一座百望山將海淀分為山前、山後，百望山以南被稱為“山前”，是海淀歷來的驕傲，優質的教育資源，悠久的“上風上水”情結，齊全的配套設施，再加上有限的土地資源，讓海淀山前的房子一直“奇貨可居”，是購房者爭相湧入的地方。
而山後區域則一直生活在“山前”的鄙視中，欠發達的經濟，不方便的交通等諸多因素讓“山後”成為落後的代名詞。
走訪了一些在山後區域居住超10年左右的老居民，問其當年為什麼會選擇山後區域。有的表示自己就是土生土長的山後人，他喜歡這裡；有的表示自己的房子是單位分配的；有的則表示當年這裡很便宜，十萬左右就可以買套房，純粹是經濟因素……
走訪下來會發現，當年選擇在山後居住的人或多或少都有些客觀因素、都有些許無奈。但隨著海淀的發展以及南部住宅用地越來越少，海淀北部也就是“山後”區域開始崛起，漸漸吸引了北京樓市的目光。
無論是海淀最大的共有產權房項目——永靚家園的申購搖號，還是太舟塢限競房組團的陸續亮相，都無不是樓市熱點，賺足了購房者和業內的關注。
可以說，如今的海淀山後區域早已今非昔比，不同往日。
01
海淀山後區域共包括溫泉鎮、蘇家坨鎮、西北旺鎮、上莊鎮四鎮，也可稱為海淀新區，共佔地226平米公里，約佔海淀全區53%。這裡是海淀傳統的農村區域，共有63個行政村，95個自然村，但隨著海淀新區的規劃，一些老舊村落正在慢慢消失。
比如，眾所周知的故宮北院區就選址在海淀北部西北旺鎮西玉河村， 在2016-2017年間，西玉河村陸續騰退完畢，這個曾經靠收租金度日的村子，打車司機都不願意去的偏遠地方，用不了幾年就會從人們的記憶中消失，取而代之的是“故宮北院區”五個燙金大字。這就是海淀山後區域的發展速度，也是山後發展的一個縮影。
海淀山後區域在崛起之前，一直被人們津津樂道的就是其自然資源，西山和南沙河、北沙河、京密引水渠一山三水的自然形態和上風上水的地理位置，讓這裡被視為風水寶地。同時，這裡也匯聚了不少歷史文物古蹟，也平添了山後的人文氣息。
正因如此，海淀山後樓市入市之初，就以改善型的大戶型為主，比如，首創天閱西山、冠城大通百旺府。據相關數據顯示，2017年海淀住宅平均單套成交面積達156平米，其中有近8成均位於海淀北部五環以外。
以冠城大通百旺府為例，該項目位於海淀北清路永豐產業基地東側，房源全部為5-7層花園洋房及9-11層小高層板樓，戶型面積為137-204平米3、4居，目前均價74000元/平米，以均價計算，204平米4居總價約1510萬。
而位於海淀南部，即山前區域的北京城建世華龍樾，目前均價82000元/平米，戶型面積190-320平4居，同樣以均價計算，總價最低約1600萬。
由此可見，海淀山後區域雖較山前區域發展較晚，但在海淀北部新區的規劃下，在中關村科技園區、永豐產業園等多方利好下，同樣在樓市調控的宏觀條件下，山後區域進入一個可以比肩山前區域的快速發展期。
尤其2016年以後，隨著海淀山後區域的崛起，萬科、碧桂園等知名房企也紛紛進駐搶地。但此時的山後區域動輒上千萬的房價，早已不是普通購房者可以染指的地方。
02
海淀山後的崛起自然離不開區域配套以及交通等方面的發展，中關村軟件園、永豐產業園和翠湖科技園3大產業園，在帶來大量就業機會的同時，也為海淀北部輸入了擁有購買力的IT就業者，俗稱“碼聖”。
