面朝大海，春暖花開，擁有一套海景房，獨上高樓，望盡天涯，是多少人夢寐以求的事。
在山東乳山市，這個夢想可以有，而且不難實現。乳山市隸屬山東威海，地處青島、威海、煙臺三市銜接的腹地，以美麗的海岸線和海景房聞名。
乳山銀灘旅遊度假區是乳山海景房的聚集地，安居客數據顯示，2018年8月-2019年7月，乳山銀灘二手房均價4021元/平方米，最低價格為2250元/平方米，最高價格為5405元/平方米。甚至還有媒體報道，一套頂層閣樓的單價可以低至1800元/平米。
面朝大海，春暖花開，擁有一套海景房，獨上高樓，望盡天涯，是多少人夢寐以求的事。
在山東乳山市，這個夢想可以有，而且不難實現。乳山市隸屬山東威海，地處青島、威海、煙臺三市銜接的腹地，以美麗的海岸線和海景房聞名。
乳山銀灘旅遊度假區是乳山海景房的聚集地，安居客數據顯示，2018年8月-2019年7月，乳山銀灘二手房均價4021元/平方米，最低價格為2250元/平方米，最高價格為5405元/平方米。甚至還有媒體報道，一套頂層閣樓的單價可以低至1800元/平米。
來源：安居客
這個價格雖然稱不上白菜價，但也遠比大家預期的海景房便宜的多，如一套74平米的房子只要20.8萬。
但是有一個奇怪的現象，乳山銀灘新房的價格卻高達7000-8000元/平米，新房和二手房價格為何差距如此之大？
1、過度開發，騎虎難下
乳山市海景房過度開發，尤其是過去兩年，三四線城市房價迎來一輪大漲，大量的持續投資造成了很多投機性房產，導致乳山市二手房越來越多，價格大大承壓，不好出手。
目前，乳山銀灘20公里的海岸線上，大大小小的海景房項目竟然超過200個，按照當地人的話說“就是把乳山的人全都填進去也住不滿”。
面朝大海，春暖花開，擁有一套海景房，獨上高樓，望盡天涯，是多少人夢寐以求的事。
在山東乳山市，這個夢想可以有，而且不難實現。乳山市隸屬山東威海，地處青島、威海、煙臺三市銜接的腹地，以美麗的海岸線和海景房聞名。
乳山銀灘旅遊度假區是乳山海景房的聚集地，安居客數據顯示，2018年8月-2019年7月，乳山銀灘二手房均價4021元/平方米，最低價格為2250元/平方米，最高價格為5405元/平方米。甚至還有媒體報道，一套頂層閣樓的單價可以低至1800元/平米。
來源：安居客
這個價格雖然稱不上白菜價，但也遠比大家預期的海景房便宜的多，如一套74平米的房子只要20.8萬。
但是有一個奇怪的現象，乳山銀灘新房的價格卻高達7000-8000元/平米，新房和二手房價格為何差距如此之大？
1、過度開發，騎虎難下
乳山市海景房過度開發，尤其是過去兩年，三四線城市房價迎來一輪大漲，大量的持續投資造成了很多投機性房產，導致乳山市二手房越來越多，價格大大承壓，不好出手。
目前，乳山銀灘20公里的海岸線上，大大小小的海景房項目竟然超過200個，按照當地人的話說“就是把乳山的人全都填進去也住不滿”。
既然這麼多的二手房難以出手，新房價格為何還能比二手房貴那麼多呢？ 一方面是房價被推高後，地產商拿地成本也貴了不少，不能賠本賺吆喝。
另外一方面就是用營銷技巧維持虛高的房價。乳山的房產市場形成了一個很有意思的現象，看房團買新房，散客買二手房。
乳山某樓盤銷售人員表示，一般一週來三個大巴車，一個大巴車有四五十人，能成交五六套新房。
外地的看房團下車後會被拉入一個新小區，只在這個樓盤，不會讓你瞭解外面的銀灘二手房這些信息，所以看房的人不瞭解其他情況。
而且這種出售新房的樓盤一般是不接待散客的，某房產中介人員坦言，之所以不接待散客，因為他們流動性太強，四處一打聽就把這裡的情況問明白了。
