定金是合同履行前的一種擔保方式。通常買房都會簽訂認購書，並繳納一定數額的定金。定金在一般情況下是不退的，哪些特殊情況下定金可退呢？
一、出於購房者自身原因，定金不能退
1、簽了認購書反悔，定金不能退。
購房認購書中有定金條款，購房者交款後反悔，違背了認購協議的根本目的，定金是不能夠退還的。
2、因個人徵信貸不了款，購房定金不退
由於個人徵信屬於購房者自身原因，因此導致商品房買賣合同最終未能簽訂，則購房者無權要求開發商返還自己所繳納的定金。
《合同法》第115條規定：“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應該雙倍返還定金。”
二、可以退還購房定金的情況
1、開發商無銷售許可證或者產權證，不具備商品房銷售資格，導致購房合同無法達成。
2、開發商存在欺詐行為，如已將認購房屋轉售他人。
3、因合同條款達不成一致意見。如賣家對房屋信息表述模糊，合同主要條款無法確定，或者賣家對認購書中的條件，如房屋面積、價格等進行修改等。
4、買賣雙方均無過錯，但商品房買賣合同依舊未能訂立。如因第三人的原因或自然災害，致使該商品房項目未能建設或未能按原約定建設等。
三、開發商不退定金怎麼辦
退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內來籤合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通過合同條件談判時雙方修改的記錄或者雙方談話的錄音來證明。
有些購房者本身不想要此房，屬於違約行為，但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。
另外，對於內部認購等無銷售許可證或產權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。
當然，實踐中因為前述的合同類文件性質、內容有區別，所以針對每份合同應採取的方式略有不同。建議簽訂合同時要留心，同時如果合同已經簽署，自己又不確定通過哪種方式保護自己的利益更為穩妥，可以請專業的律師予以協助。
四、分清“訂金”與“定金”
＂訂金＂不是一個規範的法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，並不具備擔保性質。若購房者不履行合同義務，並不表示他不能要回訂金；若開發商不履行義務，也不需要雙倍返還訂金。
＂定金＂是一個規範的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自願約定的一種擔保形式。商品房交易中，購房者履行合同後，定金應當抵作價款或者收回；若購房者沒有履行合同，則無權要求返還訂金，開發商不履行合同的，應當雙倍返還定金。在簽訂認購書時，要看清認購書上寫的是哪種金，以免自己無法維護自身權益。
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