區域概況
2017年6月21日，津西青（掛）2017-05號由金地摘得，11萬平刷新競自持記錄；2017年6月23日，華僑城以底價摘得津西青（掛）2017-03號地塊，其中中北鎮、張家窩兩個區域A、B地塊以“1+1捆綁”的方式打包出售。這兩個房企均為首次在西青圈定版圖，金地深耕津城，佈局十三載，尤其在津南區域，其產品有口皆碑，“蓋了一個房，造了一座城”。此次拿下的精武鎮地塊，從其容積率大於1.0小於等於1.8的規定不難看出未來該地塊很大程度上主打低密、宜居的產品。華僑城以底價競得A、B地塊，可以說是量身定做。土地交易中心公佈的文件中對競拍房企的要求有如下兩條：
簡單說就是你得推動該地區旅遊業的發展，你還要在西青區蓋個總部大樓。眾所周知華僑城主打旅遊地產，從北京的世紀華僑城到天津東麗湖的華僑城，無一不彰顯著其與眾不同的房產特點。 縱觀西青區的發展，從2016年下半年開始，西青區突然陷入了無房可賣的境地，區域內已無普通住宅在售，而且持續時間已近大半年。2017年4月份可以說是西青區樓市的分水嶺，隨著土地的不斷競拍、新老項目的開盤即售罄，房產市場的活躍度被再次調動起來。 2017年5、6月份西青區房產市場躁動不已，新盤首開、老盤加推一直挑逗著購房者的心臟。
房天下指數研究院2017年5月份商品住宅按區域月度統計中，環城四區的出清週期分別為：西青區4.88個月，東麗區5.6個月，北辰區6.57個月，津南區8.1個月。數據顯示，西青區5月份出清週期較短，購房者對西青的房源還是青睞有加。
張家窩土地集中佈局，中北、精武兩地蓄勢待發
西青區受關注的板塊很多，中北鎮、張家窩、南奧體等，三大板塊品牌項目雲集相愛相殺。而據目前狀況來看，大部分土地出讓集中在張家窩區域。 2016年7月6日中駿16.9億大手筆拿下嘉和道地塊，溢價率高達159%；2016年10月12日，平安76億元竟得平安賽達大道地塊，樓面價約20417元/平米，溢價率達98.54%；同月份，兩天之後，萬科以74.5億元竟得楊伍莊地塊，樓面價就高達約22860元/平米。超高的樓面價標誌著張家窩區域再也不是特別“剛”的代表，“漲價窩”名副其實。 西青區新出讓的地塊吸引了中駿、華僑城、平安、聯發、金地等多家房企進駐。四大板塊已經聚集的品牌房企包括中北鎮的正榮、旭輝，張家窩的萬科、國民地產保利，南奧體的融僑、格調、中駿、旭輝等。其中更有房企入駐多個板塊，品牌房企集中發力，相信西青區未來的發展一定會吸引越來越多購房者的目光。
目前西青區中北鎮金霞路地塊尚在掛牌階段，2017年7月12日掛牌結束後勢必會吸引眾多房企進行廝殺。
張家窩洋房、別墅佔主導，高層戶型已難找
環顧西青新房市場，中北鎮旭輝、金隅滿堂已售罄，僅有潤景灣的別墅、瀾灣廣場的公寓在售；南奧體旭輝燕南園部分別墅待售中，中駿柏景灣已售罄，融僑觀瀾、萬科東第商量樓棟待加推；張家窩保利羅蘭公館二期、純新盤聯發紅郡均已開盤，均主推別墅、洋房產品。目前社會山西苑仍然待售中，中駿雍景府近期也會有新動作。張家窩版塊內靠近地鐵3號線的平安賽達大道地塊、萬科楊伍莊地塊目前還在開發中，相信其憑藉優越的地理位置，也會掀起一波購房潮。
西青區各大板塊優勢分析
張家窩：大器晚成 當提起張家窩的時候，腦中浮現出的關鍵詞，什麼時候不在只有沙窩蘿蔔，二是南站，高鐵，產業園、溫泉…… 作為西青區重點規劃發展的居住板塊，張家窩距離市區約10公里左右的路程。隨著交通和配套設施的不斷完善，特別是設在該板塊內的天津南站，與地鐵3號線形成交通輻射網絡。交通的便捷將為張家窩板塊聚集更多的人氣，提升板塊的投資價值與升值預期，也將帶動周邊基礎設施的成熟和完善。此外，張家窩輻射第三高教區、海泰高新區等，擁有得天獨厚的產業與教育資源優勢。
好房推薦