所以看房團的顧客一旦入手新房，想要再賣出去就難了，而且不得不大幅降價銷售。
2、夏天熱鬧，冬天鬼城
乳山夏天有北方難得的清爽，但是冬天也很冷，大多業主只把這裡當度假的臨時住處，冬天基本就沒啥人了，所以當地居民也稱這些海景房為“鬼城”。
乳山銀灘的海景房95%都賣給了外地的投資客，棚改貨幣化退潮後，三四線房價已經沒有空間，而當炒房團撤離後，二手房市場供應過剩也造成了價格和新房價格嚴重脫軌，此外，由於配套設施不足，空置率高，當地海景房的熱度也逐漸消退。
面朝大海，春暖花開，擁有一套海景房，獨上高樓，望盡天涯，是多少人夢寐以求的事。
在山東乳山市，這個夢想可以有，而且不難實現。乳山市隸屬山東威海，地處青島、威海、煙臺三市銜接的腹地，以美麗的海岸線和海景房聞名。
乳山銀灘旅遊度假區是乳山海景房的聚集地，安居客數據顯示，2018年8月-2019年7月，乳山銀灘二手房均價4021元/平方米，最低價格為2250元/平方米，最高價格為5405元/平方米。甚至還有媒體報道，一套頂層閣樓的單價可以低至1800元/平米。
來源：安居客
這個價格雖然稱不上白菜價，但也遠比大家預期的海景房便宜的多，如一套74平米的房子只要20.8萬。
但是有一個奇怪的現象，乳山銀灘新房的價格卻高達7000-8000元/平米，新房和二手房價格為何差距如此之大？
1、過度開發，騎虎難下
乳山市海景房過度開發，尤其是過去兩年，三四線城市房價迎來一輪大漲，大量的持續投資造成了很多投機性房產，導致乳山市二手房越來越多，價格大大承壓，不好出手。
目前，乳山銀灘20公里的海岸線上，大大小小的海景房項目竟然超過200個，按照當地人的話說“就是把乳山的人全都填進去也住不滿”。
既然這麼多的二手房難以出手，新房價格為何還能比二手房貴那麼多呢？ 一方面是房價被推高後，地產商拿地成本也貴了不少，不能賠本賺吆喝。
另外一方面就是用營銷技巧維持虛高的房價。乳山的房產市場形成了一個很有意思的現象，看房團買新房，散客買二手房。
乳山某樓盤銷售人員表示，一般一週來三個大巴車，一個大巴車有四五十人，能成交五六套新房。
外地的看房團下車後會被拉入一個新小區，只在這個樓盤，不會讓你瞭解外面的銀灘二手房這些信息，所以看房的人不瞭解其他情況。
而且這種出售新房的樓盤一般是不接待散客的，某房產中介人員坦言，之所以不接待散客，因為他們流動性太強，四處一打聽就把這裡的情況問明白了。
所以看房團的顧客一旦入手新房，想要再賣出去就難了，而且不得不大幅降價銷售。
2、夏天熱鬧，冬天鬼城
乳山夏天有北方難得的清爽，但是冬天也很冷，大多業主只把這裡當度假的臨時住處，冬天基本就沒啥人了，所以當地居民也稱這些海景房為“鬼城”。
乳山銀灘的海景房95%都賣給了外地的投資客，棚改貨幣化退潮後，三四線房價已經沒有空間，而當炒房團撤離後，二手房市場供應過剩也造成了價格和新房價格嚴重脫軌，此外，由於配套設施不足，空置率高，當地海景房的熱度也逐漸消退。
相比兩年前看房團不斷湧入的盛景，如今的乳山顯得有些冷清。過去城市過度開發與炒房客湧入造成的泡沫，如今在樓市迴歸理性的大背景下逐漸被擠破。
2019年6月，乳山新房均價為4641元/平方米，同比下跌20.62%，刻畫出一個四線縣級市樓市的瘋狂與落幕。
中房經聯主席胡景輝直言，“過去，乳山的海景房、養老房一度火爆。但現在看來，這座旅居城市的住宅即便在夏天入住率也只有10%，冬天更是不到1%，再加上作為北方冬季的海邊城市卻沒有暖氣，如今這種二手房比新房便宜一半的現象一點不奇怪。”
房價終究是人撐起來的，買的人少了，自然就下來了。三四線城市的房價已經是明日黃花，自住可以，投資還是敬而遠之吧。