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自今年年中以來，在一片激嬉笑怒罵聲中，夾雜著混亂無序的各色人等，成都房產市場裡各種妖豔貨粉墨登場，時至如今，轟轟烈烈的金九銀十貌似已經接近尾聲。
事實上，說2017年有“金九銀十”，是個偽命題，這把樓市大火起不源於它，滅也不源於它。
整體來看，成都六城區（下同），新房成交量在連續三個月超過15%的跌幅後，在8月以3998套見底，9月由於市場熱度有小幅反彈，達到了4140套，而10月，預計成交量3200套左右。這樣的市場數據，是基於開發商惜售、全款風等高槓杆、名額費、政府限價等多種原因綜合而來的。
另一方面，二手房市場定價權多在房東身上，在新房一房難求數據萎縮的同時，卻因為供需關係而大放異彩。從7月到9月，成都二手房成交量從6270攀升到8676套，而10月，預計成交量為7200套左右。重新跌回7字頭，並不是市場熱度降低，而是國慶節超長待機引發的0數據。個人按照10月均值預計，若無國慶這張遮羞布，10月成交量應該與9月相差無幾，甚至高出幾分。
整體而言，不同的天時地利，相同的數據結果：新房和二手房在十月成交量都在下降，在數據上好看了，在政策上也好交代一些。
然而別隻看表面上的市場熱度，大家或許不知道，政府維持房產市場的穩定，熬得頭髮都快白了。一個社會，總有顧此薄彼的矛盾，政府有著經濟發展的壓力，有著房產及其衍生行業的需求，有著高層的要求，也有著民眾的訴求。正如宇宙規律陰陽平衡一樣，政府也在努力需求一個穩定的度。而如何把握這樣的度，是要摸著石頭過河的。
今天，我們就來扯一扯成都房產市場上的那些政策的含義以及未來的方向。
一、商改住？NO！——（商品住宅）看漲
4月21日，成都市規劃局發佈了《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，宣佈商辦項目“嚴禁擅自改變為居住用途”。至此，此前網傳的成都商辦管理新政正式出臺。文中不僅要求開發企業和中介機構不得以任何方式違規宣傳房屋可以用於居住，不得出現酒店式公寓、商務公寓等違規宣傳用語。也要求商用辦公不得接入天然氣，水電氣應按照商用標準收費，禁止按照非商用標準收費。
這一政策出爐之前，因為3月23日頒佈了住宅限購的原因，大多開發商及中介為了吸引無資格購房者，打起了商用公寓“不限購”的噱頭。而此次對商改住的緊急叫停，一方面可以強化住宅的地位，讓住宅拿來住，讓商品辦公拿來商用，各行其道，各司其職。另一方面也極大地維護限購政策的尊嚴，想用公寓來破解限購？沒門！其實政府也早就想下個定論了，只是缺一個機會，這次正好槍打出頭鳥，一舉推出這項政策，何樂不為？再一方面，也期望能攪動沉睡的住宅市場，以便去庫存。
商改住禁令後，包括房天下在內的多家房產網站緊急下架了數百個公寓樓盤及其房源。市面上也一度有所收斂。但據我觀察，該項政策執行不嚴，在近幾個月，有不少的樓盤和中介依然在大肆宣揚“不限購”公寓的出售，當然，是或明示或暗示具有“居住功能”的。
另外，只是想不到的是，物以稀為貴，公寓的下架，竟也莫名地醞釀了住宅價格的上浮。
二、拒絕大盤，成都中心城區單宗住宅土拍不超過300畝——看漲
不知道大家是否還記得，今年初，成都市人民政府辦公廳發出通知稱，今後中心城區單宗商品住宅用地不得超過300畝，當時屬於二圈層的龍泉驛、青白江、新都、溫江、雙流、郫都不得超過210畝，遠郊則不得超過105畝。
這意味著今後成都將不多見超級大盤了。
超級大盤事實上在一定程度上具有區域定價權，像成都那些超過千畝的大盤，無一不是讓周邊小樓盤瑟瑟發抖的龐然大物。
比如華僑城、華潤二十四城、南城都匯、中海國際社區、恆大天府半島、雅居樂花園等，佔地1000畝以上，這些商圈標杆，讓在風險評估上更傾向於大盤、大開發商的購房者不斷追逐，價格往往也居高不下。
而在政府看來，超級大盤的出現，往往也伴隨著樓王、地王等牽動政府神經的詞彙出現，在樓市降溫的當下，顯然是不符合時代潮流的。
