2017大城武漢居住新標研究報告

第一部分：研究背景

1、研究背景

2016年以來，在中央“房子是用來住的、不是用來炒的”調控精神指導下，住宅開始向其居住屬性迴歸。與此同時，房地產市場經過20餘年發展已日趨成熟，購房者對於好房子的評判標準也在不斷提升。近年來，武漢經濟快速發展，城市地位不斷提升，城市投資吸引力增強，市場需求旺盛，成交量一直位於全國前三甲，樓市也正處於升級換代的關鍵時期，亟需一套科學的評價體系引導開發企業打造出更高標準的人居產品和指導消費者投資置業。

在此背景下，中國指數研究院華中分院聯合房天下武漢公司開展“2017大城武漢居住新標”研究工作。本次研究採用分級研究的方法，首先將武漢按照行政區/板塊進行劃分，按七大指標體系對各板塊的表現進行評定，其次再對各板塊內的項目進行分析評定，本文為針對樓市板塊的研究結果。

2 研究體系

本次研究通過品牌、規劃、產品、地段、環境、配套、服務七大指標體系綜合評定，每項指標下又分為各細項指標，共計15項。根據各指標特點，分別採用量化分析法或專家打分法得出單項指標評價結果，最終對各板塊進行綜合評定分級。

第二部分：研究過程

1、武漢樓市板塊劃分說明

中指院根據區位特徵、樓市發展狀況等綜合因素，將武漢劃分成49個板塊，其中，漢口17個，武昌21個，漢陽11個。

圖：武漢樓市板塊劃分

2、品牌指標評價

品牌開發企業在項目佈局方面會綜合考量區域的經濟、人口、產業、交通、配套等資源要素，他們選取的板塊要麼擁有較好的資源稟賦，要麼具有較好的規劃前景，通常均具有較高的居住價值或升值潛力；另一方面，品牌企業的進駐，也會提升所在板塊住宅產品的綜合品質。因此，本文在板塊品牌指標評價中，採用以TOP15企業（恆大、萬科、碧桂園、保利、中海、綠地、綠城、華夏幸福、華潤、融創、龍湖、金地、招商、世茂、魯能）在漢項目佈局及土地儲備為評價依據。

表：TOP15企業在售/待售項目佈局熱點板塊

板塊TOP15企業在售/待售項目數四新國博4白沙洲3後湖3古田3關山3金銀湖3蔡甸3

目前，TOP15企業均已進入武漢，合計在售/待售項目56個，分佈在29個板塊，主要集中在三環以內，四新國博、白沙洲、後湖等熱點板塊是TOP15企業首選，品牌企業的進駐帶動了這些板塊居住價值的提升，“好房子”的比例也相對較高。

表：TOP15企業土地儲備熱點板塊

板塊TOP15企業土地儲備數漢口中心3金銀湖3蔡甸2漢南2漢陽中心2文化大道2新洲2

TOP15企業中有12家在漢有土地儲備，合計34宗，遍及21個板塊，除漢口中心、金銀湖、漢陽中心等原有熱點板塊外，品牌企業開始加大在蔡甸、漢南、新洲等遠城區的佈局，未來勢必會提升遠城區住宅產品的品質，為遠城區打造更多的“好房子”。

3、規劃指標評價

隨著人們生活水平的不斷提升，現代居民對於居住質量的要求也在不斷的增加，很多購房者在挑選房子的時候都會首先關注規劃指標，這其中最重要的就是容積率和綠化率，本次研究以板塊平均容積率和平均綠化率作為各板塊規劃指標表現的評價標準。

表：平均容積率TOP5板塊

板塊平均容積率後官湖1.46東湖1.71湯遜湖1.97沌口中心2.43金銀湖2.91

容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標，對於業主來說，容積率的高低直接關係到居住的舒適度，容積率越低的話，居住舒適度越高。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過3.5，多層住宅應不超過2。本次研究的49個板塊中，後官湖、東湖、湯遜湖板塊的居住舒適度最高，平均容積率均不超過2.0。

表：平均綠化率TOP5板塊

板塊平均綠化率東湖36%後官湖35%湯遜湖35%金銀湖34%龍陽大道33%

綠化率是指項目規劃建設用地範圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比，通常而言綠化率越高，建築面積越低，那麼用戶的舒適度也就更高，居住環境優美，空氣清新。本次研究表明，依然是東湖、後官湖、湯遜湖板塊的平均綠化率相對較高，都超過了35%。

