'首付30萬！不限購的廣佛副中心，值得廣州客入手嗎？'

撰文 | 樓一刀

佛山市南海區的獅山鎮，地處珠三角廣佛經濟圈核心地帶，是佛山高新區的核心園區，擁有“廣佛副中心”、“佛山第二CBD”的美譽。

在2017，獅山GDP首破1000億元，成為廣東首個千億大鎮！在“2017全國綜合實力千強鎮”中，獅山鎮排名全國第二，位居廣東第一！

（獅山鎮地理位置）

不限購、臨近廣佛，配套逐漸完善的獅山，晉升廣佛置業新寵，房價一路飛昇。

然而通過廣州淘房志的實地走訪，卻發現了一些問題。

房價3年內突飛猛進，爆發力不容小覷！

2019年初，獅山博愛湖相繼出讓兩宗地塊引爆佛山！最終，弘陽以及首創分別奪得一地，樓面單價達10502元/㎡和10790元/㎡！獅山地價破萬創新高。

（圖片來源：樂有家）

地價的上漲讓置業的准入門檻越來越高，獅山房價一路水漲船高。

目前獅山一手住宅均價從2016年的9461元/㎡，2018年上漲到16692元/㎡，短短三年上漲了76.42%。

（圖片來源：樂有家）

在二手住宅方面，成交均價在2016年僅為7427元/㎡，2017年上漲到12361元/㎡，環比上漲66%。

到了2018年，佛山二手住宅成交均價為16403元/㎡，對比2016年每平方上漲近9000元。

（圖片來源：新浪樂居）

截止到7月，獅山板塊房價領跑南海非限購區，房價在1.2-1.85萬/㎡之間，最低首付門檻30萬起。

政府中心地帶現狀：空房多、行人少、商業空！

獅山鎮政府附近在售的新盤極少，但是以奧園和長華國際兩個綜合體為例，可以窺見獅山房產市場凶猛背後，略顯端倪！

一、奧園廣場+冠軍城

1，項目介紹：項目位於佛山市南海區獅山鎮科技路與博愛路交匯處，南海區市民服務中心旁。2. 建築規模：項目整體總建築面積28萬㎡，項目同期開發，住宅建築面積12萬㎡，寫字樓2.2萬㎡，大商業建築面積4.5萬㎡，住宅下的商業建築面積為1.08萬㎡。3商鋪租賃：商鋪總共兩部分。包括住宅底商、地上商場。均價4萬，面積段為30-130方，商鋪40年產權。可使用年限至2052年。

據銷售說，住宅項目2015年就已經賣到八千，2017年售罄，最高賣到1.2萬，用時兩年清貨。現在在售的僅剩均價四萬的商鋪。

交房兩年，二手均價已到1.7萬左右，最高突破2萬。但是現場從銷售口中得知，入住率僅有4成。

（入住情況一般）

除了業主入住較少，奧園廣場中午的人流量也比較少。

（空座率太高）

中午十二點，商場裡客流量也是稀稀拉拉，沒多少人。

奧園廣場的商家入駐率還蠻高，接近70%，品牌定位、消費水準也都適宜，唯獨缺人。

二、長華國際商業中心

長華國際商業中心是粵海通地產投資50億打造的超大型城市綜合體項目，就在奧園廣場對面，隔街相望。

（長華國際規劃圖）

處於獅山主城區核心，東臨獅山體育館、市民廣場，西倚錦繡華庭、招商依雲曦城等中多高尚住宅區，北靠廣東省一級學校石門中學、奧園廣場。佔地面積9.5萬平方米，總建面積80萬平方米，包括了14萬㎡購物中心、6萬㎡商業街，17萬㎡住宅，高級公寓。以及五星級酒店、甲級寫字樓、大型圖書館、現代演藝中心、青少年宮等九大建築業態。

項目在2017年已全面售罄，當時更創下300分鐘勁銷500套的紀錄，足以看出大家對獅山的期望！

二手價格也已經達到1.6萬，但是這裡的商業有些問題。

臨街商鋪一派蕭條的慘狀，一店鋪業主告訴我們，這裡的房價漲得厲害，但是商業還得等。

當年他在此小區買下一套房，晚了一個月，均價就貴了兩千。房子買完之後一直在漲，但是商業中心卻遲遲未能交付、運營。

新開的店還沒多久，搞活動的宣傳橫幅還沒撤，轉讓的告示就貼出來了。

原本2017年就要開業的商場，現在卻狼藉一片。

由於裝修過檢等諸多問題，無法交鋪，更是在2017年底，鬧出了不少商戶維權事件。

據說當時已經招商40%，預計17年開業能達到90%，但是兩年過去了，現在還在施工階段。

至於何時能夠投入使用，商家是否能如約入駐，都是問號。

（入住率低）

通過繼續走訪發現，雖然在鎮中心有很多樓盤，而且都已告罄交樓，但是街道上人特別少，入住率也比較低。

（公交車載客少）

（臨街商鋪未開業）

（車流量也少）

這裡看上去很像《生化危機》的現場，缺人缺到心慌！

雖然是主打廣佛客，但是和銷售、業主交流發現，以本地客、剛改居多，廣州客稀少。

乘城軌從獅山站去廣州站，只需半個小時，但是其便捷程度遠遠沒有廣佛地鐵高效迅速，略顯尷尬。

持續看好，還是無人接盤？

曾經被稱為南海“西伯利亞”的獅山，房價為什麼能一路上漲？

得益於交通及市政配套的不斷完善，獅山成為了承接廣州、佛山置業者的外溢需求的主力軍。

第一，2017年，獅山作為佛山中心城區唯一不限購區域，限購政策發佈後“異軍突起”，“晉升”廣佛置業新寵。第二，高鐵佛山西站、城際獅山站、地鐵3號線（在建）推動了獅山房價的上漲。第三，作為佛山高新區核心區，獅山近年來吸引了綠地、中海、保利、時代等品牌房企的進駐，一定程度上推高了房價。 第四，供求關係，目前獅山鎮常住人口已經達到80萬，其中有50萬是“新獅山人”，隨著眾多企業入駐，還在以每年10萬的數量增加。

還有逐漸完善的基建：

（圖片來源：樂有家）

補充說明：

交通上，遠期規劃線路中途經獅山的還有佛山地鐵8號線、14號線以及有軌電車。

教育：現有石門實驗小學，石門實驗中學，石門中學獅山校區，獅山高級中學......

未來3年獅山鎮計劃再投入10億元，規劃擴建、新建、改建1所九年一貫制學校、15所小學和4所初中，新增優質學位16600多個。

在休閒娛樂方面，獅山現在有和富、奧園、和信等購物廣場；有佛山植物園、南海中央公園、市民廣場、獅山體育館……等配套。

走訪中發現，無論是銷售還是商家，都在等，等市民中心入駐，等商業入駐，等市政府加大扶持，等地鐵三號線開通……

至於等來的是黎明，還是漫漫長夜，這個無法估測。

後來獅山的房價會不會持續爆發式增長，直到突破三萬，也有待時間的檢驗。

總之，獅山的規劃看起來一片大好，但是目前空城化嚴重，至於成為佛山第二CBD，我覺得還要等一等。

如果是你選擇，獅山、增城、南沙、東莞……（廣州一小時交通圈）你會選擇哪裡？

聲明：1，其中以獅山鎮政府地區為勘察對象，不能代表所有獅山鎮的情況；2，資料更新方面，有些存在特殊情況，不詳不盡之處還請留言相告。