新華南五虎傳

文|內幕君

時代轉身，革故鼎新。

1

十七年前，以32億拿下廣渠門東五廠地塊，力壓華潤和SOHO中國，瞬時名動京城的是富力。

十五年前，第一家銷售破百億，與萬科爭老大的房企叫合生。

十年前，海南清水灣年銷64億，獲封“中國第一神盤”，締造這一神話的叫雅居樂。

九年前，中國房企銷售排行榜上，恆大、碧桂園、富力、雅居樂分次而立，聯手瓜分十一強四個席位。

這是屬於華南五虎的時代，虎軀一震，鳥獸皆驚。

只不過，一切如流，無物常駐。當下，富力掉出十強之列，雅居樂苦守三十強，合生只剩江湖傳說。

而碧恆插翅飛天，如今化龍轉鳳，虎林已經容不下這對CP。

時間那細細的指針，總能推著萬物興衰輪迴。

輪迴之中，鄰家虎崽已長成。

2018年，汕頭龍光賣出887億，逆襲到權益榜第23位，甩了雅居樂5個身位；佛山美的僅用四年，將流量從一百億做到八百億；老牌奧園二度折戟後再次重生，殺入35強；爬出谷底的佳兆業，藉著東風再度起勢，手握大灣區1300萬平土儲，笑傲群雄。

被戲稱為“清閒”房企的合景泰富，這幾年也沒閒著，在2017年喊出衝千億後，一年參加了460場土拍……

五虎出新，正嘯山林。

2

一切都是偶然，也都是必然。

細細算來，命運的伏筆埋於1993年。

1993年9月24日，北京時間凌晨2時30分，摩納哥的蒙特卡洛路易二世體育場，薩馬蘭奇在萬眾期待中打開信封。

當他說出“Sydney”時，場內和電視機前的億萬中國人，陷入了片刻的呆滯，而後淚流滿面。

這是中國首次申奧，都等著千禧年迎奧運。沒有人認為北京會失敗，在此之前，北京的票數三輪領先於悉尼。

最後一輪投票中，北京竟以43∶45兩票之差落敗。有人猜測，因為中韓建交，朝鮮出賣了我們，有說是臺灣把票投給了悉尼。

眾說紛紜。

悲傷裹挾著的首都，失眠了一夜。

第二天，北京地鐵車廂門上，有人貼了一行標語，白底黑字寫著：

申奧尚未成功,同志仍需努力。

多年以後，澳大利亞承認，他們收買了肯尼亞和烏干達，兩張票7萬美金。2005年，代表臺灣投票的吳經國，公開當時拍攝的照片，他的選票上端端正正地寫著：BEI JING。

1993年，郭梓文29歲，活躍在番禺工地上，人稱郭承包。“奧林匹克”四個字，將成為他的致富祕訣。

這一年，中國地產遭遇史上首次崩盤，廣東對岸成了重災區。橫豎只有三種景象：天涯、海角、爛尾樓。

廣東人目睹一切。

然而，一紙批文就能獲利千萬的掘金術，仍然有人趨之如騖。

一年後，孔健岷辭去工商銀行廣州白雲路支行信貸部的工作，踏上創業之路。第二年，他拉著哥哥孔健楠、弟弟孔健濤，創辦合景地產公司。

1996年，汕頭的紀海鵬攜手弟弟紀建德，創辦龍光集團的前身龍光建安，隨後在汕頭市韓江路與丹陽街交匯處西北角，開發第一個地產項目——陽光花園。

同年，郭梓文在香港註冊成立香港金業集團。

當時，郭梓文的哥哥郭梓寧，是番禺最大國有企業——廣東梅山糖業總公司的黨委辦主任兼總經辦主任。得知公司旗下梅山建設開發公司準備改制，郭梓寧叫來弟弟聯手拿下承包權。

9月取得承包權，11月便動工建設第一個項目「金業別墅花園」。奧林匹克運動口號“更快、更高、更強”，郭承包做到了更快。

有趣的是，不論是孔健岷、紀海鵬、郭梓文，還是後來創辦佳兆業的郭英成，抒寫的都是兄弟同戰江湖的故事。

有錢要讓“家己人”賺，是廣東人不變的生意經。

3

時隔5年，中國決定再次申奧。

1998年，華夏大地又颳起奧運熱。郭承包心裡嘀咕著，"為什麼不把體育和地產結合呢？”

