摘要：廣深、成都、杭州、南京、天津後市特別值得關注
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撰文|張銀銀
據說今年賣地情況依舊喜人。
9月4日，中國指數研究院發佈的統計數據顯示，今年1至8月，全國300個城市土地出讓金總額為22032.6億元，同比增加約34%。
槓桿遊戲要說的是，注意哦，這只是300個城市的數據，我國城市的數量實際遠不止這麼多。重要的是，這個數據意味著什麼？
土地出讓金大增的同時，伴隨的是單位地價上漲。在此前根據我國統計局數據，盤點分析上半年房地產數據時，詳見《炸裂的6月樓市！看懂半年報中刷新房產紀錄的4組數據》（7月17日），槓桿遊戲就注意到，6月全國拿地單價4232元/平米（非樓面價）。
槓桿遊戲計算了2016全年，該數據為4145元/平米；去年同期，該數據為3325元/平米。
當然，考慮到具體的容積率不知道，樓板（面）價無法確定。但大致容積率變化不會太大，也就是說平均樓面價多半是有漲。
中指院的數據就顯示，1-6月，我國300個城市住宅樓面價3795元/平米，同比上漲29%。平均溢價率43%，好消息是比去年同期下降10個百分點。
這是全國的宏觀情況，槓桿遊戲的主要讀者集中在較大的一些城市。時常也有杆友問張銀銀，他所在的城市樓面價又漲了，哪個板塊地價又過萬、過2萬了，意味著房價……
今天，槓桿遊戲著重就來分析一下，10大城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都）前8月土地市場的憂和喜。
1、北京、重慶、廣州、上海、武漢住宅用地前8月供應超去年同期，南京、杭州、天津、成都、深圳不及去年同期
見下圖1，根據中指院的統計，2017年1-8月，北京、重慶、廣州、上海、武漢5個城市宅地供應量超過去年同期。其中，重慶、武漢、北京分別以960萬平米、445萬平米、358萬平米的供應量排前三。
僅僅8月一個月，重慶就推出169萬平米的宅地供應，居10大城市之首。
注意，重慶為主城區數據，其可以和其他城市市轄區作比的大都市區（非全重慶）數據實際較此還要高。
圖1.2017年1-8月，10大城市住宅用地供應情況 圖表來源|中指院
如果沒有意外，北京、重慶、廣州、上海、武漢這5座城市，最終成交超過2016年，基本沒有懸念。後續4個月，還有土地會入市，不至於全部最終達不成交易。
目前來說，北京、上海的調控力度最大。住宅土地出讓的持續跟進，包括集體建設用地建房出租、純租賃用地的推出等，對於京滬房價的穩定，還是有益的。
特別是北京，比去年同期供地增長703%，可見政府的誠意。重慶增長161%，顯然也和去年底、今年初炒房團的大軍殺進有關。
目前，非常明顯，廣州、重慶2017年房價繼續維持較快漲幅。大幅供地是為必須。值得注意的是，和重慶大體量供地不同，廣州近年供地總量一直不算高。如上圖1也顯示，今年1-8月的情況依舊如此，甭說和重慶比，和京滬比都要低不少。
客觀而言，這10大城市，主城區（不包括郊區）體量都是很大。各自的人口增速、需求都是較高的。廣州，包括深圳的供地情況，和實際需求比，可能差距有點大。所以，槓桿遊戲認為，廣州剩下的4個月，還需要努力。
武漢目前房價也還很熱，這個供地進度，是需要的。
而南京、杭州、天津、成都、深圳1-8月的住宅供地，都不如去年同期。如上圖1，深圳完成情況最不理想。對了，整個8月，廣深都未供應宅地。
其次，成都和去年同期比下滑63%，剩下4個月必須努力。否則零門檻吸引大學生落戶的成都，最終大學生要承受……
2、北京、重慶、南京、廣州、上海住宅用地前8月成交超去年同期，武漢、杭州、天津、成都、深圳不及去年同期
