作者: 任衡
金評媒（https://www.jpm.cn） 編者按：對於買房的人來說，房貸壓力已經超過房價壓力，房價還沒鬆動，買房卻越來越難了。
據媒體報道，北上廣深等一線城市紛紛上調首套房房貸利率，部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至上浮20%。數據顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。對於買房的人來說，房貸壓力已經超過房價壓力，房價還沒鬆動，買房卻越來越難了。
房貸利率上升的同時，又傳來另一震撼樓市的重磅消息：有銀行停貸了！一時之間，“樓市大利空”成為媒體報道的關鍵詞。利率上行之後下一步真的會像媒體所說銀行停止放貸麼？其實不然，房貸利率的上漲更應該看做銀行應對監管及MPA考核帶來的自我調整。停貸只是部分銀行的行為，雖有其他銀行跟風的可能，但全面停貸不會出現。
流動性趨緊迫使銀行利率上漲
隨著銀監會對同業存單監管的趨嚴，銀行業同業存單出現了量縮價升的現象。WIND數據顯示，5月份，同業存單總髮行量為12322億元，環比4月份少發607億元。從價格上看，同業存單發行利率年初以來一直在上行，3月跨季之後有所回落，但隨後繼續上行，5月下半月之後衝高趨勢明顯。銀行同業存單發行量驟減，利率水平已經超過了4.9%的房貸基準利率。對於銀行來說，銀行發放個人住房貸款，屬於無利潤甚至負利潤的行為。疊加六月底MPA考核的因素，銀行為保證流動性考核過關，自然會提高房貸利率、暫緩甚至暫停房貸的發放。
流動性趨緊是此輪房貸利率上漲的主因，但內因還是金融強監管。銀監會對金融市場融資逐漸收緊，逐步落實銀行的同業負債不得超出其總負債1/3的嚴格約束，個人新增房貸佔比也有著嚴格的數量要求。此外，《商業銀行押品管理條例》對抵押品的風險管控也應是銀行考慮的因素。銀行過去兩年的房地產抵押品比例過高，最近房價有下行跡象的時候，銀行必然會調高對房地產的風險把控，所以房地產貸款審批難度加大。
需要注意的是，此次房貸利率上漲，更多是銀行應對流動性趨緊的節點而採取的自發行為，央行本身尚沒有發出加息的信號。目前調高貸款利率的基本上都是前期發放房貸過多的銀行，這些銀行因為此前發放房貸過多，目前只好緊縮房貸節奏，甚至暫停了房貸的發放。
提高利率會導致房價會跌嗎？
儘管從2009年至今經歷過提高利率或準備金率的過程，也經歷過降準降息的過程，但房價並沒有因為加息而下跌，最多隻是由於加息而導致漲幅趨緩。換言之，影響房價的因素很多，如人口年齡結構和人口流向變化、居民收入結構、貨幣流通總量等，利率政策只是其中的一個因素，而且，貨幣政策一般是總量政策，未必針對房地產的，只有針對房地產的相對利率政策，才會對房價產生顯著影響。
隨著房地產市場供給側調控政策發力，一、二線城市房價已有下行趨勢。調控政策影響下，傳統樓市銷售“紅五月”風光不再，截至6月7日，已有內地、香港多家上市房企發佈5月銷售數據，龍頭房企5月銷售增速普遍放緩，萬科、碧桂園等5月銷售金額更是環比出現下滑。此次房貸利率上升，購房者成本上漲，自然會對需求端產生影響。為緩解房貸成本上升對銷量產生的不利影響，不排除房企將採取“放價”等優惠措施來進行對衝。
調控政策下，上半年土地市場依舊火熱。截至6月8日，今年全國賣地最多的50大城市合計賣地金額10909.6億，同比上漲31.3%，其中有12個城市的賣地金額超過300億。同期，25家大型房企拿地總金額超過6554億，同比上漲58%。真正“搶眼”的，當屬部分三線城市。除佛山的土地交易價款突破300億外，嘉興、徐州、無錫的土地交易金額都超過200億，甚至超過濟南、南昌等二線城市。“因城施策”的政策引導下，三、四線城市房地產市場的火爆仍舊為房企提供了足夠的利潤增長點。
（編輯：鄭惠敏）
任衡
現任聚愛財CEO，在美國師從美國工程院院士、投資學家盧恩伯格教授，專門從事量化投資模型研究。擁有美國斯坦福大學計算機科學碩士、管理科學(金融方向)碩士學位，清華大學計算機科學學士學位 。
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