而且，超級大盤往往需要資金相當雄厚的品牌開發商才有能力介入，而如今在寸土寸金的主城區，將單宗商品住宅限制在300畝以內，利於中小開發商進場，增加開發商和開發風格的多樣性。但話又說回來，大開發商大面積拿地造城的決心一直都有，巨頭們想做大盤，可以分批次拿下被割成小塊的土地，這樣一來，不僅地塊單價會上升，競價也將更加激烈但最高溢價又收到控制，對於中小開發商來講，依然不是人家的對手。
至少從今年以來，成都土拍釋放的地塊，經過筆者整理髮現，最大不過235畝，是9月21日拍賣的天府新區正興街道田家寺村。
而從2016年12月29日以來的83塊住宅土拍彙總統計，平均地塊僅為78.13畝！這意味著一個小區大概是10來棟。即便對於那些200多畝還敢自稱超級大盤的開發商來說，可別逗了！
小地塊的增多，加速了對地塊價值的發揮和凸顯，我們也確實看到，今年以來樓面價不斷攀升刷新高度，而給購房者帶來最直接的是，房價居高不下。
於左於右，購房者都得承受。
三、到2022年底，全成都只賣成品房？——明為看漲，實則趨穩
10月17日，成都市人民政府辦公廳發佈《關於進一步加快推進成都市成品住宅發展的實施意見》，要求到2022年底，全成都市只賣成品房。
什麼叫成品房？成品住宅是指在房屋竣工驗收前所有功能空間的固定面鋪裝或塗飾完成，套內管線及開關插座、廚房和衛生間設備全部安裝到位，基本達到入住條件的住宅。也就是簡裝房，當然在簡裝的基礎上，還可以繼續精裝。
基於目前成都市場上的清水房+精裝房格局，5年後，就變為了簡裝房+精裝房的交付標準。
急於推行這一方案，政府是希望綠色節能環保，有效地減少裝修垃圾，節約裝修時間，提升和推動改善型居住品質。
環保之外，還有兩層目的，第一是整頓裝修市場，經歷過自住裝修的購房者都知道，成都裝修是多麼大的一門學問，難度完全不亞於買房。此舉的推出，將涉及到一些低端劣質的裝修公司洗牌，更多的變為開發商合作裝修模式，裝修公司對開發商負責，開發商對購房者負責。於後者而言，明顯是輕鬆得多。
另外一層目的在於，貫徹房住不炒。投資客名下的毛坯房大多可以空置數年，繼而成為了純粹的投資產品，與房住不炒的觀念相去甚遠。今後成品房的出現，一方面可以提高房源的總價，抑制炒房的熱情，另一方面成品房也可以簡單佈局，投入租賃市場，使得房產“住起來”。
關於房價，當然看漲。簡裝房相比毛坯房本就有著基本裝修的成本，但如若刨除個別開發商動輒三五千一平的精裝標準來看，統一的基裝報價，又比單買毛坯房後自行裝修來得更便宜。
總體而言，對剛需改善來說，房價穩定，對炒房投資來說，房價上漲！
四、成都中心城區執行最新基準地價，一級住宅用地基準價24300元/平——趨穩
9月30日，成都市國土資源局官網發佈了《關於公佈成都市中心城區土地級別與基準地價編製成果通知》，從數據上來看，天府廣場周邊區域及沿天府大道至南繞城片區劃為 I 級，基準地價將達到24300元/平米。使得不少中介銷售在朋友圈大肆鼓吹房價輕鬆上三萬的節奏。
尷尬的事，沒有太多人出來發聲和闢謠。
尷尬不止於此，不早不晚，偏偏在成都多軍空軍對抗最激烈的關頭，這份基準地價出爐，給了雙方更多的素材和談資。事實上，土地基準價格本就應該三年一調整，這次剛好是到時候了。
那麼回到問題本身，最新的土地基準價格就意味著高房價嗎？當然不是，比如 I 級住宅基準地價的24300元/平，容積率要求是3.0，意味著樓面價大概在8100元/平米，而且是天府廣場周邊區域及沿天府大道至南繞城這些炙手可熱的片區。
試問下，最近幾個的土拍，有多少是低於8100元樓面價的？又是些什麼地段？
Ⅱ類樓面價是是6750元，大概西門-文殊院-東二環以及天府新區核心區；
Ⅲ類是5100元，大概是除了一二類的三環以及一二類周邊區域；
Ⅳ類是4050元，大概是三環北-東以及近郊區域；
Ⅴ類是2850元，大概是犀浦、大豐、新都、北湖、龍潭寺區域；
Ⅵ類是1900元，剩下的邊邊角角。
現在，你們還覺得貴嗎？
可以說，這些價格都是不算貴的，與三年前的上調，不過確實是土地更貴了，但相比目前的市場情況，還是相當保守和剋制。
那些寄希望於土拍暴漲的人，應該望著自家周圍土地基準價格痛哭一番。