保利在西青張家窩片區有兩個主打項目，一個是與萬科、君越、中交等在南站形成鼎力局面的保利金融街諾丁山，當時更偏向於剛需。另一個則是在張家窩老生活區板塊的保利羅蘭公館。這一項目周邊配套發展比較成熟，地段選取可以說鬧中取靜。項目主打低密度的洋房別墅產品，目前二期產品已全新開盤，16棟樓中，除5-7#待售，其他均為在售中。洋房均價18000元/平米，別墅均價20000元/平米。 優點 1、項目定位比較明確，主打改善產品，主要為低密度的洋房、別墅產品。 2、開發商為保利，老牌房企質量上有一定保障， 3、社區物業為保利自持物業。 缺點 1周邊公交線路較少，班次間隔較長，目前仍在公交線網優化中 2、沒有小戶型，非剛需，購房壓力較大 保利羅蘭公館二期的戶型與一期基本一致，買房之前可以去實體樓轉轉感受一下。二期產品包括四層疊拼、六層疊拼，建築面積區間為130㎡三室到163㎡五室。洋房均為三室，102㎡及105㎡兩種。 洋房A2戶型105㎡戶型亮點 1、 經典H戶型，南北通透且全明，採光好 2、 三面朝陽，動靜分離，黃金比例分割每個空間 3、 客廳開間3.9米，跨廳陽臺，景觀開闊，光線充足 4、 主臥開間3.8，實用功能倍增 5、 L型廚房，便於多人操作，且餐廚相連，便於取
保利羅蘭公館地處張家窩板塊比較成熟的區域，但目前對於公共交通而言還有待完善，公交線路較少，周邊僅有312路以及763路，線路比較單一，但是周邊有直達南站的公交線路。 張家窩區域的商業配套已經較為成熟：大型商超物美是較早入駐張家窩的商業；同時“社會山系列”的進駐，其自建商業之一嘉佑溫泉更是帶火了周邊一票商業；商業小鮮肉潮向城也已開業多時，主營小吃美食、美衣商場。張家窩教育資源較為充足，從幼兒園到高中都有涵蓋。 保利羅蘭公館一期已經交房，整體的品質是肉眼看得見的。這裡小編再絮叨一下，整個小區採取人車分流的管理模式，全部為地下停車場，每戶均為電梯直達入戶，不用靠11路跑斷腿。二期產品車位配比為310:340。所以，保利羅蘭公館可以說是張家窩片區的高品質樓盤的代言人之一。項目開發商為天津保利榮昌房地產開發有限公司，而物業也是屬於自持的保利物業，對於小區後期的管理也是有一定的保障的。
2016年4月14日下午，當時的津西青（掛）2015-03號地塊也就是現在的聯發紅郡項目，吸引了20多家房企的角逐，包括老牌傳統房企天房、招商、保利、萬科、金地、旭輝、振業、正榮等，以及一直打算進軍市區的聯發。最終卻由聯發“一口價”秒殺的節奏來摘得，由此我們可以也看出聯發的決心和信心，而今日聯髮帶著他的新作品準備入市。聯發紅郡以低密的洋房、別墅為主，其最大亮點在於智能化社區的創新應用：新風除霾系統、月龍泉礦泉水入戶直飲、可視化監控、社區全wifi環境。 優點 1、國有知名房企，質量有保障 2、低容積率、低密配置的智能化社區 3、戶型大，將舒適性最大化 4、臨近京滬高鐵線天津南站、地鐵3號線，連接北京與市區 缺點： 1、周邊公交線路較少，班次間隔較長，目前仍在公交線網優化中 2、沒有小戶型，非剛需，購房壓力較大
2017年5月24日聯發紅郡首開迎來開盤紅，推出洋房3棟洋房產品，均價18500元/平米，主力戶型建築面積為106三室及123平四室，120套房源幾乎清零。2017年6月17日推出13棟別墅產品，130套房源，均價19000元/平米，主力戶型建築面積為109-166平。聯發紅郡共有46棟，目前已開盤16棟，包括洋房以及別墅產品。
新近加推的別墅戶型中，建面145平別墅A1戶型小編覺得蠻不錯的，介紹給大家。 戶型亮點： 1、雙入口、約10米超大面寬 2、戶型方正，提升整個空間的利用率。 2、全明戶型，每一個空間都帶有窗戶，金銀角位置，保證後期居住時能夠充分採光和透氣。 3、南北通透，保證空氣能夠流通起空氣質量較好；採光較好，保證居住舒適度。 4、主臥為套房，與衛生間、衣帽間一體，私密性強。 5、衛生間帶窗戶，乾溼分離，便於通氣，排除溼氣。 6、主臥獨立衛生空間，人性化設計貼心周到。
聯發紅郡臨近星河榮御、保利羅蘭公館以及香堤庭院等成熟社區，從地圖上來看，聯發紅郡臨近津晉高速、榮烏高速、新老公路、賽達大道等交通要道，且距離地鐵也不算太遠。周邊還有物美超市、肯德基餐廳、農業銀行、郵政儲蓄銀行等，以及張家窩鎮濱河公園、張家窩鎮第三幼兒園、、田麗小學、古佛寺、菜市場、大藥房等，生活配套較為完善，基本可以滿足未來生活需求。