4、產品指標評價

住宅產品作為特殊的大宗耐用消費品，有其獨特的價值和涵義，但從本質上來講，住宅是為人們提供滿足生活起居需求的產品，設計水平和質量好壞是衡量一個產品的最基本指標；在科技高速發展的現代社會，新材料/新技術的運用能夠提升產品的品質，因此消費者對這方面也更為關注。本次研究採用專家打分法，對各板塊的戶型設計水平、房屋質量優劣和新材料/新技術的運用情況進行評價。

表：戶型設計TOP5板塊

板塊戶型設計得分武昌中心89漢口濱江87漢口中心87武昌濱江83金銀湖81

戶型設計的優劣直接反映了產品的品質，具體又包含空間佈局、公共空間、朝向、採光、功能、尺寸等等。通過專家的打分結果，武昌中心、漢口濱江等中心城區板塊的得分較高，這也跟板塊內的產品定位相關，這些區域的項目大多定位高端，戶型面積較大，功能分區合理，設計上對細節考慮周到，且多以精裝修交付，整體居住舒適度高。

表：建築質量TOP5板塊

板塊建築質量得分武昌濱江92漢口濱江91關山85徐東83後湖82

建築工程作為一個特殊的商品，由於其施工週期較長，使用的材料物理性能存在差異，施工工序繁雜和手工操作，以及工程和施工管理等方面的原因，發生質量缺陷的可能性客觀存在，但建築質量是住宅產品的根本，通過專家的打分，武昌濱江、漢口濱江、關山、徐東、後湖等市場發展較為成熟的板塊，該指標得分相對較高。

表：新材料/新技術應用TOP5板塊

板塊新材料/新技術應用得分漢口濱江91武昌中心90漢口中心88武昌濱江85四新國博84

伴隨科技不斷進步，人們對住宅產品提出的要求越來越多，要想滿足住宅建築更多的使用功能，改善建築結構功能，就需加強新興建築材料及先進施工工藝的運用。不少中高端項目採用創新綠色建築理念，選用綠色環保材質，使得房屋的保溫隔熱、防水抗震、防塵降噪性能極佳，在為業主們節省生活成本的同時，營造了更加舒適的生活環境；一些項目配置了新風系統、中央空調、隱藏式地暖、入戶感應燈、燈光場景控制系統等國際前沿智能化設計，提升了客戶居住體驗。通過專家的打分，武昌濱江、漢口濱江、關山、徐東、後湖等市場發展較為成熟的板塊，該指標得分相對較高。

5、地段指標評價

地段，一般指物業所處的位置，因房地產的不可移動性，決定了其地段的重要性。對於普通消費者而言，首先考慮的是交通的便利性，區域地段周邊靠近地鐵站、公交站、高架、快速交通等，雖然可能距離市中心較遠，但出行所花費的時間還是在可以接受範圍內。因此，本次研究以板塊內公交站點和地鐵站點數量作為評價依據。

表：公交站點數TOP5板塊

板塊公交站點數量黃陂681吳家山506江夏433蔡甸417漢口中心223

從公交站點數來看，遠城區為了解決居民出行不便，在公交站點的配備上較為充足，黃陂、江夏、蔡甸等遠城區的公交站點數都超過了400個，漢口中心、武昌中心等中心城區雖然公交線路也較多，但因板塊面積相對較小，可選出行方式較多，板塊內的公交站點佈局相對較少，但也超過了200個。

表：地鐵站點數TOP5板塊

板塊地鐵站點數量漢口中心29武昌中心15古田7後湖7沌口中心7

近年來，武漢處於城市建設的高峰期，尤其是軌道交通的建設，極大的改善了城市面貌、提升了居民出行的便力度，地鐵站點佈局的區域價值也不斷凸顯。根據統計，地鐵站點數最多的板塊是漢口中心和武昌中心，分別有29個和15個；古田、後湖、沌口中心等熱點板塊的地鐵站點數也較多，解決了板塊內居民出行難的問題，板塊價值不斷提升。

6、環境指標評價

隨著人民生活水平的不斷提高，越來越多的購房者開始遵循買房就是買環境的置業理念，特別是擁有較好資源稟賦或人文景觀的房子，格外受到購房者的青睞，即使價格高於其它同類項目，購房者也願意為此付出更多的購房成本。本次研究以板塊內的公園數量和人文景觀數量作為對板塊環境指標的評價依據。

表：公園數TOP5板塊

板塊公園數量武昌中心18漢口中心14吳家山12黃陂11蔡甸10

目前，城市公園大多佈局在中心城區，武昌中心和漢口中心板塊數量較多，居民休閒娛樂的選擇也較多；近年來遠城區發展旅遊業，也新建了不少適合休閒度假的公園，如東西湖的涇河溼地公園、鬱金香主題公園，黃陂的木蘭山、雲霧山，蔡甸的後官湖國家溼地公園等。