於是提出“運動就在家門口”的理念，在項目內配建全民健身平臺。成為國內第一家提出複合地產概念的房企。

這還不夠，大膽的郭梓文直將項目"金業體育花園"更名為"廣州奧林匹克花園"。用今天的話來說，就是蹭熱度。

改完名，追得一手好熱點的郭承包又開始嘀咕：“怎麼才能一炮而紅呢？”

兩個月後，伍紹祖為其題詞。伍時任國家體育總局局長。

差異化定位和名人站臺加持下，廣州奧園創造五開五罄的神話，賣了2000套房。

內幕君覺得，郭梓文真不該叫郭承包，應該叫郭營銷。

2001年開發南國奧園時，郭梓文請到了國際奧委會主席羅格、中國奧委會主席袁偉民，一個題詞相贈、一個到場考察。

奧運口號「更快更高更強」，在郭梓文心中，別有一番滋味。

當年11月，第三屆中國住交會中，南國奧園榮獲"中國名盤第一名"，奧園被評為"中國知名品牌開發商"，郭梓文獲評"中國房地產業十大風雲人物"。

總之，春風滿奧園。

那時，廣州有三個網紅項目，業內無人不知，一個是黃文仔的星河灣，一個就是郭梓文的南國奧園，還有就是華南碧桂園。

順德來的楊國強打出“大盤時代”的廣告，廣州地產界嘲諷其“社會主義新農村”風。

農民老楊憋了一肚子氣。

2002年，老楊祭出廣州第二個項目——碧桂園鳳凰城，五一當天開盤，賣出7.5億，創下當時中國地產史上單日最高銷售記錄。

後來，老楊約郭梓文和黃文仔喝茶，一個熱情接待了他，一個請他吃了頓閉門羹。

同期，郭英成創辦佳兆業兩年多，在深圳龍崗開發第一個項目——桂芳園，寓意：

桂馥芬芳，美好家園。

其實是一個爛尾樓項目，郭英成接手改造。也就是說，佳兆業出生的第一天起，就是個“做舊改的”。

4

都知道廣東人習武之風濃厚，在他們看來，功夫無非兩筆：一橫一豎！

躺著的，是loser；站著的，才有資格說話。

從郭承包到郭營銷，三十八歲之前的郭梓文，習慣了站著說話。然而命運的列車在2002年轉軌。

突如其來，橫衝直撞。

這一年年底，郭梓文的合作方中體與奧園鬧分家，雙方為奧林匹克名稱的專利權，爭得面紅耳赤。

中體即中體產業集團股份有限公司，來頭可不小：

國家體育總局(原國家體委)體育基金管理中心、瀋陽市房產實業有限公司、中華全國體育基金會、國家體育總局體育彩票管理中心和國家體育總局體育器材裝備中心等共同發起，並向社會公眾募集股份設立的股份有限公司。

北京奧運被“下課”的謝亞龍，就是下到這當董事長。這是後來的事。

一場胳膊和大腿的較量沒分出勝負，奧園和中體各自打著“奧林匹克花園”的旗幟，互道對方是李鬼。

兩家在重慶做項目時，劍拔弩張。

奧園說要把中體奧林匹克項目打趴，中體則說，“我一直就不太明白，僅僅一個‘奧’字代表什麼意思？是‘傲氣’還是‘傲慢’？”

鬧分家不久，奧園轉身征戰資本場。

2003年2月16日，郭梓文以6400萬元的代價，從湖南出版集團手中買入誠成文化11.3%的股份，位居第一大股東，並將公司更名奧園發展。

郭梓文以為找到了一個漂亮的“殼”，結果是個坑。

誠成也是湖南出版買來的，賣家是許晴前男友劉波。

二手買家郭梓文拍下寶貝沒多久，劉波被爆出涉嫌“金融詐騙”，欠下的貸款黑洞高達40億，誠成文化揹著數億元的擔保貸款。

受此影響，郭梓文的上市路一夜坍塌。

許晴曾經誇男友劉波：

“他是北京大學的博士生。很樸素，很有自信心，不用靠外在的東西來包裝自己。愛穿中式對襟大褂、老頭鞋，是國學大師季羨林的關門弟子。”

