這些因素，法院作出了駁回的判決。

律師：包不包陽臺，到底誰說了算

王先生輸了官司。但他想不明白，房子是自己的房子，材料也是自己花錢買的，並且包陽臺也不影響其他業主，為什麼業主就不能包陽臺？

浙江澤大律師事務所的張律師認為，包不包陽臺，不是單個業主或是物業公司說的算。關鍵要看買房子時，《管理規約》是如何約定的。

張律師解釋，《管理規約》是開發商在銷售物業之前，為保障物業的安全與合理使用、維護小區秩序和環境制定的規則。不論業主是否仔細閱讀過《管理規約》，在簽訂《購房合同》時，都要書面承諾已詳細閱讀並同意遵守，因此《管理規約》對業主具有約束力。而開發商或業委會，與物業公司簽訂的《物業服務合同》又賦予物業公司，對於業主違反《管理規約》的行為，有權採取勸阻、制止等方式進行處理。於是，就出現了業主想要包陽臺，物業公司出面制止的情況，其實物業公司也是在根據物業服務合同約定，履行管理義務。

網友討論

“業主包陽臺被物業強拆，打官司為什麼輸？”一事，報道後已引來很多討論。

贊成方表示：家中有孩子不包陽臺真的很慌；反對方則稱小區外立面不好看影響房子增值。

“

我家樓層很高，又有小孩子，不包陽臺真的很慌。我家這幢沿馬路，陽臺上總是一層灰，真的想包陽臺啊。如果放開包陽臺，小區外立面肯定不好看，影響房子保值增值。

”

事實上，萬家星城小區的業主群裡，隔三差五就有關於“包陽臺”的討論。

融創時代奧城小區還未交付，業主群裡對“包陽臺”的討論也是熱火朝天。大家還自發地在群裡發起投票。

能不能包陽臺，各家物業規定不一樣

對於包陽臺的規定，各家小區的情形都不一樣。錢報記者也採訪了杭州一些小區的物業公司。

“我們綠城的小區，一般情況是不允許包陽臺的。如果每個業主都按自己的想法包陽臺，會破壞整個外立面的和諧統一。還有關鍵一點是安全考慮，業主自己包陽臺，存在發生高空墜物的安全隱患。”春江花月小區的綠城物業鞏經理告訴錢報記者。

但是還有一種情況。據介紹，綠城位於濱江的一個新樓盤，未來會由開發商統一封閉陽臺，主要原因是規劃了2幢139米的超高層建築，考慮到安全問題。

“讓業主們自己包陽臺，會出現有的包有的不包，有的規範有的不規範，這勢必會影響建築物外立面，降低樓盤的品質。所以在買房子的時候，業主們就簽過一個前期物業服務協議，其中就約定了不得封閉陽臺。”

萬家星城小區的濱江物業一位工作人員表示，據她瞭解，濱江房產開發的樓盤都是不能包陽臺的。

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如果業主都想包陽臺，有沒有合理的辦法

但是如果業主們都很想要包陽臺，有沒有合理的辦法可以達成呢？

住七堡附近綠城楊柳郡小區的方女士急切地打進錢江晚報熱線，她說入住楊柳郡已經2年，當時裝修時考慮到有小孩要把陽臺封起來，但是物業不同意，現在整個小區陽臺都裸露在外面。她和鄰居們找了好多次物業，物業的說法是，買房子時，大家就簽了前期物業服務協議，不可以封陽臺。而且業委會沒有成立，也沒辦法修改這個條約。

方女士家的陽臺

“如今2年過去了，孩子也3歲了，正是調皮的年紀。我們住在3樓，把房子裡所有窗戶都裝上了防盜窗，但是孩子經常喜歡往陽臺跑，大人照看起來真是心累。”方女士剛生了二寶，家人精力都被牽扯了，想到家裡這個巨大的安全隱患，還在月子裡的她坐立不安。她再次找到物業，但得到的答案還是不能封陽臺，因為小區入住人數還不足一半，小區至今還無法成立業委會，所以還要等待。

“但是意外不知道什麼時候發生啊！”方女士說，每次看到有小孩墜樓的新聞就很心痛，剛看到錢報報道了又一起悲劇，聯想到自家顯而易見的安全隱患卻無能為力，感覺很無助。

浙江豐國律師事務所主任陳松濤律師告訴記者，如果業主們呼聲都很高，其實可以由業委會出面來做這件事。

“《管理規約》的制定和修改屬於全體業主的自決事項，如果召開業主大會會議，經本小區內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，就可以修改不得封閉陽臺的約定。這樣，物業失去了據以管理業主封閉陽臺的合同依據，自然不會再限制業主封閉陽臺了。”

濱江物業一位工作人員表示，萬家星城小區去年成立了業主委員會，業主有包陽臺的需求可以向他們反映，屆時可以召開業主大會來表決。

據記者瞭解，目前，很多小區都通過這個途徑包了陽臺。

但是方女士這種情況就比較尷尬，新小區業委會一時成立不了，方女士能做的只有等待，“要業委會成立後才能重新簽訂物業管理合同。”

包不包陽臺，到底誰說了算？你怎麼看？留言區見！

來源：浙江24小時-錢江晚報記者 方力