表：人文景觀數TOP5板塊

板塊人文景觀數量東湖144黃陂134漢口濱江127武昌中心121新洲84

人文景觀主要集中在旅遊資源比較豐富的板塊，東湖作為武漢最大的城中湖，除自然風光優美外，也有很多人文景觀和歷史積澱，因此也是高端置業者的首選地；黃陂、新洲分別因木蘭景區、道觀河景區擁有較多的人文景觀資源；漢口濱江歷史悠久，沿江大道老租界的各國建築林立；武昌中心黃鶴樓、寶通寺、曇華林等古代與現代人文景觀共存。

7、配套指標評價

住宅配套設施的好與壞，決定著生活質量的高低，尤其是教育、醫療和商業配套是購房者最為關注的幾個方面，本次研究選取板塊內小學、醫院及商業數量作為板塊配套指標的評價因素。

表：小學數TOP5板塊

板塊小學數量漢口中心59武昌中心49漢口濱江35吳家山28古田21

從統計結果看，優質的教育資源主要集中在中心城區，漢口中心板塊的小學數量最多，有59所；其次是武昌中心49所，漢口濱江也有35所，吳家山和古田作為發展比較成熟的板塊，小學數量也在20所之上。而白沙洲、四新國博等熱點區域近年來住宅市場發展較快，但相關配套沒有跟上，短期內將面臨教育資源緊缺的局面，會給購房者帶來較差的居住感受。

表：醫院數TOP5板塊

板塊醫院數量漢口中心57武昌中心43關山11青山8漢陽中心7

醫療資源也主要集中在中心城區，漢口中心和武昌中心最多，這兩個板塊的醫院數量佔到全市的一半以上，分別為57所和43所；其次是發展較為成熟的關山、青山和漢陽中心板塊，醫院數量都在10所上下，基本能夠滿足板塊內消費者的醫療需求。

表：商場數TOP5板塊

板塊商場數量武昌中心58漢口濱江43漢口中心35關山19古田12

近年來武漢商業供應進入井噴期，武昌中心、漢口濱江、漢口中心的中心城區板塊作為傳統商業中心，商場數量佔據絕對優勢；關山、古田等板塊也成為新的商業聚集地；後湖、南湖等傳統樓市熱點板塊的商業配套也逐步完善。商業配套的完善可以提升改善內居民的居住體驗，板塊價值也得到提升。

8、服務指標評價

房地產進入到新常態後，購房自住的比例越來越高，物業管理系統成為現代居住小區不可缺少的一部分，一個好的物業管理系統不僅可以提升小區的管理水平，更可以使小區的日常管理更加方便，幾乎承載著入住業主遇到的所有生活瑣事，所以，提供一個好的物業服務，是考驗住宅項目好壞的一個重要標準。

表：物業小區星級評定TOP5板塊

板塊物業小區星級評定得分金銀湖4.82漢口濱江4.67武昌濱江4.53關山4.29沌口中心4.16

（備註：小區物業星級評定滿分為5分）

中國指數研究院基於多年的物業服務研究經驗，對20多個國家、國內30個城市物業服務收費機制和物業服務水平標準進行了深入研究，形成了中國物業服務星級評價標準體系。根據代表項目評價結果，加權平均得出各板塊得分，金銀湖板塊有多個萬科等品牌物業企業在管項目，整體得分最高；漢口濱江和武昌濱江的高端項目也有較好的物業服務，分別位居第二、三位。

第三部分：研究結果

根據上文，研究通過對各板塊的品牌、規劃、產品、地段、環境、配套、服務七大指標體系綜合表現，最終將49個板塊評定為三級，其中，漢口濱江、漢口中心、武昌中心等9個板塊成熟度高，居住舒適度高，綜合評定為五星級板塊；後湖、楊汊湖、南湖等24個板塊發展較為成熟，居住舒適度也較高，綜合評定為四星級板塊；其餘16個板塊尚處於起步期，各項指標仍待完善，綜合評定為三星級板塊。

圖：武漢樓市板塊居住新標評級結果

分級板塊★★★★★漢口濱江、漢口中心、武昌中心、武昌濱江、漢陽濱江、漢陽中心、徐東、關山、東湖 ★★★★後湖、楊汊湖、南湖、王家灣、常青、金銀湖、古田、白沙洲、武豐、堤角、龍陽大道、光谷南、青山、四新國博、楊春湖、金銀潭、琴斷口、吳家山、沌口中心、盤龍城、光谷新中心、臨空經濟區、湯遜湖、後官湖 ★★★紙坊、陽邏、文化大道、漢口北、藏龍島、花山、東風大道、江夏、黃陂、蔡甸漢南、新洲、黃埔新城、工人村、黃家湖、豹澥新城