《我為什麼不看好鄰杭區域房（一）？》發出後，有個網友跑過來問了個簡單粗暴的問題：" 大江東和海寧的房產，哪裡更有增值潛力？" 好吧，既然你問得如此簡單粗暴，那我的問答也只能簡單粗暴點：" 大！江！東！"
關於這背後的判斷邏輯，認真看我上一篇的分析，並勤于思考的朋友，恐怕已經有所感悟了。在那篇文章裡，我著重提到了投資中國房地產必須搞清楚的兩個概念，即城市自然生長的最大外沿和城市的行政邊界。
搞懂了這兩個概念，便不難理解下面的邏輯：隨著杭州城市的自然生長和對外擴張，雖然像海寧、德清、柯橋等周邊縣市的部分區域，會與杭州城區連接在一起，甚至成為杭州城市事實上的一部分。但因為行政邊界的分割，這些區域能夠分享到的來自杭州的發展紅利，卻遠遠少於與他們緊鄰的杭州部分。海寧的許村、長安之於臨平，鹽官、丁橋之於大江東，都是這種情況。
敲黑板，下面是結論：儘管你跑到上述鄰杭地區去考察時，當地人會告訴你，他們住在許村並沒有感覺到和邊上的臨平有多少區別，但是請記住：你是投！資！客！哪怕你有自住需求，只要你不是打算在當地紮根落戶，只要你在這邊與那邊買房兩可，那麼請一定買到屬於杭州的那一邊去。
之前，我曾一再提到過一個觀點，即投資買房一定要去大城市，能去一線的不去二線，能去市區的別去縣城。至於說鄉鎮，哪怕是在長三角，最好也別碰，起碼要放在最後。對於我的這個觀點，從前還有一些人不太服氣，還叫著嚷著要去鄰杭的許村，或者鄰滬的新埭碰運氣、撞風口，但隨著 " □□□□□□□□□ " 的規定被刪除，已經有人回過味來了。
話說這屆政府在房產領域的核心思想就是 " 房住不炒 "，目前看來這一政策未來至少還得管 10 年。10 年是什麼概念，許多朋友在面對有些城市 " 新購住房未滿 5 年不得交易 " 的規定時，就已經稀里嘩啦地哭聲一片了。現在一上來就是 10 年的週期，除了涼拌，還能咋辦？！
當然，行政力量不可能完全取代市場之手，" 房住不炒 " 也不是說正常的房產投資就不存在了。但過去那種閉著眼睛瞎買，城裡鄉下普漲的時代，顯然已經是一去不復返了。未來，隨著城市化的繼續推進，以及浙江從縣域經濟向都市經濟在轉型，人口、資源還會繼續沿著從鄉鎮到縣城，從縣城到市區的路線，越來越集中。過去那種由於省管縣體制造成在強縣弱市的局面，將被徹底扭轉。
以嘉興為例，未來市區相對於五縣的優勢會越來越明顯。至於說過去分散在全市各處的那些鄉鎮，結果要麼是隨著城市的擴張被併入城市，如市區周邊的大橋、餘新、油車港等，以及環杭州的許村、長安等；要麼就是不可避免地衰敗下去，就像鄉鎮撤併前在許多老鎮，如步雲、新篁等。真正能夠獨立於市區與縣城，也不依託周邊大城市存活下來，並發展壯大在鄉鎮少之又少。
有人或許會問了，浙江省不是在大力培育所謂小城鎮嗎？沒錯，但我想說的是，小城鎮建設對於浙中南那些遠離市區、縣城的山區鄉鎮或許是有用的，但在以平原為主杭嘉湖地區，其作用有限。因為無論哪個鄉鎮到中心城市的距離都很近，路網交通也很發達，而工作機會差別又很大，所以年輕人進城是一個必然的趨勢。受此影響，未來年輕人會越來越傾向於去城裡買房。
所以，如果你是一個海寧鄰杭地區人，想要投資房產，我的建議是：有條件的就直接去杭州買房，如果經濟實力達不到，那麼不妨捨近求遠，跑去嘉興市區，起碼是海寧市區買房。鄰杭地區的那些鄉鎮上留套自住房就夠了，別再過多投資。哪怕這些地方被划進所謂杭州城市組團，因為城市在自然範圍與行政範圍是兩個完全不同在概念，許村、長安可以成為杭州城市事實上在一部分，但永遠不可能在行政上劃入杭州，這一點問的朋友不少，在此我再強調一下。
至於說在杭州買房，主城區買得起自然是好，如果選擇郊區，那一定要選擇那些將來有可能融入主城區的地方，這就剔除掉國富陽、臨安的大多數地方。儘管兩者現在也都屬於杭州的區了，但即便只看上圖，也都能明白，無論杭州城區未來如何擴張，這兩個地方的大多數區域，都不可能被包含吞併進去，因為他們已經超出了杭州城市自然發展的最大外延。
對於座標定在海寧或者桐鄉在朋友們來說，就近的投資區域有兩個——臨平和大江東。但相比較而言，我個人更傾向於選擇臨平。原因很簡單，大江東的建設才剛剛起步，想想當年下沙開發花了多少年，而大江東面積又遠大於下沙，其建設週期勢必更長，未來不確定的因素實在太多，作為一個穩健的投資者，還是應該謹慎行事的。
更何況，當年下沙開發的時候，中國房價才起步，還可能上演房價從幾千到幾萬在暴富神話，而大江東樓市起跑線就高出下沙當年許多，又處在 " 房住不炒 " 的大背景下，你們覺得還可能走出與下沙、臨平一樣的曲線嗎？