近日，備受關注的白雲區陳田村舊改項目又傳來好消息：截至目前，其一期改造範圍建築物拆除面積已超42萬平方米，並平穩完成約1500家商戶動遷，超90%的租戶簽訂拆遷補償協議。8月份起，將正式啟動住宅拆遷簽約。
白雲區舊村改造數量眾多。數據顯示，截至2019年5月底，經省自然資源廳備案下發的白雲區“三舊”標圖建庫面積約佔全市面積的22%，該部分已標圖建庫的土地現狀大部分為安全隱患突出的舊村居以及產業低端的集體出租物業。
如何進一步盤活白雲區的存量土地資源，是實現人居環境改善、城市形態優化、產業轉型升級的關鍵。為更好推進城市更新改造工作，為高端產業發展騰出空間，增強區域經濟增長的承載力，廣州市規劃和自然資源局白雲區分局在全市率先印發了《白雲區舊村莊全面改造程序指引（試行）》（下稱《程序指引》），旨在以“政府主導、計劃引領、規劃先行、產業導入、信息公開”的工作原則，進一步規範該區舊村莊更新改造工作。
盤活土地資源▶▶ 三年推進11條舊村全面改造工作
陳田村位於白雲區中南部，白雲新城北側，白雲山西側，屬白雲區黃石街道辦事處管轄。北依黃石北路，南至黃石東路，西連江夏村與空港大道，東臨白雲山。白雲大道從村域內穿過，將村屬用地分為東西兩部分。
陳田村“城中村”改造開始前，土地現狀以村民舊村居和汽車零配件商鋪為主，土地產出率低，人居環境較為惡劣，存在嚴重消防安全隱患。這與其白雲新城核心區的優越地理位置極不匹配。
土地是支撐經濟社會發展最基礎、最寶貴的資源，也是白雲區最大的發展優勢之一。不過在白雲區，類似陳田村這樣土地利用低效的例子不在少數。在新增建設用地指標日趨緊張的背景下，盤活低效的存量土地資源是破解土地供應困局的有效途徑之一。
廣東省和廣州市政府高度重視城市更新改造工作，多次印發相關政策文件，釋放城市更新改造紅利。作為廣州市實現“老城市新活力”的主陣地，白雲區科學謀劃，注重頂層設計，去年便印發了《廣州市白雲區人民政府關於的實施意見（試行）》（雲府辦規〔2018〕11號），規範了白雲區舊村莊全面改造工作。
近日，廣州市規劃和自然資源局白雲區分局還在全市率先印發實施了《程序指引》，進一步理順白雲區舊村莊全面改造辦理流程，細化工作事項及分工要求。
“白雲區舊村莊全面改造具有強大的市場吸引力，規範舊村莊全面改造流程，有序引導市場的參與，對於白雲區的城市更新工作異常關鍵。”廣州市規劃和自然資源局白雲區分局相關負責人表示，《程序指引》深度梳理了舊村莊全面改造的流程，明確了各事項的牽頭單位，細化了各職能部門的分工，強調村社作為改造主體按規定履行民主程序，屬地鎮街作為改造責任主體統籌推進轄區內舊村莊全面改造事宜，各職能部門協助加快項目的報審報批工作。
同時，《程序指引》列明瞭舊村莊全面改造中（包括前期謀劃、中期方案編制、後期項目實施）的各個步驟要求，為白雲區舊村莊全面改造工作順利開展夯實了基礎，為區內各部門、各鎮街聯動創造了條件，為政企村的三方共贏提供了保障。
記者瞭解到，根據《白雲區舊村改造三年行動計劃（2019-2021年）》，白雲區將在三年內集中力量，加快推進田心村、陳田村、小坪村、江夏村等11座舊村莊的全面改造工作。
核心解讀▶▶ 舊改方案先經批覆 再公開選合作企業
對於和《程序指引》相關的一些焦點問題，近日廣州市規劃和自然資源局白雲區分局相關負責人對南方日報記者進行了解讀。
“城市發展需要是開展舊村莊全面改造的前提條件，白雲區政府根據城市化進程確定改造計劃；同時，舊村莊全面改造又要為城市發展作貢獻，不能房地產化，要為產業發展騰出空間，為經濟增長提供動力。為此，《程序指引》進一步強調了‘政府主導、計劃引領、規劃先行、產業導入、信息公開’的工作原則。”上述負責人表示。
該負責人介紹，《程序指引》涉及舊村莊全面改造項目工作流程含項目計劃、基礎數據調查、片區策劃、項目實施方案、選擇合作企業、復建安置資金監管、拆遷補償安置、改造實施八個環節共45個事項，其中核心內容有以下五方面。