後來的郭梓文，每每看到酒窩女神，都會告誡自己一遍，漂亮女人的話不能信。

接連水逆的奧園從這時起急轉直下，郭梓文的人生，好比懸崖跌落，急速從春天墜入冬天。

2004年6月，奧園總部被爆出閃電裁員，質疑聲鋪天蓋地。有媒體用的標題特別吸睛：

廣東奧園，倒下還是轉型？

帶著疑問，奧園走入沉默年代。而他的老鄉們，一聲招呼不打，組團崛起了。

孔健岷拍下廣州珠江新城兩幅“地王”，合景瞬時名動羊城；佔據汕頭房地產市場1/3份額的龍光不再滿足於偏安一隅，以“地王價”斬獲佛山天湖酈都地塊，走出汕頭；佳兆業接過“中國第一爛尾樓”——廣州中誠廣場項目，藉此，郭英成把“舊改”的獨門絕技練得爐火純青。

從此往後，江湖有了潮汕幫郭先生的傳說：

佳兆業才是舊改專家。

從爛尾樓改造，到舊村、舊城、舊工業區改造，2012年時，佳兆業已經在深圳、廣州、珠海、東莞等地擁有30多箇舊改項目。

魯迅說：世界上本沒有舊改專家，舊改項目做多了，自然也就成了專家。

5

眼看地產被定為支柱產業，家電專家“美的”坐不住了，於2004年成立美的置業。

地產這趟車，有錢的都在往上扒。沒錢的呢？

借錢往上扒。

2000多年前，阿基米德已經告訴過我們：找到支點，用好槓桿。

這一點，暨南大學計算機專業出身、理科成績特好的孔健岷，早早就參透了。

2004年至2006年，合景富泰總收入每年6億左右，資產規模不大，卻在土地市場揮金如土。僅2007年，孔健岷至少花了70個億拿地。

其中，18億拿蘇州3塊地，36億拿又拿成都3塊地，46億聯手富力拿廣州珠江新城獵德村地塊。

合景曾經被稱為“小富力”，就燒錢的姿勢來看，確實挺像。

彼時的廣州業內，一提合景，必說“神祕”。一方面是因為資金來源神祕。大家應該還記得，內幕君在前文說過，孔健岷曾經就職於工行信貸部。有個數據顯示，截至2006年底，合景共有17.2億元銀行貸款來自工行，佔總銀行貸款的75%。

另一方面，是老闆神祕。孔健岷本人過分低調。各路記者掘地三尺，連他的一張照片都挖不到。

直到2007年7月，合景泰富在港上市，孔健岷才第一次現身聚光燈下，資金來源也露出端倪。

合景上市招股時，李兆基以私人名義入股3.33億港元，榮智健入股1.67億港元，郭炳江入股1.5億港元…

喏，這就是「一個豪漢三個幫」的故事。

此時，跌倒的郭承包已經悄悄站了起來。孔健岷赴港三個月後，郭梓文也如願在港交所敲鐘。

那一錘，郭梓文敲得特別用力。

6

電影《一代宗師》中，燈叔說過一句話：

南粵弟子火氣旺。

裝上資本場的彈藥，郭梓文、孔健岷轉身北伐。

彼時的地產江湖，有一條清晰的鄙視鏈：沒在北京做過項目的都是二流房企。火氣旺的南粵弟子，豈甘於人後？

2008年2月，合景斥資20億斬落北京順義馬坡鎮兩地塊，也就是後來的合景·香悅四季；2009年7月，奧園斥資3.7億收購北京世紀協潤地產41.33%股份，從而獲得北京著名爛尾樓「長安8號」的操盤權。