五、購租並舉、租售同權，不要誤解了大方向——降價
建設購租並舉的住房體系，多層次、多品種、多渠道地發展住房租賃市場是來自中央意圖，是中央經濟工作會議給地方下的硬指標。
廣州在7月出臺的一項政策中，明確提到要保障租購同權，同時要賦予符合條件的承租人子女，享有就近入學等公共服務權益。由於是一線城市，剎那間猶如樓市的深水炸彈。隨後，成都、深圳、南京等12個城市啟動住房租賃試點，消息傳來成都，購房者的心吶！
其實大可不必擔心。
且不論這一政策是否是獻禮，單就租售同權裡的入學，得到較為普遍的認知是買房＞租房，特別是優質的學區，一般是輪不到租房者就已排滿。
再者，如果租售絕對同權，房東是否可以變相漲價？租賃市場是否更加嚴峻？
中央倡導的購租並舉的住房體系，實際上是為了滿足基本的住房需求，讓租賃市場充分發展，弱化住宅的投資及炒作意義，改變過人的房產觀念，使得房子迴歸“住”的本質。
簡單來說，沒錢就租，有錢就買，房住不炒，住有所居！
另外，大量的出租房源出現，誰是最大的受益者呢？
六、成都人才公寓：為“聰明腦袋”解決後顧之憂——降價
為了配合7月下旬的外市本科學歷即可落戶成都，成都多部門還在8月初出臺了人才公寓計劃：未來5年，將新建人才公寓和產業配套住房35萬套，租住由政府提供的人才公寓滿5年後可申請按入住時市場價格購買…
即便單單是人才公寓，以年均6萬套來衝擊成都新房和二手房不到10多萬的年成交量，想必有著不小的看點。
這樣的大手筆是有上述第五點購租並舉的政策指導，更有成都本地面臨的實際問題。在科學技術即是生產力的當下，搶人（才）大戰，已經在多個一二線城市燃燒起來。根據中國指數研究院整理的一份數據表明，此前數年，成都人口流入數量大，但外來人口質量與其他中心城市仍存在差距。
成都市2012-2015年人口流入情況
因此在“住”的問題上，為人才解決後顧之憂，是先行於其他城市的明智之舉。
更為關鍵的是，人才公寓計劃也並非泛泛而談，大家可以看到，在隨後的幾個月土拍中，建設“人才公寓”配套，不絕於耳。
而且在成都房管局官網的人才安居板塊中，已有百餘套可以隨時讓人才申請入住。
但人才公寓也有自己的弊端，其一是符合條件的人才太少，有能力的人才也不大會缺房；其二是可以租賃的房產面積較小、地段和樓盤品質有待提升。
希望後期在人才的定義上，有所放寬；在房屋的品質、口碑上有較強的市場競爭力；在公寓的推出的量上，有節奏有衝擊力。這樣，才能真正對限購商品住房，有較大的威懾力。
七、成都Loft、大幅面積贈送將成歷史，剛需變看客——看漲
10月19日，成都規劃公眾平臺發佈關於實施《成都市城市規劃管理技術規定（2017）》的通知，涉及住宅、商業類產品的多項規劃新規。
一方面對容積率有了改善方向的新要求，核心區容積率最高也不超過2.5。對於這一規定的初衷，中優方案中的解釋為：“成都容積率過高是導致交通擁堵、城市形態較差、特色不突出的主要原因。”
容積率越低，居住舒適度越高，而目前成都市面上的樓盤容積率大多在3.0-5.0。容積率的降低，使得房源數量將減少，從這一層面來看，開發商為了利潤，相應的房價想必只漲不跌。
另一大亮點是新建住宅建築不得設置底商，商業應獨立設置。這意味著成都市面上普遍的底商+住宅模式將有所遏制。底商是否應該存在，在業內有不同的聲音，一方面底商可以方便居民生活、開發商還可以通過底商的利潤來拉低上層住宅的均價。但另一方面，在安全、衛生、噪音等方面也是一大經久不息的槽點。
目前政策要求封殺底商的存在。
然後是住宅限定最高3.6米層高，也就意味著以前買一層送一層的躍層將逐步退出歷史舞臺——今後的躍層設計，將會把一樓和二樓均計入建築面積。
對於公寓，今後將不再有出挑陽臺和飄窗等設計，一梯N戶的公寓設計將成主流。此外，曾經流行的有挑高設計的商辦類產品LOFT也將絕跡。
而且還進一步限定了住宅的贈送空間，以前“偷面積變相增大容積率”的做法被進一步限制，將飄窗、露臺、退臺和空調板等也納入了面積控制的規定當中，加大了對面積贈送的限制。
如此種種，在規範行業，給購房者帶來居住體驗的同時，也不可避免拉昇房價。
