最近有個調侃的說法，稱貴陽為小香港，從某種角度而言，這也貼切的形容貴陽近幾年的飛速發展。

貴陽地處西南地帶，素有小春城之稱，目前常住人口約為500萬，按2/3人為一戶的標準劃分，貴陽目前常住人口約在200萬戶左右。2017年貴陽流入人口約10萬左右，2018年貴陽流入人口約8萬左右。

貴陽的樓市近幾年的發展確實只能用飛速來形容，規劃居住人口為四十萬的花果園和規劃居住人口為十餘萬的未來方舟暫且不去說，就以近幾年觀山湖區目前較熱的在售樓盤為例來看一看。

（以上樓盤規劃戶數為大約數，排名不分先後，數據來源於房天下，騰訊房產等各大知名房產網站）

再加上其他一些未統計的樓盤，觀山湖近幾年修建的房屋其數值估計超過了十萬戶。

同樣火熱的不僅僅是觀山湖區，花溪區，白雲區比之觀山湖區亦不遜色太多，南明區、雲巖區，烏當區，雙龍新區雖然要少一些，但也僅僅是相對觀山湖、花溪和白雲而言，也就是說整個貴陽市近幾年規劃建設的房產保守估計應該不會少於三十萬套，不包括周邊的清鎮，貴安新區等。

那麼，貴陽市前些年建設的房產又有多少呢，初步估計應該不會少於四、五十萬套以上，甚至更多

（畢竟貴陽是個盛產大盤的地方，別的不說，光是花果園加未來方舟這兩個樓盤就可以貢獻近二十萬套，其他同樣體量的大盤雖然不多，但稍微小這些的也並不算少，再加上觀山湖前期的建設和其他地區的樓盤，總數據應該不會太低，當然，這也是未經嚴格認證的數據，不保證其的真實性，需要了解具體真實數據的朋友請自行了解計算）

而未來五年，貴陽市的新入市房產估計不會少於一、二十萬套，具體需視情況而定，畢竟未來還有那些樓盤上市誰也不知道，但肯定會繼續開發的，所以去掉上述樓盤等一些已經售賣的房產，未來五年內貴陽入市的新房總數估計約為二十萬至三十萬套左右，房屋存量應該較為充足。

總的來說，以目前的情況來看，貴陽未來的發展前景還是值得令人期待。無論是正在修建的地鐵等交通路網還是房產市場建設的新型居住社區，比之十年前確實是多了許多新型都市的影子。

那麼，貴陽市的發展又會對貴陽的房地產市場帶來多大的紅利呢，個人認為，貴陽房地產市場能享受到城市發展的紅利肯定有，但短期之內只怕也並不像想象中的那樣巨大。

畢竟人們對一個城市發展前景的看法，其觀察角度是以十年，二十年為計量單位的，也就是說人們觀察一個城市時，判斷一個城市發展的好壞至少是以十年，二十年為時間緯度的，這種觀測角度雖然也適用於樓市，但卻不適用於具體的樓盤，因為時間計算的緯度不同。

對一個城市而言，十年二十年有比較大的變化就已經是很不錯的發展了，而一兩年甚至三五年，這個時間就太短了；但對開發商而言，一兩年、三五年才是一箇中小型樓盤的正常的開發週期，一二十年，那是在開玩笑，對購房者而言同樣如此，需要十年、二十年才能發展好的樓盤，在居住選擇上絕對算不上是好的首選，即使選擇，更多的可能，可能也是為了投資而已。

而投資，在目前中央對房住不炒定調的情況下，在房產稅之劍高懸的震懾中，敢於投資房地產的都是梁山好漢，房產稅是會在年底出臺，還是在2020年出臺，或是更晚，不知道，房產稅的實施又會對我們國家的房產市場帶來怎樣的衝擊，不知道。

但可以猜測的是，較大的概率是對炒房客不友好的，再加上中美貿易摩擦的不確定性，其是否會對我國的房地產市場造成影響，這些都是未知數。並且目前貴陽樓市的房產價格也不能說便宜，其投資的風險遠大於收益的可能，所以房產投資力度應該是相對不足的。