拿到京城入場券後，郭梓文毫不掩飾自己對人生第一個豪宅項目的信心：未來3年內賺回130億。

螞蟻爬上一個磨盤，以為這塊巨大的石頭是穩如泰山的，哪知道又開始轉動了。

入市兩年，只賣了13個億。第三年，郭梓文轉賣項目，不再做130億的美夢。他說，未來要多佈局受調控影響較小、剛性需求較大的城市。

收完殘局撤回廣州，郭承包又陷入一陣沉寂。愛唱歌的夜鶯，第二次噤若寒蟬。

這段時間裡，美的就像一個打醬油的，成立的六年裡，只開發了一個佛山住宅項目。堪稱佛系房企。

倒是多番股權運作之後，“美的置業”成了何氏家業。

隨後，戲到轉場處，潮汕幫接連登臺。

先是普寧大壩鐵山洋村的郭英成，挺身將創辦僅10年的佳兆業推上資本場，暗中，一群男人吹哨鼓掌，新世界的鄭裕彤、英皇的楊受成、大財閥劉鑾雄、玩具大王蔡志明。

2010年，佳兆業銷售破百億；2013年，全年銷售239億，高居榜排行榜第25位，力壓陽光城、新城、旭輝、中南等。

2014年4月9日，深圳出讓史上面積最大的地塊——“大鵬下沙濱海生態旅遊度假區整體開發項目”，經過21輪的爭奪，佳兆業打敗華僑城、華潤、招商、綠地、港中旅等房企巨頭，聯手生命人壽以54億元競得。

風頭正勁的時候，一瓢冷水劈頭蓋臉潑來。

還沒來得及點燈，郭英成匆匆奔港。2014年11月，佳兆業捲入深圳落馬高官蔣尊玉案，緊接著劇情由至明轉向至暗，禁售、停牌風波接踵而至，差點易手孫宏斌。

群龍無首的佳兆業捲入三年動盪。而同樣來自潮汕的龍光，正是如魚得水時。紀海鵬開著龍光牌地王收割機，攪動鵬城。

2014年，斥資46.8億拿下龍華白石龍地王；

2015年9月，以112.5億代價收入龍華紅山商業地塊；

2016年6月，140.6億斬落深圳光明區“巨無霸”商住用地，一舉打破了2014年前海134億深圳地王的記錄。

這財大氣粗的模樣，閩系房企見了都要畏懼三分。

2016年年初，龍光聯手合景泰富，擊敗13家房企，以總價168.55億港元拍下鴨脷洲項目，一舉打破香港近20年土地總價記錄。這一拍，把新鴻基的郭炳聯都鎮住了。

面對媒體，郭炳聯連連搖頭，說這是“癲價”。

7

豈止如此。

二零一六，簡直是中國地產史上的癲年。

366天轟出340塊地王，全國商品房銷售額創歷史新高，達到11.8萬億元，同比增長34.8%。

華南新五虎趁勢出山。

2016年至2018年，佛系美的開始發力，以“黑馬”之姿奔跑，銷售額從212億躍至790億；北伐失利的奧園再度崛起，三年銷售額從256億翻漲到840億；合景富泰從289億提升到655億；龍光從370億躍升912億，逼近千億陣營。

返場的佳兆業，先是玩了個足球，冠名深圳市足球俱樂部，帶著球隊成功衝超。與此同時，佳兆業藉助粵港澳的佈局涅槃重生，不僅成功復牌，銷售額更是一路飆漲。2016年銷售額317億，2018年改寫為866億。

找回底氣的郭英成，談到孫大接盤俠時，不再諱莫如深，甚至笑著說：“我們是好朋友，不打不相識。”

銷售一路走高的同時，新五虎在土地市場高歌猛進。

截至2018年年末，龍光土儲權益貨值達3764億，在所有房企中排行20，超過綠城、泰禾、中南等二十強房企。美的以3045億排在27位，佳兆業3038億居28位。

更關鍵的是，這些庫存的土地中，多數在粵港澳大灣區，升值空間大，未來的銷售額遠不止明面上的貨值。

其中，龍光擁有大灣區土儲貨值2612億，佳兆業2594億，合景1608億，奧園1108億。

華南新五虎面前，山林秀美，野味豐盈。

曾經的五虎，藉著改革的春風披荊斬棘；如今的五虎，站在大灣區的東風中，舔著利爪。

但是，地產這江湖吧，或許像孔健岷說的：

“這是一場千米長跑，前面500米我跑慢一些，後面500米再衝上去。其實結果一樣，體力消耗卻沒那麼大。”

又或許像內幕君說的：機會轉瞬即逝。

文章轉載自：地產風聲（ID:fangshi488）

本文已獲得授權，對原作者表示感謝。

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