地鐵16號線的開通，更是緩解了海淀山後區域的交通出行。在地鐵通行之前，山後出行主要靠自駕及公交，比如，575，303路公交車，但據實地體驗，由於公交線路較少，早晚高峰出行壓力特別大，尤其是隨著北部區域的發展，不少道路都在施工，擁堵問題也比較嚴重。由此，地鐵16號線可視為目前北部出行的命脈。此外據悉，地鐵19號支線將來也會服務海淀北部區域，屆時出行又便捷不少。
隨著海淀北部的發展，山後區域居住的人口越來越多，日常交通壓力也越來越大，因此，這裡也將新增幾條公路，如，永玉路、皇后店東路、皇后店南一街、皇后店中街。同時，還有109新線高速公路和興延高速，不但可以保證日常出行，就連出京變得方便不少。
對於海淀來說，教育資源是永遠的亮點和優勢，海淀山後自然也是如此，早在2012年，山後就規劃了5所小學、2所中學、8所幼兒園，如清華附中永豐學校、101中學溫泉校區和翠微小學溫泉校區等，而且這些學校多依託於各產業園，子女上學也比較方便，如，中關村二小百旺校區就非常靠近中關村軟件園。
在醫療方面，海淀山後區域也有所規劃，如，新海淀婦幼就選址於永豐路與北清路交叉路口附近，建築面積約3萬平米，日最大門診量為2500人次，初步規劃建設床位約300張。
如此，越來越完善的海淀山後區域，不但漸漸成為購房者不錯的選擇，更以絕佳的位置環境和大戶型成為改善購房者的首選。
03
現在，隨著共有產權房、限競房的加入，在70/90的限制下，海淀山後區域也開始有小戶型房源，這就意味著，剛需一族終於可以染指海淀了。
提到剛需能買的房子，就不得不提永靚家園這個共有產權房，雖然此項目目前已經進行到即將選房的階段，但還是忍不住想說。永靚家園位於海淀西北旺鎮，房源2141套，其中約55平米1居54套，約88平米2居2051套，約89平米3居36套，含全裝修費用銷售均價37800元/平米。 相比附近七、八萬的二手房來說，永靚家園絕對超值，也是西北旺上班族的首選，只是房源有限，能買到的畢竟是少數中的少數，更多的剛需族只能遺憾錯過這個個人佔比70%產權的房子。
好在，海淀山後區域還有幾個限競房，他們分別是葛洲壩北京紫郡蘭園、萬科翡翠雲圖、山嶼湖、紫光西山錦繡府，其中，葛洲壩北京紫郡蘭園、萬科翡翠雲圖預計於12月下旬開盤。
葛洲壩北京紫郡蘭園位於海淀區翠湖科技園內，總佔地約7.47萬平米，總建築面積約13.45萬平米，距離地鐵16號線屯佃站約2千米，戶型面積約89-139平米，限均價53000元/平米，以均價計算，89平米總價約470萬左右。
萬科翡翠雲圖位於海淀區畫眉山東路水岸溫泉，預計推出約146平米洋房和約300-400平米疊拼，均價53000元/平米，預計12月20日開盤，以均價計算，146平米總價770萬左右。
山嶼湖位於海淀區溫泉鎮太舟塢，預計推建面約89平米洋房和建面約190平米疊墅，均價53000元/平米，距離地鐵16號線屯佃站較近。
紫光西山錦繡府傳言較多，有說內部消化的、有說轉賣地塊的、有說定向售賣給周邊企業的，但都沒有實錘，目前項目信息不多，只知道限價58000元/平米。
眾所周知，目前的北京樓市限競房已經佔據大半江山，但限競房由於產品同化嚴重也面臨著很大的銷售壓力，而就目前已知的消息來看，上述海淀山後區域的限競房還是有所區別的，剛需、改善都可以在這裡找到適合自己的面積。
不過，最後還是要溫馨提示大家，以上項目，尤其是太舟塢的限競房距離六裡屯垃圾填埋場較近，難免會受到異味困擾，大家還需實地考察後根據自己的需求來選擇。