4.26 戶籍制度變革，哪些城市房地產將受益？
01 一石激起千層浪
近期，發改委印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》，對特大型以下城市的落戶條件進行了明顯的鬆綁。彷彿一石激起千層浪，落戶問題立刻成為大家熱議的話題，市場上解說紛紜。對於尋常百姓而言，戶口聯繫最密切的是房子。那麼老羅今天就和大家聊聊戶籍制度變革對房地產的影響。
其實在這次政策頒佈之前，一些中小城市（城區人口小於100萬）已經取消了落戶限制。此次戶籍制度進行了進一步鬆綁，一些中大型城市也開始相繼取消落戶限制，而超大特大城市則大幅增加落戶規模。
▲截圖來自：蘿蔔投研
02 房地產該怎麼看？
如何讀懂房地產？在老羅看來，房地產的研究框架可以用一句話概括：長期看人口，中期看土地供給，短期看政策金融。
金融是槓桿，對短期需求變化有最直接的影響；土地是供給，在我們國家土地供給由政府壟斷，其對土地出讓規模通常會有一箇中期規劃，加上地產企業拿地開工也需要時間，所以土地供給相對來說是個慢變量；人口是影響地產需求的最根本變量，而且人口的變化是個長期的過程。
在人口紅利消失的情況下，一個地區房地產的長期影響因素便是人口的流動了。經濟發展的不平衡和城鄉二元經濟結構，各地和城鄉之間資源不對等。戶籍制度放鬆帶來最直接的結果就是人口地區間流動加劇，所以人口的跨區域流動必定對每個城市的影響不同。
老羅先給大家看些超大特大城市，Ⅱ型城市和Ⅰ型城市都有哪些呢？超大城市城市主要是北上廣深加上重慶；特大城市主要是一些核心二線城市；Ⅰ型大城市主要包括髮達地區的一些地級市和中西部地區的省會城市。
從上面的圖可以看出，落戶放寬政策幾乎包含了全部一二線城市與部分強三線城市。考慮到戶籍限制本身是限購的一環，《通知》也可以解讀為一二線及部分三線城市限購政策的放寬，這一調整擴大了重點城市滿足購房資格人群數量，推動潛在購房需求釋放。所以說此前戶籍制度越嚴格，此次戶籍制度鬆綁對當地地產市場影響更大。
落戶放鬆影響地產需求的兩個角度：第一，未在當地購房的無戶籍常住人口，獲得戶籍之後釋放的買房需求，需求主要來自當地畢業大學生、外來遷入者和當地就業的農民工三個群體，尤其是前兩個群體。第二，已在當地購房的無戶籍常住人口，獲得戶籍之後釋放的改善性買房需求，這部分需求在限購城市可能仍將受到抑制。
03 哪些城市收益最明顯？
下圖中，針對外地戶籍的購房限制，一線城市普遍要求繳滿五年設備，核心二線城市基本要求2年，其他二線基本為1年。從這個角度看，一線城市基本為超大特大型城市，此次戶籍大規模放開，其受益毋庸置疑最明顯；其次是一些核心二線城市，這些城市中武漢、瀋陽、西安、鄭州、杭州等二線省會城市或區域中心城市，而其中杭州、西安為Ⅰ型城市，相比與其他二線城市，杭州和西安全面放開放寬落戶條件，受戶籍制度影響更大。此外杭州和西安對外地人口實施的購房限制較為嚴格，需要繳滿社保兩年。戶籍制度放開對短期地產需求的刺激還是比較明顯的。
當我們去分析新增的購房需求，一是看本地的人口結構；二是去看人才流入情況。下圖是17年的人才淨流入排名。可以看到核心二線城市在人才流入方面是非常強勁的，杭州、長沙、成都、武漢、深圳和西安在人才流入方面具備比較明顯的優勢。
▲截圖來自：蘿蔔投研
結合上面兩點，老羅推薦重點關注京津冀、長三角和粵港澳三大城市群中的I型大城市，如杭州；以及三大城市群以外城市群的首位城市，如鄭州、西安和成都。II型大城市中主要關注那些自身經濟實力比較強而且存在限購的城市，京津冀、長三角和粵港澳三大城市群中的無錫、寧波和以及中西部地區省會如長沙等。而弱三線和四線城市不僅面臨人口流出，棚改套數縮減和貨幣化比例下降對地產銷售的拖累，且三四線城市對土地財政的依賴度高，有較強的賣地衝動，供給充裕將進一步給房地產基本面造成負面影響。
最新的數據也支撐了上述觀點。在2018年房企業績報告土地儲備城市佈局中，成都、重慶、杭州、南京、蘇州、寧波等城市出現頻次極高。在2019年第一季度土地出讓金收入前20強城市中，杭州、天津、蘇州、西安、鄭州、武漢、重慶、佛山、青島、南京、成都、昆明等12個城市再次上榜。在剛剛過去的3月份及4月上半月，南京、蘇州、寧波、南昌等多個城市出現搶地潮。
04 繼續關注一二線龍頭地產商、具備項目區位優勢的房企
目前來看，穩定經濟仍是政府的主要核心工作，所以房地產行業將不斷寬鬆，來對衝三四線的棚改縮減需求削弱。而貨幣政策和信貸政策也將持續保持寬鬆，房企債信用利差收窄意味著房企融資成本也出現下行，對應二線房企估值將有所抬升。
對於標的的選擇上，不少賣方機構也給出了自己的看法，如：
興業證券認為一二線城市和部分核心都市圈基本面趨勢性復甦，看好萬科、保利地產、招商蛇口、綠地控股、新城控股、陽光城。
中信建投證券看好一二線佈局龍頭房企（萬科、保利、招商蛇口、金地集團）以及具備成長彈性的二線品種（陽光城）。
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