其一是“政府主導，壓實責任”。《程序指引》明確，屬地鎮街是第一責任主體，對轄區內舊村莊全面改造工作進行統籌謀劃、嚴格把控、有序實施，負責開展基礎數據調查、片區策劃方案及項目實施方案編制等。農村集體經濟組織雖然是改造主體但必須按規定嚴格履行民主程序。區城市更新主管部門和鎮街一起開展舊村改造方案編制工作，產業、經濟等有關部門嚴格把關。
其二，“先批方案，後選企業”。農村集體經濟組織及屬地鎮街不得自行選擇合作意向企業或合作企業，項目實施方案批覆前，由政府統籌開展舊村莊全面改造前期工作（鎮街和區城市更新主管部門一起開展），項目實施方案批覆後，方可通過市公共資源交易平臺公開選定合作企業。未經城市更新主管部門同意的、未通過公共交易平臺公開選擇調查單位的、以及未經監理單位核查的，基礎數據成果區政府不予認可。
在“計劃管控，有序推進”方面，《程序指引》提出，白雲區政府統籌主導，結合項目產業策劃、實施成熟度等制定計劃。納入計劃的有序推進，未納入計劃的只能由鎮街牽頭先行開展前期研究，為下一步納入三年計劃打好基礎。
同時，《程序指引》要求“規劃先行，劃定邊界”。進一步強化規劃引導作用，編制改造規劃指引，充分銜接土地利用等各類規劃，優先保障公建配套及產業用地，劃定政府儲備用地範圍，落實文物保護、古村落保護、水源保護、生態控制等剛性技術要求，在此基礎上確定改造範圍。
值得一提的是，《程序指引》明確舊村改造要“導入產業，煥發活力”。舊村莊改造項目要特別重視產業策劃和產業導入能力，要符合片區的產業定位和佈局，優先保障產業用地，提供優質產業載體，促進區域產業轉型、集聚發展。每個舊村改造都必須先考慮產業導入問題，落實產業用地。
改造示範▶▶ 提升城市品質 實現三方共贏
“陳田村‘城中村’改造範圍總用地面積62.61萬平方米，不到兩個月，我們已完成第一期集體物業逾42萬平方米的清拆；現在正入戶對村民住宅面積進行復測確認，下個月我們將啟動1278棟村民住宅的拆遷簽約及動遷工作”。陳田經濟聯社負責人表示。
以前，陳田村都是“握手樓”，通風、採光不好，衛生環境差，基礎設施薄弱，治安消防隱患大，經濟發展滯後。改造後的住宅區，每個組團都有大花園，居住環境大大提升；對舊祠堂進行了保留修繕，既保留了傳統文化元素，又結合現代的生活方式；教育、醫療、養老、交通、商業設施、公共綠地等公建配套齊全，生活舒適便利，住宅租金估計可達到每平方米60元。
廣州市規劃和自然資源局白雲區分局舊村改造科相關負責人介紹，根據陳田村“城中村”改造需要，白雲區政府積極整合各職能部門資源，抽調業務骨幹成立陳田村“城中村”改造工作組，依託“呼叫響應”機制，按需組織職能部門召開會議，提供工作指引，迅速高效解決問題。在白雲區委、區政府，各職能部門，黃石街以及改造企業的共同努力下，陳田項目的改造步伐大大加快，取得比較理想的成效。
“該項目實現了經濟、社會、生態、文化效益的統一。”上述負責人介紹，項目預期計收土地出讓金約18億元。規劃產業升級用地約9萬平方米，預期物業租金年收益可達到2.18億元，預期創造就業崗位5.8萬個。項目改造後實現集約節約用地比率42.25%，規劃新建公建配套設施規模14.52萬平方米。項目改造後新增綠化等開敞空間1.59萬平方米。項目原址保護及修繕歷史風貌建築4個，建築面積合計715平方米。
該負責人表示，舊村莊改造促使陳田村在經濟發展、人居環境、管理秩序和文化心理等方面與城市全面融合，展現嶄新的面貌，極大地實現村人居環境與城市環境的整體提升，實現居住、產業、環境品質全面升級和政府、社會、村民多方共贏，老百姓的幸福感、獲得感、安全感進一步得到提升。
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文章來源:南方日報
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