中駿雍景府項目位於南站商圈，張家窩鎮棗林大道和嘉和道交口，周邊交通便利，地鐵便捷，周邊臨近醫療、生活、商務、產業等，北側緊鄰25000平米溼地公園。項目以聯排別墅為主，共65棟。其中，別墅產品擁有立體院落、獨立車庫、獨立娛樂層以及全套房設計。墅區容積率僅為0.63，可以說是真正意義上的低密醇熟。另外，項目還包括8棟洋房，8棟高層，整體容積率為1.1%，綠化率45%。中駿雍景府即將首開洋房、高層產品4#、74#、75#，項目銷許已拿到。
優點： 1、以聯排別墅產品為主，低密、宜居 2、戶型大，舒適性高 3、背靠雙鐵，出行方便 缺點： 1、位置略微偏僻，配套待完善 2、不帶裝修，戶型大，裝修費時費力
中駿雍景府所在的張家窩板塊由大學城、產業園區、第三高教區環抱，充分享有西青的教育及產業資源。並與大學城、華苑居住區、中北鎮呈四足鼎立狀態，幾個大型生活居住區已經非常成熟，生活配套比較豐富，這樣的氛圍也蔓延至張家窩。 京滬高鐵線路經天津設天津南站，方便了外地購房者往來張家窩。而地鐵三號線終點站也設在此地，吸引了華苑、大學城的工作和居住客群，成為張家窩的主要購房群體。
除了便捷的交通之外，張家窩板塊的配套也在不斷完善。隨著保利、萬科、國民地產等眾多房企的先期入駐，商業配套也在逐步完善。潮向城開業已經有一段時間，裡面吃喝玩樂全都有，甚至還有早教哦。另外，張家窩中心公園已經規劃完成並等待建設。 在教育方面，從幼兒園到高中都有涵蓋，田麗小學、華旭小學，區重點張家窩中學，可以滿足居民的入學需求。
提到西青，首先想到中北鎮、張家窩，如今“南奧體”、“梅江南”也頻繁進入人們的視線。而處在這之中的融僑觀瀾項目也備受購房者的青睞。總體來說融僑觀瀾應該算是小資女神，前期的價格讓剛需購房者望而卻步，她成了剛改一族的最愛。地段、交通、教育資源、生活配套都是可圈可點。融僑觀瀾整體體量較小，只有十五棟，而6月10日已加推洋房、小高層產品1#、2#、14#，戶型建築面積區間為83-132平，均價29000-30000元/平米，開盤即售罄。整個項目僅有6棟樓待售中，如果想分一杯羹的話，還需緊跟樓盤動態！ 優點： 1、融僑大開發商，質量有保障 2、自持物業，管理更規範 3、戶型方正，設計合理，利用率更高 4、處在南奧體與梅江南的交匯處，配套更全面 5、多條快速路圍繞，出行更方便 缺點： 1、目前尚未有地鐵站通車 2、相對環城四區其他項目價格小貴
融僑觀瀾於2017年6月10日加推1#、2#、14#，均價29000-30000元/㎡，已全部售罄，目前僅有6棟樓待加推。
融僑觀瀾上次即將加推的產品有高層有洋房，戶型面積從建築面積80㎡兩室到132㎡三室，可以說戶型選擇上還是有很大的餘地的。 洋房132平戶型亮點 1、 各個空間方正，後期空間利用率高。 2、 整個空間採光很好，主臥和客廳均能夠保證很好的採光；並且能真正做到全明通透。 3、 廚衛等重要的使用較為頻繁的空間佈局合理，方便使用，並且能夠保證整個空間的空氣質量。 4、 客廳、臥室、衛生間和廚房等主要功能間尺寸以及比例合適，方便採光、通風，後期居住方便。
新房的首要價值體現在哪？地段地段還是地段，這是房地產開發的金科玉律。融僑觀瀾所在地塊，是天津西青區，在環城四區中向來是佔據老大哥的地位，面積大，建設好，而融僑觀瀾更在南奧體板塊和梅江板塊的匯合點處，具有非常好的發展態勢。目前雖然尚未有地鐵通行，周邊公交多為郊區線，市區線路的公交車較少且輻射面不是很大。但周邊快速路較多，自駕出行方便。周邊公交站距離最近的即為高莊子公交站，其次為九十五中學站、小倪莊站。
綜述
西青區的崛起得益於點面式的天津小城鎮計劃，憑藉後期迅速發展，形成張家窩、中北鎮、南奧體三足鼎立的局面，如今在環城四區中的地位不可小覷。在天津土地供應日趨緊張，無論是拿地成本，還是購房成本都在增加的背景下，土地一經掛牌就吸引眾多房企，相信西青區未來的發展值得期待。