那麼，目前貴陽樓市的價格到底高不高呢，以觀山湖區為例，一萬一、二的高層均價，對於貴陽市中高等收入人群而已，其實也還算是咬咬牙勉強能夠接受的，但也只是勉強能夠接受而已，無論是投資或是改善性居住，其吸引力均不算大。

畢竟貴陽市房價的高漲也就在兩三年的時間，一百三五十萬的房產，就大眾的接受度而言，可能還需要更長的時間，目前購買觀山湖區住房的，更多的可能還是需要在觀山湖工作的剛需類人群。

但就事實而言，貴陽市的剛需人群或許並不足以消化整個貴陽市的房產市場。

1.總人口限制了樓市消化能力

貴陽市的總人口數量在一定程度上制約了民眾對樓市的消化能力。就城市的總體發展而言，我們能看到的更多的是好的方面，看見貴陽整個城市日新月異的發展，看見一個新興現代化都市的貴陽正在取代舊的貴陽，這些都是值得我們稱讚的。

同時從發展的角度來說，觀山湖區作為貴陽的一個新區，其規劃容納數十萬戶，五、六十萬以上的人口可以說並沒有任何出格的地方。

而目前雙龍新區、白雲區、花溪區以及兩城區和烏當區，這些區域加快進行新老房產的交替從城市的整體發展而言同樣也是件值得稱道的好事，十來年左右的時間對於一個城市而言也並不能算是拔苗助長。

但在現實中依然存在問題，畢竟二百萬戶居民要在十年左右的時間內消化貴陽市八、九十萬甚至上百萬套的房產，並不是件容易的事，人口相對不足與城市飛速發展之間的矛盾，這是貴陽樓市的第一個硬傷；

2.剩餘剛需消費能力不足

貴陽市中產階級以上的剛需人群也許並沒有開發商理想中的多，以目前一百二十平，報價一百三五十萬的房產總金額而言，有能力在目前接受這個價格的群體大多都已經在兩三年前房價上漲之前就已經購置過新房，能剩下的並不太多。

即使是面臨棚改的拆遷戶，大多也同樣如此，有足夠消費能力的大多都在兩三年前房價上漲之前就已經購置過房產，而消費能力不足的，即使是拆遷恐怕也依然可能不太會去選擇此類房產，而更多的會是考慮花果園或周邊房價更低的地方。

並且，還有一些即使能夠接受這個的剛需可能也依然有一些在保持觀望狀態，對普通人群而言，一百多萬的事總要考慮清楚。而一百五十萬以上的房產，競爭力可能會更弱，畢竟在兩三年前，這樣的價格，再加一點點，在貴陽市差不多已經可以買到位置還算不錯的小別墅了，或是在兩城區的市中心最好的區域購置房產。

所以短期之內整個貴陽市能夠接受百萬以上房產的剛需事實上應該是不足的，三、五萬戶或七、八萬戶也許能夠找得到，但對比兩百萬戶左右的總人口和前幾年消化的房產，更多的數量恐怕是不太容易找出來的；

3.居住環境不夠成熟也是限制貴陽市新興房產市場的一大阻礙因素

依然以均價最高的觀山湖區為例，不知道大家有沒有去逛過觀山湖，即使是在五六月的傍晚七八點鐘，整個觀山湖區除了幾個比較老的樓盤和一些中心區域的人氣略顯一些，其他地方走過去，看見的可能全是高樓大廈，而街上的行人卻寥寥無幾，無論是人氣還是商業都依然有所欠缺，對比兩城區來說，宜居度依然不夠。

（感興趣的可以去實地逛一逛，離開世紀城，離開一些最核心的地帶，或許會給你不一樣的感慨）

個人認為，未來貴陽的房地產破局的關鍵還是在於大數據產業，希望貴陽能夠依託大數據產業的帶動力量，如果貴陽的大數據產業能夠吸引到足夠多的企業落戶貴陽，讓新產業和新企業帶來了足夠多的高收入人群落戶貴陽，貴陽房產市場增加了足夠多購買力的剛需人群進入貴陽，那貴陽市的房地產產業還是有盼頭的。

否則未來短期幾年之內的貴陽的房產市場，無論是對房產商還是剛需而言，日子恐怕都會有些難過。

（以上內容僅代表個人視角和個人觀點，不代表事實一定如此，請大家自行判斷實際情況，切勿盲從。）