當然，供應的土地未必最終都成交。槓桿遊戲就注意到，北京、重慶、廣州、上海、武漢前8月供地雖然超去年同期。但其中，武漢成交情況比去年同期反倒還低17%。見下圖2。
圖2.2017年1-8月，10大城市住宅用地成交情況 圖表來源|中指院
不過，武漢依舊以311萬平米的成交量，排在1-8月，10大城市宅地成交第三的位置。前兩位分別為重慶、南京，分別成交宅地874萬平米、314萬平米。特別是8月，重慶宅地成交高達169萬平米，單月也是全國第一。
看來重慶是供應了多少，見上文第一部分，就成交了多少。如上文所述，這實際還只是重慶主城區的面積。
而北京以581%的增長，位居今年前8月宅地成交，增長第一的位置。一方面，這源於去年同期，北京宅地成交情況之不理想；另一方面，足以見得，北京新班子，執行上峰的調控、長效機制之堅決。
有趣的是，雖然上海有22%的增長，但以8月為例，10宗宅地入市，其中7宗為動遷安置房地塊。
南京和廣州，今年前8月的宅地成交都比去年有較大的增長。分別增長了56%、22%。不過，比廣州城市體量略小的南京，無論宅地供應還是成交，幾乎是廣州的兩倍。而廣州的常住人口增速，比南京高不少。
此外，除了武漢，杭州、天津、成都、深圳，1-8月宅地成交都不如去年同期。其中，成都下滑了56%，這與其宅地供應總量不理想，密切相關。
天津、杭州宅地成交也有29%、17%的下滑。這與他們供地不足也有關。當然，整體而言，天津、杭州雖然不及去年同期的成交，但成交面積都比成都要高。
至於深圳，就呵呵了。
3、成都、杭州前8月溢價率超過50%，武漢、北京、天津、上海、南京、廣州溢價率低於去年同期
伴隨著今年前8月，宅地供應、成交的走低，成都宅地溢價率高居10大城市榜首。特別是8月，溢價率高達94%，比同樣成交不如去年同期的武漢還高。武漢為溢價84%，大熱的杭州8月溢價率61%，與其前8月的溢價率相當。
這對於成都的剛需一族不是好消息。加之大學生落戶政策，成都調控實際變相放鬆了一半，你懂的。
圖3.2017年1-8月，10大城市住宅用地溢價情況 圖表來源|中指院
整體上，前8月，成都、杭州是唯一2個溢價率超過50%的城市。
圖4.2017年1-6月，主要城市土地成交情況 圖表來源|中指院
通過上圖4槓桿遊戲還發現，今年1-6月，成都宅地成交僅69萬平米，在10大城市中，除了深圳排最末尾。而其兄弟城市重慶，同期為587萬平米，且重慶還僅僅是主城區的數據。
槓桿遊戲還注意到，今年前半年，成都宅地樓面成交價高達10474元/平米，不僅高出上海（上文解釋過，上海涉及到保障性、還遷安置房等情況）的9846元/平米，更是直追老牌超級城市廣州、天津——他們的樓面價不過1.3萬/平米左右。
至於武漢、重慶，則被成都遠遠甩在身後。幸好，成都今年上半年的供應和成交都很低。如果很高，還這個價，那不敢想象。
整體上看，武漢、北京、天津、上海、南京、廣州溢價率方面，今年前8月較去年同期都明顯下探。還值得一說的是重慶，雖然供地、成交數據都很驚人，但這座城市無論今年前8月，還是8月單月的宅地溢價率都在走高。
這和該市去年年中開始，和長沙、西安一起成為最晚幾個啟動房價補漲城市，並持續至今的行情息息相關。
當然，宏觀上說，包括重慶在內，武漢、北京、天津、上海、南京、廣州等7大城市，今年前8月的溢價率都低於50%——這比去年同期整體溫和多了。看來，調控還是有些效果，大家都懂得起。
本文所有數據源自中國指數研究院，如有疏漏、不完整和槓桿遊戲無關
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