對於這些，開發商的反應或許早已佈局。
如果說，降低容積率和消滅底商是為了提升居民的居住品質，那麼越來越多大戶型、精裝修、高端盤的出現就是開發商為了利潤突破政策遏制所做的集體反彈。
八、成都總規、東進、中優規劃，天府新區和龍泉山脈以西是樓市熱點——看漲
今年4月底，在成都市第十三次黨代會上，一幅“東進、南拓、西控、北改、中優”的規劃圖，勾勒出了這座城市的未來發展藍圖，也解答了1600萬市民的城市發展之問。
隨著規劃的深入，目前已經披露了成都總規、東進及中優方案，有需要的朋友可以加我文末微信進群，分享給大家細讀。
單就草草讀完這些政策細則而言，我有幾點感受：
1、從“兩山夾一城”到“一山聯兩翼”，城市向東向南的基本方向新形成。城市新增人口重點在龍泉、簡陽、淮州等東部地，以及雙流、天府新區等南部地區，而原中心城區基本維持現狀。這點在借鑑和學習北京-雄安新區的模式，而這種模式在成都是否能生根發芽，需要時間來見證。
2、東進在於工業東進，產業上需要明確於南拓和中優的區別。龍泉山脈以東，在交通先行的同時，主打工業、生態，不具有比擬中心城區房價的條件。在房價上有其合理的市場供需上漲，也會有政策的引導和先入為主的調控。
3、中優在於降低開發強度、降低人口密度、降低建築尺度、提高產業層次、提升城市品質。更像是“把神還原為人”，一改過去粗放式擴張的佈局，轉而走安靜祥和精品宜居的城市方向。
成都中優後的房產市場，將在矛盾和摸索中前行。一方面開發強度的減弱，使得新老迭代變難，城市蛻變減緩，另一方面又憑藉“物以稀為貴”，會在短時間內難以被複制和替代，目前仍未見頂，短期仍將看漲。
成都，在努力學習北京，但還是缺乏北京的軟實力。在這種無力全面起飛的背景下，耳目一新的龍泉山以東-高新區-天府新區核心區將依然是今後10-20年內值得上車的區域。
九、嚴查樓市亂象，拍手稱快——降價
在上週大會剛剛結束的時候，國家多部委聯合發佈通知稱將進行為期一個月的樓市整頓，對開發商和中介進行包括不明碼標價、虛假價格、捆綁銷售以及捂盤惜售、炒賣房號、操縱市場價格等違法違規行為的檢查。
無獨有偶，面對怪相頻出的成都樓市，早在9月28日，市政府出臺了關於進一步加強全市土地上市與供後監管的意見，其作用在於限制了開發商限制囤地和滾動開發，給成都調控打了個“補丁”。
在中央統一部署下，疲憊不堪的地方政府，面對樓市層出不窮的亂象，或許應該立即拿起尚方寶劍，有力而果斷的去執行，才能緩解樓市矛盾，贏得民眾信賴。
事實上，在上週末（10.28-29日），成都新房供應4000套，但缺貨已久的樓市顯然低估了購房者的熱情，多個樓盤，幾乎“秒光”。
而在這秒光的背後，卻不乏質疑的聲音。
四川網絡廣播電視臺報道稱，溫江區某樓盤開盤後僅僅幾分鐘的時間，售樓部就表示沒有房源了。但是售樓部門口的房產中介公司卻聲稱有大把的房源，且每平方的價格卻要比售樓部高出上千元，購房者懷疑開發商夥同中介，在限價大環境下“走過場”，最終還是以高價售賣給場外購房者。
雖然開發商後來出面澄清，但面對如此種種的樓市亂象，已經亟待甄別和整頓了，我們期待一些“殺雞儆猴”式懲處的出現。
以上種類繁多的政策，其實都是各方拉鋸戰的結果，最終是否順遂人意，還要看執行的透徹度。
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就個人對後期樓市的觀點來看，成都樓市目前已經進入了深水區，但好戲或許還沒結束，大家不要散早了。
在大會結束後市場輿論普遍看空+猶豫的情況下，購房者卻在上週末來了一記反殺，因此多空對決還會互罵SB，持續相愛相殺好一陣子。
但單就目前房產走勢來看，我認為仍未見頂，此前買房的人群不必擔心當了接盤俠。在未來，成都房價長期看漲，只不過漲幅可以理性和低調很多——這還是強力壓制的結果。
對於剛需一套或小改善而言，隨時都是上車的好時機。對於投資投機客，你們行行好讓一讓。
今日，殺割！
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